上饶市区哪里有赎楼后贷款是回担保公司吗，速回

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-07 18:03 标签：赎楼后贷款是回担保公司吗

广东广律律师事务所律师郑平

二掱楼交易过程中由于大量的二手楼业主在出售二手楼时，二手楼都存在贷款未还清的情况所以在交易中，必须先办理赎楼手续将《房地产证》从银行赎出来，才能顺利完成整个交易过程本文作者拟以理论结合实务的方法试探分析二手楼交易赎楼中赎楼后贷款是回担保公司吗的法律风险以及如何将法律风险降至最低：

一、二手楼赎楼的法律定义解释

中国“二手楼”的说法从何时发源，无从考究但是，有不少人认为“二手楼”的叫法是源自香港当然，因为香港的商品房市场远比中国大陆成型早并且中国大陆的商品房交易习惯和规則大都学自香港。所以本人比较认同关于二手楼的说法源自香港。具体说二手楼在中国法律上的规范说法是小业主的商品房，二手楼昰相对于一手楼而言一手楼就是开发商手里的商品房。

（二）二手楼赎楼定义之内涵

二手楼赎楼是指：二手楼所有者小业主为了将已经抵押给按揭贷款银行的《房地产证》从银行取出到产权登记机关办理取消抵押登记手续，从而顺利办理二手楼产权过户手续提前向银荇偿还未到期之银行贷款的过程。

（三）二手楼赎楼定义之外延

第一、根据二手楼的产权性质分为工业用途厂房宿舍二手楼赎楼、住宅商品房二手楼赎楼、已经办理补差房改手续且取得红本《房地产证》的安居房赎楼、商业用途商品房二手楼赎楼和商住两用商品房二手楼赎樓为什么不包括绿本的城市居民住宅和绿本的村民房住宅，因为这两种不动产虽然小业主也有《房屋所有权证书》，但是这两种房屋昰限制上市交易买卖的所以不存在赎楼的问题，再说不能上市买卖的房屋，银行是不可能给予办理按揭贷款的

第二、根据二手楼的贖楼方式分为：赎楼后贷款是回担保公司吗保函赎楼和现金赎楼两种。赎楼后贷款是回担保公司吗保函赎楼是指小业主或购房者向某个銀行借一笔数额与原贷款余额相当的短期借款，赎楼后贷款是回担保公司吗向短期贷款银行出具担保函等二手楼过户成功并抵押给新贷款银行（二手楼买房者的贷款银行）后，由新贷款银行将买房者的贷款划给短期贷款银行用于偿还短期贷款现金赎楼则手续比较简单，僦是由二手楼出售方小业主自筹资金还给原贷款银行一般是赎楼后贷款是回担保公司吗提供短期贷款或者民间借贷，利息相对于担保赎樓较高但是手续简易，时间较快

第三、根据短期借款人不同分为出售方借款赎楼和购买方借款赎楼。出售方借款赎楼又分为现金赎楼囷赎楼后贷款是回担保公司吗保函赎楼；购买方赎楼也分为现金赎楼和赎楼后贷款是回担保公司吗保函赎楼两种

二、二手楼赎楼过程中贖楼后贷款是回担保公司吗的法律风险

赎楼后贷款是回担保公司吗不管是提供现金赎楼还是担保函赎楼都必然存在法律风险，一方面是来洎二手楼出售方自身的风险如出售方将赎楼款恶意转走或者在赎楼资金进入原贷款银行还贷后取证前，出售方通知银行解除出具给赎楼後贷款是回担保公司吗的《公证委托书》导致赎楼后贷款是回担保公司吗无法顺利完成取证过程。另一方面是来自外界的风险如交易嘚房地产在还贷后过户完成前被司法机关查封。高风险高收入这十分正常，但是赎楼后贷款是回担保公司吗必须明确知道自己在办理二掱楼赎楼过程中的风险点以及这些风险点的防范

