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2017全国两会热点解读：2017年房价到底会不会涨？
　　2017全国两会热点解读：2017年房价到底会不会涨？
　　2017全国两会热点解读：房价和楼市。2017全国两会即将开幕，两会讨论的社会热点会有什么呢？下面一起来看看~
　　接近12万亿元（人民币，下同）的销售额，让2016年成为中国楼市有史以来销售规模最大的一年。楼市过热催生的抢房潮、假离婚、天价地、卖房保壳等&奇葩现象&，更让房价和楼市成为舆论焦点。
　　两会部长通道：直面热点　陈政高六提&稳房价&
　　今年全国两会召开在即。自去年3月两会之后，鲜少在媒体上公开露面的中国住房和城乡建设部部长陈政高23日出席国务院新闻办公室举行的发布会。他六次提及&稳房价&，对高房价、库存、棚改、长效机制等热点问题一一回应，释放楼市平稳发展的信心。
　　2017年房价会不会涨？
　　去年10月以来，中国28个城市密集出台了近80次涉及房地产调控的新政。政策严控的高压一直覆盖在房地产市场上空。限购、限贷、增加土地和房屋供应面积，整顿规范房地产市场等手段在各地陆续出台。恐慌购房情绪与调控&冷水&的博弈下，房价如何走成为民众最为关注的话题。
　　对此，陈政高直接抛出&定心丸&：不论是从环比看，还是从同比看，预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。
　　短短一个小时的新闻发布会上，记者的半数提问涉及房价。陈政高也不厌其烦地强调，房价和楼市会保持稳定。陈政高说，在一系列调控之下，热点城市的房地产市场预期有所转变，房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性成果。
　　他指出：&尽管2017年房地产市场面临许多矛盾和问题以及许多不确定的因素，但我认为有利条件更多，我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。&
　　长效机制何时出台？
　　作为&稳楼市&的&终极手段&，长效机制何时能够落地？
　　陈政高表示，现在中国已经具备了建立这样一个基础性制度和长效机制的条件。中央经济工作会议提出了建立基础性制度和长效机制的目标、标准、途径，这就为制定基础性制度和长效机制指明了方向。去年年底的中央经济工作会议为楼市定调：要坚持&房子是用来住的、不是用来炒的&的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。此外，民众期望房地产市场能平稳健康发展，法律法规和体制机制也积累了实践经验，这些为制定基础性制度和长效机制提供了条件。
　　作为长效机制的一部分，近期市场上再次出现关于房地产税加速出台的声音。由于房地产税针对持有环节征收，也被不少人视为打击囤房炒房的利器。当日与陈政高一同与会的住建部副部长陆克华指出，这是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。
　　去库存有新招？
　　对于房地产市场&平稳&发展的目标，陈政高指出：&不大起大落，就是我们所说的平稳健康发展。&这意味着，除了热点城市防过热、防风险外，&稳房价&还必须解决三四线城市房地产库存过高的问题。
　　陈政高表示，新型城镇化是去库存的根本途径、重要途径，要支持、引导农民工和农民进城买房。具体而言，就是要增强对农业转移人口的吸引力，包括提高城市的基础设施建设水平，特别是三四线城市基础设施建设水平，提高公共服务水平，包括医疗、教育等。继续推进三四线城市棚户区改造的货币化安置，继续提高比例，减少重复建设，加快进度，同时使这些拆迁户免去周转过渡之苦。
　　官方数据显示，2016年末商品房待售面积是6.95亿平方米，同比下降了3.2%。商品住宅库存更是快速下降11%。
　　南方财富网微信号：南财
