澳洲买房贷款 你必须了解的3个问题!-宜人贷问答
澳洲买房贷款 你必须了解的3个问题!
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您好！澳洲置业选好你的房屋贷款选贷款是件大事。一笔贷款会跟随你好多年，少则6-7年,多则20-30年。如果你选择不当，极有可能损失数目可观的一笔而且还要比同等条件的房贷多还几年。　　最让你抓耳挠腮的是，你一直省吃简用每周挤出10块20块的努力多还，但在有一天急需钱用时却拿不出来；或者相反，你选的贷款有许多时尙的功能却根本用不上，因为你只付得起银行要求的最基本的还款额。　　买房前你应该也完全可以选择最适合你的贷款！但你要着手硏究——这是签约前最基本的功课。　　第一步：自测还贷能力　　无论你是首次买自住房还是投资者，或者是升级换房，一但你决定要买房子，首先要了解自已的财务能力。这一步做好了，会让你胸有成竹，方向明确。　　虽然你最终选定的银行或贷款机构都会考察你的还贷能力，但是，最好还是自已先自测一下，利用网上提供的还贷计算器，算一下自已的还贷能力，如：澳洲房产网的澳洲房产按揭贷款偿还计算器都能给你提供参考。　　计算的方法　　Resi Mortgage的客户公关部主管Lisa Mortgamery的建议是:通常借贷者在使用网上计算器做财务能力考察时，至少应在现今利率的基础上再加2个百分点，看看自已财务实力是否还能支配自如，游刃有余，以免到时利息上去了却无力应对。　　首期要交多少　　了解到底要付多少首期很重要。2008年中期，也即全球金融风暴之前，有许多贷款机构不要求交首期。据比较利率网页RateCity当时的监测记录，在2000种房贷中有653个是不要求交首期的。现在，一个都没有。　　目前在RateCity榜上有名的房贷机构中只有62家可贷到房价97%以上的贷款。这个数字在2009年12月时是89家，2008年时是355家。　　通常如果你的首期付款达不到20%的要求，贷方会要求你付一笔贷款保险费。这笔费用是在万一你供不起时他们可以避免遭受损失。　　知道这点很重要，这个保险不是为你而设的，保的是他的险，不是借贷者你，对你一点利益都没有，而且还增加了还款的压力。你如果能避免，当然是避免的好。　　其它费用　　当你把还贷供款计算好后还有两笔费用要预备的，一是律师费或物业交换师费用，另一个是贷款申请费。　　你可能还要向省政府交纳物业印花税【澳洲房产印花税计算器】，虽然有些人可以获得减免，象首次置业【首次置业者的思考】之类。所以你要自已或通过律师向省财局查询你的适用条例。　　第二步：选择产品功能　　现在你开始搜索适合于你的贷款产品。关键点是：你到底想从贷款里得到什么样的功能？或者换句话来说，你要这个产品怎样为你服务。你可以听取朋友、家人的意见，但最终做出选择的是你。　　“其实这是非常个人的选择”Montgomery说。 “有时你的朋友或家人正在用的贷款功能并非完全适用于你的实际需要。”　　从了解市埸上共有几种房贷产品种类开始，了解有哪些功能，有些什么条件限制。　　*你是否只对低利率产品感兴趣？或者你喜欢多一点功能可以使还款更有弹性？　　*你有资格得到标准浮动利率贷款甚至专业人仕优惠利率贷款，还是只能申请Low Doc贷款——例如可能你是自雇人仕。　　*还得越快，为利息付出的代价就越少，所以尽可能早点还完贷款对你来说是最好的，当然是在你力所能及的前提下。　　*有一些功能，例如允许随时多还功能可以在供款期内为你省下成千上万付利息的费用。　　比如你贷的是30年内还清的一笔$300,000贷款。利率是5.8%。如果每月能多还$200，就可以为你省下$86,512并可以提前6年8个月还完。　　*对冲帐户也是一个非常有效的减少交利息的方法。这是把贷款户头与你的活期存款户口相联，计息时会自动扣除部分或百分之百的存款之后再计息。查查能给你多少百分比的对冲，能够百分百当然最好。　　如果你有一个$280,000的贷款，并有$10000在百分百对冲存款帐户。计息时就会按贷款$270,000来计算。根据ANZ网上计算器结果，你可以节省$42,596，并提前2年1个月完供。这个结果与你多还一万元到贷款户口是相同的，但你可以随时取用这笔钱。　　*取钱功能，允许你提取多还的那部分款项。有的贷款机构允许你免费提用，有的则要收手续费，最高每次收费达$75。但每次从多还部分提款还必须经过审批。某些借贷机构或会规定在某种情况下不允许提款，比如你被裁员了。　　*有些机构还会允许你拿停供假期，通常会有2-12个月。这对你来说是个不错的机会，如果你正好想把钱用在别处，比如去旅游，或者生孩子。等假期结束，银行会把你的每月供款提升，以便你能按原定的时间内还完贷款。你最好能提前做好计划，确信有实力到时能还较多的月供款。这也和取款功能一样，贷方通常不太可能允许已被裁员的人拿停供假期。 望采纳，谢谢
