魔都房市一夜入冬，最惨的那些：我卖房子的时候也没说70%首付，现在新房刚看好结果首付提到70%了！
"谁是全世界最幸福的人?"小编说，“不知道”。
谁是全世界最惨的人？“ 小编说，“哦，那应该是“上海房东”，刚把自己房子卖掉，新房子还没订好，房地产新政出来了，首付提升到70%，突然增加了N百万现金需求，去哪里找钱？房东要哭死在上海大街了。”
我们先来看看昨晚9点，上海市建委发布消息：
自明天（日）起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。
在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；
购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
看上去文字不多，影响不大嘛（文章末尾附完整政策文件），但是。。。。。。，政策的核心是：对首套房的认定，此前只认房，现在认房也认贷！”，试问魔都，有多人没有房贷过？只要有过房贷，不管是在北京贷过，还是深圳，甚至老家县城，统统认为买过房子，按照第二套房贷标准执行。
哦，对了，政策中的“普通住房”请吃瓜群众忽视此要点，因为，按照魔都目前的房价，除非开车出去50公里以上，否则，全部都是“非普通住房”！所以，我们看看非普通的条件就好了。下面是小编辛苦整理的政策变化：
上海11月29日新购住房限贷政策调整前后对比
首付比例的变化
无房无贷款
提高了5%的首付比例
有一套房子，无贷款
普通：50%；非普通：70%
普通：50%；非普通70%
买第二套，首付比例政策前后无调整
无房，有贷款记录，原贷款已经结清
普通：50%；非普通70%
原来名下无房结清贷款算首套，现在“认贷”算二套，首付比例提升到70%。
有一套房，贷款未结清
普通：50%；非普通：70%
普通：50%；非普通70%
这个算二套，政策没变化
有一套房，原贷款已经结清
普通50%；非普通70%
普通：50%；非普通70%
这个相当于买第二套，政策没变化。
房贷利率的变化
无房无贷款
此前可以有7折、7.5折、8折、9折等优惠利率
现在很少银行可以给出9.5折的优惠利率，如果申请到，记得请客，这么好的运气。
官方房贷利率无变化
有一套房子，无贷款
首套房基准利率
执行二套房标准：基准利率上浮10%
离婚还是可以的，房子归对方，无房无贷可以申请首套政策
无房，有贷款记录，原贷款已经结清
首套房基准利率
执行二套房标准：基准利率上浮10%
别离婚了，离婚也没用，认房又认贷，好好考虑能不能承受1.1倍的利率水平，别去找结婚证了。
有一套房，贷款未结清
执行二套房标准：基准利率上浮10%
执行二套房标准：基准利率上浮10%
对这部分消费者贷款政策无变化
有一套房，原贷款已经结清
执行二套房标准：基准利率上浮10%
执行二套房标准：基准利率上浮10%
土豪随意。
言归正传，上海原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，对改善型购房者冲击尤为明显。当前中环以内置换买家达到九成，外环平均到九成，意味这部分客户会受到制约，而且是查全国征信，覆盖范围要大很多。我们先看看政策的影响：
1、上海楼市新政，对“改善型购房者”影响最大。认房有认贷，几乎囊括了所有“有房居民的改善需求”，现在统一划归二套房认定。原来还可以通过假离婚等规避，现在几乎没有可能了，首先就需要准备70%房款的首付。其次，还需要执行上浮10%的房贷利率。
民政局终于可以松一口气了，离婚率可以降降了。
2、我们茫然四目，有效的购房需求在哪里？年初的上海房地产调控主要限制住了外地人购房需求。现在又限制住了改善需求，房子要卖给谁？
3、也许只有不需要贷款的外地土豪可以买得起上海房子，现在部分外地在上海工作的由于社保年限的原因，已经被限制在购房市场之外；现在占市场主体的改善需求也被提高了买房成本。
当前中环以内置换买家达到九成，外环平均到九成，意味这部分客户会受到制约，而且是查全国征信，覆盖范围要大很多。环顾四周，也许真的全额付款的人才买得起。
为何会有如此严厉的房地产调控政策？
我们有很多理由证明房地产需要调控，比如：房价太高，泡沫，居民幸福感，用工成本上升等等，我们下面具体来看看，到底什么愿意导致调控：
1、房价确实太高，需要调控。
自十一以后，上海楼市销量上一出现明显下滑，新房周均销售套数下滑至3168 套，而8、9 月份周均销售套数为4257 套，下滑了25.6%，虽然销量已明显下滑，但上海库存低，房价依旧高企。截至11 月25 日，上海库销比仅为2.4个月。10 月上海二手房均价达到5.3 万元/平米。本次政策出台将大幅提高首付门槛，尤其是对改善型需求影响明显，预计政策实施将为上海楼市降温，房价将有所调整，尤其是高总价房屋。
2、确实也有金融安全问题，比如“汇率”。
请看下面这个案例，我个人不太认同，因为作者没有考虑美国房产的持有成本，而且也没有考虑从中国资本流出的成本等等。但原理还是有借鉴意义
本人卖掉了在广州番禺的房子投资美国的房产，用剩下的钱则继续租住在原来小区同样档次的房子，可以推算出16年以后的结果如何？简直让你不敢相信！
本人在广州番禺东海花园拥有一套四室两厅的房子，房子的室内面积122平方米（建筑面积142平方米），售价为300万元（每平方米21126元），房屋出租市场行情为5000元/月，租售比为0.167%。