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没买房的不用慌，未来3年，再不用担心房价暴涨
来源：吉屋网 &&发布时间：
大会之后，房价还会涨么？这个问题，如果再深入一些，其实还可以延伸成：未来这几年，房价还会出现15年，16年这样的快速上涨么？如果近期才去买房，还有没有机会像15年买房那样，短期升值50%，甚至2-3年就能翻倍？很难，希望朋友们在这几年，对房价不要有太多幻想。未来3年，也就是2020之前，楼市都不会再出现，像2015这样的行情。要知道15年这一轮房价的上涨，是天时地利人和三位一体，才造就了延续至今的一轮牛市，而这样的外部条件，未来几年轻易不会再有。（2020是一个非常重要的时间点，我们在以后的文章中再做详细解答）本轮房价上涨之谜我们先来看看引爆15-16年房价上涨的3大原因：1.货币持续宽松，甚至出现超发2010年到2016年之间，M2的增速都保持在11%以上。甚至15年和16年这两年，在GDP增速持续放缓的前提下，M2还反向提升。宽松的货币政策成为这一轮房价上涨的主要原因之一。2.外汇突然下跌，临危受命，成为资金蓄水池般的宏观工具。我国的外汇储备，过去几十年一直处于稳步增长状态，直到2014年7月，突然出现了头次，且持续性的下跌，这是相当危急的时刻！为了保住外汇，留住资金，防止资本大量外逃，14年8月楼市临危受命，开始冷启动。8月2日，。8月4日，取消限购。8月9日，取消限购。8月11日，取消限购。8月16日，取消限购。8月29日，取消限购。8月30日，取消限购。8月结束后，原本46个发布过限购令的城市，已有35个解除了限购。在当时，也许大家都很疑惑，为什么要在那个时间点解除限购，启动楼市。我们现在再来看，可以说是一目了然。外汇下跌是因，启动楼市是果。而推动房价上涨，不过是快速吸引资金的手段。什么解除限购，降息降准，首付20%，7折利率，都是为了尽快启动楼市而运用的小技巧罢了，不是楼市上涨的最根本原因，只能算是表象。而且，在外汇下跌第2个月，就立刻解除限购，启动楼市这一步，绝对称得上是高瞻远瞩。因为楼市的启动不是一蹴而就的，它需要先解冻，再升温。所以，2015年央行5次降准降息，才最终把楼市的热度给燃起来。16年3月，在楼市全面上涨，资金大量流入房地产的情况下，外汇储备下降趋势逐渐放缓，持续了一年半的下滑总算得到了有效的控制。但是，就在这短短的一年半中间，原有的4万亿美元外储，生生的逼近了3万亿红线，减少了近1万亿之多。如果当初14年8月，对于是否解除限购再犹豫一下，楼市再晚启动半年，后果不堪设想！启动楼市，保住外汇，是15年楼市上涨的主要原因之二。3.棚改的货币化安置&去库存棚改从2004年开始就一直在进行，只不过在2014年以前，一直是实物为主，货币化安置为辅，大多数只给房，20%左右给钱。但是，从2015年开始，棚改进入攻坚阶段，货币化安置比例快速提升，从29.9%提升至48.5%，相当于一半的拆迁改造都直接折现给钱，让你自己去。（其实细细想来，这里面依然有保外汇的影子）在这样子的背景下，货币购房需求快速扩大，供不应求的市场行情推动了房价的快速上涨。在另一方面，由于去库存这一根本方针的存在，16年国庆限购并没有太多的控制三四线城市，而是变成了分城施政的长效调控，让三四线有机会借着房价上涨的机会快速的去库存。因此，这一轮从15年开始的牛市，之所以能延续至今，很大一部分是因为有去库存的存在，也让几乎所有的三四线及以上城市都享受到了红利。这是15年楼市上涨的主要原因之三。正是以上这三大原因集中在一起，才造就了这一轮疯狂的行情。但是，这昔日引爆楼市行情的三大要素，如今却都已不复存在。楼市动力枯竭，再无大涨可能我们对应上面的三大要素一个一个来看当下的情况。1.持续收紧的货币政策17年8月，M2增速头次打破9%的下限，创造历史新低。17年9月，全国迎来9连涨。在533家银行中，有485家不再提供优惠利率，占比高达91.0%。甚至有36家银行分行因额度等原因暂停受理业务。