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史上最全：外地人昆山买房全流程
上海上班（外地人）昆山买房（贷款）全流程&
上海上班昆山买房以前在很多人看来近似玩笑的话题，现在正逐步的变成现实。
上海的高房价和昆山房价形成鲜明的对比，加之11号线的开通，昆山的房子慢慢的被大家所接受。但随之而来的问题是：上海上班昆山买房，跨区域买房、贷款手续流程都很复杂。笔者作为昆山花桥片区的一名普通销售，这边对购房的一个整体流程给大家做一个简单介绍。
上海上班（外地人）昆山买房（贷款）全流程&&&第一步：&&定点
作为异地买房的你在昆山买房，第一步要了解的是，你要在昆山哪边买房，昆山也蛮大的，下辖10个镇和一个国家经济技术开发区。如果你在上海上班，最靠近上海的有4个镇，、、陆家、。其中陆家开的楼盘很少，花桥靠近上海、千灯有直达花桥的公交车、城东开发区更靠近昆山市区，更成熟。
《《《《&&&&昆山买房第一步：了解昆山行政区划
《《《《&&&&靠近上海3大板块分析
上海上班（外地人）昆山买房（贷款）全流程&&&第二步：&&初步了解
通过网络了解楼盘，大概了解信息，然后根据自己的预算和心理定位初步确定目标，切勿眼高手低。下面给打家简单介绍几个地方的均价，以作参考。
《《《&&、&《《《&&
上海上班（外地人）昆山买房（贷款）全流程&&&第三步：&&实地跑盘
预约看房，实地踩盘，实地比较最重要，现在房产市场纷繁复杂，从业者素质层次不齐，光是听是不够的，实地看看，眼见为实。
上海上班（外地人）昆山买房（贷款）全流程&&&第四步：&&&购房订单
购房环节也是最复杂的环节，在确定好你的楼层，价格以后就进入签订单了，注意核对你的身份证和付款金额，一般售楼处都会有“订金”和“定金”之说，前者是预订，可退，后者是定下来，是不可以退的。
上海上班（外地人）昆山买房（贷款）全流程&&&第五步：&&
昆山地区一般距离下定金到付首付签贷款的时间一般是1周，有的要求3天。首付怎么个付法呢？国家规定首套首付比例不少于30%，今年2014年的贷款政策要求特别的严，外地人通过包装（补缴社保）在昆山贷款的首付不得少于4成，也就是说首付比例40%以上。然后在线打印购房合同，按照置业顾问指示签字，最后保存一份。
《《《　　
！！！&& 下一步就是签贷款的步奏了，要说明一点：& &！！【截止到2014年10月以后，外地人在昆山贷款已经不需要补交社保了,首付已恢复至3成】
外地人在昆山没有社保或者税单想在昆山买房贷款，需要通过开发商这边找的，费用一般在之间，由开发商直接收取现金。
贷款一般有两种，当然区别肯定有的，区别在于等额本金是逐步递减，等额本息是每月均等的。前者起初还款压力大，适合经济能力稍好的朋友，优点在于总还款结束，利息少。后者是还款压力小，均匀，总还款结束利息少些，但是一般银行都会强制默认为等额本息。签完以后等着银行核实，放款，一般银行会电话通知的。
《《《《&&
上海上班（外地）昆山买房（贷款）全流程&&&第六步：&&&交房
一般昆山这边楼盘工期是2年，到合同约定时间开发商会提前通知业主，带上你的购房合同和发票，拿钥匙，领房子，这个时候又有2个问题。
1、税费问题。
办理产证各个流程都有税费产生，那么买房一共要交哪些税呢？
一般有、房屋维修基金、印花税、登记工本费等
是房屋交易发生的税种，按照按照面积来的面积90以内一般是总价的1%个点，面积在90到144之间为总价的1.5%个点，面积大于144是总价的3%的点。
是：房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。
昆山这边基本上都是按照房屋面积来计算，每平米30到40平米左右。
印花税为房屋总价的万分之5&&。房产证工本费200左右。
？交房的时候往往会碰到这样的问题，大家注意，有一个临界点，在3%以内，超过部分，业主要按照房子单价补钱给开发商，超出3%部分，是开发商白送的。少，少于3%，开发商要按房子单价补偿业主。
《《《《&&&
上海上班（外地）昆山买房（贷款）全流程&&&之&&特别提醒
现在贷款买房要注意2大问题：
不良的信用记录会影响银行贷款审核和放款，交了定金开发商可是不退的哦，所以贷款之前最好去中国人民银行拉下个人征信报告。
《《《&&&&
贷款不是贷多少年还多少年的，你可以在还款1年以后，向银行申请提前还款，一年一般有2到3次还款机会。但是要付一点违约金的啦，详情咨询银行。
最后&《&上海上班（外地）昆山买房（贷款）全流程&》&&我是在昆山花桥这边做一手楼盘的销售，主做昆山花桥、千灯、开发区。
有需要的朋友可以联系我&&&严&&147&&&QQ&:
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昆山楼市十一遭遇限购 这些“坑”买房你一定要避过
[摘要] 自日昆山出台楼市限购政策之后，10月3日苏州政府再度出手，昆山本次新政是限购又限贷。小编特别提醒新政执行后，广大购房者在昆山买房，一定要注意这些方面，避免风险！
昆山楼市十一遭遇限购 这些“
