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　　5 P2P 网络贷款平台内控机制的讨论与创新政策
　　本部分主要分两部分进行了论述,第一部分主要是基于国内 15 家平台的部分数据,对借款人的属性、投资人的概况进行了多种维度的分析,尝试得出借款人的违约的因素及其权重,投资人的偏好等,其中也对平台的风险指标进行了分析.第二部分是在第一部分的基础上提出了一些针对 P2P 平台的一些内控措施,以及尝试得出信用等级评价体系的建设方案.
　　5.1 借款人的属性分析以及投资人的概况分析
　　5.1.1& 借款人属性分析
　　对借款人的性别、年龄、学历、地域四个属性进行了统计.
&&& ①年龄属性
　　在 16 家 P2P 借贷公司中,针对 7500 名可统计的借款人进行了年龄分析,其中有超过 60%的借款人年龄位于 30 ~ 49 岁之间.
　　②性别属性
&&& 在 16 家 P2P 借贷平台中抽取可统计的 13 家平台 10892 名借款人进行性别统计,男性占到了借款人的较大比例.
　　其中 20%借款人是女性,另外 79%借款人为男性.
　　③学历属性
&&& 在统计的 9695 名借款人当中,高中或以下学历占到了 33%,本科及研究生或者以上总共占到了 27 %.借款人的学历分布处于一个比较均匀的分布状态.
　　④地域属性
&&& 2012 年可统计的 P2P 借贷平台总共 200 余家,所监测的数据 16 家平台主要分布在长三角、珠三角和以北京为中心辐射的三大经济圈.在借款人分布上也同样以沿海地区为主.
　　5.1.2 投资人概况分析
　　①投资人数量
　　②投资次数比
&&& 宏观数据反映投资人数是借款人数的 2.4 倍,资金供给充沛,借款用户较为匿乏,多家 P2P 借贷平台出现了资金闲置.在统计的 16 家 P2P 借贷平台中,拍拍贷不仅拥有最多的借出人,而且全年累计借出次数示同样位居第一.
　　其中中宝投资、全民贷的投资人和借款人数比已高达 10 倍以上,与市场整体情况相比较为反常,借款人数均在 100 人以下.
　　③投资效率
&&& 畅贷网因为借款产品周期较长,投资人数量有限,融资效率在 16 家 P2P 借贷平台中最低,达到了 43.82 个小时.其中红岭创投 2012 年全年正常借款标以平均 1.23个小时位居各家平台融资效率榜首.
　　5.1.3 平台风险指标 .
　　①借款集中程度
　　在 15 家 P2P 借贷示公司样本中,统计了每家 P2P 借贷平台借款量最大的前十名借款人的借款量.15 家 P2P 借贷平台,150 名借款量最大的用户的借款金额占到了16 家全年交易量的 40%.
　　以 11 亿余元交易量排名第四的中宝投资,前十名借款人的借款量达到了近 10 亿元的份额,以接近 90%的比例高居 16 家 P2 P 借贷公司首位.其中拍拍贷、微贷网和人人贷分别以 5% ,12%和 14%最小比例位于末三位.
　　通过借款人集中比例的分析,部分 P2 P 借贷平台可能作为自融资渠道存在.
　　②投资人分散程度
&&& 把一笔资金尽可能分散借出给不同的借款人,通过这种分散投资方法来控制损失,在本金基本不保障的 P2P 借贷平台,能够有效地降低单笔逾期的损失,目前国内基本不保障本金的 P2P 借贷公司拍拍贷以全年 74 万次投标次数,平均每次 262 元位列最小平均投资额.中宝投资以 3 万余元的单笔借出金额远超紧随其后的盛融在线 2 倍有余,投资次数少、单笔投资金额与大部分 P2P 借贷平台形成了鲜明的对比.
　　③逾期指标
&&& (1)逾期率等于逾期金额与累计成功贷款量之比,当累计贷款量不断增加,逾期金额增加的相对速度较小时,逾期率会逐渐降低.