更有甚者，在的某些银行，如果有未还清的消费贷或信用贷，将直接影响你的的审批额度，直至不能通过审批！消费贷与信用贷严审，还跟买房完全挂钩，这在过去，都是闻所未闻的事情。在这样持续收紧的货币与信贷政策之下，对于楼市来说无疑是一种利空。2.外汇保住以后，楼市会被更加严格的管控2016年3月开始，外汇储备的下降速度就已经开始放缓。2016年10月，随着外汇管制的进一步加深，外储甚至有了明显的提升。日，最严外汇管制开始施行，基本能够保证外储稳定在3万亿红线之上。在这一过程中，房地产已经完成了它的使命，做为宏观调控工具，它的表现非常出色。但是，虽然3万亿红线保住了，但是过多的资金涌入，也增大了楼市的风险，所以未来这段时间，调控依然会持续收紧，不可能放松。这么巨量的资金池，好不容易蓄水完毕，一旦开个口子，冲击力会有多大，想想都觉得可怕。所以解除限购这种事情，短期内可能性不大，甚至为了锁死流动性，会继续加深调控政策。比如限售，就是锁死交易的一大绝招。3.棚改，去库存都已进入后期按照官方数据，18-20年是棚改的攻坚收尾阶段，推进速度会适当降低，每年的开工量也不会再像16，17年那么巨大。而且，当下棚改的对象主要集中在三四线城市，对于本就熄火的一二线并没有太多的升温作用，只能是对于去库存即将结束的三四线，再添上较后的一把火。而对于坐拥分城施政，没有被限购的三四线城市，好日子也不长了。数据显示，11个主要三线城市的去化周期，平均已下降了一半，保持在10个月以内，这已经属于合理的库存范围。对于这些基本上不存在高库存的三四线城市，在享受完房价增值红利后，也将加入到的队伍当中。而最明显的征兆就是，从9月22日新一轮的调控来看，限购已经有向三四线蔓延的趋势。这一轮的三四线热潮，更像是一锤子买卖，去完库存之后会是什么样，不知道有没有人想过。本来就没人买的们的房子，靠着去库存，逐渐到了消费者手中，那未来呢？下一波接手的人在哪？要知道就算能出现下一波的去库存，优先去的还是开发商的增，对于你手中的，是没有人在意的。以上这三个，燃起楼市热度的最主要因素，只剩下较后一个还有点余热，那未来这几年，又要靠什么来推动房价的快速上涨呢？当然，不会快速上涨，并不代表着房价就此横盘，或者一蹶不振，而是要具体城市具体分析。一些有潜力的城市，依然会因为大量的人口涌入，和持续增加的GDP增量，而获得非常巨大的投资潜力。未来3年内的较好购房时机18年下半年根据同策研究院的数据显示，核心一二线城市未来3年内较好的购房时机，在18年下半年，那个时候，将迎来整体房价的较低谷。下面我把数据放上来，朋友们可以做个参考。1.未来1-2年市场销售面积趋势预测（点击可看大图）2.未来1-2年市场销售均价趋势预测（以上数据均来源于同策研究院）从这个预测中可以看出，如果按照周期论来算，17年下半年到18年底都属于楼市下行周期，存在抛售资产引发风险的可能，所以调控不可能放松。而且根据这个报告的预测，对于大多数核心城市来说，18年的下半年，其实比现在更适合买房。
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按Ctrl+Enter发送房价还会涨吗？房子还能买吗？两位新财富最佳分析师给出这样的答案
&&首推于&16.08.20
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导读：地王连续出现，房价疯了，地产股也涨疯了，未来会怎么样？政府会出手调控吗？两位新财富杂志方正证券任泽平和兴业证券阎常铭的答案是，还能涨。近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”，被评为十大商业经典，并被验证。最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？1、什么决定房价？在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。1.2 商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。