原标题：唯一住房，这种情况下也可以被执行！

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在法院执行过程 ，往往会出现这样的现象，夫妻两个欠账累累，自己的生活却甜甜美美，不愁吃不愁喝，但当法院执行时，他们除了一套住房外，什么财产也查不到。以往，债权人对此无可奈何，法院也是束手无策。那么，面对被执行人只有一套住房的情况法院该如何执行呢？

1、对被执行人唯一一套住房执行的法律依据：

如果被执行人仅有一套住房，法院到底能不能执行，先看一下法律的有关规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：

“ 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

“ 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”

《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知 》（法〔2017〕48号 ）第六条规定：

“保护被执行夫妻双方基本生存权益不受影响。要树立生存权益高于债权的理念。对夫妻共同债务的执行涉及到夫妻双方的工资、住房等财产权益，甚至可能损害其基本生存权益的，应当保留夫妻双方及其所扶养家属的生活必需费用。执行夫妻名下住房时，应保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍卖、变卖或抵债被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。”

这个《通知》中虽然比《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的口气有所缓和，但仍然强调的是保障生活所必需的居住房屋，也没有禁止法院对被执行人唯一房屋的强制执行。

这其中规定的是对被执行人住房不得拍卖的条件，即被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，但并非指被执行人的唯一房产。如果被执行人仅有一套住房，但明显超出最低生活需要的，可作为执行标的执行。因此，即便住房为被执行人唯一住房，但只要房产设置了抵押，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，抵押权人有权申请执行拍卖抵押人名下唯一的住房。实践中，由于房屋具有整体性，法院执行时不宜分割，所以很多人误以为当被执行人仅有一套住房时，法院不得强制执行。

近年来，许多法院对执行被执行人名下唯一住房也进行了有益的探讨，例如江苏省高级人民法院《关于执行唯一住房若干问题的通知 》（苏高法电 〔2017〕 218号）规定：

“2017年2月28日，最高人民法院下发的《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第六条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条及我省《关于执行“唯一住房”相关问题的解答》并不冲突。对于被执行人名下的唯一住房，在满足规定条件下，可以执行。”

有的法院借口《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知 》拒绝对被执行人名下唯一住房进行执行，其实是十分错误的。

执行唯一住房时，需要为被执行人及其所扶养家属提供生活保障的，可优先选择房屋置换的方式。

如果夫妻一方因为欠款被法院执行，法院无法把被执行人的房产从整体房产中分割出来时，也可换一种角度去处理，即：对夫妻房产进行整体处分后，对非债务人的夫妻一方的份额予以保留，如此行为并不损害夫妻另一方的利益。所以，当执行夫妻共同财产时，债权人仍可因夫妻一方所负债务请求执行夫妻唯一住房。

2、对被执行人必需住房的认定

（一）确定被执行人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋，不是以执行开始后被执行人的状况作为衡量的依据，也不能单纯的强调被执行人自己的能力。必须综合考量被执行人的情况，不仅对被执行人要进行彻底的调查，同时要对与被执行人共同居住的人的情况也进行调查，然后得出如何执行被执行人唯一一套住房的答案来，确定对被执行人的住房进行执行的方案。

（二）下列三种情况，申请执行人就没义务向被执行人提供上述保障：

第一，对被执行人有扶养义务的人名下有其它能够维持生活必需的居住房屋的，说明被执行人有其他可供生存所需的住所，没有保护的必要。

第二，执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其它房屋的。如果被执行人以逃避执行为目的转让房屋的仍要予以保护，则违背了“任何人不得因为其过错行为而获得利益”的原则，实质上是鼓励逃避执行。

第三，只要被执行人享有稳定的居住权，即使该第二处住房并未登记在被执行人名下，也可以认定被执行人的住房已经超过了生活所必需的标准。

3、法院对被执行人唯一一套住房如何执行：

（1）可以通过为被执行人提供一定年限租金的方式保证被执行人基本生活的情形执行被执行人唯一的住房。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：…（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”因此，法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。当申请执行人能够按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院一般会支持执行该债务人的唯一住房的请求。

（2）法院执行应当给予被执行人一定期限的宽限期。

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第二条规定：“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。”第三条规定：“上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。”从这里可以看出，最高人民法院主张对被执行人的房屋拍卖或变卖后，应给被执行人及其共同生活的人宽限期，让其主动履行，只有被执行人和共同生活的人拒不迁出时，法院才可以强制执行。因此，给被执行人留宽限期是法院执行中必不可少的程序。

4、法院不得对被执行人唯一住房执行的特殊情形

(一）被执行人已将自己的唯一住房出售给案外人，案外人已支付全部价款，并实际占有使用，且案外人没有过错的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”法院不得对被执行人名下的这套住房进行查封、扣押、冻结。第三人主张已支付全部价款并实际占有、使用标的物的，不能仅凭收条、当事人陈述即认定付款事实，应结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定付款情况，结合现场调查、物管费、水电费交付单据等确定是否已经占有争议房产。第三人应提供完整证据链条证实其已支付全部价款并实际占有标的物，且对未办理过户登记无过错。

（二）案外人在法院执行开始前，未实际占有被执行人名下的住房，不能阻却法院对该房的执行。即便案外人已与被执行人签订了合同，也已经支付了价款，但未实际占有也不可以认为案外人对该房享有权利。法院在审查案外人异议、审理案外人异议之诉案件中，必须从严认定查封前合法占有要件。人民法院认定案外人合法占有特定标的物的时间节点，不能仅凭案外人作出的对其有利的陈述，还应当综合考量诉状内容、案外人全部陈述、经济交易习惯、大众生活常理等多种因素；认定案外人是否构成占有特定不动产，必须具有案外人已经实际控制、支配和使用该特定不动产的证据，而不能推定占有。

（三）案外人与被执行人在法院查封之后签订买卖合同，法院不得支持案外人的异议。对不动产受让人的物权期待权的保护要件之一是买受人与被执行人应在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同，若在查封之后签订的买卖合同，则买受人不享有排除执行的权益。

当然，对被执行人唯一一套房屋执行，也要靠申请执行人的全力配合，既要保障被执行人的生活不因法院执行受到太大的影响，还要保障实现自己的权利，绝对不能因法院让被执行人无家可归。

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