逾期办理房产证，番禺华进明苑54位业主集体起诉得办房产证获赔70余万元
2003年3月前后，广州市番禺区大石镇洛溪新城华进明苑54位业主与广州市番禺区龙威房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定开发商在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案，在360日内协助业主办妥房产证。如因开发商责任，导致逾期办证的，开发商按照房款5%支付违约金给业主。合同签订后，业主交纳了全部房款，如期收楼了。但是，延至2004年11月，开发商尚未为业主办妥房产证。
2004年11月，上述54位业主委托广东佳思特律师事务所王美舟律师（）起诉开发商，要求开发商履行办理房产证的义务，并且支付延迟办证的违约金。虽然业主看到开发商实际上已经走路了，只留下几个人在办公，诉讼存在很大风险，但是仍然毅然决定委托律师起诉开发商，主要目的是为了取得房产证。该案于2004年11月24日在番禺区法院立案，该院将该案分由两位法官经办。法院原来排期为2005年1月24日至27日开庭。
但是，开庭前，开发商故意以人数众多为由，提出此案应当由广州市中级人民法院审理为宜，提出管辖异议。番禺区法院驳回其异议，开发商上诉到广州中级人民法院。广州中级人民法院于于2005年3月裁定维持番禺区法院裁定。凡是学法律的人士都知道，房地产案件由房地产所在地法院审理，开发商故意以此拖延时间（番禺区开发商的律师都喜欢玩这个法律游戏，其他区律师很少。玩多了，我们专帮业主打官司的律师就习惯了）。
2005年4月，番禺区法院重新组织开庭，总共开了4天庭。开庭时，开发商称法律规定办理房产证是业主的义务，开发商只是协助办理房产证，同时称业主没有交纳契税，没有提交办理房产证资料，开发商已经具备了大产证，具备了办证条件，延迟办理房产证不是开发商的责任。作为业主的律师，我在庭审中反驳了开发商的观点，称办理房产证需要开发商与业主双方配合，各自提交相应的资料。开发商的3号楼确实在2002年已经取得了大产证，但是由于其欠交几百万元供电工程款，以致无法取得永久用电证明，所以无法办证；至于2号楼，一直到开庭时开发商也没有办妥其大产证。办妥大产证，是办理小产证的前提，所以责任在开发商。同时，开发商没有通知上述业主提交办证资料和补交一半契税。开发商辩称在2004年11月25日通过在小区张贴通告的形式通知了全体业主，我方予以否认，称我方主动找到业主要求提交办理房产证资料和交纳一半契税，但是开发商拒收，称凡是打官司的业主，开发商就不帮他办理房产证。
2005年6月,番禺区法院经审理认为，开发商或没有办妥大产证，或虽然办妥了大产证，但是没有履行通知业主提交办理房产证所需资料和费用的义务，以致逾期没有办妥业主的房产证，构成违约，应当承担违约责任，遂判决开发商在判决生效之日起90日内协助业主办理房产证，并且按照全部房款的5%支付违约金给业主，承担诉讼费。
开发商为了拖延时间，提起上诉。2005年11月30日，广州市中级人民法院开庭审理此案。开发商除了重复一审理由外，提交了2号楼已经办妥的房产证原件，已经其为参加诉讼的38位业主办理房产证的递件回执。由于回执上没有公章，我方表示需核实真伪。2005年12月15日，广州市中级人民法院经审理后，判决驳回开发商的上诉，维持原判。我方获得完全胜诉。
广东佳思特律师事务所王美舟律师评析：本案由于属于集体诉讼，涉案业主多，材料多，头绪多，事情比较复杂，但是由于华进明苑业主维权意识强，业主骨干有奉献精神，组织得当（每门洞一个楼长，其中一位楼长负责总协调和总负责，律师一般与总负责人联系，总负责人最辛苦），业主意志坚定，所以能坚持到胜利。诉讼当中，开发商威逼利诱，一方面许诺尽快办证，负担诉讼费，支付少许违约金，诱使业主撤诉，另一方面则称不帮打官司的业主办理房产证，打官司的业主交纳资料，或者不收，或者不出具盖章的收条。此外，开发商充分利用法律漏洞和法院人少事多办案周期长（主要是中院，但是本案二审出奇的快，感谢经办案件的洪法官）的特点，从管辖异议、一审、二审，再到即将来临的执行，所有程序玩到底，意在拖延时间，消磨业主意志。好在业主团结，业主代表（楼长）团结一致，业主充分信任律师，所以开发商的计谋全部破产，以致本案圆满胜诉。
案件结果评估：通过诉讼，开发商为了避免其他200余位业主加入诉讼，被迫费了很大劲，花了一年时间，所有业主已经领取了房产证。至于违约金，经协商，开发商已经支付八成违约金和全部诉讼费，案件终结。其中一位先行起诉的业主，已经得到全部共12万元余元的违约金。
刘烨买房4年没房产证 起诉开发商索违约金41万
影星刘烨买了两套商品房,在交完全款后至今4年都没办下房产证,便将开发商告上法庭。昨天下午,朝阳法院奥运村法庭开庭审理了此案,开发商表示可尽快办理房产证。
2006年8月底,刘烨看中了位于朝阳区慧忠北里亚奥国际广场的房子,买下其中两套,面积均为近40平米,总价格为286万余元。他和开发商——北京市华佳房地产开发有限公司（下称华佳房地产公司）签订购房合同,随后交纳了全部房款。
法庭上,刘烨的代理律师说,刘烨很快完成了交款、契税等合同约定的义务,并提交和签署了所有办理房产证所需资料。2007年1月,华佳房地产公司交付房屋,但至今没能为刘烨办下房产证。
刘烨的诉求是,要求开发商尽快帮自己办理房产证,同时给付因拖延办理而造成的违约金共计41万余元。“合同中约定,开发商会在2007年10月31日前取得大产权证,然后立即给业主们办房产证;如果违约,开发商要赔偿买房人每天万分之二房款的违约金。”
对此,华佳房地产公司的代理人称,对于至今没能为业主办下房产证,开发商的确有责任。当时双方签订购房合同后,约定办理房产证的程序是刘烨交1000元委托代办公司,然而开发商将部分业主资料转交后,代办公司一方没有办,在具体操作环节出了些问题。
华佳房地产公司表示,楼盘的大产权证早已办下来,他们愿意帮刘烨尽快办理其房产证。但是对于违约金,他们表示不予认可。
“据我们了解,刘烨早已将公共维修基金、契税等交给开发商,但对方没有上交行政部门办理房产证。”刘烨的代理律师看了华佳房地产公司提交的大产权证复印件后,提出了质疑。
华佳房地产公司的代理人回应:“不是我们不办,是住建委对我们的大产权证采取了一些限制措施。”庭后他解释说,开发商将业主们的契税证明上交给住建委后,被查出一些资料有问题,所以迟迟没办下来。
这名代理人还说,这张大产权证至今还被限制,他们会尽快协调将原件出示给法庭。
因开发商证据提交不全,朝阳法院表示择日继续审理此案。