以下是笔者正在办理的一个案件，据以抛砖引玉：2010年12月22日罗某与周某签订了一份《二手房买卖合同》双方约定，罗某以113.3万元的价格向周某购买周某拥有的龙岗区中城康桥花园某栋103房当天罗某向周支付了定金人民币2万元，並于2011年1月13日办理了资金16万首期款的资金监管手续于2011年1月21日取得招商银行深圳××分行的贷款承诺函。之后，罗某通过深圳市某担保股份有限公司的担保向招商银行深圳××分行借款103万元为周某偿还其欠华夏银行的贷款。2011年2月22日当担公司的工作人员到产权登记机关办理产权过戶递件手续时发现交易的房产已经于2011年2月21被深圳市福田区人民法院查封，无法办理产权过户手续后因为招商银行无法在三个月内取得茭易房地产的抵押权，招商银行要求赎楼后贷款是回担保公司吗履行担保责任向其偿还全部贷款。赎楼后贷款是回担保公司吗履行完偿還贷款的担保责任后立即向福田区人民法院提起民事诉讼，起诉上述二手房的买卖双方目前该案还在审理当中。

上述案例中赎楼后貸款是回担保公司吗起诉买卖双方的案件当然可以胜诉，但是卖方的房地产在被赎楼后贷款是回担保公司吗查封前已经被福田区人民法院查封两次（都未解封），而且是巨额的民间借贷也就是说，赎楼后贷款是回担保公司吗的这一笔业务必然是要赔本的了因为这一套房地产将给几个债权人分割，赎楼后贷款是回担保公司吗仅能分配到一点残羹剩菜

三、二手楼赎楼过程中赎楼后贷款是回担保公司吗如哬防范法律风险

（一）担保函赎楼的风险防范

1、尽量不要为购买方提供短期借款担保

因为二手楼赎楼的法律风险一般出现在卖方。如果卖方向银行借短期贷款不还卖方要承担还贷责任。如果卖方不还短期贷款卖方信用会被银行记上污点，大部分卖方会担心这一点如果昰买方借款为卖方赎楼，卖方就没有任何顾忌了就如上述案例，就是买方借短期贷款为卖方赎楼所以，卖方周某无所顾忌

2、短期借款方的资信调查

短期借款方的资信调查不仅要查清其在人民银行的信用记录，而且要向其周边的相关人员（如同事、朋友、亲属等）调查其资信情况

3、短期借款方目前是否存在诉讼保全风险的调查

一定要在深圳在所有法院（中级人民法院及各基层法院）查询，是否有被担保人被起诉的情况特别是要向各法院的立案庭的保全组了解被担保人是否有被申请财产保全的情况存在。上述案例的赎楼后贷款是回担保公司吗正是因为没有进行被担保人的诉讼保全风险的调查作为专业的赎楼后贷款是回担保公司吗，一方面应当与各法院的立案庭保全組保持良好的关系而且一定要有专业调查的人员，最好是委托律师或者公司法务人员开展相关调查工作

4、短期借款方及房地产出售方嘚资产调查

短期借款方及房地产出售方的资产调查是为了当出现担保风险时，可以在起诉被担保方的同时保全被担保方的财产如上述案唎，罗某就是一无所有的被担保人不仅在深圳没有任何房产，在内地也没有其名下的任何财产；所以最终赎楼后贷款是回担保公司吗呮能在周某被查封的房地产的拍卖款中分一点残羹剩菜。

5、短期借款方及房地产出售方的人格调查及亲属关系调查

一个人格良好的人出现被起诉被查封其交易的房地产的可能性会远低于人格卑劣者即使一个人格良好的人出现暂时的困难，日后他也必然会尽其所能来偿还其债务的。对于被担保方亲属关系的调查在出现担保风险时，不仅有利于联系到被担保方也有利于对被担保方施加心理压力。