回答者：g***1 |
在澳洲买房和国内有些不一样，购房引起的各种政府费用、杂费、印花税、银行费用和搬家费种类繁多。许多在澳洲第一次购房的国人为了买房而买房，没有做足够的功课，在购买的时候往往忽略了这些费用。对这些费用深入的了解将帮助您更好的计划买房和投资。
购房成本包括： （以35万澳币的房子举例）
* 过户律师的费用 （大约600澳币）
* 贷款机构的费用 （大约1000澳币）
* 房屋结构检查的费用 （大约300澳币）
* 房东保险费 （大约350澳币）
* 印花税 （大约13800澳币）
* 房屋及财产保险费 （大约600澳币）
* 市容建设费用councile rate （大约1400澳币）
* 搬家费用 （大约300澳币）
* 地产代理费用 （大约7000澳币）
诀窍：税收和杂费会很大程度地增加您的购房成本。超前计划将会让您避免预料不到的财务拮据。（如果购买的是投资房，以上大部分费用都可以用来退税）
贷款机构费用
就是贷款机构都会向新房屋贷款人收取一次性的开户费用和其他的手续费。而有一些贷款机构为了争取业务会免除该项收费。大多数的银行还会根据不同的产品也收取一定的年度费用或月费用。
市容建设费用(Council rate, water rate,land tax)
一些定期交给区委会的费用，它们通常会每季度收取。包括市容维护，垃圾处理，水费和土地税。根据不同的区，收取的费用高低不等。
房屋结构检查 (Inspection) 费用
在您买房之前，对房屋结构和虫害(pest) 进行检查是必要的。这样不仅可以让您免受不诚实卖主的欺骗，也通常是贷款方发放贷款之前所要求的。小的房子或公寓的检查费为$250，而大的房产的该种费用将超过$1000。虫害的检查费约为$100。
印花税 (Stamp Duty) 费用
各州政府都对购买房征收印花税。征收比例因州而异，上每个州政府的网站会看到一个计算器，然后可以根据不同的房价算出所需要的印花税价格。印花税之外，您还需要承担两项附带的政府的登记费，一项是按揭登记费，一项是房产所有权转移登记费。如果您是在维多利亚州购买期房（off-the-plan），您有权获得印花税的大幅折扣或优惠，不同的州，优惠的幅度不同，另外还要根据您购买的房产价格而定。
律师过户费 (Conveyancing Fees)
房屋所有权的合法转让，一般由律师，职业办理不动产转让证书的律师来进行。律师费用一般会在$400-$1000不等，再加上各种交割费 (settlement fee)、存取款费(lodgement fee)以及名目繁多的政府杂费等，这个费用还会更高。这些都是不可避免的程序性费用。
按揭、房屋财产、房东保险 (Insurance)
如果您的贷款额度高于房屋价格的80%，您必须交按揭保险金。这将在您不能还款时给予贷款机构以一定的保证。然后防止您的房屋有任何以外物理损伤，和房屋内部财产丢失，您还需要交纳房屋财产保险。 如果您买的是投资房，建议再买房东保险。保护你以房东身份发生的一切意外，比如说房客不交房租逃跑，或房客对房屋的毁坏等等。
搬家费用和地产代理费
请专业的搬家公司为您搬家，可以减轻很多压力，但是收费为$300到$1000不 等。另外如果您卖旧房买新房，别忘了计算地产代理商的费用。大多数的公司会收取相当于出售价格的百分之二左右的佣金。
不知道对你有没有帮助，还有请问你是否在澳洲定居。如果是的话，你第一次买房澳洲政府会给予比例的补贴。
回答者：s***2 |
　　投资澳洲房产少不了跟各种税打交道，如果你的本意是通过投资澳洲房产赚的盆满钵满，但是各种各样的税可能就成为你赚钱道路上的拦路虎，所谓知己知彼百战不殆，只有清楚了解澳澳洲房产市场的各种税务知识，才能提前做好预算，以及有效地合理避税，实现收益最大化。投资澳洲房产就找迈恩国际。
　　1.购买房后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？
　　需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，在出租物业时，您同时可以享有物业的各项开支抵税的优惠，包括按揭，您可以雇佣当地的注册会计师帮您进行税收抵扣。
　　2. 在昆士兰（Queensland）地区的置业要支付土地税吗？
　　是的。土地税是以UCV也就是按未升值资产的价值来计算。在昆士兰地区土地价值160,000澳元以下是不需要缴土地税的。
　　3. 如何将你的澳洲房产土地税支出降到最低？
　　在澳洲，土地税是由不同州政府或地方政府所收取的（个别地区如北区是没设土地税的）。而投资人所要支出的土地税金额是基于他在一个州份或地区中，名下所持有的土地未发展前总价值（就是还未在土地上盖房前的土地价值）来计算的。
