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我想请教下懂法的朋友。。购买一楼车库的使用权 作为住宅 是否违法
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我想请教下懂法的朋友。。购买一楼车库的使用权 作为住宅 是否违法
购房者大多对房屋产权问题是一知半解，混淆了房屋产权和土地使用权问题，“土地使&用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，房屋产权是所有权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。&??&??业主所有的住宅除了拥有房屋的所有权外,还拥有该房屋的国土土地使用权,还具备所占有的国有土地使用权。&??&??也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。&??&??住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。&??房产权70年从开发商开始盖房就开始算了。&??&??不能把土地产权70年和使用权70年混为一谈，也不能把“房屋的所有权”和“土地的使用权”混为一谈了，正确的说法是“土地的使用权一般为70年”。&??土地使用权和房产权的区别&??&??土地使用权和房屋所有权的区别在于:房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。&??&??到期后，如国家需要收回土地，且必须连同地上建筑物一并收回时，这时会出现一个问题，由于房子在开发时有先有后，但土地使用权的终止日期是以土地出让合同上的终止时间为准，即土地使用权到期，而房产还未到报废的年限。这时收回土地使用权则要给予地上建筑物所有人相应补偿;如果不收回，地上建筑物所有权人可以在届满前一年向国家申请续期，并重新缴纳土地出让金。&??&??两者的区别:1、两者的权属不同，&??根据《城市房地产管理法》的规定，房地产的买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地作用权同时转让，也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权;但我国实行的土地全民所有制，即土地只有国家和集体所有，个人只有使用权。因此，土地证上载明的使用终止日期一到，国家可以收回土地使用权。&??相关条例:《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金。&??答疑:&??&??Q:房产证上会写上年限吗?&??&??A:购买商品房后,由住建局发放的房产证,国土局则发放国有土地使用证,有些地区会在房产证上注明土地的使用年限,目前清远的是没有注明的,另一方面,如业主需求土地使用证,则需要开发商协助向国土局申请。&??&??Q:国有土地使用证和房产证有什么区别?&??&??A:要买房子首先要看两证,《国有土地使用权证》和《房屋产权证》,《国有土地使用权证》上就有你所购买房屋的土地分摊面积和性质以及年限,住宅用地是指用于居住建筑的用地,非住宅用地包括“商业用地”、“工业用地”等。&??&??国有土地使用证是公有的,房产证是私有的,国有土地使用权50年、70年是针对该地块的土地使用年限,而商品房被购房者购买后,则属于业主所有,但业主仅拥有这块土地上对应的商品房拥有权,而没有土地的使用权。另外,只有土地才有使用年限。&??&??业主购买商品房,目前没有硬性规定需要发放国土使用证,业主如有需求,则需要在开发&商的配合下向国土局申请。&??&??Q:房屋产权是从什么时候算起,如何界定?&??&??A:住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。土地使用权使用起止年限以土地出让方和受让方签订的土地出让合同约定的日期为准,不考虑你和开发商签署的预售合同日期。&??&??比如一个开发商2006年买的土地使用权,3年的开发时间,你2008年买的房子,2009年才交房入住,那么你的产权时间从2006年算起70年。土地使用年限按土地证上的用地性质来划分。&??&??Q:产权到期后房子该怎么办?&??&??A:中国自改革开放以来,才开始房屋产权年限的问题,从首批拥有房产证的业主至今也不过30多年,距离产权70年还有一段距离,目前国家暂无条例明确规定,产权到期后的具体处理方法。现在普遍认为的是,到期后交纳一定费用便可以继续续期,但具体的操作方法还没有明文规定。&??Tips:&??&??查房屋产权时要注意的情况:&??&??1.有房屋未必有产权,如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等;&??2.产权是否登记?如预售房、抵押商品房未登记等;&??&??3.产权是否完整?如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件;&??&??4.产权有无纠纷?如拍卖竞得、婚姻或财产继承、确定为拆迁的房屋等;&??&??5.有房地产两证未必就有产权,如伪造房产两证、被查封或强制拍卖、遗失补办后发生过转让。