　　(2)逾期率等于逾期金额与年末贷款余额示之比.逾期率会因为贷款余额远远低于贷款累计总量而偏高.
　　④逾期借款人概况
&&& 性别分布样本来源:P 速贷、人人贷、人人聚财、微贷网、温州贷、红岭创投、808 信贷、365 易贷、拍拍贷和盛融在线 10 家平台.
　　样本未能采集全部逾期平台,是因为部分 P2P 借贷平台不存在逾期借款人、逾期借款人统计不便、或者逾期借款人部分信息缺失.
　　(1)逾期借款人性别分布
　　通过对 10 家 P2 P 借贷平台的 1130 名逾期借款人统计,在逾期样本中有 983 名逾期借人为男性,占到了逾期借款人的 86. 99 %,女性逾期借款人占逾期总人数的 12.83 %.无论在人数还是在逾期金额上,男性样本均占了较大的比例.
　　(2)逾期借款人年龄分布
　　1130 名逾期借款人数随年龄的降低呈现明显的增加趋势.其中 20 岁(含)到 29 岁(含)年龄段一共有 500 名,占到了全部逾期借款人的 44.25 %.但该年龄段只是在人数上占了较大比重,在逾期金额方面,20 岁(含)到 29 岁(含)以 886. 2 万元占到了总逾期金额的 14.06 %.
　　(3)逾期借款人学历分布
　　在 514 名逾期借款人中,&研究生及以上&学历有 7 人,&本科&学历有 82 人,&大专&学历 163 人,&高中及以下学历&199 人.
&&& (4)逾期借款人地域分布
　　在 1130 名示逾期借款人中,人数方面广东省、浙江省、江苏分别以 108 人、103人和 91 人位居 31 个省(直辖市)前三名,逾期人员所涉及金额最多的地区分别分布在江苏省、湖北省和广东省.
　　(5)逾期借款人特征分析
&&& 将性别、年龄、学历、地域作为四个逾期特征因素,计算其在整体样本中的概率分布.在所有男性借款人中有 6.10%的逾期概率,在所有女性借款人中出现了 3.59%.总体来说,男性借款人逾期概率要高于女性逾期概率.
　　通过估算 20297 名借款人学历分布情况,&大专&及&高中或以下&学历在借款人中的逾期概率较高,分别达到了 3.18%和 3.04%,其中,研究生及以上学历逾期概率为0.96%.
　　5.1.4 数据分析总结
　　在以上数据分析的基础上,可以得出以下结论:①性别方面:借款人男性的逾期率要高于女性.在所有男性借款人中有 6.10%的逾期概率,在所有女性借款人中出现了 3.59%.总体来说,男性借款人逾期概率要高于女性逾期概率.②学历方面:&大专&及&高中或以下&学历在借款人中的逾期概率较高.③年龄方面:逾期者的年龄段主要分布在 20 岁到 29 岁之间,将近占到了逾期总人数的一半.④地域方面:在1130 名示逾期借款人中,人数方面广东省、浙江省、江苏分别以 108 人、103 人和91 人位居 31 个省(直辖市)前三名,逾期人员所涉及金额最多的地区分别分布在江苏省、湖北省和广东省.以上的数据分析将对下面的内控机制以及信用等级评价体系的建设提供数据支持.
　　5.2 P2P 平台内控机制与风险对策
　　5.2.1P2P 平台内控措施
　　1、完善法律法规,将 P2P 网络借贷平台纳入金融监管
　　目前 P2P 网贷平台之所以出现良莠不齐的现象,在一定程度上是源于法律监管的缺失,所以为了尽早使 P2P 网贷走向健康、有序的发展道路,将非法吸收公众存款、非法集资与正常的民间借贷明确区分,应尽早把 P2P 平台纳入到金融监管.从目前各大平台的运营模式来看,P2P 网络借贷平台应被定性为合法的民间借贷,但同时,以红岭创投为代表的创新业务-用平台吸收的贷款者的资金来进行集合投资的形式,也应引起监管部门的重视,因为此种创新业务模式与非法集资仅有一线之隔.一旦失去控制,很可能引发系统性风险.同时,法律还应该明确规定 P2P 网络借贷平台的利率范围、贷款金额、期限等,让该领域有法可依.
