您的位置：&&&&&&&&& > 正文
房屋的交付使用问题
14:02&&来源： |
　　因房屋交付使用引发的诉讼，主要涉及到房屋所有权的转移和风险的承担及违约金的计算等问题。
　　房屋的交付使用。第一百三十三条和第一百三十五条规定，商品房的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物所有权自交付时起转移，另有规定或当事人另有约定的除外。据此规定，买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移。而根据城市房地产管理法第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，不动产房屋的所有权从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此，房屋所有权应从办理所有权登记手续时转移。
　　但在实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的&交钥匙&；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。依据上述法律、对房屋所有权转移的有关规定，笔者认为，在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即&交钥匙&，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。因此，《解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。当然，即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人&交钥匙&义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，它还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。
特色通关:基础班+冲刺班；赠送基础班纸质讲义特色无忧:当期考不过，下期免费学
精品班精品通关:智能交互课件，阶段测试点评精品无忧:当期考不过，下期免费学
实验班实验通关:个性化辅导，一对一跟踪教学 实验无忧:当期考不过，下期免费学
定制班定制通关:大数据智能教学精准定位定制无忧:当期考不过，下期免费学
机考模拟系统
题型紧贴考试，提升考试能力，千余道题目全真模拟演练
直播学习包
含法条直播+答题技巧直播，每月一期名师直播答疑服务
电子书真题、指南、讲座、法条。看书、做题、云笔记功能一应俱全
200-400元&
法律职业资格相关栏目推荐
··············
2018年法律职业资格考试移动班，支持以手机/平板电脑为载体学习网络课程，每15-20分钟一个讲座，化繁为简。名师倾情打造，授课幽默风趣，妙语连珠！
《刑事诉讼法》
《刑法学》
《民事诉讼法》
··········
电话：010-
特色班精品班实验班定制班
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。紧扣大纲全面讲解，超值优惠套餐！
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
智能交互课件，阶段测试点评。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
个性化辅导方案，一对一跟踪教学。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
权威师资阵容，经典班次科学搭配；高清视频课件，移动应用随学随练。
大数据智能教学，私人订制服务。
含全套基础学习班、冲刺串讲班。
1、凡本网注明“来源：法律教育网”的所有作品，版权均属法律教育网所有，未经本网授权不得转载、链接、转贴或以其他方式使用；已经本网授权的，应在授权范围内使用，且必须注明“来源：法律教育网”。违反上述声明者，本网将追究其法律责任。
2、本网部分资料为网上搜集转载，均尽力标明作者和出处。对于本网刊载作品涉及版权等问题的，请作者与本网站联系，本网站核实确认后会尽快予以处理。
本网转载之作品，并不意味着认同该作品的观点或真实性。如其他媒体、网站或个人转载使用，请与著作权人联系，并自负法律责任。
3、本网站欢迎积极投稿
Copyright & 2003 - 2017
Rights Reserved.　北京东大正保科技有限公司 版权所有
－－－－－－－－－－－－－－
咨询电话：010-6500111 咨询时间：全天24小时服务（周六、周日及节假日不休息）　客服邮箱：
传真：010- 投诉电话：010- 建议邮箱：&办公地址：北京市海淀区知春路1号-学院国际大厦18层()交房常见问题_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
交房常见问题
阅读已结束，下载文档到电脑
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，方便使用
还剩8页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢关注合房网二维码，了解最新楼盘信息
您当前位置：&&&&&&正文
申请合房网专属优惠/看房专线
联系方式：
楼盘动态抢先掌握
独享会员团购优惠
看房活动专车直达
星空贷款为您解忧
房屋交房时要注意哪些问题 芜湖人你都知道吗
Current Font Size:
摘要：2016年以来，芜湖楼市见证了疯狂的一年，不少人将奋斗了大半辈子的积蓄都放在了购房上面，只是为了拥有一个属于自己的温暖小窝，因此买房不易，收房需谨慎。提前掌握收房流程以及一些注意要点，可以让自己在收房的过程中做到心中有数，避免权益受到损害。本期芜小编带大家一起来看看购买新房、二手房收房时要注意些什么，怎样做才算把好关。
芜房网讯&2016年以来，芜湖楼市见证了疯狂的一年，不少人将奋斗了大半辈子的积蓄都放在了购房上面，只是为了拥有一个属于自己的温暖小窝，因此买房不易，收房需谨慎。提前掌握收房流程以及一些注意要点，可以让自己在收房的过程中做到心中有数，避免权益受到损害。本期芜小编带大家一起来看看购买新房、二手房收房时要注意些什么，怎样做才算把好关。交房需谨慎新房收房时需要注意：1、交房时先查文件&“两书一表”一个不能少交房时购房者要先查看开发商文件（两书一表），这三者缺一不可。&所谓的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前者明确了这套房子不同部位的保修时间，后者则对房屋的单位面积荷载以及管道电路等都加以明示；“一表”指《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，也是开发商必须对楼盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是开发商交楼的必要条件。值得注意的是，有不少开发商在楼房未经验收时就发出收房通知单，对此不清楚的就签了相关文件，造成了经济损失。2、面积误差超出3% 可中止收房要求开发商提供《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对与其销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大。A、若面积误差比*值在3%以内(含3%)，属于正常范围；B、若面积误差比*值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息；C、若房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按照约定的价格补足；D、若房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担。3、先验房再收房 常见问题不可忽视收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。业主要及时将返修意见反馈给开发商，约定好维修的时间，再收房。有条件的业主可以先看看专业的验房师如何验房。当检查完交房的必备文件和手续，并现场检验过房子的质量之后就可以放心地签字，办理接收房屋的手续了。千万记住，一定要先验收再接收，否则您签了字，就算是接收了房屋，即使存在违规交付，您也只能哑巴吃亏，自己认了。验房时需要注意：1、卷尺，用于测量房屋长度宽度及层高；2、水平尺，主要用于测量墙面或地面的平整度与垂直度，同时检测墙面内粉刷的质量； 3、卡尺，别看它小，它的作用却是无法替代的，测量窗缝大小； 4、小槌子，查找隐藏的空鼓；5、电笔，检测电路是否畅通； 6、水盆，用于检查上下水是否通畅。验房再收房 常见问题不可忽视这些基本的检验结束之后，别忘了还要做防水实验，也称养水实验，方法很简单，用塑料袋装上沙子，将下水和地漏堵住后放水，当水放到一定量之后，过24小时后检查楼下是否有水的渗漏现象。如果没有，就相安无事，如果有，要及时向物业登记，下整改通知书。4、商品房买卖&以下税费一个都不能少契税是购房必须交的税种，也在收房费用中占很大比例，目前契税征收税率主要是以“房屋面积”和“是否为家庭*住房”以及“是否为普通住宅”来区分。芜湖相关政策规定对个人购买家庭*住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭*套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。契税新政出台前后对比房屋&“养老保险金”——公共维修资金必须缴纳，未缴交不予领取房产证。房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。目前，芜湖市物业专项维修基金收费标准为：未配备电梯的（多层住宅），按照1％的比例交存；配备电梯的（高层住宅），按照1.5％的比例交存；纯商业无需缴纳物业专项维修资金。除上述2项税费外，还有登记费：住宅 80元/套、测绘图纸费：10元/本、权证印花税：5元/本（如有共有权证的加收5元/本）、权证工本费：10元/本等种种费用。买房前先了解整个收房流程，多关注细节，才能更好的行使业主权益。二手房收房时需要注意：1、设施设备细清点&如果购买的二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。2、费用要结清&，更名不马虎&买家在收房（交房）时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，才可以将尾款交付卖家，同时办理相关的更名手续，更名千万不得马虎，很多买家听了卖家的话，觉的煤气，有线等更名无所谓，就不做更名了，其实不然，如果你这次不更名，当你下次将房屋想出售时，那有可能就会因为你这次的马虎，而造成房屋不能正常出售或者其他费用风险。&3、户口须迁出&&如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，在二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（有产证，或购房合同，派出所一般是不给查的）。4、质量问题细排查&由于二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。