开发商不能办理房产证，怎样起诉开发商？从法律的角度，是一个简单的法律关系，但是购房人起诉开发商，往往对判决结果不满意，甚至是败诉告终。而且这个比例是相当的大。从最近败诉的当事人过来咨询和为拖律师申诉的案例可以充分应证。其一是起诉北京都市房地产开发集团有限公司的群体案件。二百多户起诉，绝大部分是不服。其次是林义如、林鑫达等起诉北京中亚联国际会展中心有限公司案件。被告人将一层的楼梯过道，消防通道都卖了，然后，房主用墙隔断，二楼的商铺成立空中阁楼，无法经商，住宿用又没有管道煤气。这样一个事实情况，四家起诉开发商，全部败诉，无一幸免，当事人将判决书拿过来心中极不平。本人看过判决，客观的说：法官的判决虽然还有选择，但是已经下的判决并不违法。
时间匆匆，简要将原因简要归纳如下：一是起诉诉求不对，导致判决失败。二是购房人逞强，自己和开发商签订补充协议，掉进了更深的陷阱。从经济实力、重视程度、花费的时间，专业知识熟练程度上比，购房人应当认识到自己是处于劣势的,往往协议一次就被动一次,与其浪费时间,不如直接起诉效果更好。三是判案法官主观认定倾向性，人在江湖，尊重江湖规律。四是购房人从各个律师哪里学得知识，自己抄刀实习，调查和辩论中不知取舍,当然啦，也有运气特好的。五切入的角度不对，诉讼理由没有冲击力。六是委托人低成本运作，受托人依据当事人的请求起诉，没有时间和精力充分发挥专业特长。七是缺少起诉前期的尽职调查，不能看到诉讼请求法律障碍，行船到江心触礁。
开发商不能办理房产证，怎样起诉开发商违约责任
王微不服北京市第一中级人民法院(2010)一中民终字第05781号民事判决,委托律师代理申请再审。特将此申请书附在后面，或许对购房人有用。
北京房地产律师 吴坤乾
2011年3月31日晚于北京财富中心
附件: 申请再审代理词
申请人不服北京市第一中级人民法院(2010)一中民终字第05781号民事判决,依法申请再审.
基本事实：王薇2005年5月27日购买北京都市房地产开发有限责任公司房屋。其中首付483785元（房屋价款40%)，向银行贷款71万元。共交付全额购房款合计1193785元。
北京都市房地产开发有限责任公司向王薇收取了房管局转移登记委托费1000元，契税35813.55元，专项维修资金（公共维修基金）23875.7元，房产证张贴印花税622元，测绘制图费。合计61311.2元。
三年时间过去，北京都市房地产开发有限责任公司不能为王薇办理产权证。
王薇于2008年六月起诉到法院，法院只支持王薇贷款部分利息。购房人首付款(至起诉之日)利息9万多元的要求没有支持。
一、一二审认定事实有错误。开发商没有实际向购买人交付钥匙和占有的过程；因为权利存在法律障碍，出售人代理人的装修也无法进行。
最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释 (法释〔2010〕18号）第二条实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚：
（一）不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的；。。。。。。。
开发商及其代理人将房屋出卖，同时签定委托租赁合同由其统一租赁经营，施行售后包租。被申请人没有交付向购买人实际交付钥匙和占有的过程（见商品房买卖合同、商铺租赁合同书）。一二审认为申请人获得了出租租金是错误的，申请人没有得到过承租合同签约方的房租。出卖开发商卖房屋的人也就是承租人。
申诉人从被申诉人的代理人处购买房屋，并和其代理人签订房屋出租合同，由卖方代理人装修出租，然后给买房方回报。卖方没有向买房房履行房屋交付手续，因为卖房方房屋已经卖给了第三房公司，权属转移存在实质性障碍不能解决，其买卖行为中代理人也在刚刚装修时候就停止，房屋也没有能够出租，申诉人没有从其代理人那里得到过租金。
该所谓的租金赔偿实际是卖房屋人直接给申诉人的部分违约赔偿。
二、申请人有权请求已付购房款总额利息，应当得到法院的支持。
最高人民法院司法解释确定了赔偿的方法，一二审法院没有支持。合同解除，如果不归责于任何一方，出卖人都应当返还本和已付购房款总额利息。（见下列条文）
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
租金赔偿和法律规定的“出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”是两个不同的法律关系，不可替代。开发商赔偿购房人3千多元所谓的“店铺出租租金”，就不返还申诉人认为该赔偿不够冲抵开发商应当返还的购房人首付款(至起诉之日)利息9万多元，没有法律依据。
房屋增价值超过GDP增长，开发商占用买受人资金，增值部分买受人并没有享受，货币贬值，货币的法定滋息利息都不返还，这和国家法律相矛盾。申请人从来没有明确放弃，法院应当依法支持。
三、同事不同判：同与该被告该楼房，依据被告该格式合同发生的同类案件，（2008）海民初字32882号，32883号，32886号，32887号 32888号判决，支持了他案原告要求本金利息的全部请求。
四、申请人发现了新的证据，被申请人隐瞒了所售房屋已经出卖给第三人的事实。判决生效后，申诉人发现开发商一房两卖的新的证据。
特依据中华人民共和国民事诉讼法第一百七十九条规定，向北京市高级人民法院申请再审,判决被申请人赔偿申请人购房款项一倍的赔偿即赔偿人民币1193785。00元。
合同有效时赔偿的法律依据：
依据合同法第40条52条、53条、97条、114条的规定，?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释?第八条、第九条、第十八条第十九条的规定，购房人王薇的请求应当获得支持。
本案是有效合同，北京都市房地产开发有限责任公司违约，三年不能给购房人过户，一方解除合同，在申请人没有明确放弃的情况下，法院判决违约方不能向另一方支付利息，不能向另一方赔偿损失。
1、2005年5月27日王薇与北京都市房地产开发有限责任公司商品房买卖合同（商业）格式合同，北京都市房地产开发有限责任公司违约招致退房，没有约定违约责任。
依据合同法第40条52条、53条、97条、114条的规定，申诉人王薇的请求应当获得支持。
应当依照合同法第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
上述法律规定是本案判决的依据。
【法律】开发商逾期办理“房地产权属证书”的起诉书
被告：西宁xx房地产开发有限责任公司，住址为城x区xx路xx号（xx小区）xx物业公司2楼
法定代表人：xxx，电话：xxxxxx
1、请求法院判令被告在 2009年10月30日前办理并交付“国有土地使有证”；
2、请求法院判令被告支付逾期办理“房地产权属证书”的违约金3713元，（即2006年9月1日至2009年10月10日，共计：1115天的违约金）。
3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
2006年2月9日原告与西宁xx房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以单价1416.2元，总价166503元认购西宁xx房地产开发有限公司开发的“xxxx”小区4号楼1单元152室，并约定2006年5月31日前交房。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理，其中第2项规定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期活期利息向买受人支付违约金”。
西宁xx房地产开发有限公司于2007年3月6日为原告办理了“房屋所有权证”，已属违约，更让原告无法接受的是直到“2009年7月8日”才开始办理“国有土地使用权证”，但至今还没有办理下来。 “房屋所有权证”，这种证书仅能证明的房屋所有权， 齐全的房地产权属证书还需要办理“国有土地使用权证”。期间，原告多次要求办理土地产权手续，被告均以种种原因拖延。
被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”
还有，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定，即“买受人应在下列期限届满取得房屋权属证书：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取外救措施或赔偿损失等违约的责任。
另外，产权证迟迟不能办的问题，大多是因为开发商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等原因造成的。
综上所述，被告至今未给原告办理齐全的“房地产权属证书”，理应承担违约责任。为维护原告的合法权利，现根据《民法通则》第111条、《合同法》第107条和《城市房地产管理法》第60条等法律之规定依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
2、原告身份证复印件一张；
3、购房发票复印件一张；
4、商品房买卖合同复印件一份。
原告：陈绍岳，男，汉族，1975年05月14日出生，户籍所在地：浙江省温州市平阳县水头镇泾口街16号，现住址：广州市三元里走马岗28号广和花园C2幢第四层402 号房，电话：1382xxx567
被告：广州和润发展有限公司
住所：广州市开发区永和经济区内
1、判决被告因延期办理房屋产权过户手续和房屋登记手续，而向原告支付2004年12月27日到2006年04月12日之间的违约金13127元（违约金计算以已付房款133000元为本金，按银行逾期贷款利率计算）；
2004年 11月 26日，原、被告签订了一份《商品房预售合同》，合同编号：穗房预合字第NO.号（见证据1-3）。双方约定：被告（甲方）将广州市白云区走马岗路28号广和花园C2幢第四层02号房售与原告（乙方），该房成交总价：343000元，其中首期房款133000元，余款210000元双方同意办理银行按揭。原、被告在该合同上签字、盖章，该合同合法成立。
签订后，原告已于2004年11月26日向被告交付了首期购房款133000元（见证据4：发票），因涉案房产是现楼，已于签订合同当日交付给原告使用。合同约定被告应当在该房地产竣工验收之日起30日内，为原告办理该房屋的权属产登记手续和交易过户手续，但被告至今迟迟未给原告办理。
原告认为：被告迟迟未给原告办理涉案房屋的产权过户手续，使得原、被告的之间的合同关系处于非常不稳定的状态之中，对原告是非常不利的。原告的诉讼请求都是根据合同的约定和法律的规定，实事求是地提出的。请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益，体现法律的公平公正！
房开发商逾期办证，如何计算诉讼时效
作为购房者购买房屋，除了能够及时取得房屋外，及时取得房证也是购房者非常关心的。在实践中，经常存在房地产开发商很早就将房屋交付给购房者，但房证却迟迟不能办理的现象。为什么出现这种情况呢？原因主要有以下几种：一、开发商前期的土地、规划等手续不完善，所以不能办理房证，这种情况下，开发商一般也没有取得预售许可证，因此，此类合同一般无效；二、由于施工单位施工质量不过关，没有通过竣工验收，导致不能办证，这种情况较少；三、由于开发商配套设施不到位，如消防、绿化、供排水等不到位或不合格导致没有通过综合验收，而不能办理房证；四、开发商故意拖延办证。以上四种情况，不管哪种原因出现，开发商均应根据法律规定或合同约定承担相应责任。如果双方协商不成，需要通过诉讼或仲裁方式解决，那么便涉及到诉讼时效问题。一般情况下，办理确权属于物权范畴，一般不涉及时效问题，但请求支付违约金或赔偿损失则涉及诉讼时效问题，下面，分别就上诉四种情况分别分析。由于诉讼时效的起算由于合同约定的不同，可能存在一定的差异，所以，在具体情形下，可能存在一定的差异，大家需要注意。
一、开发手续不全的情形
房地产开发，涉及到很多政府主管部门，也涉及到很多审批、核准、备案手续，如果缺乏其中的相关手续，往往会影响到办证。例如，如果没有办理规划审批，则为非法建筑，在规划部门作出处理之前，该房是不可能取得房证的，还有被责令拆除的风险；如果没有办理土地登记手续，则不可能取得土地使用证书（一般也不会有建设工程规划许可证），因此也不能取得房证。没有上述手续，也就不可能办理预售许可证，没有预售许可证，按照规定，房屋是不能销售的。按照最高院的有关司法解释，如果在起诉之前不能办理预售许可证，则商品房买卖合同无效。合同无效的原因往往是由于违法法律法规的强制性规定，因此不能因为时效期间的遗失，而成为合法的，因此从理论上讲，主张合同无效应不受诉讼时效的限制。但山东省高院，在2005年底出台了一个关于民商审判工作的意见，对无效合同诉讼时效也进行了规范，其认为应从合同约定的履行期间届满之日起2年。至于，该意见的合理、合法性，这里不做深究，但应当注意。
二、由于施工质量，未能竣工验收
目前来讲，我国房地产开发存在两个层次的验收，一个建筑法意义上的竣工验收，主要是规范建设单位与施工、监理、设计等单位的，在工程施工完毕后，建设单位应组织设计单位、施工单位、监理单位进行竣工验收，也成为初验。如果未能通过验收，则该工程不能交付使用。在此种情况下，即使购房者起诉开发商，开发商由于不具备交付条件和办证条件，购房者的损失也处于不确定状态，所以无法起诉。如果严格要求购房者在原约定日期两年内提起起诉要求办理房证，并赔偿损失或支付违约金，则会导致法院即使判决履行，也可能由于无法修复而导致无法履行，违约金或损失由于还在增加而产生新的诉讼，造成法院判决的丧失权威性，也会增加不必要的诉累。故此种情况下，诉讼时效应从开发商办理了所有验收手续，可以办理房证之日起计算（一般在办理大房证之后），而不能从合同约定的或法律规定的办证日期之日起计算。