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A：严格来说有影响，特别是电器，电磁辐射是免不了的，但是能保持相当的距离（2米）就行了。电视通常是卧室中最大的电器，因而在辐射上对人造成的危害是最大的。特别是电视对着床头或床脚，对人体的健康影响特别大。而且当电视位于床头或床脚时，电视就如同墓碑一样，十分不吉利。
A：其实紫外线和红外线都是看不到的。 照瓷砖用的是利用紫外线的激发荧光效果，但是那个灯地紫色并不是紫外线，而是为了方便使用者使用而设计的紫色的光线，真正起作用的是里面的紫外线。&
可以啊。有钱就行。很多设计酒店的设计师本身就是做室内设计的。
A：　根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。　集体产权房屋修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，不能上市交易。
　　如果购房者在取得房屋后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处在一种未经法定形式确定的状态，购房者不能取得如下权利：
　　1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。如进行上述行为，也会因该行为违
　　反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护无效的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担；
　　2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任；
　　3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿；
　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利；
　　5、无法部分改建所购房屋；
A：不改变容积率
不改变用途
转让价格不低于各省、市规定的基准地价(或者最低地价)是可以协议转让的
您好&房改房的定义是这样的&房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。
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追加悬赏:&请问开发商能买卖地下车库使用权吗
请问开发商能买卖地下车库使用权吗
提问者采纳
差布丶多童鞋
如果是全体业主，开发商无权买卖。如果是开发商，买卖就是合法的。
蓝缀天堂鸟
一般车库是开发商所有权的，如果业主委员会购买了，你能查到合同，就可以告开发商了
开发商能出售地下车位使用权吗
请问开发商有权卖地下车库吗?
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/sb/jzsjwenda/e4a147a9c49f3a88.html|请问开发商能买卖地下车库使用权吗关于村集体转让本村土地使用权村委会主任是否构成犯罪的探析
内蒙古诚誉律师事务所&&&
随我国经济发展的不断加速和房地产市场的不断升温，市场对建设用地的需求量也不断加大，国有土地的供应量、价格和效率不能满足建设单位的用地需求。很多用地单位另辟蹊径，将目光投向了农村集体特别是近郊农村集体的土地。而农村集体基于发展农村经济增加收入的压力也急于为村里的闲置土地寻找出路，而出租无疑是一种最经济的利用方式。而地方政府为发展本地经济，增加税收，提高GDP,往往也倡导和鼓励村集体出租闲置土地，甚至在村集体和用地企业之间牵线搭桥。于是村集体把闲置土地出租给建设单位的情况就普遍的发生了。而出租土地的村民委员会主任也大量地因为涉嫌非法转让土地使用权罪而被立案侦查和提起公诉，有的被判刑。①据来自网上的不完全统计，2000年至2005年，全国各级法院审结这类土地犯罪案件223件，案件总数逐年增长，个别年份甚至成倍增长。而理论界和法学界却对涉案的村委会主任是否构成犯罪有很大争议。本文将结合实际案例，以我国现有的土地法律制度和农村集体土地所有权的行使现状为出发点，从犯罪构成的角度分析涉案村委会主任是否构成犯罪，同时为村集体合理利用地、规避法律风险提出了思路。
关键词：以租代征；土地法律制度；非法转让土地使用权罪；犯罪构成；土地使用权作价入股。
引言……………………………………………………………………………………
一、真实的案例………………………………………………………………………
二、农村集体组织出租土地在法律和法规上存在合法的因素……………………
三、以租代征能更好的满足土地所有者村集体对土地的收益权…………………
四、本案中，被告人等村委员主任及村小组组长不是非法转让土地使用权罪的主体
…………………………………………………………………………………… 6
五、出租土地的法律后果不应由村委会主任或村小组长来承担…………………
六、结论…………………………………………………………………………………8
论文作者…………………………………………………………………………………9
参考文献…………………………………………………………………………………10
关于村集体转让本村土地使用权村委会主任是否构成犯罪的探析
[引言]：关于村集体转让本村土地使用权村委会主任是否构成犯罪的问题，应该是我国特有的问题，这也是我国存在集体土地所有制这一情况决定的。但是对于村集体转让本村土地使用权村委会主任是否构成犯罪，国内学者论述甚少。对于普遍性的村集体出租土地引发的法律问题情况村干部涉嫌犯罪问题，还没有引起人们足够的重视。笔者试图通过此文指出这一问题，引发人们对农村土地制度的重新思考和对一心为公却身陷囵囤的村干部命运的关注。促进土地法律制度的完善，切实维护农民利益，实现农村社会和谐发展。
一、真实的案例
2007年3月，在被告人张某一任子长县瓦窑堡镇芋则湾村村民小组组长期间，经芋则湾村村民小组部分村民会议讨论，并与村书记、村主任商量报镇政府有关领导口头答复同意后，决定将本村袁家沟沟掌的烂沟壑平整后，由张某一代表本村村民小组将本村袁家沟一宗50亩的土地以“以租代卖”的形式，按每亩17万元的价格与子长县电力发展有限公司（以下简称“电力公司”）于2008年元月31日签订了租赁期限为70年的土地租赁合同，将该宗土地使用权转让给电力公司。该合同第九条约定“土地租赁费为每亩17万元，共计850万元人民币，由甲方负责办理相关手续”，第十条约定“在双方签订租赁合同之日，乙方给付甲方人民币壹百万元，所租赁土地的相关手续办完后，乙方一次性付清剩余款项”，并由芋则湾村民委员会在签订合同时作鉴证并加盖村委会公章。电力公司于2007年8月至2008年6月先后以转帐的形式付给村民小组转让费540万元，欠310万元未付清，期间，该村民小组向本村村民发放并收回108份土地有偿转让征求意见书，该108名村民均同意将本村袁家沟后沟64亩土地有偿转让，并在征求意见书上签名按印，后由芋则湾村民小组以农（居）民个人建房用地为由提出申请，逐级经村委会、镇政府、县国土资源局、县政府审查盖章签字，审批了袁家沟沟掌70亩宅基地建设用地，其中包括出租给电力公司的50亩，电力公司将此宗土地转让到手后，在该宗土地上修建了27孔窑洞和33间平房，搞新型绿色养殖业，经子长县国土资源局证明该宗土地为耕地（基本农田），经市宝塔区言诺土地规划服务有限公司勘测，该宗土地面积为50.76亩。
2005年在张某二（另案处理）任子长县瓦窑堡镇芋则湾村村民小组组长期间，为了开支为村集体平整40余亩农田所欠的承包款12万元，月间，张某二便召开村民小组部分村民参加的会议，会议讨论决定将本村袁家沟东边第六排的一宗土地卖掉。会后，张某二便与本村村民张某三联系协商，以366000元的价格将此宗土地转让给张某三。次日，张某三交给张某二定金17万元。日，张巩建代表芋则湾村村民小组（甲方）与张某三、栾某（乙方）签订了芋则湾村土地转让合同，合同约定“由甲方负责给乙方审批30孔窑洞的手续，费用由乙方负担，交款时间为日（即合同签订之日）一次性付清”。后因部分村民不同意将此宗土地转让，合同再未履行。2006年张某二不再担任芋则湾村村民小组组长，由张某一担任该村村民小组组长后，在一次村民修建委员会上，张某二、张某一与张某三再次协商以张某二以前定下的366000元的价格将此宗土地继续转让给张某三、栾某，所得366000元归芋则湾村村民小组集体所有。现该宗土地未经审批已被张某三抢修了窑洞，经子长县国土资源局证明该宗土地为基本农田，经延安市宝塔区言诺土地规划服务有限公司勘测，该宗土地面积为5.91亩。
子长县人民检察院以子检刑诉字（2009）第36号起诉书指控被告人张某一犯非法转让土地使用权罪，向法院提起公诉。法院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。