我是这样操作的：首先，我卖掉了广州的房子，然后在美国德州一座石油小城米德兰市购买了一栋独立别墅（有前后院，四室三厅两车库，占地0.32英亩，室内面积266.9平方米）。售价30万美金（30万美金X 6.7=200万元，永久产权房）。 然后租出去，租金每月为3000美金（3000 美金X6.7=2万元/月），租售比1%。（租售比后者是前者的近6倍）。租金一年只按10个月计，每年收入3万美金(3万美金X 6.7 =20100元/月)，预计10年后我就可收回此购房投资（3万美金x 10=30万美金）。可以在美国继续投资第二栋同样价位的房子。
第二步，我还剩下的100万元的卖房款怎么花？我则在广州番禺租住同一个小区（东海花园）同档次同价位的四室两厅的房子，每月租金5000元。那么，我的100万元预计可以租住多长时间呢？答案是16年半。那么16年后，我的租金从那里来呢？别忘啦！16年后我在美国已经拥有了三栋每栋价值30万美金的别墅，租出去每月租金合计是9000元美金（9000美金X 6.7 = 60300元/月）。那时，我只需要拿出租金收入其中不到十分之一的5000元，就可以继续在广州番禺租住同样的房子。而我在美国的三栋永久产权别墅，即使不考虑房产增值，16年以后它们的价值已经达到90万美金（90万美金X 6.7=603万元）。
结论是：十六年后我的固定资产增值了2倍，而我这16年的住房等于完全是免费的。届时，我每个月的收入是55000元。这就是大富翁游戏！这样一比较，今天你要不要在中国买房？你要不要卖掉在中国尤其在大城市的房子？答案不言而喻了。
这大概就是不少经济学家提出的所谓“资产荒”的概念，按照资产价格对比，我们卖掉中国的房子，不仅可以在美国买一个更大的，而且还可以有余款生活的不错，这个问题导致的结果就是“中国的汇率风险不是在一般项目中，而是在资本项目下。”，我们最近几个月的外汇储备连续减少啊，而且看上去趋势还没有止住。
3、劳动力成本的快速提升。
现在90后，对薪水要求比此前80、70后起薪明显提升，为什么？因为作为购房需求的主力，甚至租房的主要群体，几百万的房子，需要至少2万以上的月薪可能才可以尝试。否则他们看不到希望，这也让企业困苦不堪，低工资，招不到人，高工资，企业又不堪重负。这其中就有房价转嫁的原因。
好了，今天小编先写到这里，高房价的问题就不一一枚举了，以后我们专门写一篇文章来讨论。
附录（调控政策全文）：上海新一轮房产调控政策出台，界定二套房“认房又认贷”
东方网11月28日消息：据上海发布，上海市住建委今天公布，自明天起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
市公积金管理中心说，公积金贷款利率、贷款额度等也将根据情况进行调整。详见下文。
11月28日, 市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进本市房地产市场平稳健康有序发展。
《通知》规定，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
自日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
《通知》要求，各房屋管理部门要加强房屋交易审核工作，认真做好住房信贷房屋信息查询工作。各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。此外，上海银监局已会同规土部门深入核查了部分土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违规进入土地交易市场问题的银行业金融机构采取行政处罚措施。后续还将积极配合相关部门，持续开展土地交易资金来源核查工作。
同日，市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，一是严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。二是体现公积金制度的公平性、可持续和风险可控。借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。
此外，本市将加大商品住房用地供应，确保2016年商品住房用地供应同比增加。进一步强化商品房预销售行为管理，加强对房地产企业和从业人员监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，坚决打击房地产开发企业和经纪企业捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易及各类价格违法违规行为；加大对编制谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为查处力度，依法依规予以严肃处理。培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实居住房屋租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益。
本市将继续坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，强化市场调控职责，加强监督检查，落实考核制度，确保各项调控政策执行到位，促进本市房地产市场平稳健康有序发展。
一、商业银行如何认定首套房贷？
答：居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。
二、商业银行如何认定二套房贷？