正如上面所讲，存在两个层次的验收，一个是建筑法意义上的验收，另一个呢则是房地产开发上的验收，根据国务院房地产开发经营条例的规定，房地产开发工程完工后，质量监管机构应组织规划、消防、人防等部门进行综合验收，验收后呢，还应办理竣工验收备案登记，如果没有通过综合验收，则也不可能办理房证。此种情况下，诉讼时效的计算同第二种情形。
四、开发商故意不给办理
在具备办理条件，开发商由于利益或其他原因而拒绝办理房证的，此种情况下，诉讼时效应从合同约定的或法律规定的办证日期之日起计算。
在司法实践中，针对第三、四种情形，法院有从合同约定办证之日开始计算诉讼时效的做法，大家需要注意。
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最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办证的民事责任作出了规定，近年来的司法实践中出现了不少因逾期办证而产生的违约之诉。对此种违约责任诉讼时效的起算问题，在审判实践中，有不同意见，有的认为逾期办证违约行为系一个独立行为，不是持续行为，逾期办证的违约责任应适用诉讼时效的规定，从办证逾期之日起算诉讼时效；也有意见认为，逾期办证的违约行为是持续行为，应参照侵权行为诉讼时效的规定起算诉讼时效。
上述两种意见都有其合理性，但并不能涵盖司法实践中的具体情形。笔者认为，对诉讼时效的起算，最根本的是看出卖人的违约行为属于一时性侵权还是继续性侵权，然后根据不同情况分别处理。在逾期办证违约纠纷中，由于买受人都要求出卖人赔偿违约金作为逾期办证行为的责任承担方式，因此，在司法实践中，以双方在商品房买卖合同中是否约定逾期办证违约金来划分出卖人的逾期办证行为属于一时性侵权还是继续性侵权，具有较强的可操作性。
具体来说，根据合同中是否明确约定逾期办证违约金，诉讼时效的起算可分为三种类型：1、当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，属于一时性侵权，从约定或法定的办证期限届满之次日起算诉讼时效；2、当事人在合同中约定了逾期办证违约金，但却以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性侵权，则应适用侵权行为的规定，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；3、当事人没有约定违约金，或损失数额难以计算的，也应按照继续性侵权来适用诉讼时效。因为在此种情况下，《解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，可见违约金的数额是不确定的，而是随着时间的推移而逐渐增多，因此将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，既可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于公平合理地平衡当事人之间的利益。
原告：陈AP，男，汉族，1964年07月24日出生，户籍所在地：浙江省海宁市硖石镇双喜村X组XX号，现住址：广州市三元里走马岗路28号广和花园A2幢A座第XXX层XXX号房，电话：131XXXXXXXX7
被告：广州HR发展有限公司
住所：广州市开发区永和经济区内
1、请求法院判决确认原、被告于2003年10月29日签订的《房地产预售契约》及其附件合法、有效；
2、判令被告为原告办理涉案房屋的产权过户手续和房屋登记手续，并协助原告取得房屋权属证书；
3、判令被告因延期办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续，而向原告支付违约金（违约金计算以已付房款316595元为本金，按银行逾期贷款利率计算，从2004年4月31日起至被告为原告办理完房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止，截止起诉之日违约580日，合计38561.27元）；
2003年 10月 29日，原、被告签订了一份《房地产预售契约》，合同编号：穗房预契字第NO.号（见证据1-3）。双方约定：被告（甲方）将广州市白云区走马岗路28号广和花园A2幢A梯第一层101房售与原告（乙方），该房成交总价：316595元，原告支付首期款106595元，余款210000元办理银行按揭。原、被告在该合同上签字、盖章，该合同合法生效。
签订后，原告于2003年10月29日向被告交付了购房首期款106595元（见证据4：发票）。2003年12月11日原告与中国建设银行广东分行签订了涉案楼宇的按揭合同（见证据5：楼宇按揭合同），向银行贷款21万元交清了剩余房款。合同约定被告应于2004年01月31日前将涉案房地产建成并交付原告使用，被告应当在该房地产交付使用后90日内为原告办理该房屋的产权过户手续和房地产登记手续，但被告至今迟迟未给原告办理。
原告认为：被告迟迟未给原告办理涉案房屋的产权过户手续，被告随时可以将房屋抵押给他人或买给他人，使得原、被告的之间的合同关系处于非常不稳定的状态之中，对原告是非常不利的。原告的诉讼请求都是根据合同的约定和法律的规定，实事求是地提出的。请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益，体现法律的公平公正！
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法院如何处理开发商逾期办证违约纠纷
1、购房人以开发商逾期办证为由请求其承担违约责任的，依照下列情形分别处理：
（1）开发商取得拟售房产初始登记后，应当通知购房人提供办证所需相关资料。经开发商通知，购房人不予配合，不提供办证所需相关资料，致使开发商办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持。
前款所称房产初始登记，系指开发商取得房产项目的整体产权登记后，将房屋分套初始登记在自己名下。
（2）开发商取得拟售房产初始登记后，经通知购房人，购房人依通知提供了办证所需相关资料的，分别情况区别处理：
①合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定，开发商在约定时间内向产权登记机关报送了办证资料，购房人请求开发商承担违约责任的，不予支持；开发商未在约定期限内报送，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。
②合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间没有约定的，开发商应在合理期限内报送。开发商未报送，致使购房人自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。
2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算；合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。
诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。
3、开发商取得拟售房产初始登记后，未通知购房人提供办证所需相关资料，致使办证逾期，购房人请求开发商承担违约责任的，应予支持。
合同对通知时间有约定的，从约定；没有约定的，开发商应于合理期限内通知。开发商未通知，致使自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日，购房人未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担逾期办证的违约责任，但当事人另有约定的除外。
4、合同对开发商通知购房人提供办证所需资料时间有约定的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。
诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。
5、对于违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
6、对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。
以上规定参阅海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见，其他地区可参考。
被上诉人：**房屋开发公司
上诉人因与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，不服（2008）沈铁西民二初字第609号民事判决，依法提起上诉。
一、请求撤销（2008）沈铁西民二初字第609号民事判决，判令被上诉人连带支付逾期办证违约金44,746元。
二、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
一审判决违背事实与法律作出不公正判决，使上诉人的合法权益得不到法律保护。
一、一审判决错误认定讼争合同中有关于产权办理的约定。
一审判决认为上诉人与沈阳威利房屋开发有限公司对产权登记作了特别约定，即“商品房竣工综合验收备案后，买受人办理房地产权属证书”。上诉人认为一审判决上述认定错误。
第一，在一审诉讼过程中，上诉人与被上诉人分别提交了一份商品房买卖合同。这两份商品房买卖合同唯一的区别的就是在第十五条关于产权登记的约定。上诉人提供的合同中下划线处都是空白，而被上诉人提供的合同中第二处下划线处有“3”的字样。
上诉人认为应当以上诉人提供的商品房买卖合同为准。首先，根据客观规律，空白的地方不存在造假的可能性；其次，被上诉人提供的合同中的“3”，与该文本中的其他地方笔迹不同，书写用的笔不同，很明显非一人书写。因此，从形式上看上诉人提供的合同更具有真实性，应当作为定案的依据。
第二，被上诉人提供的合同有关于产权登记的约定不符合语言表达习惯，没有内在的逻辑。
合同中关于产权登记的约定明确表示“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第
项处理”。根据该表述，可以明确得出，双方在合同中已经明确约定了出卖人在产权登记中所负有的义务，即“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。不过合同并没有约定出卖人履行该义务的期限，但并不妨碍该约定的效力。该条第二句表述的是如果因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列之一处理。而下面所列的选择项按照正常语境分析以及第一、第二项的表述来看，应当是对于违约金计算方法的约定。被上诉人提供的合同所选择的第三项为“商品房竣工综合验收备案后，买受人办理房地产权属证书”，与本条所表述的内容根本不成为一体，前后矛盾，不符合逻辑，不符合语言表达习惯。
综上，上诉人与沈阳**房屋开发有限公司在商品房买卖合同中并没有作出“商品房竣工综合验收备案后，买受人办理房地产权属证书”的约定。一审判决以认定此约定为基础作出的判决是错误的。
二、退一步讲，即使合同双方在合同中有“商品房竣工综合验收备案后，买受人办理房地产权属证书”的约定，也因不符合
法律法规的规定而无效。
首先，商品房买卖合同中关于办证的期限应当是明确的，如果没有明确约定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。讼争合同中的约定是商品房竣工综合验收备案日期，此日期是不确定的。是否通过商品房竣工综合验收备案不是买受人能够控制与知晓的。能够通过竣工综合验收备案，完全在于出卖人在开发建设商品房的过程中是否合法组织施工建设。若出卖人在开发中不依法行为，势必造成商品房竣工综合验收无限期拖延。因此关于产权办理的期限应当适用法律规定的自商品房交付之日起90日内由出卖人协助买受人办理。
其次，有关法律法规已经做出明文规定，计算办理房屋所有权登记手续的期限自房屋交付之日起算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，违反法律法规的规定，将办证期限约定为不确定的综合竣工验收备案日期是无效的。
总之，沈阳威利房屋开发有限公司不能按照法律规定在商品房交付之日起的90日内为上诉人办理产权证，直至2006年3月16日才办理完毕初始登记；2006年9月25日，沈阳**房屋开发有限公司才办理完毕房屋所有权证。沈阳威利房屋开发有限公司逾期办理房屋所有权证时间长达380余天，因此，上诉人要求已经注销的沈阳**房屋开发有限公司三股东即三被上诉人按照法律规定承担逾期办证的违约金共计44,746元。
综上，一审判决违法事实与法律作出错误判决，使上诉人合法民事权益得不到法律保护，请求二审法院维护当事人合法民事权益，判令不诚信的开发商承担应负的法律责任。