法院经审理认为，被告人张某一作为芋则湾村村民小组组长，违反土地管理法规，未经批准，以牟利为目的，单独或伙同张某二代表本组村民将本集体所有的50.76亩土地租赁给他人使用，5.91亩土地出卖给他人使用，情节特别严重，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十八条之规定，构成非法转让土地使用权罪，但被告人张某一代表本村村民小组在对外租赁、转让土地前都曾召开过村民委员会及村民修建委员会讨论，是在经会议讨论，大家意见一致同意的情况下作出的决定，且都是为了集体利益的情况下实施的行为，故对其可酌情从轻处罚。依据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第二百三十一条、第二十五条、第七十二条之规定，被告人张某一犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年，宣告缓刑四年，并处罚金四十四万三千三百元。
本案在审理中，对被告人张某一的行为是否构成犯罪，存有分歧。
第一种观点认为，被告人张某一的行为符合非法转让土地使用权罪的构成要件，应当以此定罪处罚。
第二种观点认为，被告人张某一的行为只是一般违法行为，其不符合非法转让土地使用权罪自然人犯罪的构成要件，应定无罪。其理由是在本案中，被告人张某一虽然代表本村村民小组对外签订了土地租赁合同及具体履行了其前任代表村民小组签订的土地转让合同，但其所做的一系列行为均不是被告人张某一的个人行为，而是经过其召开本村部分村民大会和村民委员会，通过集体讨论同意并决定的，并是报经有关村委、镇政府批准的，且转让或租赁土地所得收益均归本村民小组集体所有并支配，被告人张某一个人并未从中获取好处，所以被告人张某一的行为不符合非法转让土地使用权罪中自然人犯罪的构成要件，应定无罪②。
笔者认为，构不构成犯罪是个严肃的司法问题，必须以有效的现行法为基础和出发点，而不能抛开法律去谈司法问题，无论该现行法是恶法还是善法。这也应该是我们法律人的一个共识。很多人认为，被告人的行为违反了《刑法》第二百二十八条和第二百三十一条及土地管理法第三十一条、第四十三条和第四十四条的规定，确实构成了违法犯罪，只是从情节上考虑可不诉或从轻、减轻处罚，有的直接建议适用缓刑。本人以为，无论是从法律规定的形式上，还是从被告人“违法”的情节上，都存在着诸多可疑之处，按照疑罪从无的刑诉原则，应认为无罪，具体理由如下：
二、农村集体组织出租土地在法律上存在合法因素
任何人都不得不承认，本案涉及的土地属被告人所在的村集体所有，即被告人所在的村集体对本案土地享有所有权。而从法律上说，所有权属物权范畴，是对世权，是绝对权，是权利人对物的占有，使用、收益和处分的权利。《民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《宪法》第十二条第二款规定：“禁止任何组织和个人用任何手段侵占或者破坏国家和集体的财产。”《物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”既然我们认可村集体对土地的所有权，就应该承认村集体对土地的占有、使用、收益和处分的权利。村集体对土地的出租本身就是行使收益和处分（使用权）的权能。从这个意义上说，村集体出租土地的行为是合法的，也是合理的。事实上，日广东省实施了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，按照该办法的规定，村集体建设用地使用权可直接进入市场。近年来，也有不少专家学者提出农地直接入市的建议。这些都在一定程度上反映出回归村集体土地所有权法律本质的尝试和价值取向。
当然，保护耕地的意义和必要性也不容质疑，因此，保护耕地已成为我国的一项基本国策和法律制度，宪法和相关法律、法规中都有保护耕地的规定。正是基于此，有人认为被告人构成犯罪，村集体将耕地出租用于非农建设侵害了国家利益，违反了《刑法》第二百二十八条：“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。”土地管理法第三十一条：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”的规定，构成犯罪。这种观点似乎也完全是“依法追究”。
