业主自筹200余万建立体车库 平均每个车位2.2万|车位|自建|车库_新浪财经_新浪网
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业主自筹200余万建立体车库 平均每个车位2.2万
本报记者 丁文亚
　　为解决小区停车难问题，大兴区宏大北园小区业主自筹资金200余万元自建立体车库，车库即将启用。记者了解到，这是北京市第一个业主自建车库，也是全国第一个小区业主自建的立体车库。业主为何要自建车库？自建车库能否在京推广，其中都有哪些难点？为解决停车难问题，这个小区还有哪些实际经验？记者来到宏大北园小区进行了调查。
　　得花多少钱？
　　200万元费用业主掏
　　刚一进宏大北园小区的西门，记者就看到左手边一座崭新的三层立体停车库矗立在眼前。工人们正在安装保温板，进行最后的收尾工作。
　　据施工方介绍，这套立体车库的具体名称叫三层升降横移类机械式停车设备，一期3组设备合计60个车位。根据合同，一期设备价格总计108万元，安装费用24万元，合计造价132万元。
　　“一期的停车库调试完成后，业主们春节就可以使用了。”宏大北园业委会主任路军港介绍，此后还将建设二期停车库。“目前在建车位90个，总体完工将达到120个车位，耗资210万，平均每个车位2.2万元。”北京嘉东鸿安停车管理有限公司总经理张凯介绍。
　　200万元的建设费用从何而来？“全部都是小区业主自己出资。”路军港说。据业委会摸底统计，小区现有车辆约700辆，小区内原先有车位仅200个，多数业主只能将车停在小区外的马路边。小区车位经改造后增加至430个，再加上新建立体车库，小区车位总数增加到560个。
　　他颇为自豪地告诉记者：“业主出资自建立体车库的事儿，我们业委会调查了全国300多个小区，还没有一家做到，本小区是第一个建成的。”记者从行业内信息了解到，这不仅是北京市第一个业主自建的立体车库，也是全国第一个小区业主自建的立体车库。
　　那么，这个立体车库所有权究竟如何分割呢？
　　“我们贴出公告，谁‘买’车位，谁掏2.2万元。与业委会签订合同。”路军港说，“准确地说，不叫买，而是租。租期是22年，一次性掏2.2万元，然后每年再交600元至800元的管理费。”
　　路军港解释说，小区内现有的地面车位每年停车管理费1600元，立体车库停车管理费用是1800元。这2.2万元实际上是相当于业主22年平均下来每一年只交1000元，在此之外，再按交600-800元的年度管理费。
　　“这与平时租车位的价格是一样的，所不同的是一次性缴纳其中的一部分。这样做的好处是掏钱的业主今年就能有小区停车位。否则，无法筹集足够的建车库费用，业主永远都还是没有车位。”路军港说。
　　怎么建起来的？
　　业委会征意见 三天敲定
　　“立体车库吧，小区业主都很满意！”宏大北园3号楼一单元的业主杨女士告诉记者，说起业主自己筹资建车位的事儿，业主都特别热心。
　　杨女士说，去年她曾就停车位问题问过物业公司，但被告知小区地面车位已经完全饱和。“我家里有两台车，可一个车位都没有。一到晚上，小区外面马路上就停了特别多的车，连消防通道上都停满了车。丢车、划车的事情也经常听说。”
　　据介绍，小区临近新发地，做生意的业主很多，私车拥有量非常高，个别业主最多的有5辆车。同时，该小区没有地下车库，原本有三座停车库的规划，但开发商移交时，却仅有一座停车库，剩下两座停车库不见影子，只有光秃秃的地皮。
　　在小区的东北部，记者找到了唯一正在使用的立体车库。张凯总经理告诉记者，就是这座小区内唯一的停车库，也曾长期处于瘫痪状态。“设计的三层车库，在前期老物业公司的管理下，坏了两层，剩下的属于‘半报废’状态。本打算先使用其中的一层，却经常出现砸车情况，光给业主赔钱了。”
　　“管理停车的电脑程序已经乱了，摁多少号不下来，底下车挪不开，上面的车掉下来就把底下的车砸了。砸了好几辆，一辆本田维修就花了1.7万。”张凯说，他们通过重新编程，对滑道、红外感应等设备全部更新，才使可使用率恢复到100%。
　　虽然立体车库恢复了使用，但小区内的车位还是极为紧张，不少业主还是无法停车。2012年年底，业委会征求业主意见，问大家自己掏钱，在小区原有车库规划位置上自建立体车库行不行？
