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　　最高人民法院日出台了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)，将于今年8月1日起施行。8月1日后起诉到法院的案件都将适用该司法解释。
　　《解释》主要是三部分内容：一是土地使用权出让合同纠纷;二是土地使用权转让合同纠纷;三是合作开发房地产合同纠纷;需要注意的是，《解释》调整涉及的土地使用权范围仅仅指国有建设用地使用权，不包括集体土地和国有农用地。
　　《解释》第一部分共六条(1&6)，规定了关于土地使用权出让合同纠纷案件适用法律的问题，需要特别注意的是第二条：&开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让书合同，应当认定无效&，也就是说土地使用权出让合同的出让方必须是市、县人民政府土地管理部门，这与我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定是一致的。《解释》明确将不具备法定主体资格的开发区管委会与受让人订立的土地使用权出让合同按无效处理，意在对今后土地出让行为给予规范。其次，《解释》对开发区管委会历史遗留下的为数不少的出让土地问题，仍给予一定的补救手段，即在起诉前经过市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定有效，同时为防止追认手段的滥用，对追认的范围限定在《解释》实施之前的情况。
　　另外，《解释》第三条规定：协议出让的土地使用权出让金不得低于订立合同时当地政府按照国家规定确立的最低价，否则价款条款无效。这种情形在目前操作中也时有发生，应当引起注意。
　　上述规定对于在二、三线城市寻找土地项目的公司，特别具有指导意义，因为这些地区的土地出让主体、程序等相对宽松，但同时也带来操作不规范的问题，这次司法解释将上述问题进行了明确，对于我们今后类似项目的操作很有指导意义。
　　《解释》的第二部分共七条(7&13)，规定了土地使用权转让合同纠纷案件的法律适用问题，涉及了两类土地使用权的转让，即出让土地使用权的转让(第七、八、九、十条)和划拨土地使用权的转让(第十一、十二、十三条)。
　　关于出让土地使用权的转让，《解释》对两种不规范情况下的转让行为作出有效认定：一是未办理土地使用权变更登记手续的土地转让合同有效(第八条)。这条规定在司法解释起草阶段征求意见时，争议较大，现《解释》的规定可能采纳了最终占优势的意见：即虽然《土地管理法》等法律法规规定，土地使用权转让应办理土地变更登记或过户登记手续，但这应该是合同签订后及合同履行中的一项法定义务和法定程序，而非合同生效的法定条件，故转让合同有效。这也是此次司法解释的一个重要特征和原则：不轻易确认合同无效。因为合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产市场的有序发展。因此，《解释》根据《合同法》的规定，结合实际情况，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在向人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效。
　　需要注意的是：此次司法解释将&无效&补证为&有效&的时间界限限定在&起诉前&，而在一九九五最高人民法院年颁布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》这一司法解释中，上述时间界限是限定在&一审诉讼期间&。根据九五年的司法解释，在起诉时案件事实和合同效力是不确定的，尚存在变动的因素，这显然不利于法院的审理，与现代司法理念不相符，故此次司法解释对上述时间界限的变动应该是科学的，更有利于维护司法裁判的权威性，同时在一定程度上也有利于土地交易秩序的稳定。上述原则在《解释》的第二条、第九条、第十一条、第十六条均有所体现。
　　关于划拨土地使用权的转让，根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权的转让应当报有批准权的人民政府审批。对于不符合此项规定的划拨土地使用权转让，《解释》视不同情况作出不同的规定：一是作为有效转让合同的处理(第十一条)，即在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，认定合同有效。这条规定同样是允许&弥补&、不轻易确认合同无效原则的体现。二是作为有效补偿合同的处理(第十二、十三条)，即在起诉前经有批准权的人民政府批准并决定由受让方办理出让手续或决定将该土地使用权划拨给受让方使用的，因为此时土地转让关系实际发生在政府和受让方之间，故原转让合同可按补偿性质的合同来处理，这是符合相关法律规定的。
　　《解释》第二部分重点关注条款为第十条，该条规定了对&一地数转&情形的处理原则，即对待数个有效土地转让合同采取的排序原则是：一、登记优先;二、均没有登记的，先行合法占有者优先;三、既未登记，也未合法占有，则先行支付土地款者优先;四、前几个条件均不具备，则以合同成立在先者优先。上述规定，对我们在土地项目转让中有较大的借鉴意义，从控制风险的角度讲，我们应确保符合第一或第二位的条件，也就是说要么登记，要么先占，如果退到第三或第四位条件，从受让方来说就比较难以防范潜在风险。
　　《解释》第三部分共十四条(14&27)，规定了合作开发房地产合同纠纷案件的法律适用问题。该部分对于合作开发合同认定的要件进行了明确：即&共同投资、共享利润、共担风险&，值得注意的是此次司法解释不再将&共同经营&作为认定合作开发的必要条件。这一原则在第24、25、26、27条均有所体现。
　　同时，该部分也对合作开发中的经营资质，项目合法性、买受人利益保护进行了强调。但总体来说，因为合作开发房地产的情形比较复杂，各地情况也不同，该部分规定条款对于项目合作开发操作相对规范的公司来说，借鉴意义可能不大。
　　引言：
　　最高人民法院关于房地产先后颁布了三个司法解释，现在所要讲的这个司法解释是2005年6月颁布的。
　　现在最高院在审理关于房地产案件时有三个司法解释：一是关于土地使用权，二是关于建设工程(2004月10月颁布，日施行)，三是关于商品房买卖(2003年4月颁布，日开始施行)。现在司法实践中各级人民法院办理房地产案件基本上按照这三个司法解释操作。
　　今天主要讲第一个司法解释：《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
　　《解释》一共28条，其主要内容分为三部分：
　　(一)土地使用权出让合同纠纷;
　　(二)土地使用权转让合同纠纷;
　　(三)合作开发房地产合同纠纷。
　　一、《解释》的主要内容
　　(一)土地使用权出让合同纠纷
　　第1条：土地使用权出让合同