答：居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
三、本次政策调整从何时起执行？
答：考虑到将政策调整对新申请贷款家庭的影响降到最低，本次政策调整以购房合同网签时间为界。网签时间在11月29日（含）之后的，执行新政策，网签时间在11月28日（含）之前的，执行原政策不变。
四、购房人如何办理住房信贷的房屋信息查询？
答：签订购房合同后，借款人及其家庭成员应持购房合同、经贷款银行审查的《借款人家庭住房查询申请表》、借款人及家庭成员的身份证件、户口簿、结婚证等材料，向市房屋状况信息中心申请核查家庭名下住房状况，市房屋状况信息中心受理后5个工作日内出具查询结果，该查询结果作为贷款银行审贷的依据。
为方便办理查询手续，本市多数商业银行提供房屋信息查询的代办服务，经当事人授权的，可由贷款银行持相关材料统一向市房屋状况信息中心办理查询。
五、《通知》提出严格核验购房居民家庭住房状况相关信息，具体包含哪些内容？
答：市房屋状况信息中心会同各贷款银行严格核验借款人家庭住房状况相关信息，一是核查借款人申报的其家庭成员名下住房状况信息；二是与民政等部门联网核查借款人申报的婚姻状况等信息；三是比对借款人在房产税、住房限购和差别化住房信贷申请中申报相关信息的一致性。
六、本次公积金贷款政策调整的依据是什么？
答：根据本市住房公积金差别化信贷政策，以往主要是审核申请贷款家庭名下住房情况，即使缴存职工使用过公积金贷款，在还清后仍可再次申请。本次调整为同时审核家庭名下住房情况和公积金贷款记录。对于购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金差别化信贷政策不作任何调整；对已使用过1次公积金贷款的缴存职工家庭，即使名下无房，也只能享受第二套改善型住房贷款政策；对已经使用过两次公积金贷款的缴存职工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。这有利于体现公积金贷款的差别化和公平性，同时也体现公积金支持的对象。
调整第二套改善型住房的贷款政策是根据本次房地产调控要求所作的相应调整。2010年，住建部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，本市根据人民银行、银监会文件要求，对购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策均参照首套住房政策执行。但在目前房地产调控的背景下，对购买第二套改善型普通住房不再参照首套住房贷款政策，对其首付款比例，公积金贷款利率和最高贷款限额都进行相应调整，以更好地体现与首套首次购房家庭的差别化管理。
调整借款人计算还款能力的月收入基数比例是根据《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金［号）中“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%－60%”的精神进行调整的。本市目前计算公积金借款人还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%，如果加上利息，每月还款额占工资收入的70%左右，超过了50%-60%的上限控制标准。本次从50%调整为40%后能够真实反映借款人的偿债能力，月还本付息额控制在政策规定的范围内，以降低公积金贷款违约风险产生。
严格对购买第二套改善型住房的认定，是根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金［号）中“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房”的精神进一步明确认定口径。
计算公积金贷款额度的缴存余额倍数，通常综合考虑贷款风险杠杆以及住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市都不高于25倍，普遍在10-20倍间，本市兼顾了政策连续性和渐进性等因素，本次从40倍适当下调至30倍（补充公积金从20倍下调10倍）。
七、什么是上海市市场利率定价自律机制？
答：上海市市场利率定价自律机制是人民银行上海总部监督指导下的在沪银行金融机构自律协调机制，在上海市房地产金融调控中发挥重要作用：一是根据上海市房地产调控要求，在人民银行上海总部指导下，按照“因城施策”的原则，协商确定差别化住房信贷政策调整方案。二是在统一差别化住房信贷政策具体执行标准，规范商业银行与房地产中介业务合作，防范“首付贷”等房地产市场场外配资加杠杆行为，维护住房金融市场秩序等方面发挥了关键作用，有效督促商业银行全面贯彻落实上海市房地产金融调控政策。
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[买卖房记]
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妈豆2634 &宝宝生日&积分1350&
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本帖最后由
23:04 编辑
后天要去交首付款了，开发商售楼MM要我们先去银行提交贷款然后再去他们公司签合同付首付，说是这两件事要一天内完成。对于这个流程我跟老公都表示不理解，买房的程序应该是先签合同付完首付款，然后再跟银行批贷款才对呀！房子都没买，只交了定金，银行怎么会给贷款呢？不懂！！！了解的美妈给指导指导哈！谢咯！
感谢美妈分享，推首页了！
总评分:&妈豆 + 30&
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妈豆2634 &宝宝生日&积分1350&
被和谐的是售楼MM
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妈豆3748 &宝宝生日&积分2528&
8 c' \: j( r2 z9 I( J6 n, B
我们是银行的人常驻签约中心的。好像是先签购房合同，然后让银行的人审核资料，签贷款合同，最后才付的首付。
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妈豆764 &宝宝生日&积分644&
回复 : }5 B2 k" ?% E
本帖最后由
23:04 编辑 &&~4 O! o+ Y. B* J
后天要去交首付款了，开发商售楼MM要我们先去银行提交贷 ...
没有合同，怎么做贷款，其实是害怕你们不买房了
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妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
正常来说，也是先签合同，确定你要购房才能申请贷款的。只交定金并不代表决定买房。
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妈豆2498 &宝宝生日&积分19720&
还是打个电话给售楼MM问清楚比较稳妥。
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妈豆2634 &宝宝生日&积分1350&
回复 ! I5 d! D5 K0 s# o5 b* C: K( x& _
我们打算先去签了合同交了钱按程序走，他们说的话有时候真不可信
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妈豆52740 &宝宝生日&积分45304&
按理说是得先签合同，后贷款。所以美妈记得保障好自己的权益。事先和售楼MM把手续的办理流程梳理清楚。
想第一时间看快跑海龟的精华好贴，请下载深圳同城圈APP并登关注我哦！
下载链接：http://www.szmama.co/thread--1.html
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[ gng_sls 就是 Grace ]
妈豆16191 &宝宝生日&积分11944&
回复 : w+ m& Y5 Z' L
& ?$ `) i" f! S: k# J
凭预售合同办贷款。
gng_sls就是Grace，资深、客观、专业、用心！手机+微信+QQ都是 188
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妈豆8129 &宝宝生日&积分6245&
我买的二手房是先签合同再去银行监管，过户下来之后就把房产证拿去**，接着就等钱下来。
做自己该做的事情。
注册时间&帖子1950&阅读权限100&积分9620&精华0&
妈豆11704 &宝宝生日&积分9620&
如果没记错的话是拿着合同去银行办贷款，做资金监管，贷款批下来了监管的资金给卖家，然后去过户。
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妈豆13744 &宝宝生日&积分9841&
没有合同，怎么贷得到米米啊，售楼MM要闹哪样啊
6/12上午9:49想想来到这个世界。
出生：6斤，50CM
15天：7.5斤，54CM
1月：9.6斤
3月：15.3斤，64CM
5月：19斤，69CM
6月：20斤，71CM
7月：21斤，73CM
8-9.5月：22斤
13月：20斤，82CM
注册时间&帖子1210&阅读权限100&积分6456&精华0&
妈豆7488 &宝宝生日&积分6456&
先签合同，过户去，然后去银行首付，再就是银行发贷款了
注册时间&帖子1120&阅读权限100&积分6986&精华3&
妈豆11085 &宝宝生日&积分6986&
我们是，先签合同，付订金，然后再跟银行提交贷款
注册时间&帖子884&阅读权限100&积分4547&精华0&
妈豆4649 &宝宝生日&积分4547&
回复 & j# I1 Z: a$ N( s5 D) v5 y
先交首付，在发展商落定金的时候提交个人资料给银行帮你预审征信，看你的还款能力个人信贷记录、还款是否有不良记录，然后跟发展商签订买卖合同，凭买卖合同给银行进行最终贷款审批的。一般情况下预审通过（就是你落定金时候就会有预审结果），都能批下贷款，若真的出现不审批，发展商会给你:换其他银行进行贷款/提供分期/提供一次结清尾款等方案进行下一步操作，若是换其他银行贷款能贷款就是最好，真不能贷款，或者需要你自己筹集资金选择自行贷款
/分期支付余款/一次支付余款等方式办理你的房款缴纳手续。
向着阳光努力去遇见那个方形的虫虫！
注册时间&帖子884&阅读权限100&积分4547&精华0&
妈豆4649 &宝宝生日&积分4547&
若是先给银行审批，就算告诉你可以贷款，然后再签订买卖合同这种，也是最终一买卖合同作为资料给银行省行进行审批的，只要贷款在省行一天未批下来，最终审批权还是在银行省行的，所以没有百分百保证签按揭合同先还是签买卖合同先确保一定能贷款的说法，都是很官方的说法：如无意外都能批！
向着阳光努力去遇见那个方形的虫虫！
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妈豆506 &宝宝生日&积分473&
围观，我也想知道。。
注册时间&帖子42&阅读权限100&积分270&精华0&
妈豆425 &宝宝生日&积分270&
先签合同，付定金，然后再拿着合同去银行查征信，然后银行批贷款意向，意向批准下来后付首付，资金监管，银行收到首付款后再批贷款，如果是二手房就可以过户了，然后银行收房本走，接下来就是等放贷
买房是先交首付还是先找银行申请贷款？
国庆中秋，麦鲁小城陪你从早玩到晚！
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在购房合同上签下自己的名字时，张女士没想到，仅仅几个月之后，自己的480余万元房款会不知所踪。虽然卖家因一房二卖以合同诈骗罪获刑，但是买家几百万元损失该找谁讨还？难道真的是没有在签合同当日，机构惹下的？背景一房二卖 房主被判无期2013年，张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某，希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商，最终两方以768万元的价格成交，并在当天就签订了合同，缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方，收取了5万余元的居间费用。顺利成交后，张女士便放下心来。她想着，有合同在手，还有中介公司的保障，应该不会出现纰漏。合同签订后，中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外，并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意，陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。两个月后，房屋迟迟没法过户，张女士这才着急起来。多方询问之下才得知，原来，这套房屋早在张女士签约后的第三天，就被范某卖给了另外一个买家，并随即完成了过户。这下张女士傻了眼，房款已经付了一大半，房子却到了别人的名下。无奈，张女士只好报了警，范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。2014年9月，北京市一中院经审理认定，范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外，还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为，北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪，判处无期徒刑。事后，张女士还得知，这套成交价格为768万元的房屋上，竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说，即使房屋顺利成交，如果这份抵押被债权人主张，这套房屋也将依照法律流程被拍卖。诉讼没及时网签 要中介赔偿损失虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处，但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错，张女士决定起诉，要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。作为张女士的代理律师，北京国联律师事务所曹恒民律师表示，范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局，是由于中介公司没有按照法律规定，在合同签订当天完成网签导致的。“二手房买卖，中介公司是有义务在合同签订的当天，就到住建委的网站完成网签工作的。”曹恒民律师说，网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程，完成网签后，这套被买卖的房产信息就将无法被查询到，也就不会出现再次被卖出的情况了。而张女士所购买的房产，在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签，随后也没有关注房屋的情况，这显然是工作失误。”曹恒民律师表示，其实在这个过程中，只要业务员能够关注一下自己的业务，就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。并且在这两个月间，中介公司还在催促张女士支付房款。而曹律师表示，支付的房款，中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户，而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管，导致了张女士更大的损失。”关于本案，记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示，他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称，对于二手房买卖业务的办理，公司有着严格的流程和制度规定，他们的操作流程是符合法律规定的。据悉，本案将于近日开庭审理。