　　一般情况下，只有投资物业才需要缴纳土地，而主要自住物业是可免税的。但投资者要留意在澳洲，不同州份及地区有不同土地税率，也有不同的土地税条例。
　　在过去数年，由于澳洲房产价格的急速增长，土地税支出已渐渐对澳洲房产投资者的影响越来越大。以下是三个最常用的避税方法供澳洲房产投资者参考：分散于不同州份或地区投资房产、用不同身份去持有房产、弃别墅而投资公寓。
　　4. 什么是物业财产税优惠？
　　物业财产税优惠是任何物业投资价值的一部分， 它可以增大投资者的投资回报，扩大现金流。然而，要保证投资者有权获得最高的财产优惠额，必须有高级专业人士参与审核。财产税优惠是1997年所得税评估法例（ITAA 1997）中所规定的。这项法规可以为投资物业的投资者减少他们被评估的收入。有几种物业财产税优惠可供物业业主、投资者、发展商选择，如：建筑税减免，物业折旧，物业税减免等。这些税项减免优惠通常简称为税收减免。
　　5. 如果在澳洲的房产增值后，将物业抛售后需要支付增值税吗？
　　需要。在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的物业，物业增值部分须缴增值税50%，但在一年以后，则只要缴25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、折旧费等等）。
　　6. 如果在澳洲当地要将抛售，需要聘请专业会计师吗？
　　如果是海外投资者那在抛售物业的时，聘请一个专业的、了解自己状况的会计师是很重要的。他可以帮合法您省去许多需要交付的税收，使投资者的利益最大化。
　　7. 为何要选择一名合适自己的会计师，他能带来有多大的帮助？
　　服务：1、财政重组2、减轻负债3、公司组织结构4、税务计划5、风险管理6、退休计划
　　寻找相关潜在机会：1、减少利息支出2、减少负债时段3、增加现金流通4、税务计划5、财政状况分析：6、性价比分析7、收支平衡分析8、收益损失分析9、现金流通预测状况分析。
　　8. 会计师是如何收费？
　　会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年300澳元左右。选择合纵服务的客户将享受一年的会计师免费服务。
　　9. 哪些开支可以作为税收减免，以冲减所得税开支？
　　除了印花税以外， 一切开支都可以作为税收减免。如购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。建议贷款投资并强烈推荐投资者聘请专业会计，为投资者争取最大利益。
　　10. 税收减免期有多长时间？
　　建筑费用主要成本每年可减免百分之二点五，减免期40年。部分认可的物业可减免达每年百分之四。固定装修和设施等按折旧方法计算。
回答者：g***8 |
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澳洲贷款买房十大禁忌 99%的人都犯过错
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
澳洲买房投资，很多人都会选择贷款买房。但是澳洲贷款买房的政策和国内不一样，很多人都容易犯一些十分低级的错误，这些失误很可能会造成不可挽回的损失。 第1.不要选错房贷。现在有多种类型的房贷可供选择，比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率（initialinterest rates）、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。 第2.不要将批准前（pre-approval）与预获资格（pre-qualified）两个概念混为一谈。在地产界二者一直存在很大争议。事实上，在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释，它们的意思没法界定。 第三.不要申请太多信用卡帐户。信用卡过多就等于说信用记录很差，即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。 第四.申请贷款时不要谎报信息。房贷申请时过于夸大工资数额，被发现后，贷款机构虽不会因此起诉你，但会收回贷款。 在房贷申请表上的各项未填好前，不要签名，因为贷款机构总是言过其实，以致客户签好字后发现根本无法负担按揭数额。 第五.还不起贷款时不要四处躲藏。很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实，贷款机构有很多方式来处理这种情况，比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做，而是找贷款人谈一下面临的困境，除非你躲起来，让贷款机构别无选择。 