&质量问题细排查总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。&&5、收楼证明备齐全&对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。&另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。&6、《房屋交接书》要签署&收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧？其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。&签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。&签署《房屋交接书》是交房手续的*一个程序，应在房屋验收完成之后。它*少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。&收房是喜事，不过大家可不要过度兴奋，收房一定要仔细检查。收房验房是买房过程*一步的收尾工作了，把这一步走好了，就能拿到自己的房子。
了解更多楼市信息，请拨400-887-1216
[责任编辑：王欢]标签
免责声明：本网站转载内容仅为传递更多信息，并不代表本网站同意其说法或描述，与本网站立场无关。
我来说两句（ 条评论）
您可能感兴趣的楼盘
同价位楼盘
购房报名购房QQ群：
*若正确提交即同意接受以电话、短信以及邮件等方式推荐与我司业务相关的信息　
手机号码：
新闻排行图片排行
······
你好，请问有什么可以帮您？
星房惠移动客户端
买房不只比售楼部便宜
左邻右里移动客户端
友邻就在身边
星空团官方微信
手指移动，轻松掌握房产最新优惠活动
||||||||||关于 《商品房销售管理办法》第三十四条“交付”问题的浅见 - 四川君合律师事务所官网
您的位置： >
关于 《商品房销售管理办法》第三十四条“交付”问题的浅见作者：管理员&&来源：君合律师&&浏览：1847次&&更新：&四川君合律师事务所&& 郑书宏律师团&& 李亚芯
&《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定，&房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。&对于其中&交付&如何理解，理论界和实务界存在不同看法，该《办法》中对此没有明确界定，本人对此有如下认识：
&第一、关于&交付&的定义和依据，商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住目的，但并不代表所有权的转移。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：&对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。&
&由如上司法解释可知，交付包括如下情形：（1）对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此，在实践中，&领钥匙&等方式可以视作对房屋的交付使用；（2）商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，此时也视为出卖人已经将房屋交付给买受人。
&第二、关于交付的条件，首先是法定条件，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，房地产开发项目竣工并经验收合格是开发商交付房屋的先决条件。同时，结合《建筑法》、《消防法》、《环境保护法》等相关法律规定，房屋交付的法定条件包括如下几点：（1）工程竣工验收合格；（2）取得竣工验收备案证明；如《工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、应当由规划、公安消防、环保等部门出具的验收文件、施工单位签署的工程质量保修书等；（3）商品房的面积已完成最终测绘；（4）水、电等正常的居住使用条件；开发商出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定证书》。
&其次是约定条件，一般表现在开发商与购房者的买卖合同当中。比如商品房的基本情况、出卖人关于装饰、设备、绿化、公共配套建筑、物业服务等房屋交付条件的约定。
&第三、关于实践中提到的&事实交付&，法律上并无此概念。从字面意思理解，事实交付与实际交付应属同一概念，其含义应为：虽然买卖双方未正式办理交房手续（如在交房流程上签字确认），但实际上买方已经占有、使用房屋或者虽然买方未收房，但卖方已按约定履行交房义务，此种情况下均可视为实际交付。事实交付分为两种情况，一是卖方已经按约定履行交房义务，但买方拒绝收房，此时虽然形式上&交付&并未完成，但风险按照&已经交付&来承担，即风险转移至买方；二是买卖双方未正式办理交房手续（如在交房流程上签字确认），但实际上买方已经占有、使用房屋，此种情况下买方实际占有、使用房屋的行为是否视为对卖方交付条件的认可，是否可视为实际交付，需要根据案件具体情况进行分析。上一条：下一条：
浏览详细信息浏览详细信息浏览详细信息浏览详细信息浏览详细信息浏览详细信息
　 | 　　| 　 　| 　 　| 　　 | 　　 | 　　 | 　
Copyright & 　Junhe Law Firm All Rights Reserved.版权所有：四川君合律师事务所　　地址：成都市华兴正街5号王府井商场B座26F　联系电话：028-42736　传真：028-　E-mail: