中级会计 考试相关
[中级会计]甲、乙签订了一份买卖合同，合同约定：甲将一批木板卖给乙，乙于收到货物后一定期限内付款。为了保证合同履行，经乙与甲、丙协商同意，甲又与丙签订了一份质押合同。质押合同约定，丙以其可转让商标专用权出质为乙担保(已向有关部门办理了出质登记)，当乙不能履行合同义务时，由丙承担质押担保责任。合同生效后，甲依约定将木板运送至乙所在地，乙认为木板质量不符合标准，要求退货。由于甲、乙签订的买卖合同中没有明确规定木板的质量要求，于是甲与乙协商，建议乙改变该批木板的用途，同时向乙承诺适当降低木板的售价。乙同意甲的建议，但要求再延期1个月付款，甲同意了乙的要求。
在此期间甲因资金周转困难，遂要求丙履行担保责任，丙以乙的付款期限未到为由拒绝履行。于是甲将合同权利转让给丁，同时通知了乙、丙。
要求：根据上述事实及有关法律规定，回答下列问题：
(1)甲、乙签订的买卖合同中对标的物的质量要求在没有约定的情况下，应如何确定标的物质量的履行规则？
(2)甲、丁之间的合同权利转让行为是否符合法律规定？说明理由。
(3)甲将合同权利转让给丁后，丙对甲承担的质押担保责任是否对丁有效？说明理由。
甲、乙签订了一份买卖合同，合同约定：甲将一批木板卖给乙，乙于收到货物后一定期限内付款。为了保证合同履行，经乙与甲、丙协商同意，甲又与丙签订了一份质押合同。质押合同约定，丙以其可转让商标专用权出质为乙担保(已向有关部门办理了出质登记)，当乙不能履行合同义务时，由丙承担质押担保责任。合同生效后，甲依约定将木板运送至乙所在地，乙认为木板质量不符合标准，要求退货。由于甲、乙签订的买卖合同中没有明确规定木板的质量要求，于是甲与乙协商，建议乙改变该批木板的用途，同时向乙承诺适当降低木板的售价。乙同意甲的建议，但要求再延期1个月付款，甲同意了乙的要求。
在此期间甲因资金周转困难，遂要求丙履行担保责任，丙以乙的付款期限未到为由拒绝履行。于是甲将合同权利转让给丁，同时通知了乙、丙。
要求：根据上述事实及有关法律规定，回答下列问题：
(1)甲、乙签订的买卖合同中对标的物的质量要求在没有约定的情况下，应如何确定标的物质量的履行规则？
(2)甲、丁之间的合同权利转让行为是否符合法律规定？说明理由。
(3)甲将合同权利转让给丁后，丙对甲承担的质押担保责任是否对丁有效？说明理由。
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买房前需要知道的事1.买房子尽量买一期开发的，一般说来价格便宜而且质量好。2.买房子要注意不要买临街的，噪音太大，即使是一条小路，也有发展成菜市场的潜力。3.不要买二层，一般厨房下水道是二层往上一条，一层独立一条。这样二层是最容易发生堵塞的，如发生堵塞倒灌，其状惨不忍睹。4. 不要买顶层，顶层容易出现漏水现象，虽然能修理但耗时耗力，修理时间极可能被无限延长5.不要买带厨房下水道的地下室，否则崩溃是早晚的事情。6.窗户的纱窗一定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在人上就难办了。7.窗子外侧一定要是往外倾斜，否则窗子上的密封胶老化了就会水淹七军。8.窗户最好是推拉式，在中间关的，密封性好。9.厨房一定要有地漏，这样有个万一水管爆裂，还有个地方漏水，不至于让家里成了太平洋。10.卫生间的防水很重要！！！一定要鼓动你的楼上和你一起在交房时做足48小时的闭水试验，确定其防水性能，否则一旦漏水后果会非常痛苦。11.千万不要相信那些售楼小姐说的什么外国进口门窗，越是如此，门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。12.买前试验隔音情况，否则会很痛苦。13.家里的入户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防火门，如果发生火灾猫眼会爆炸，但如果有陌生人，猫眼看得见。看你需要。14.家里的水管，暖气管道都要打压试一下，尤其是暖气。个别暖气片，会直接影响室温，如果安反了，想要改过来极其困难，全安反了还可以在外面改，但如果安错了一两片，则要砸地面。15.注意小区里的车位数量，也许近期你不买车但不带表以后不会。16.注意你所买的房子的位置，小心你的楼下空地成为停车场。17.如果你的房子是带单元对讲的，那别买一层，关门声能让你疯掉，报警声威力更是惊人。18.房子里的对讲系统一定要问明性能和使用方法，并且仔细试验，否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传而已。19.装修时不要动卫生间的地砖，不要自己重新做防水—除非你有钱没地方花，要知道开发商并不是心甘情愿的为你保修防水的，他们正愁找不到理由呢
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吐血奉送 买房须知 1开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。也有个别好位置房源让内部人提前买下来了。
2广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
3售楼员会用许多方法来逼你买房（业内叫SP&，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。让你感觉到压力，好像再不交钱就没房子可买了。
4别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，这个一般人我不告诉他。
5别对景观和绿化抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
6看看有没有做外墙保温隔热系统。现在虞城新开的大部分楼盘都有做。
7别以为实测面积是对的，少你一个平米你也看不出来。
8得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信售楼小姐说的，她们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了
9-开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
10-注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
11-如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
12-到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
13-一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条
好的施工单位才能造出好质量的楼房
好东西啊，
这么好的东西 没人顶吗
到50楼本人再吐血奉献楼盘小区买房要注意的风水问题
这么好的帖子 没人顶
浪费了 可惜了
许多购房者在到售楼处或现场去看房，都忙着看花花绿绿的售楼书，往往一脸茫然，不知道怎么看房，不懂得该看些什么。
一、看位置
看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，所以在选择区位时还要注意交通是否方便，交通方便往往是开发商的强劲卖点，对此，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析
二、看配套
居住区内菜场、小型超市、学校等公共配套设施如何，是衡量居住区质量的重要标准之一，小区的公共实施配套情况是购房者应当了解的内容。
三、看绿化
居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，由于绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30％。购房者不要被什么开发商这园林那风格唬住。
四、看布局
建筑容积率这个指标在商品房销售广告中经常见到。容积率高，说明小区房子建的多，人口密度大。一些开发商为了经济利益，千方百计地要求提高容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。另外在小区规划应住宅布局合理，使房屋获得规定采光与通风，住宅“卧室朝阳”往往是开发商的强劲卖点之一。
五、看区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，由于没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量。人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理。
六、看价格
买房子关键是要看性能价格比，购房者看中某一楼盘后，应当对同一区位、同等档次楼盘的性能进行比较。首先要弄清报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格；最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，此时就需要冷静分析：哪些性能是必须的，哪些性能对自己无用，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。
七、看户型
好的户型设计应做到合理地配置了客厅、卧室、餐厅等功能，把有限的空间充分利用了起来。要保持房间通风情况良好，.户型结构的布局要合理，是否达到公私分区、动静分区、洁污分区、干湿分区的要求。面积配置要合理，同样使用面积的住宅，功能全面，公摊面积小，说明设计经济合理。
八、看物业管理
物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可能引发大量的纠纷。买房时，购房者一定要问问物业管理情况。
看到木有嫩现在已经是精品咯~ 很实用滴……
谢谢吧主加精 谢谢大家支持
一生只为你一次，高端婚礼策划，你就是婚礼中的主角
好东西，顶
额，现在还买不起 、、
不是 我就知道买房之前必须要知道的一条：有内些钱吗
没钱也也可以看看
看了也不多
愁了，正考虑顶层和10层要哪层呢
顶层送阁楼 呵呵 受到诱惑了吧
同样大的房子 在老城买和在新城买 差价可以买辆车开了
在公开场合不带叫小名的
我智商卓越，高难度姓名成功破译
都是淫才啊
204条补充条款应对购房陷阱(全文)-第1部分合同背景第1条、销售广告：买受人根据出卖人于_年_月_日刊登在____报第_版的广告，于出卖人取得联系，就购买住宅一事进行协商；本合同就双方可以预见的条款进行约定，在双方无法在相关细节有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。第6条、住宅地址：此住宅位于北京市__区，目前施工进度情况参照照片。第8条、批准部门：本项目由北京市已经批准立项，项目的批准文号：第9条、土地权利：本宗土地原所有权人为：______，原土地使用权人为：__，土地使用权证：______，土地使用期限为：_____，土地使用性质为：______。第10条、规划情况：用地规划批准部门为____，建设工程规划许可证：______，建设用地规划许可证：____。第11条、销售许可：房屋销售许可部门为：____，房屋销售许可证：_____。第12条、施工情况：施工许可部门：____，开工证：____。