6、最好偠求被担保方有本地户口的亲属提供反担保上述案例中，赎楼后贷款是回担保公司吗自认为周某是深圳的某行政机关的公务员其不会賴帐，所以也没有要求其亲属提供反担保

（二）现金赎楼的风险防范

除上述担保函赎楼必须进行的调查之外，还应当做好以下几件事：

苐一、一定要掌管借款方（业主）的用于偿还按揭贷款的银行卡、身份证、户口本、结婚证、未婚证、帐户密码和电子转帐工具（U盾或K盾）均要求控制原件或原物。保管银行卡是为了赎楼款打入其还款帐户内后方便立即在银行柜台办理还款手续如有存折还要掌管存折。洏掌握借款方（二手楼出售方）的身份证原件、帐户密码和电子转帐工具（U盾或K盾）是为了预防该借款方申请帐户密码挂失，导致还款資金打入后被借款方转走户口本、结婚证、未婚证等证件的保管是为了对借款方有一定的控制性。

第二、事先办妥提前还清贷款的申请掱续务必做到，钱一到帐立即扣款还贷并及时将《房地产证》从按揭银行取出有些按揭贷款银行规定，提前还贷须提前一个月申请囿的规定至少提前一周申请，如果没有提前申请在出售方的银行帐户密码挂失期间（一般七天）内就可能无法扣款还贷成功。在没有扣款成功前留在还贷帐户内的赎楼资金就存在被转走或者被法院冻结的风险。

第三、产权登记机关办理过户手续要办理加快因为过户的幾天时间是被司法机关查封风险最高的时间段。一般赎楼后贷款是回担保公司吗从银行取出《房地产证》后必须立即到产权登记机关办理解除抵押登记手续解除抵押登记手续当天就可以办完。办完解除抵押手续后应立即办理产权过户手续在没有加快的情况下，产权登记機关的承诺是五个工作日内办妥假若是周二才去办的过户，可能要到下周一才能出证这里可能存在长达七天时间的被查封风险期限，洇此要求赎楼后贷款是回担保公司吗在办理过户手续时，一定要办理加快力争在一两天内过户完成。当然对于出售方资信良好、资产凊况较好又有反担保，风险系数较低的可以不必加快

第四、最后让短期借款方将其名下的其他财产公证委托给赎楼后贷款是回担保公司吗有权代为处分（包括出售、代收出售款、出租并代收租金等）。如果短期借款方违约不还贷那么，赎楼后贷款是回担保公司吗可以根据其公证授权委托直接将其名下的房地产出售用于抵偿短期借款方的债务

最后提醒赎楼后贷款是回担保公司吗在开展二手楼赎楼业务時，一定要视被担保人情况审慎评估该宗业务的风险大小从而决定是否接受该宗业务。一定要做到宁缺勿滥否则，一宗业务出事再莋几十宗甚至上百宗业务都可能无法弥补该宗业务的损失。

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> 二手房赎楼后贷款是回担保公司嗎赎楼是要等买家房贷下来才开始赎楼吗

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是的，赎楼后贷款是回担保公司吗帮你拿钱赎楼万一帮你还了钱，客户那边贷款申请不下来这笔钱到时谁来给呢
是的，要银行同意贷款后才会去赎楼
是的先等买家贷款申请通过，同意贷款书下来贖楼后贷款是回担保公司吗才会进行赎楼步骤的
保险的做法是这样子的。先查征信的可以同时进行
银行同意买家那笔贷款后，赎楼后贷款是回担保公司吗再去赎楼
不是，根据协议确定买卖双方谁赎楼
是的，同贷书下来赎楼后贷款是回担保公司吗下保涵首期款1.5成金额，银行做监管
是的，不出来同贷书怎么敢给你钱呢
目前东莞的赎楼后贷款是回担保公司吗赎楼，是要买家房贷下来才赎楼的
是的走擔保是要等放款到赎楼后贷款是回担保公司吗后赎楼。
签完三方合同后申请赎楼，
是的是要等买家出具银行贷款承诺函，赎楼后贷款昰回担保公司吗向银行提出赎楼

答: 春节接下来你老婆就是没动力我国
答: 什么是担保费中介就收一个点中介费按揭服务费
答: 你好很高兴为伱解答。你说的那个担保费其实就是贷款服务费一般是两千左右，包含有评估费用赎楼后贷款是回担保公司吗担保费用等等
答: 安全，赽捷便利，有保证！
答: 二手房贷款不用担保人这个又不是私人借贷

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