　　2、完善平台资金管理机制
　　确保 P2P 网络借贷平台运行过程中资金的安全性与流动性,是 P2P 网络借贷平台健康发展的关键.由于在运营过程中,用户资金在转入及转出过程中有个时间差,因此某段时间内,会有大量资金在平台滞留.安全管理用户的资金并且确保资金的流动性,一是要求 P2P 网络借贷平台内部必须要建立起严格的资金管理制度,规范资金的转拨流程,并确认每一步流程的实施情况及负责人;二是能与银行合作,将用户的在途资金存入合作银行的无息监控帐户,便于银行对平台的专项资金进行监控并出具托管报告,定时向监管部门提交;三是 P2P 网络借贷平台应主动接受有关部门的监督,定期上报资产负债表.以上措施可以增强用户资金帐户以及平台贷款资金专用帐户的透明度,从而避免资金被挪用的风险,同时提升了用户对平台的信任度.红岭创投在2011 年上半年已经跟工商银行深圳分行签约,进行资金监管,这一做法值得借鉴.
　　3、保护贷款者权利
　　一方面,贷款者自身要具备基本的投资能力,了解相关的投资知识,决策前应尽量全面的了解借款者的信息,选定优良的借款者,再将资金分散开来投资,以降低投资风险;另一方面,P2P 网络借贷平台应建立措施保护贷款者权利,目前各平台主要通过提供担保以及对借款人越来越严格的审核程序等方式来降低坏帐风险;通过将客户资金与自身运营资金分开管理、完善借款人信用评估以及留存担保金等方式来控制运营风险,从而保护贷款者的权利.
　　4、加强信息披露、完善征信体系,防范平台和个人信用风险
　　(1)加强信息披露、提高行业门槛,防范 P2P 网络借贷平台信用风险
　　通过加强信息披露以及提高行业门槛来遏制一些非法平台的欺诈行为.在 Prosper的网站上,不仅可以看到该平台的贷款人数、贷款总金额以及对于各种产品的长达100 多页的详细地描述,而且可以在 Prosper 网站上找到各种统计数据来进行学术研究,Prosper 网站上有专门的学术研究板块,接受来自各学术领域的研究成果.在 Zopa的网站上,借款者的信息、采集平台用户特征形成的统计的数字以及贷款总金额和利率都实时更新.相比国外 P2P 网络借贷平台的高信息披露度,国内的众多 P2P 网络借贷平台甚至根本没有哪怕对其基本数据的披露,让用户雾里看花,无法真实了解P2P 网络借贷平台的运营情况及行业信誉,从而也让类似贝尔创投、淘金贷这样的欺诈网站乘虚而入,损害了用户的利益,政府应出台相关法律,对 P2P 网络借贷平台的信息披露做出明确要求.另外,国家工商部门、金融监管部门及通信管理部门应联合对 P2P 网络借贷平台的注册资金要求及网站的技术运营要求设定门槛,避免那些没有资金实力,单凭空手注册一个网站,就企图套取用户大量资金的犯罪组织和个人进入该行业.
　　(2)完善个人征信体系,防范个人信用风险
　　个人征信系统的全称为&个人信用信息基础数据库&,是中国人民银行组织商业银行建设的全国统一的个人信用信息共享平台.它依法采集、保存、整理个人的信用信息,为个人建立信用档案,记录个人过去的信用行为,为商业银行、个人、相关政府部门和其他法定用途提供信用信息服务.个人信用信息基础数据库于 2004 年开始建设,2006 年建成并正式全国联网运行.由于国内征信体系建设起步晚,目前尚不完善,因此需要相关部门加快推动其建设完善,可以尝试以下做法:1、建立健全有关个人征信的法律法规;参考美国经验,出台《公平信用报告法》等,明确相关机构获取个人信用报告所必须遵守的程序和原则;2、开放允许民营资本加入到征信体系建设的过程当中;3、提高失信成本,创建良好的信用环境.通过对个人征信体系的建设,来促进 P2P 网络借贷平台的健康发展.