第13条、建设情况：总设计单位：____，建筑师姓名：____，注册建筑师号码：____，总施工单位：____，总监理单位：____。第14条、住宅标准：适用____。第15条、住宅验收：由____负责验收。第16条、质量评价：由____负责进行质量评价。第2部分套内空间第17条、住宅户型、平面图\起居室尺寸：书房尺寸：卧室尺寸：卫生间尺寸：厨房尺寸：阳台尺寸：过道尺寸：层高：室内净高：套内楼梯：门窗：第3部分住宅质量第33条、沉降情况：出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求。第34条、平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不得超过政府规定的标准，否则出卖人将承担违约责任。第35条、墙体裂缝：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；如果买受人仍有不同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。第36条、设计质量：住宅设计质量不应低于政府有关机构颁布的设计最高标准，如果无法达到此等要求，则买受人有权要求出卖人承担违约责任。第37条、质量证明：出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提供异议时，出卖人应当证明这种异议不成立。第38条、质量评价：出卖人在交付住宅前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与住宅质量相关的全部文件，有权委托相关机构对住宅质量进行评价，否则不视为交房。-第4部分公摊面积第39条、公摊内容：出卖人应当在说明公摊面积的内容与尺寸，根据目前的情况，公摊内容包括以下几个部分:(1)配电室：(2)公共楼梯：(3)电梯间：(4)泵房：第40条、面积尺寸：房屋的公摊部分、面积及细节尺寸应当说明。第41条、面积核实：买受人有权对任何一个尺寸进行核实，第42条、通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则应当通知买受人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，买受人接到通知后应当到场；出卖人不到场的，有两人以上证明，买受人即可进行测量。第43条、违约条件：买受人对其中一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用。第44条、违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款，不能退回的，则应当每天支付百分之一的违约金。-第5部分住宅面积第45条、公用部分建筑面积：A、各公用部分名称：
B、各公用部分面积：第46条、专用部分建筑面积：A、阳台建筑面积：B、室内墙体面积；C、室内使用面积；d、其构成为卧室面积、客厅面积、卫生间面积各为E、面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。
第48条、关于建筑面积的约定：(1)买受人所购住宅约定建筑面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。(2)买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。 (3)买受人所购住宅建筑面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。 (4)鉴于目前买受人所购住宅面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担且保留退房的权利。 第49条、关于套内建筑面积的约定： (1)买受人所购住宅约定套内建筑面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。(2)买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。(3)买受人所购住宅套内建筑面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。(4)交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加面积支付费用。(5)交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。第50条、关于使用面积的约定：(1)买受人所购住宅约定使用面积为__平方米，如果经过实际测量后，面积在__至__平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。(2)买受人所购住宅使用面积经过实际测量后，大于__平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。(3)买受人所购住宅使用面积经过实际测量后，小于__平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。第51条、面积测量：买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量；。第52条、测量方法：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。第53条、测量机构：测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量资格不得委托给他人；没有专业资格的机构测量的数据无效。