　　“结果三天工夫就定下来这事儿。”杨女士说，业委会一提议自建车库，大家都特积极。“征求大家意见，主要通过QQ群交流，有提正面意见的，也有提不同意见的，反正各种观点都有。”
　　根据业主们的反馈，小区内有意向的业主先交一部分定金，建成后签订车位长期租赁协议。“好多人排队报名，我也去了，先交了1000元的定金，动工时再交了1万。”另一位业主吕大姐说，“特别简单，一说就交钱了。完全信任业委会。”
　　为什么这么信任？“业委会特别负责任，现在的物业公司比原来好多了，小区比原来好多了，最起码卫生、管理比以前好多了。”吕大姐一连说了三个“好多了”。
　　如何增加车位？
　　360个车位都是挤出来的
　　记者调查发现，宏大北园从刚接手时原先只有200个左右的车位，增加到如今的560个车位，新增了360个车位。除了新建的立体车库，这么多的车位，究竟是怎么“挤”出来的呢？
　　路军港介绍，当初从前期老物业公司交接时，小区内车位仅有200多个，还有一部分无法使用，于是根据实际现状征询业主意见，进行了多项改造。“小区的停车空间，通过各种办法进行梳理，总是能挤出来的。”从事多年停车管理业务的张凯经理告诉记者。
　　一是收回商铺外侧、小区建筑红线内的50个车位。二是清理消防通道，优化部分车位。“原先是斜着停，后来改成直着停。”刁其志说，这样也增加了50个车位。三是绿地改造、立体绿化――对于临街、适合停车的地方改造，铺设透气地砖，搭起围架，再在车位四周围架上种植爬山虎，增加50个车位。
　　“别小瞧了这个做法，操作过程都必须合规合法。”路军港说，立体绿化的绿地改造必须通过业主大会决议，经过半数以上业主同意才行。记者看到，原先是小区绿地的停车位，现在铺设上了带有透气孔的草坪地砖。车库周边的围架上已经长出了1人来高的爬山虎。“到今年夏天效果就出来了，到时顶部爬得满满当当的。”路军港说，通过这一改造，在原有绿地平面上进行立体绿化后，实际增加了一倍的绿化面积，从单面变成了三面。第四大项就是对小区内原有老立体车库的复原改造，满足需求达96个车位。
　　这个模式能否复制？
　　没有实行薪酬制的小区很难
　　“以业委会为平台，业主集资自建立体车库的，目前还没有听说过。”张凯对记者说。张凯介绍，在北京市相关政策允许的范围内，每个小区都有可能自建车位。但其中又存在多个难点。
　　一是缺少平台。建停车库，开发商、物业管理公司均不可能替业主掏钱，只能业主自掏腰包。“核心问题是需要有平台来操作。如果由物业管理企业牵头集资修建车库，本身存在是否非法集资，是否合法的问题。”北京金海都物业管理公司、宏大北园项目经理刁其志表示，自建停车库这件事情本身，无法通过物业管理公司来操作，只能由业主大会的执行者――业委会来牵头。
　　“无论是建立体车库还是停车场，前期投入资金过大，一次集资投入上百万，必须有一个真正让业主相信的组织或者平台。”刁其志说，由于宏大北园小区实施的是酬金制管理，业委会成为了小区所有工作的核心推动力量。
　　“如果业委会这个平台不办实事，业主不会花一分钱。宏大北园的业委会，正是因为获得了业主高度的信任度，才可能牵头来办成这件事情。”刁其志说。
　　二是产权关系。“虽然一个车位投入2.2万，但很多业主不一定能在小区居住这么长时间，所以里面的产权关系、收益分割等都是需要约定的。”张凯说。路军港说，车位22年的产权，物业公司、停车管理公司都不可能替你保障，只有业主大会的执行机构――业委会才能扮演其中的角色。
　　J145 纪晨 摄 B218
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购买小区车位必读 小区车位对外销售
来源：搜房网 &&发布时间：