附:本上诉状副本四份。
由于政策原因导致逾期办证开发商不承担违约责任
一、案例上诉人(原审原告)谢某。
被上诉人(原审被告)北京A房地产集团公司(以下简称A公司)。
2001年8月31日，谢某与A公司签订商品房买卖合同，约定谢某购买A公司开发的某小区
C座1单元902号房，总计房款654437元。合同规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四规定，在商品房交付使用后240天内，出卖人需将本合同所买卖之房屋的产权过户在买受人名下。如在入住后240天内，因出卖人的原因致使产权不能过户登记在买受人的名下，出卖人自入住后第241天起，每日按照总房款的0．1％支付给买受人作为违约金，直至该房屋产权过户登记在买受人名下为止。合同订立后，谢某于2002年7月28日办理了入住手续。2003年9月11日，谢某取得了该房屋的所有权证。
谢某诉称：由于A公司的原因，该房屋产权证迟至2003年9月11日才办理到其名下，诉至一审法院要求A公司支付延期办理房屋产权过户违约金107982元，并承担本案诉讼费用。
A公司辩称：A公司和谢某签订的商品房买卖合同中约定，A公司应在房屋交付后60日内将需要办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，另根据补充协议的约定，A公司仅负有将有关资料报房管部门备案的义务，2002年8月，房屋交付使用后，A公司按照有关规定将所有应当由其提交的资料报北京市海淀区国土资源和房屋管理局(以下简称海淀房管局)，但海淀房管局以北京市规划委员会及北京市国土资源和房屋管理局新下发的规定为由，要求先办理规划部门验收之后，房管部门方受理登记，该规定是新下发的，因此A公司按照该规定的要求申请规划验收，直至2003年6月规划部门办理验收完毕。同年7月，应当由A公司提交的所有相关资料均办理完毕，因此办理权属登记的时间超过合同约定的时间，并非A公司的过错造成，而是政府行政法规的变化造成，属于不可抗力，因此
A公司不应当承担违约责任，故不同意谢某之诉讼请求。
在一审法院审理本案过程中，A公司就其按合同约定的期限向海淀房管局报送了全部资料申请法院查证，经一审法院向海淀房管局权属管理科调查，该权属管理科向法院出具了情况说明，其内容如下：A公司开发建设的某小区C、D、E座的确权材料于2002年8月份交到我科，申请上述三栋楼的商品房确权手续。按照当时的规定，该公司向我科提交了土地证、建设工程规划许可证、计委立项批复、土地出让合同、工程质量竣工验收证书、企业营业执照、商品房预售许可证等材料的复印件，并提交了测绘部门提供的测绘数据及平面图。按照此前的登记要求，上述材料齐全后，即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但2002年7月22日北京市规划委员会与北京市国土资源和房屋管理局共同下发了《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》(市规发[号)的文件，该文件规定：凡2002年1月1日以后竣工的项目均须到规委先行办理规划验收，然后才能到房屋登记部门办理权属登记手续。A公司申请登记的时候恰逢该文件开始实施。因此，我科并未受理A公司的登记申请，而是要求其先到海淀区规划局办理规划验收手续。谢某及A公司对该证据真实性无异议。法院在审理本案期间，应谢某的申请，到北京市规划局海淀分局监督检查科调查，该监督检查科证实：A公司在某小区C座的项目上，积极向该科提交相关文件资料，A公司在规划验收中，没有违法违规的问题。A公司对此调查笔录无异议，谢某对该笔录所证明内容有异议，但未向法院提交充分有效的反证。
上述事实，有商品房买卖合同、双方当事人陈述、海淀房管局权属管理科出具的情况说明、北京市规划局海淀分局监督检查科的调查笔录等证据在案佐证。
二、裁判一审法院审理认为：谢某与A公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依据合同约定的各项条款全面予以履行，根据海淀房管局权属管理科出具的情况说明，可以证实A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了确权材料，履行了自身的义务，但由于北京市有关部门下发了新的文件，根据该文件的规定，办理权属登记手续，需到相关部门先行办理验收手续，因此导致谢某房屋产权证延期办理，A公司不具有过错，故法院对于谢某要求A公司支付违约金之请求，不予支持，据此判决：驳回谢某要求北京A房地产集团公司支付延期办理房屋产权过户的违约金107982元之请求。
判决后，谢某不服，以一审法院歪曲案件事实、有违法律公正为由上诉至二审法院，要求依法改判，判令A公司向谢某支付延期办理房屋产权过户的违约金107982元人民币，诉讼费由A公司负担。
二审法院认为，A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了办理初始登记的材料，履行了合同约定的义务，由于北京市有关部门下发了新的文件，根据该文件的规定，办理权属登记手续，需到相关部门先行办理验收手续。故本院对原审法院对于谢某房屋产权证延期办理，A公司不具有过错的观点，不持异议。本院对于上诉人谢某要求A公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
三、评析商品房买卖中的房屋交付问题是商品房买卖案件的核心问题，它不仅包括商品房的实物交付还包括商品房的权利交付，即产权的转移登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)自2003年6月1日起施行以来，法院受理的商品房买卖合同纠纷案件激增，而其中买受人诉开发商逾期办理权属转移登记(以下简称逾期办证)的案件又占了相当之比例。该问题是司法实践中各方都高度关注的问题、也是涉诉的高发区。动辄数万元甚至数十万元的高额赔偿，自然使此问题成为买卖双方诉争的焦点。
该类纠纷通常都是由于开发商的原因导致逾期办证，根据《司法解释》第18条的规定，开发商应该担责。而本案是由于政策原因导致的逾期办证，所以，开发商是否承担由于政策原因导致的逾期办证的违约责任就成为审理该案的争议焦点。引申出的问题是：商品房买卖合同中买卖双方办理产权转移手续中各自义务的界定、司法实践中对“由于开发商的原因”如何界定等。
(一)商品房买卖合同双方在办理产权转移手续中各自义务的界定
1．开发商(出卖人)的合同义务