第54条、变化通知：房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更；面积变化时，出卖人应当于变化时3日内书面通知买受人，如果买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款。-第7部分建筑设备第61条、给水：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源为市政机构，压力为__。出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为__；价格__。第62条、排水：出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏_个，分布在卫生间、厨房。第63条、密封：出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露；如果室内出现液体或气体的泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，出卖人应当以5倍的上述总款额作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、进行设计施工所支付的费用与耗费的时间。
第109条、退还房款：出卖人应当在买受人发出退房通知后30天之内将全部购房款返还给买受人，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法办理完成前述内容，则自_年_月_日至买受人取得全部房款之日，出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。-第14部分住宅保修第111条、保修期间：_年，从_年_月_日到_年_月_日；当开始日期与交房日期不一样的，则从交房日期开始，按最益于买受人的时间进行计算。第112条、保修通知方式及反映时间：自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。第113条、保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分。-第20部分合同的终止、解除第148条、合同终止：出卖人按时按质交付住宅，买受人对住宅质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议；或者合同法规定且买受人书面认可的其他情形。第149条、解除条件：出卖人没有按时交付住宅、或出卖人没有按约定提供住宅质量或者环境质量、或出卖人不能交付住宅、或出卖人不能履行本合同约定的其他违约情况。第150条、解除后合同的处理：出卖人返还买受人已经支付的全部项款(包括银行贷款及公积金贷款)，并且赔偿买受人的全部损失，对于延迟交付的应当支付违约金，对于不能交付的还应当支付两倍定金。-第21部分退房条款第152条、退还个人购房款：出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款。第153条、支付银行还贷：出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且使银行向买受人出示已经还清全部贷款的协议或者合同。第154条、解除贷款合同：出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务。-第22部分违约责任第161条、本合同所述内容为的是对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，如出卖人不能满足合同条款中的条件，买受人有权要求出卖人承担违约责任。第162条、买受人有权选择适用下列违约责任，向出卖人主张权利；
(1)返还买受人已经支付的全部款项(包括银行贷款及公积金贷款)；
(2)赔偿买受人的全部损失；
(3)按日支付相当于总房价千分之一的违约金；
(4)双倍返还定金；-第24部分争议与其他第168条、当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼；如果选择仲裁，则仲裁管辖机构为：____；如果选择诉讼，在房屋已经建成时，则诉讼管辖地为房地产所在地；当房屋没有建成时，买受人可以选择法院为：____。第172条、适用法律：如果中央政府或者北京地方政府颁布新法律、法规、规章、规范、标准，买受人有权进行选择；如中央政府或者北京地方政府颁布了新的法律、法规、规章、标准，出卖人需要适用或者必须适用的，应当将法律文本提供给买受人，将复印件交付买受人。第174条、通知：出卖人在合同履行过程发生的各种问题应当在发生之日起3日内书面通知买受人，如果没有书面通知，则视为没有发生任何不可抗力。-第25部分合同附件第177条、出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证、买受人身份证。第178条、买受人资料：买受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件。第179条、许可文件复印件：市政府立项证明、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证、房屋竣工验收报告。第180条、技术文件复印件：住宅平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图。