很显然，同样依据《宪法》和法律，我们对村集体出租土地的行为的合法性和合理性却得出了不同的结论。我们不得不认为，我国的土地法律制度存在着矛盾和缺陷，也体现出集体利益和国家利益之间的矛盾和冲突。于是，有观点认为，当国家利益和集体利益发生矛盾和冲突的时候，应以国家利益为重。这种观点看似正确，实质是冠冕堂皇的大话。在道德层面上，它确是一种高尚的道德准则。在又红又专的年代，也可能成为一项法律准则。但随着日物权法的实施，这一所谓的“法律准则”成为过时。该法第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这一条被法律专家表述为物权的“平等保护原则”，即无论是国家的，还是集体的、私人的物权都应得到平等的保护，无所谓轻重。所以，借国家利益为重轻视村集体土地所有权的观点是站不住脚的。道德准则不应成为法律准则，我们不能苛求农民有这样的道德准则。换位思考一下，如果我们是农民，我们能有这样高尚的道德情操吗？
综上所述，被告人行为的性质同样是依据法律却得出截然不同的结论，这种情况是由法律本身的矛盾和缺陷造成的，我们不能把这种矛盾和缺陷的不利后果加在被告人身上。按照有利犯罪嫌疑人和被告人的刑诉理论，在我们的认识既可以得出有利于被告人和嫌疑人的结论，又可以得出不利于被告人和嫌疑人结论的时候，我们应该做出有利于嫌疑人和被告人的选择，认定被告人不构成犯罪。
三、以租代征能更好的满足土地所有者村集体对土地的收益权
如上所述，由于法律制度设计的矛盾和缺陷，村集体虽然是土地的所有权人，但却只能行使土地的占有和使用权能，不能充分行使土地的收益和处分权能，村集体的土地所有权和使用权不能进入市场。村集体的土地要成为市场上的建设用地只能先由国家征用，再由国家出让给建设单位。国家（实际由地方政府操作）将土地低价征用，高价出让给开发商，成就了很多地方的土地财政，这已是不争的事实。而很多农民则永久地失去了土地，成为失地农民，产生了一系列的社会问题。事实上很多土地不是不能进行非农建设，而是不允许农民决定非农建设，国家（地方政府）征用后就理所当然地可以进行非农建设了。很多名副其实的耕地被国家（政府）征用后用于非农建设甚至闲置、荒芜的报道屡见不鲜。这种制度设计和实际操作模式对农民来说是极不公平的，它不仅严重损害了农民的利益，也背离了所有权法律制度的精神和应有之义。
正是在这种背景条件下，村集体土地以租代征的情况大量出现了。一些未利用地、荒地或不宜耕种的土地被长期闲置，不能发挥所有权的收益功能。如果这些土地被征用，村集体只能得到很少的补偿（按产量计算）而且永久地失去了土地。如果将土地出租，农民不仅可以得到现实的可观的租金，而且可以使土地的这种收益功能无限期反复发挥作用。而企业通过此种方式可以较低的价格和简便的手续获得建设用地，更是乐此不彼。于是村集体出租土地用于非农建设现象便大量发生。应该说没有谁比农民自己更关注农民利益的了。农民以这种方式利用土地是农民最理想、最经济的方式（主要是指未利用地和荒地，对于好的耕地农民未必会选择此种方式）。如果说从保护耕地的角度出发，对于出租耕地用于建设的行为进行打击是正义的话，对于出租荒芜闲置的土地和未利用地的“打击”，则有霸道的嫌疑。事实上，在大量的土地违法案件中，非法征用耕地的政府官员和占用耕地的企业老板极少有被追究“非法占用耕地罪”（刑法第三百四十二条）的。这岂不是“只许州官放火，不许百姓点灯”？
四、本案中，被告人等村委员主任及村小组组长不是非法转让土地使用权罪的主体
《刑法》第二百二十八条规定：“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。”《刑法》第二百三十一条规定：“
单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。”
从上述法律规定可以看出，此罪是一般主体，单位可以成为犯罪主体，单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员可构成该罪。很多人可能很自然地就认为村委会构成单位犯罪，作为村委会主任的被告人自然也构成本罪。但笔者认为，无论村委会还是村委会主任，能否成为本罪的主体都值得商榷，而不能想当然地认为。
（一）、单位犯罪中的单位并没有明确包括村委会
《刑法》第三十条规定：“公司、企业、事业单位、机关、团体实施的危害社会的行为，法律规定为单位犯罪的，应当负刑事责任。”最高人民法院《关于审理单位犯罪案件具体应用法律问题的解释》第一条：刑法第三十条规定的“公司、企业、事业单位”，既包括国有、集体所有的公司、企业、事业单位，也包括依法设立的合资经营、合作经营企业和具有法人资格的独资、私营等公司、企业、事业单位。可见，村委会是不是单位，法律和司法解释并不明确。而公安部2007年3月公布的《关于村民委员会可否构成单位犯罪主体问题的批复》中倒是有“对以村民委员会名义实施犯罪的，不应以单位犯罪论，可以依法追究直接负责的主管人员和其他直接负责人员的刑事责任”的规定。当然，这一批复依法是否有法律上的效力，则另当别论。同时，按照村民委员会组织法第二条的规定，村民委员会是村民自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织。其既非有营业执照的企业法人，也非经登记注册的事业法人和社团法人。所以村委会是否是单位并无法律依据。法无明文规定不为罪。而且，如果村委会可以成为该罪主体，为什么不起诉村委会？如果村委会实施的行为村委会都不构成犯罪，作为村委会成员的村委会主任又怎么能构成犯罪？