转移房屋所有权是开发商(出卖人)的主合同义务。根据《合同法》第130条、第135条的规定，转移标的物所有权于买受人是出卖人应尽的义务。根据《物权法》、《房屋登记办法》等相关规定，我国的不动产物权变动采取的是交付加登记的模式，对于不动产的商品房买卖，标的物所有权转移行为的完成，以办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书为成就，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。由此也决定商品房买卖合同的出卖人在向买受人履行转移房屋所有权的义务时，不仅包括实物的交付，更包括权利转移的交付，否则不能称之为买卖。因此，转移标的物所有权是出卖人一方的主合同义务，而不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。
从实务操作层面考察，转移房屋所有权只能通过转移登记的方式实现。转移登记在《物权法》、《房屋登记办法》实施后表现为登记簿登记和发证，是一个申请事项、两个连贯动作。因此，实务部门通常将办理转移登记约定为办证或过户等，法律意义相同。
办理初始登记义务。办理初始登记是开发商的主义务，办毕的时间节点是登记机构的受理时间。虽然建设部制定的标准合同文本第15条关于出卖人的该项义务的表述为：“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第
____项处理”。但是，在司法实践中，法院通常将该条理解为出卖人办理初始登记的义务，且在司法实务、理论研究和登记机构等部门都达成了共识。理由是：根据权属登记流程，初始登记是办理转移登记的前提。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理分户转移登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件。当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记后，买受人才可以办理转移登记。考虑到登记机构有内部运作审批等时间成本，故司法实务中以开发商成功报送办理初始登记的法定材料为其义务完成和判断其是否违约的时间节点，标志就是登记机构出具的办理初始登记的业务受理单。
在开发商完成初始登记后，在合同无特别约定且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。因此，开发商负有的办证义务主要是初始登记的办理义务。在合同特别约定开发商负责办理分户转移登记义务时，如双方约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”的，遵循当事人意思自治原则，则开发商不仅负有完成整个房地产项目的初始登记义务，还负有为买受人主动办理单元权属转移登记的义务，当然，买受人应按开发商要求根据登记机构的规定及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。
办毕初始登记后告知买受人的义务。登记实务中，权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理转移登记。在开发商完成初始登记后买受人自行申办转移登记的情形下，开发商还负有办毕初始登记后及时通知买受人的义务。通知的目的就是不耽误买受人及时办理转移登记以实现对买受人的权利交付，即产生物权变动的公示效力。同时，也标志着开发商自己义务的完成和自身担保责任的解除。基于此，开发商都会在第一时间通知买受人初始登记的办毕时间。司法实践中对开发商通知义务完成的判断标准是：开发商是否在所在小区通过张贴公告或网络公示等方式告知买受人自己已办毕初始登记以及买受人自行办理转移登记须准备的材料等事项。开发商向买受人完成告知义务后，主义务即全部完成，只剩下相关的办理转移登记时的配合义务了。这时，法院界定开发商是否承担预期办证违约责任的时间节点是初始登记的受理时间而不是其他时间，目的是将登记机构的办证时间不计算在开发商的负责时间成本之内。若开发商没有完成及时通知义务，则以其完成通知义务的时间为计算时间节点。这样，登记机构的办理时间成本以及延误通知的时间成本都将由开发商负担，加大开发商承担逾期办证的风险或加重已经承担的违约责任。所以，从理性人的角度考虑，开发商都会在第一时间通知买受人初始登记的办毕时间。
如前所述，转移所有权是出卖人的主合同义务，但事实上，在登记机构的转移登记、发证的过程，开发商独自难以完成，需要出卖人与买受人协助和配合。根据原《城市房屋权属登记管理办法》、《房屋登记办法》和登记机构的登记实践，商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：(1)申请办理。如果买受人不申请办理，则转移登记就无法启动，所以，提出申请是买受人的首要义务。(2)清缴税费。根据相关的税收规定，施行先税后证制度，通常要求买受人清缴税费、出示完税证明。(3)提交相关的法定文件等，包括：买受人房地产交易申请书、初始登记证、商品房预售契约、身份证明、购房发票(办证联)、测绘附图等。在这个过程中，开发商具备办证条件(如已测绘完毕、取得权属证书)是办理房地产权证的必要前提，在开发商具备办证条件之前，不可能进入办证程序；开发商办毕办证文件后，买受人提出登记办证申请则是启动转移登记的原因，买受人是登记办证的主导者，开发商在此一阶段的义务主要体现为协助买受人办证的义务，包括为买受人的办证申请提供必要文件、协助其递件、代缴税费等。因此，在这个阶段上，《城市房地产开发经营管理条例》第33条将买受人的办证义务确定为主动办证义务，而开发商的办证义务为协助买受人办证并提供必要文件的义务是有道理的。
(二)司法实践中如何理解和界定由于“出卖人的原因”
1．《司法解释》第18条、第19条采自己责任原则
《合同法》第121条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，即采严格责任原则。而《司法解释》第18条、第19条均规定“由于出卖人的原因”导致逾期办证，出卖人应当承担违约责任。将两者对照，《司法解释》似乎采自己责任原则以限制出卖人的责任范围。限责的理由是：《司法解释》是2003年颁布的；但是其溯及力却上溯到《房地产管理法》施行日，即向前提前了近
8年。这样，就存在着以后法去规制前行为的问题，这是同民事法律不溯及既往的原则相冲突的。同时，考虑到房地产政策是一个从不规范到逐步规范的过程，如果严格适用《合同法》的严格责任原则，就会对开发商形成不公，造成利益失衡。所以，《司法解释》规定“由于出卖人的原因”，其意在于排除“买受人原因”导致的逾期办证也由开发商承担违约责任，该点在司法实践中已经达成了共识。
2．司法实践中如何界定由于“出卖人的原因”