2、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？2.1 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。2.2 年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。3、房价还会涨吗？房子还能买吗？根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。3.1 基本面仍有空间如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。3.2 关键在货币松紧如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。新财富分析师说：房价还能涨，空间很大来源：聪明投资者（微信号：Capital-nature）8月17日，上海静安中兴社区两块地正式出让，起拍价46亿元，融信中国以总价110.1亿元竞得该地块，该地价的可售楼面单价14.3万。此前的8月14日、15日两天，兴业证券连续两日召开地产股相关电话会议，讨论房价和地产股走势。以下是兴业证券的会议纪要：Q1：一线城市的房价还有多大的空间？A：我们研究了几乎每个国家，从来不能有一个绝对的数字来衡量一个空间，看趋势，趋势没有停止，房价到达任何一个价位都不要惊讶。第一点：第一个大的时代背景是银行资产荒，这是非常重要的一个关系。银行过往可能大型企业、优质企业持续的配按揭，就是持续的发贷款。比如万科、恒大。现在万科、恒大都去发债，不用银行的贷款，银行资产荒，这必然导致银行持续的加按揭，但银行加在什么地方呢？银行加按揭是因为它看重了按揭贷款的安全性，这一最本质的特征。所以按揭贷款不是加在我们国家最需要去库存的三四线城市，整个商业银行系统，在三四线城市的按揭优惠利率是最小的，优惠幅度是最小的，一二线城市优惠幅度是最大的，在上海和深圳没有调控之前也是。整个商业银行系统在一线城市的按揭优惠利率幅度是最大的，在二线城市比一线城市要小。所以看得很清楚，整个商业银行系统着重在一线城市加杠杆，而我们几乎研究的每一个国家，无论是什么经济，只要金融机构加杠杆这个趋势没有停止，房价上涨的趋势就不会停止。第二点，万科之前做了一个很深入的研究，研究了全球几乎每一个大型城市，得出一个结论，任何一个核心城市的房价涨幅或者房地产趋势，跟人口没有关系，只跟三个因素有关。第一个是经济体财富总量；第二点是这个经济体贫富的悬殊程度；第三点是研究这个城市土地供给状况。如果以万科这个研究角度来出发的话，那中国一线城市现在房价涨幅，这个趋势远远没有结束。Q2：中国有没有可能出现日本之前的房地产泡沫破灭？A：我们也专注研究过日本，日本当时土地的价值就可以买美国了，但是当时也是很贵的。但是日本泡沫完全可以不破灭，1989年新任央行行长严厉大幅度降息，一定要刺破房地产泡沫，当时整个日本的经济是绑在房地产上的，刺破房地产泡沫之后整个日本经济就毁掉了。所以，我们认为当前中国政府的调控手段是非常正确的，房地产是有泡沫，但这个泡沫是可以通过其他方式解决的，绝对不是通过强硬的货币或者其他政策来压制这个泡沫的。尤其是在当前银行资产荒，必须要配置按揭的这样一个情况下。因为这样会导致无论是整个经济系统还是银行系统出现非常大的问题。Q3: 近期很多地方都出现了限购限贷的政策，中央也明确表态说要抑制资产泡沫，怎么看待未来政府对房地产行业的态度呢？A：第一点：房地产到今天这个涨幅，我们认为不应该是出乎所有人意料的。货币政策宽松到这个程度，应该是有一定的判断房价是到一定的程度；第二点：确实抑制资产价格泡沫有可能会有影响，但是我们看到这一轮房地产大周期一个核心的逻辑是银行持续给按揭加杠杆，银行资产荒拼了命的加杠杆；你看一下我们4月末写的深度报告，银行在拼了命的用最低的利率加杠杆，所以你要真正的去泡沫，只有这一条途径，其他的任何行政调控手段，我们之前做过非常深入的研究，各种量化模型都是无效的，只是短期的，对长期基本面没有任何影响。