第六.不要为了省钱跳过验房这一步。验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子，告诉你屋顶、地下室是否漏水，房内的机械设备是否能用，使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300～400元因小失大。 第七.不要随便找个房产代理机构卖掉房子。各个房产机构是不同的，咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子，你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人，房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。 第八.不要随随便便找个房屋装修商。好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的，也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老客户、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。 第九.不要第1次就支付大额装修费。如果装修商要你首付三分之一的费用，其中一定有诈。最坏的情况是，不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足，不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何，都不要付现金。 第十.不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约。当你还清贷款后，将契约付之一炬的确很爽，毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做，找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。 澳洲金鼎作为国内海外房地产开发、投资的领头羊企业，旨在打造最专业的团队，为客户解决各类海外投资问题，并以“一次合作，终生服务”的一站式服务理念，提供较优质的服务体验。
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各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 4.99%，那么澳洲买房它的固定利率就可能为5.01%，这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率， 可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5年，也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。
第二就是其实固定利率并不是一定&固定&的，在 settlement 之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率 ， 那么您往往还需要付出一个&锁定费用&。所以澳洲买房不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行 (reserve bank)的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以，另外澳洲买房一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么澳洲买房固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢？其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。
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澳洲房价降到5年最低！现在是买房最佳时机，别怪我没告诉你！
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澳大利亚移民家园群
本帖最后由 樱花小巷 于
14:12 编辑
由于监管加严，银行收紧贷款并提高了贷款利率，使得悉尼房价在11月迎来五年来的最高跌幅，而悉尼的房价跳水为澳洲联储在此后降息提供了空间。
根据房产研究机构CoreLogicInc.周二发布的数据，澳大利亚最大城市-悉尼的房价下降了1.4%，这是自2010年10月以来最大的跌幅，也是今年5月以来第一次下跌。