第三方律师观点网签需要双方约定 由中介使用秘钥完成北京济和律师事务所赵鸿江律师表示，根据北京市二手房交易实践，通过中介机构完成的二手房屋买卖，网签需要经过如下过程：先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同，再由中介机构使用秘钥，将网签合同上传至系统。随后，需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核，审核通过后，网签即完成。此时，在住建委网站的相应窗口，就能够查询到房屋被网签的信息。“我们需要注意的是，虽然网签需要由中介机构进行，但关于网签与否及网签时间，是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵鸿江律师表示，由于网签一旦成功，出卖方就不能随意撤销，需要双方协商解除。出于这种顾虑，卖方一般会在买方付完首付款，并在贷款办理完成后，才与买方协商完成网签，这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。而买方需要注意的是，关于网签问题的具体操作，需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能，最好在与各方的合同中写明网签时间。如此，一旦网签出现问题，就可以请求相关的责任人承担责任。通过监管账户划账 防止出卖人“玩消失”赵鸿江律师表示，资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户，以防止中介机构不诚信，将购房资金挪作他用。同时，它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后，不配合买受人过户的情况，更能防止出卖人“玩消失”，从而增加了交易资金的安全性，保障交易的顺利进行。使用监管账户后，买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户，在双方办理房屋登记后，卖家才能收到房款。目前在北京范围内，并非所有的区县都实施监管账户制度，根据相关规定，也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县，通过中介公司完成交易的，必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易，就可以协商，是否通过监管账户进行转账。由于监管账户的独立性，使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全，防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能，赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转，而不要图省事，不给自己的资金“上保险”。中介不做实质审查 二手房买卖需谨慎由于在实践中，中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查，不能也没有能力做到实质审查，因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。赵律师表示，作为出售人，要审核买受人有无购房资格，是否有支付能力。而作为买受人，则需要特别注意了解并核实出售人身份，出售人是否有权签订房屋买卖合同，房屋是否存在共有人，房屋是否被查封，房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。总而言之，二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益，买卖双方一定要沉住气，先了解清楚，再做决定，不能头脑一热就签合同付款。 刘苏雅 J244法条链接一、自日起，本市行政区域内进行商品房(含经济适用住房)现房销售的，出卖人与购房人签订《北京市商品房现房买卖合同》时，均应按本通知规定，在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。——北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知（京建交[号）一、由房地产经纪机构(含交易保证机构，下同)居间、代理（含代办转移登记手续，下同）的存量房买卖合同网上签约流程调整为三个阶段：（一）草拟阶段：房地产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同……
（二）打印合同：打印后交由交易双方签字。（三）完成签约：交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。——北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔号）今日我坐堂赵鸿江律师北京济和律师事务所合伙人，北京市律师协会房地产与建设工程业务研究会秘书长，房地产经纪人，从事法律工作近十年，专注商事、房地产建筑、刑事法律领域。创办了房地产与婚姻家庭律师网和北京刑事辩护网并担任首席律师。
本文来源：北京晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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