所以，如果真正要去泡沫，只有掐死银行按揭贷款这一条路，就像2011年或者2013年年末2014年初银行做的，银行对于首套房的按揭利率，基准利率上浮10%，然后还没有额度，你明年年初再过来，我们整个银行有额度了你再过来。那样子的话，会对房地产基本面有一个基本型的扭转。但是会不会这么做呢？我觉得非常难，因为银行资产荒，你不让银行配按揭，银行没有按揭，现在又失去了过往保利、万科这种大客户，因为都去发公司债了，那你让它配什么？配高风险资产吗？这必然会导致整个金融系统的危机、整个银行系统的危机。在任何一个国家，金融系统的危机比单纯房地产这种导致的经济危机要严重得多。所以我们说房地产泡沫需要抑制一下，不要让它涨得太快。但是你要根本解决这个问题，是不可能的，这个问题本身就是无解的。第三点：苏州、南京的这些城市调控，通过我们量化模型深入研究表明任何一个区域，任何的货币政策之外的行业调控政策都是无效，至于为什么这样调控，我们会再深入研究一下。Q4：能否谈谈未来三四线城市的房地产走势前景。A：三四线城市，对于一个大的经济体而言它的需求端是主导的，而需求端的本质就是货币现象，不是人的需求。银行给三四线城市的利率水平是优惠最小的，它的按揭利率要比一二线城市高一大截。这就意味着银行不愿意在三四线城市配置这种按揭这种长期资产，而我们说任何一个房地产市场都是金融机构和真正的房地产需求段相互作用的，那什么一二线城市会往上走，为什么银行发放这种按揭会导致基本面向上，因为在金融机构和需求的相互博弈循环过程中，银行持续发放按揭就导致这个平衡被打破，使市场持续向上。但在三四线城市，它没有这种力量，很多三四线城市的按揭还都是基本利率。所以目前三四线城市总体上看，是不具备机会的，因为银行不愿意在这些城市加杠杆。但部分三线城市可以重点关注，我们看东京和纽约这些都市圈，随着它们的高速发展，周边高速交通轨道发展，使得周边部分城市享受到了大城市的溢出和辐射效应，那这种类型的三线城市具备机会。Q5: 商业地产和住宅您更看好哪一块？A：目前这两块从中国来看肯定更看好住宅。商业物业除了目前北京上海以外很多地方都是严重饱和的，供给量太大。所以我们目前对除北京上海这种核心区域的商业物业，不是太乐观。相比之下，一二线城市的住宅都更优质。Q6：地产股会怎么走？A：近期地产股的表现只是一个序幕，地产股波澜壮阔的行情刚刚开始。我们认为中国近几年最大的一个背景就是资产荒，资产荒将改变中国包括房地产在内的很多行业的命运，必然会给这些行业带来波澜壮阔的行情。第一点，银行资产荒。在中国银行必然会以创历史新低的按揭利率来大规模配置按揭。这是在资产荒背景下必然的选择，而这必然导致核心一二线城市房价的上行。第二点，保险资产荒。保险的保费近几年增速非常快，今年上半年增速达到了37%，中国不断降准降息，固定资产的收益率不断下行，是保险配置资产荒。解决方法就是，在一二线城市配置物业或者用更为便宜的价格在二级市场买入被严重低估的布局这些城市的地产股。第三点，股市机构资产荒。现在不是牛市，能够具有较好配臵价值的行业和公司是不多的。有保险增量资金持续进入，价值严重低估，机构严重低配，房地产基本面走势有巨大预期差的行业，房地产板块的买入价值是凸显的，二级市场就是资金配置的作用。最终使得上市地产公司的股价达到一个均衡价格，使得后续举牌者觉得价格不是足够便宜，买地买项目跟买公司差异不大。反过来看近期没有被保险公司举牌的公司的估值，比如保利地产NAV（资产净值）折价40%，PE也处于较低水平，这些公司股票的上涨空间是巨大的。Q7：照你的推算逻辑，地产股有多大空间？A：现在一些标志性的股票的估值水平，比如像一些核心地产公司NAV按折价40%甚至40%以上的，我觉得至少先到NAV，这是最基本的。作者：任泽平
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