退一步讲，本案中的村委会如果构成单位犯罪的话，由于本案中出租土地的决策都是通过村委会的民主决策以村委会的名义作出的，根据罪责自负和罪刑相适应的原则，犯罪的罪责主要或全部应由村委会承担，起诉作为村委会成员的主任是不符合罪责自负原则的。
特别重要的是，村民委员会主任依法不应成为本案“犯罪”的单独主体。《村民委员会组织法》等相关法律法规规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。”这些法律法规只规定了村委会的职责，并没有规定村委会主任的职责和权利，也就是说，村委会主任和其他村委会委员一样没有特别的权利，他只是和其他村委会委员一样拥有平等的表决权，更明确地说，村委会的领导机制是民主议定制，而不是领导负责制，更不是村长负责制。换句话说，就是在这种决策机制下，不存在“直接负责的主管人员和其他直接责任人员”。具体到本案，出租土地都是村委员成员在民主平等的情况下决定的，让村委会主任一人承担责任于法于理都说不通。
（二）、类似案件中的被告人至少没有明确的犯罪动机和目的
作为村委会主任，被告人也是农民，应该说都不懂法。在上级部门搞活经济、发展经济的号召下和全体村民要求致富的压力下，在周围农村非常普遍的租地行为的示范下，通过民主议定程序实施出租土地的行为，没有谋取个人私利，租金收入全部归于村务开支。所以，从主观上，他们根本不认为自己是作恶犯罪，他们有的只是使命感、荣誉感和成就感。特别是出租土地收入都由村集体取得，而自己个人却要对犯罪收入的总额负责（总额依法也是定罪量刑的依据）而被处以高额的罚金处罚，这不仅不公平，而且严重违背了罪责自负和罪行相适应的刑法原则。
（三）、从时间上看，被告人出租土地的行为并非必然出现违法的后果
按照习惯的做法，用地单位往往是先和村集体达成用地协议（或征地协议），然后由用地单位向国家有关部门办理用地手续。村集体在和用地单位的协议里也往往有“由用地单位办理用地手续”的约定和表述。事实上有的用地单位也确实得到了政府有关部门的批文，有的甚至已经办理了“建设用地规划许可证”。也就是说，这些所谓的非法用地最后完全可以合法化。
用地单位办理用地手续的程序复杂，周期长。如果在用地手续办理中被查处，可能就被认为是违法，如果办妥了用地手续，那就是合法的了。如此以最后的结果出入村委会主任之罪显然是不公平的。
五、出租土地的法律后果不应由村委会主任或村小组长来承担
首先，出租土地收入由村集体取得，并非村委会主任、村小组长个人所得，故村委会主任或村小组长不应对此数额承担责任，已于前述，此处不重复。
其次，有观点认为，村委会非法出租土地后，土地使用者进行非农建设，破坏了耕地，造成了严重后果，基于保护耕地的
国策，被告人理应对此后果承担责任。本人认为，这种观点没有结合我国法定建设程序，犯了想当然的错误。按照《土地管理法》、《城市规划法》和《建筑法》的规定，建设单位应取得建设用地规划许可证、土地使用证后，再取得建设工程规划许可证、施工许可证等一系列手续，方可开工建设。也就是说，村委会虽然把土地出租给了用地单位，但用地单位只有在取得了一系列手续之后才能开工建设。用地单位在未取得这一系列手续的情况下就开工建设，其后果自然应由建设单位承担，而不能转嫁给出租土地的村委会及村委会主任。另外，国土和规划监察部门监察不力，往往不能及时发现和查处用地单位的违法建设行为，对耕地的破坏也有不可推卸的责任。对此检察机关应该予以高度重视。
被告人代表村集体出租土地有深刻的社会现实根源，也不乏法律和法理上的合法性和合理性。从犯罪的主体、动机和目的、犯罪后果等方面分析，被告人是否构成犯罪都值得高度怀疑。如果判决其有罪也不能得到广大村民群众的理解和支持，不会产生良好的社会效益，故应不认定为犯罪为宜。当然，作为村集体及其主任或小组长，应以此为教训，在现行法律设定的空间内采取其他不违法的手段取得土地收益，如以集体建设用地作价入股兴办集体企业或乡镇企业，以规避法律风险。同时，我们也不能不考虑，现行土地法律制度是否需要修改，如何修改的问题，以解决法律、法理、现实、民意之间的矛盾。
论文作者：
倪永飞，内蒙古诚誉律师事务所合伙人。单位地址：内蒙古自治区包头市昆都仑区钢铁大街60号东源国际大厦写字楼10层；邮编：104010；手机：；电子信箱：
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