第二部分，套内空间。购房时要把买的房子定义搞清楚，房屋面积包含了使用面积和公摊面积。因公摊面积很难查证，所以签合同一定写清楚具体每一个房间的详细尺寸，尽可能的要求开发商提供平面图和立面图。
第三部分，商品房质量。关于沉降情况，就是不均匀沉降，是非常重要的。还有一条是平直度，还有墙体裂缝，几乎每个墙都有墙体裂缝，但是看裂缝是怎么产生的，如果因为施工产品的微裂缝没有什么，最危险的就是因为房屋不均匀沉降导致的墙体45度角裂缝是最危险的。因此，在“204条”中提供了这样的表述：“倾斜角度不得大于0.1度”。同时，目前在房屋质量和过去的评价发生变化，现在已改为竣工备案制度，房子建好以后四方签字，开发商、承建商、监理商、施工商签字，四方只要说合格就可以了，然后把备案表交到北京市质量监督总站，准予备案并不代表政府对质量的最终认可。购房合同里需要写明开发商提供这种备案表，证明房屋具最基本的质量要求。第四部分，公摊面积。现在面积争议最多的就是公摊部分，购房人拿到的面积实测表写了总面积是多少，公摊是多少，但是公摊为什么是这么多面积？公摊在什么地区？购房人要和开发商约定公摊是哪一部分，公摊的数量是多少，更重要的是要在测量报告中提示注明公摊的部分及具体尺寸。第五部分，商品房面积。商品房面积现在规定得比较多，第49、50、51条规定了三种面积。建筑面积是全部的面积，使用面积基本上指的是地毯面积。现在最容易出现的是整个商品房的面积增加了，而且不会超过3%，而你真正的使用面积减少了，套内面积减少了，而且减少不会超过3%，业主难有退房机会。在“204条”第50条的第5款提供了这样的约定，就是如果交工的时候建筑面积增加了，套内面积也要增加，否则的话开发商违约。第九部分，有好多小区使用的独立供暖，家里有燃气炉，烧天然气取暖，现在好多燃气炉是意大利、德国进口的，很多开发商说赠燃气炉，如出现质量问题，由于赠送不承担责任，所以要在补充条款写好“购买”，我们新的条款都写明白了，假设人死亡或者发生事故，最高赔偿30万，至少有点安慰，否则的话出问题没法解决。你去告生产厂家，生产厂家都是国外的，合同条款约定业主可不找别人，就找开发商，所以合同的前提不是赠与，是业主买的，出了问题就找开发商。第十三部分，房屋交付。签约时就要写明交楼时该支付的款项，超出这些内容的如装修管理费等不能收取。根据合同法规定，交付一般是所有权的转移，对于房屋，在未经房管局登记时，就不是所有权的交付，房屋允许你使用，但是没有取得所有权，国家规定这种房子没法出租，没法转让，在“204条”中约定交付效力，比如交付后买受人即享有出租、收益权利。第十五部分，初步验收与保修。房屋建筑质量维修办法规定比如说防水是两个雨季，采暖是两个供暖期，有个合同是保修一年，这个时候你要坚持一下一定要超过一年。第十六部分，前期物业管理。在这个问题上，购房人要算清楚入住时物管费是多少钱，有时开发商承诺的数额等入住后物业公司不认可，而此时业主已买了房，不能不住了。第二十二部分，退房条款。退房程序最容易出现问题，退房条款一定要写清楚，约定退房时开发商必须把所有房款于某年某月某日还清之后才能转卖，在此之前不能转卖，否则可能出现钱房两空的事情。问：开发商不与购房人签订补充协议怎么办？秦兵：签订补充协议也有技巧。不要一下子就把204条全部拿出来，对方一看就晕了，他和你谈204条，沟通的时间可以卖好几套房子，购房人可以在里面摘一摘，曾有一个购房人把里面的条款进行选择，每一次谈判加上几条，先选容易的，逐步深入，最后再到难。让对方的售楼员有一个适应的过程。关键是购房人第一要保持尊严，第二要选择好自己认为最重要的条款。
大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面：1、关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
2、关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者个性的多样化，购房者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。例如：1、房屋所有权证办理的时间。尽管从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与发展商并没有直接的关系，不应构成其义务。但在实践中，房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商作出相应的承诺，保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金，超过约定期限的，购房者还可以退房并要求发展商承担由此给购房者造成的经济损失。2、贷款办不来怎么办？由于在商品房购房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于发展商原因导致贷款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。3、关于保修责任。有关房屋质量的保修责任，国家及北京市已经作了明确规定，在此不再赘述。值得购房者注意的是，在北京市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，地域分散、国内售后服务网点较少，加之该种系统设计寿命较长(一般为十年左右)，更增加了购房者在使用上述供暖系统中保修和维修的困难。因此，最好在补充协议中将发展商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求发展商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。4、关于发展商在促销过程中的承诺。