　　&本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。&
　　第2条：开发区管理委员会出让土地行为的处理
　　&开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
　　本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。&
　　第3条：协议出让土地价格的确定
　　&经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效
　　当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。&
　　第4条：对未办理批准手续合同的处理
　　&土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。&
　　第5条：土地出让金的调整
　　&受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。&
　　第6条：对擅自改变土地用途合同的处理
　　&受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。&
　　(二)土地使用权转让合同纠纷
　　第7条：土地使用权转让合同
　　&本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。&
　　第8条：未办理权属变更登记的合同有效
　　&土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。&
　　第9条：未取得土地使用权证的转让合同的效力认定
　　&转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。&
　　第10条：一地数转合同的处理原则
　　&土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
　　(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
　　(二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
　　(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
　　(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
　　未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。&
　　第11条：划拨土地转让未经批准的无效
　　&土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。&
　　第12条：划拨土地转为出让土地的纠纷处理
　　&土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。&
　　第13条：划拨土地直接转让的纠纷处理
　　&土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。&
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签订国有土地出让合同书,受让方法定代表人之外另有多人签名,这宗地使权属谁人。
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【法规标题】协议出让国有土地使用权规定
【颁布单位】国土资源部
【发文字号】国土资源部令第21号
【颁布时间】
【失效时间】
【法规来源】http://www./law/other/.htm
协议出让国有土地使用权规定 协议出让国有土地使用权规定
中华人民共和国国土资源部令 第２１号
《协议出让国有土地使用权规定》，已经２００３年６月５日国土资源部第６次部务会议通过，现予发布，自２００３年８月１日起施行。
部　　长　　　田凤山　　
２００３年６月１１日　　
第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。
第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。
第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。
国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。
国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。
第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于３０日。
第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。
协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。
协议出让底价不得低于协议出让最低价。
协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。
第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。
第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后７日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。
公布协议出让结果的时间不得少于１５日。
第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。
第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；
（二）确定出让底价时未经集体决策的；
（三）泄露出让底价的；
（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；
（五）减免国有土地使用权出让金的。
违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。
第二十条 本规定自２００３年８月１日起施行。原国家土地管理局１９９５年６月２８日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。
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