2016年的国庆黄金周，除了出游热，就是&楼市调控&热了，全国先后21城发布限购限贷新政，调控力度可以说是比以往更加严厉。本次限购的城市除了北京、深圳等一线城市，还包括苏州（昆山在内）、南京、武汉等二线城市。自日昆山出台楼市限购政策之后，10月3日苏州政府再度出手，昆山本次新政是限购又限贷。小编特别提醒新政执行后，广大购房者在昆山买房，一定要注意这些方面，避免风险！一：非户籍居民买房受限制，目前已经执行新政二：昆山公积金已执行新政昆山公积金中心已经贴出公告：首次使用公积金：家庭高贷款额度仍然维持70万，个人45万第二次使用公积金：首付比例调至5成，家庭高贷款额度由70万调为50万，个人高贷款额由45万调为30万，实际贷款额为账户余额的6倍。新政以网签时间为准！也就是说：只有在10月3日晚上12：00之前，办理完网签的，才能按照原来的政策，只有合同等是没用的。三：售楼处已经按照新政执行【政策已经落实到售楼处】全昆山各楼盘被要求出公示栏，在售楼处对新政策进行公示，按10.4新法案执行。&四：银行：会执行新政，具体如何要等细则对于新政，已有部分银行表示会执行新政：人民银行第一时间公布新规执行细则：在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市范围内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，按照国家对&限购&城市的差别化住房信贷政策，低首付款比例不低于30%；对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房，以及有1套住房、但没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例由不低于30%调整为不低于50%；对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的低首付款比例由不低于50%调整为不低于80%；对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。根据中国银行工作人员称，目前贷款方面已执行新政，但是具体首付比例、利率如何调整，要等上级的具体通知。而交通银行的工作人员称，对于10月4日前没有网签的客户，只要签订了购房协议且缴纳了部分房款，可以按照老政策执行，但是银行方面称这仅限于新房，二手房不包括在内。工作人员称：其他具体信息要等细则出台。而对于一些正好处于新政策发布敏感期的购房者要如何执行呢？比如10.1下了定金或者订金，但是又没有进行网签，这部分买房情况如何执行？10月3日之前交纳定金的客户，凭借购房认购单和刷卡记录，执行之前的政策。可以不是首付款，但是必须定金，只要是刷到开发商账户上的，刷卡是有个单子出来的。订金无效！而二手房则是以网签时间为准，10月3日晚上12：00之前网签的按照原来的政策执行。五：关于新政后昆山买房问题答疑首付和贷款以什么为节点？是否受新政影响？①我是外地人买的首套房，房产局已经备案过了，但是贷款没下呢。会有影响吗？ ②我合同9月底网签，还没过户，会不会受到影响？不会违约了吧？ ③九月中旬网签的合同，对于当中限购有影响吗？还是只是影响贷款办理？ 答：以上三种情况都没影响。文件中已明确，此文件10月4日起执行，新建商品住房以签订购房协议及支付部分购房款（含定金）时间为准，二手住房以网签时间为准。④户口在昆山，名下一套全款。一套纯公贷款。打算把纯公的卖掉。再买是几成首付啊？答：你属于名下有房没有贷款记录，首付50%。哪些情况需要5成？（昆山银行细则暂未出台，具体首付还没有确定，以下情形现按照已有苏州新政文件来解读）⑤我户口在昆山，昆山也无房，但是名下在安徽有一套商品房，并且有商贷，我想在昆山购房，算一套房吗？首付要几成？答：属于名下无房有商贷，首付50％ ⑥我和老婆都在昆山，老婆昆山户口，我外地户口，我名下有套房无贷款，老婆名下无房，现在新的政策我们还能买吗？什么政策？答：属于家庭名下1套房，但没有房贷，首付50% ⑦外地户口，名下无房无贷（以前名下有贷款已结清），可以买吗？买房首付几成呢？答：您只可以购买一套房，属于贷款已结清，首付50％，且需要2年内有累计一年的社保记录。哪些情况不受影响？⑧40年产权的公寓房受影响么？我刚交了定金啊，要是首付80%，付不出了呢！答：这次只对普通住宅有影响，对商业性质公寓不影响。 ⑨9.29已经交税过户了，准备十一后去贷款，我受影响吗？还是必须5成首付了？答：没影响。 ⑩没有网签，我的贷款已经在批了，本来打算10月9日去过户，不知道对我还有影响啊答：以贷款材料录入银行为准，如果在10月4号之前录入了就没影响。六：昆山限购限贷新政下，购房者如何入市？买房应该买哪里？不同条件购房者买房应该买哪里？具有购房资格的朋友可以了解昆山以下这些楼盘：（改善）、（改善）、（刚需）、（刚需）、（刚需）、（刚需）、（刚需）等。没有购房资格，想投资的可以了解昆山的商住40年产权公寓：花桥的、市区的、、、淀山湖的。虽然昆山限购了，可是昆山周边城市常熟没限购啊，有意想购房常熟房产的朋友请了解下面楼盘：、金唐华府、富佳名苑。
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* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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