为配合商品房的销售，发展商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。对于发展商作出的种种承诺，一定要不厌其烦，一一在补充协议中予以落实，并明确发展商违反该约定的违约责任。一、公摊面积多大为宜？公摊面积是分摊公用建筑面积的简称。和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在0.18—0.26之间。而板楼的分摊系数则在0.14—0.16之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。 二、对于公摊面积有无强制性的规定？关于分摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。根据这些规定，开发商自营、自用的房屋不仅不应计入公摊，而且还应当分摊公用建筑面积。能够计入公摊的物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的规定，从日起，为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。尽管这些规定对于保护购房人的利益比较有利，但是，由于缺乏法律层面上的强制性规定，买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以改变。这也是本文所提案例中，开发商有恃无恐的原因。
三、购房人应如何约定公摊面积？2003年新版商品房买卖合同示范文本的第三条、第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。因为新版合同增加了第十一条共有建筑分摊部位变更的约定，所以附件二的约定越详细具体，对购房人就越有利。一旦发生变更的情形，开发商就必须依据第十一条履行通知义务，而购房人则享有是否退房的选择权。其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件二中最后要做诸如此类的明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障，
合同中哪些条款对购房人不利
张先生在一次房展会上看中了某楼盘的一套房子，觉得户型设计、位置和价格都不错，与自己的理想很接近，且“五证”齐全，便二话没说，当时就签了购房合同，并且还交了购房款三分之一的定金八万元人民币，只等合同约定的交房日期一到就可迁入新居了。但已时过半年，发展商仍交不了房，张先生当初的兴奋劲儿也随着这半年来频繁地找发展商的过程消失了，剩下的只是无尽的烦恼。气愤之余，张先生想到要通过法律途径解决，便找律师咨询。 律师在对合同进行审查的过程中发现，下列条款对张先生极其不利： 一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在５％，如误差超过５％，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交屋，却什么惩罚措施也没有。这是一条明显不公平的内容，许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。 三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。 四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。 五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、２４小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。
买家攻略：签合同别忽略细节 大部分购房者都知道在签订合同时，将合同签得越细越好。有两个细节容易被忽视。房屋产权证取得的时间含糊不清。有的购房者缺乏经验，按照开发商提供的合同签订了诸如“在最快时间内”、“及时”等等字眼的合同，这在发生纠纷时是没有法律效力的。一定要把开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。开发商对待公积金贷款或商业贷款的态度。因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商提供合法的“五证”，如果开发项目不合法，银行是不会贷款的。在签订合同时，可以要求开发商在合同中承诺“如果因开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款”，如果开发商在这个问题上态度暧昧或者不敢承诺，就从侧面证明了银行也不看好这个项目，或者说银行预先帮我们审查了这个项目已经存在风险。 买家攻略：小心开发商给你的补充协议购房者在签订商品房买卖合同时，除要审查所购房屋的合法性(即查看五证)和使用国家规定的正式合同(契约)文本外，都希望与开发商能够签订一个补充协议，但有时开发商会因为房屋好卖而拒签，但有时又会主动提供一份补充协议出来让购房者签订，这时你一定要小心。开发商起草的补充协议常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，最大限度地减轻卖方的责任。有些开发商拒绝签订补充协议或者拒绝修改其起草的不公平补充条款，事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。比如，有的开发商将正式契约中房屋的交付条件放宽为“甲方交付房屋时，如《建设工程质量合格证书》尚未下发，甲乙双方一致同意可以依据临时核验证明进行验收”。此条款要求买方在房屋不具备合法交付条件时接收房屋，无疑免除了卖方因逾期交付房产所应承担的违约责任，而买方接收房产后一旦发现问题将很难追究卖方责任。为了降低购房风险，购房者在签订补充协议时一定要拒绝以上类似条款，同时尽可能地将真实意思表示及卖方的承诺体现在补充协议中。购房者在签订补充协议时，最好要求开发商对以下事项进行约定：开发商对其主体资格及相应批准文件的承诺；所售房产及相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺，这主要是为了避免造成购房者无法正常行使产权人的权利；面积误差、共用面积分摊的处理办法；房屋交付的具体办法、具体时间及违约金计算方法；与正式契约不一致的合同变更、解除条件；