最要的事情说三遍！
澳大利亚的房价平均下跌了1.5%，
墨尔本的跌幅为3.5%。
在来看看11月份澳洲其他城市的数据，
简直吓死人，
只有布里斯班、阿德莱德和帕斯的房价微幅上涨
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而11月份的季度，悉尼和墨尔本的平均房价分别下跌了1%和0.5%
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再来看看悉尼的拍卖请空率更是跌得惨不忍睹！
从在短短的一个季度时间中，
拍卖清空率从7月份的83.3%重挫至了57.5%！
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在来看看澳洲主要城市去年和今年拍卖请空率的比较
悉尼的房市繁荣真的到头了！
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澳洲房价到底怎么了？
CoreLogicInc.首席研究员表示：“房贷利率的上升是房市下跌的最主要原因，房贷的全面紧缩使得购买者支付能力被限制，这削减了墨尔本和悉尼这些城市的房产需求。”
本次房价下跌预示着悉尼房产的冬天可能快要降临了，过去3年，澳大利亚房贷利率达到50年内最低水平，这使得买房需求大增，同时国外的买家也把房价推高了44%。
悉尼拍卖清盘率是衡量市场需求的重要指标，这个指标已经连续9个月下跌了，并且银行为了防范经济过热的风险，已经将贷款门槛提高，这导致贷款的增长是14个月里最低的。
在高房价和政府五年来首次对业主增税双重因素下，买家在考虑需不需要买房。从麦考瑞集团到美银美林的经济学家在过去2年都有预言房价的下跌。根据澳大利亚国家银行的一项调查显示，悉尼所在的新南威尔士州的房价会在2016年上升2.2%。
洲首府城市房价中位数
由于悉尼房市的需求一直处于爆棚状态，这也使得悉尼的房价中位数坐拥全澳之首，达75.2万元！相比之下，墨尔本和堪培拉分别以56.95万的房价位居第二和第三名！达尔文、珀斯、布里斯班、黄金海岸则分列其后，房价中位数分别为52万、51万和46万澳元！
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在独栋屋方面，悉尼仍称霸全澳洲！以88万澳元的房价中位数位居全澳之首！墨尔本以62.02万澳元的价格位居次席，而布里斯班和黄金海岸则排在倒数第三位！
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而在公寓和住宅单元方面，悉尼的房价中位数则达到63.8万澳元，仍稳稳地雄踞房价最贵城市的宝座！
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看到房价之后，再来看看澳洲首府城市独栋屋的租金收益率的比例吧！数据可以看出在悉尼和墨尔本两个澳洲最重要的城市当中，房价虽然是全澳洲最高，但是租金收益率比例则为全澳洲最低！悉尼和墨尔本的租金收益率比分别为3.4和3.2。然而，布里斯班和黄金海的租金收益比例则达到了5.4，仅次于达尔文和霍巴特，排在全澳洲第三！
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而在住宅单元方面，悉尼和墨尔本的租金收益比也位居全澳倒数，仅为4.5和4.3。
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央行怎么说？
澳洲央行在去年表示房市不平稳，在今年十月表示房市现在可能会开始缓和下来，因为现在有许多地区的房产呈现供给过剩的状态。根据澳洲统计局数据显示十月份房产交易较上个月增加3.9%，与经济学家的2.5%下跌不同。
银行监管者去年就表示要让房贷的增长限制在10%
今年悉尼的拍卖清盘率降低56.3%，是三年来最低值。将近三分之一的房产是通过拍卖进行交易的。
房价的下跌给澳洲央行足够的空间进行降息，澳洲央行史蒂文斯上周表示，交易商应该冷静，等到明年二月份新的政策制定后再做决定。
澳洲央行虽然希望房市增长速度缓和下来，但也不希望房市出现大幅衰退，因为这么影响到整体经济的增长和金融系统的稳定。
你所在的各行各业究竟要多少年买得起房？
游客，如果您要查看本帖隐藏内容请
近几年，新盖起的房屋数量
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14:05 上传
道德修养的最高境界——看帖必留名，浏览必回复
（转自澳洲镜报，由移民家园网综合整理）
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