《司法解释》第18条规定的出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因导致办证迟延”，对此要严格执行，不得扩大适用范围。所谓由于“出卖人的原因”应当是指出卖人具有过错的情况，例如：(1)出卖人与买受人未约定办理产权证书时间的，出卖人在解释规定的交房日期届满后，未将符合办理产权证要求的相关材料提交给房地产主管部门的；(2)出卖人在合同约定办证期限届满的情况下，未能在约定的期限内及时通知买受人办证的；(3)由于出卖人违反相关法律法规(如违反规划要求、变更规划内容、超规划面积)的情形，导致办证迟延的，等等。如果出卖人没有过错，则不应承担违约责任。在出卖人将有关办理初始登记的材料报送登记机构后，登记机构对相关手续按照行政规章进行审批的过程和时间、以及最后何时发放产权证都非出卖人主观意志所能决定，而在出卖人递交的手续齐全的情况下，由于登记机构拖延办理导致产权证迟延交付时，出卖人是没有过错的，不应当承担违约责任。
3．出卖人能否以政策调整导致不能进行初始登记或延误进行初始登记而作为自己免责的抗辩事由
在由于政策调整导致不能进行初始登记或延误进行初始登记，开发商是否承担责任的问题上，司法实务中有两种对立观点。肯定论认为，无论如何理解《司法解释》第18条、第19条所采归责原则，政府行为属于不可抗力的一种，可作为出卖人的免责抗辩事由。否定论认为，要具体分析。由于政府行为可分为具体行政行为和抽象行政行为。具体行政行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。对此类行政行为，相对人可通过行政诉讼寻求救济。假如行政机关的具体行为错误，相对人因此而受的损失包括违约责任应由行政机关赔偿。具体行政行为不符合不可抗力不可预见、不可避免并不能克服的构成条件。相对人可通过行政诉讼等途径寻求对错误具体行政行为造成损失的救济，因此，当事人因政府的具体行政行为而违约，不可以该政府具体行政行为属于不可抗力主张免责。例如，开发商由于施工过程中违反相关法规被责令停工导致逾期办证的，就不能主张免责。而抽象行政行为一般是指各级行政机关制订的，对不特定的人具有普遍约束力的规范性文件，包括行政法规、规章、行政命令以及政策性文件。政府的抽象行政行为何时出台，其影响程度如何，一般的单位和个人是无法预见的。对抽象行政行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须五条件执行，不得抗拒。即便抽象行政行为使个别人利益受损，其也不能通过行政诉讼寻求救济。因此当事人因抽象行政行为而违约，可以援引有关不可抗力的免责条款行使抗辩权。
具体到本案，按照当时登记机构办理初始登记的规定，A公司向登记机构提交了土地证、建设工程规划许可证、计委立项批复、土地出让合同、工程质量竣工验收证书、企业营业执照、商品房预售许可证等材料的复印件，并提交了测绘部门提供的测绘数据及平面图。按照此前的登记要求，上述材料齐全后，即可进入审批流程，办理房屋所有权初始登记。但2002年7月22日北京市规划委员会与北京市国土资源和房屋管理局共同下发了《关于新建房屋权属登记与建设工程规划验收有关问题的通知》(市规发[号)的文件，该文件规定：凡2002年1月1日以后竣工的项目均须到规委先行办理规划验收，然后才能到房屋登记部门办理权属登记手续。A公司申请登记的时候恰逢该文件开始实施。因此，登记机构并未受理A公司的登记申请，而是要求其先到海淀区规划局办理规划验收手续。根据法院查明的事实，可以证实A公司已按合同约定的期限向海淀房管局报送了办理初始登记的确权材料，履行了自身的办证义务，但由于有关部门下发了新的文件，根据该文件的规定，办理权属初始登记手续，需到相关部门先行办理验收手续，因此导致谢某房屋产权证延期办理，A公司不具有过错，故法院对于谢某要求A公司支付违约金之请求，不予支持，据此判决：驳回谢某要求北京A房地产集团公司支付延期办理房屋产权过户的违约金之请求是正确的。
四、小结由于抽象行政行为即政策原因引发的开发商逾期办证，如果经法院审理查明开发商在逾期原因中没有过错，根据《司法解释》第18条规定，开发商不承担逾期办证的违约责任。而由于具体行政行为引发的相关行政机构对开发商进行行政处罚导致的逾期办证，则不属于《司法解释》规定的开发商可以抗辩免责的法定事由，开发商不能免责。
商品房未竣工验收能否认定开发商承担逾期办证违约责任
开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。
2007年10月18日，原告李志林、周东妮与被告渝港房地产开发有限公司（简称渝港公司）签订商品房买卖合同，约定：李志林、周东妮购买渝港公司开发预售的渝港花园住宅房1套，总价款为236944元；渝港公司应当在2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付使用，若因渝港公司的原因致未按合同约定期限将商品房交付使用且逾期超过30日，买房人要求继续履行合同的，渝港公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日支付买房人已交付房价款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内，由渝港公司到房地产管理部门办理房地产权证，如因渝港公司责任，致使买房人不能在规定时间内取得房地产权证，从逾期之日起，渝港公司应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率支付违约金。
合同签订后，原告支付了房款，但是渝港公司在未进行房屋竣工验收的情况下于2009年7月8日将房屋交付原告使用，同时至今也未办理房屋权属的初始登记。原告起诉请求判决被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证，并支付迟延办理房产证的违约金19439元。
重庆市大渡口区人民法院在审理过程中向原告进行了释明：工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。原告可以继续就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金，并就此征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持要求被告支付逾期办证的违约金。法院以在房屋未合法交付的情况下，原告要求被告依合同办理房地产权证尚不具备条件为由，判决：被告渝港公司于渝港花园竣工验收合格后60日内协助原告办理房屋所有权变更登记手续；驳回原告的其它诉讼请求。