另外，还有一个免责条款的问题需要购房者清楚。在购房程序中，购房人经常可以看到这样的条款：“如遇到下列特殊原因，可凭北京市有关部门证明文件，据实予以延期：1.不可抗力；2.施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决；3.其他非甲方所能控制的事件；4.遇有国家政策、法规调整，致使影响合同履行；5.冬、雨季，停电日，工期顺延。
实际上，该条款对开发商逾期交房的某些免责因素约定对购房者来说是不公平的，特别是“其他非甲方所能控制的事件”是一个非常模糊的概念，在实际履行合同时很难界定。因此，购房人在对开发商逾期交房的免责因素进行约定时一定要非常具体，要有确定性。例如，购房者在签署购房合同时，可要求开发商对施工中不可预见的异常困难及重大技术问题予以列明，对“非甲方所能控制的因素”进行界定，对“冬、雨季，停电日”的证明做相应规定，以免在开发商出现逾期交房时，逃避法律责任。避开购房陷阱--谨慎签订合同看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果,购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
陷阱九：拒签补充协议开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。
避开购房陷阱--算清面积面积是最容易产生问题的环节，也是开发商设陷阱最多的地方。我们虽然已经多次强调购房者在面积上多下功夫，但中招的购房者还是有很多。面积是直接产生效益的地方，开发商在这上面做足了文章，非常巧妙地利用一些灰色晦涩、模糊的概念打擦边球，如果没有对面积概念深入透彻的了解，很难在这个环节上与开发商较量。陷阱一：放大了的“使用率”要想搞清使用率，先要搞明白和弄懂几个术语。1.销售面积：也就是建筑面积，其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。2.套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。3.套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。4.套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。5.套内建筑面积：即2、3、4总和。算使用率的公式是：套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，所以开发商给你出具的使用率都是这样算出来的。这里很容易给消费者以误导。购房者往往以为，使用率是按照另一个公式测算：套内使用面积÷销售面积。很明显，分子中少了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率比上面的要低很多，因此很少被开发商接受。但这才是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例。如果你再装修房子，加上保温层在内，假设你买的是一套120平方米的房子，那么按照上面两个公式推算出来的使用率会有4%～6%的差别。
对策——自己钻研，好好学习，天天向上。 陷阱二：公摊面积猫腻多令广大业主头痛的还有公摊的面积。首先是搞不清什么可以算到公摊面积里，这个国家有关法律法规里面有，购房者可以自己看。关键是公摊的面积会有变化。这个变化可以举个例子。某物业管理用房约30平方米，计入公摊，入住半年后，该用房一分为二，其中一间约20平方米被物业管理公司改作商铺。这20平方米的面积就不能再作为公摊的面积了，但开发商不会对你讲。其次，公摊是一个由多个面积组合而成的综合面积。很多业主很想了解清楚每一块面积的大小，而目前还没有哪一家开发商给业主出具过这种公摊面积的组合。对策——把合同签好，在销(预)售合同或补充协议中，应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及分摊的部位。同时还要注意公用建筑面积分摊原则，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
有的开发商会全部分摊给一期业主，这是不公平的。至于公摊面积组合的详细资料，则目前还缺少法律保障，没有更好的办法。 签补充协议抓住八大要点 在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。 从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵害：第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。（新起点律师事务所王震）
我买的珠江豪庭，那个小区怎么样？
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