最近，不少小区纷纷就车位出售事宜贴出告示。有的是要求以前租车位的买下来，否则将出售给其他业主；有的小区是先拿出部分车库优惠出售，等时机成熟后再推出一批对外销售。从目前情况看，车位在多数小区中都是“少有商品”。由于车位权属情况比较复杂，既有地下车位又有地上车位，交易税费与房屋买卖又有所不同。因此，在买车位前，业主要搞清楚小区车位对外销售的基本问题。哪些车位可以卖？就市目前的情况而言，车位主要分为地下车位和地上车位两种。据市核心工作人员介绍，如果地下车位的面积已作为被小区业主分摊了，那么是无权出售的。这类地下车位属于全体小区业主所有，可由小区业委会委托出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。如果地下车位的面积没有被分摊，且具有独立的用地面积和，则开发商有权出售。地上车位又分为两种。一种是敞开式的，主要通过划线确定每个车位的具体位置。由于小区的属于全体业主所有，因此开发商无权出售敞开式的地上车位。这类车位也应当由业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益在扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。还有一种是，三面有围护的地上车位，若开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。另外，如果地下车位属于“人防工程”，开发商也不能向业主出售。小区车位具体属于上述哪一种，业主可以到房屋所在地的区县交易核心查阅。买车位要交多少税费？日前，家住中远两湾城的蔡先生买了个小区车位。下面是他付的税费清单和办理手续的心得，供广大准备买车位的业主参考。（1）：一般在上海各分行专门窗口办理，费用为1198 元×3％×建筑面积。（2）和：在房屋所在地区县房地产交易核心办理。印花税30元，契税为车位总价的3％（不享受住宅1.5％的优惠税率）。办理手续时，合同、身份证、购车位发票都要复印件，业主可事先复印好，免得现场排队付费复印。（3）车位交易登记费：在房屋所在地区县房地产交易核心办理。登记费为160元/套，地籍图25元/套，手续费为3元×建筑面积数（付好后到开发商处报销）。注意，如果与车位连接的房屋有贷款的话，应先到贷款银行借出抵押证原件，再去交易核心登记，并准备身份证复印件两张。（4）物业交接手续：将开发商给的车位交接单交到物业，与物业一起到车位现场检查，合格后完销售接手续。车位管理收费应该按照当地物价部门审核的价格支付，仔细阅读车位管理协议，无异议后与物业签订管理协议。车位什么时候可以卖？根据本市有关规定，的车位必须取得。小区已经取得“大产证”的车位当然也可对外销售，而且目前多数车位出售都属于这种情形。购房者在审查预售许可证时需注意，如果地下车位与地上商品房是一并申请预售的，应当在预售许可证的备注栏内注记地下车位的批准预售面积。如果地下车位是单独申请预售许可证的，在预售许可证的“项目类型”栏内会加以注明。哪些人可以买小区车位？小区车位交易遵循“限内原则”，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位，车位产权是无法得到房地产管理部门确认的。据了解，这样做主要有两个原因，一是小区车位在规划时就是为了方便小区业主停车，二是小区车位出售或出租给小区以外的人使用，会造成上的困难。此外，购买车位后若要再行转让、出租时，仍要遵循“限内原则”，即转让或出租的对象只限于小区内的产权人或房屋承租人。买车位应注意哪些？购房者在签订购房时，如果车位是随房屋一并预购的，购房者与开发商应就车位的四至范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚，并较好附有平面图。购房者如果是先预购商品房再买车位的，则可与开发商另行签订预售合同，并在合同内注明预售商品房的具体情况（包括预购商品房的项目名称、坐落、幢室号及预售合同登记号），该合同签订后也要进行登记备案。如果业主购买的是已经拿到“大产证”小区的车位，则在与开发商签好购买车位合同后，即可前往房屋交易管理部门办理登记手续。根据有关规定，车位不单独发。在上分两种情况，若商品房和车位是一并购买的，车位的基本情况（如车位号、面积等）会在业主房产证的附记栏内注记；如果在取得房产证后再购买车位的，应由原受理的房地产交易核心在房产证附记栏内加注车位的基本情况。
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