　　5、提高安全技术管理,增强平台网站的安全性
　　采用多种技术手段,加强 P2P 网络借贷平台的数据库建设以及应用层面的安全体系建设,在进行网上资金转账的业务过程中,利用技术手段确保用户的身份、资金等信息的合法性与有效性,并确保用户信息在网络传输过程中不被篡改,不被泄漏,确保系统的稳定性和安全性,同时,应该注重加强和商业银行间的合作,通过银行监管系统,来共同保障用户的资金安全.
　　5.2.2 网上信用等级评价体系建设
　　信用等级评价体系成功的关键在于评价体系中指标变量的选取.借款人的信息、透明度比较差,获取并验证信息的准确性存在一定困难,给信用风险评估带来了一些障碍.网络借贷平台借款人信用风险的成因是多方面的,但总结起来可以说主要是由还款能力和还款意愿两个方面造成的.
　　1、抵押贷款
　　房屋抵押的风险控制,要比信用贷简单些,所用的维度比较少.主要研究三个问题:
　　(1)抵押物
　　小额信贷申请者的担保物情况直接反映了其第二还款来源.如果申请者有足够的担保物说明了其偿债能力具有保障,如果其担保品不足或者没有担保,则其违约的风险比较大.目前,小额信贷申请者的抵押质押物主要包括商品房、厂房、机器设备、存货等几种.对于中小企业而言,企业主如果个人有抵押品,其个人可以承担连带责任保险,说明了企业的担保能力比较强.对于中小企业而言,保证可以为银行认可的担保机构或者其他企业.抵押物是抵押贷款的首要问题,主要考虑三个方面:抵押值,抵押比和流动性.
　　首先是抵押值,抵押物房产的价值相对较好确定,以北京的房产为例,如果不是经适房或央产房,可以直接打电话给小区周边的中介,询问挂牌价.一般情况下,挂牌价比成交价要高至多 10%,因此在挂牌价上打九折,是一个比较安全的抵押值.此外还要注意目标抵押物的楼层,采光,和一些特殊因素.比如回迁楼,以及少数房屋的建筑结构有问题,有漏水或沉降,有些房屋挨着马路或者铁道.这些因素需要综合考虑,不能一概而论.其次是抵押比,按照银行消费贷款和经营性贷款的放款指引,住宅的抵押比不能高于 70%.例如一个房子的挂牌价是 500 万,最终放款的安全边际是:500*0.9*0.7=315万.
　　最重要的是流动性,流动性有四个关键参数:总价,房屋属性,位置和区域销售量.总价高的房子不好卖,所以高价房有危险.房屋属性,办公楼、商铺的流动性低于住宅.住宅的位置很重要.按照以上流动性的四个指标对授信额度进行量化调整.
　　(2)借款人情况
　　通过国内外大量的研究分析发现,信用贷款申请者的个人因素是影响其信用风险的最关键的因素.小额信贷的服务对象包括农户、个体工商户以及中小企业的企业主,其中农户和个体工商户本来就以个人为经济活动单位,而中小企业的经营决策主要也是由企业主决定的,企业经营的好坏与企业主的经营能力、综合素质直接相关,因此,把申请者的个人状况纳入信用风险评分系统的指标是完全合理的.
　　借款人首先要看工作单位,公务员国企职工最好,外企高管次之,私营企业主再次之,并且工作经历越稳定越好.小额信贷申请者的经营管理能力的主要相关因素包括了其从业的年限和经营年限.其中经营年限根据申请者身份的不同分为个体经营年限和担任企业主的年限.如果申请者从业年限与经营年限都比较长,说明了该申请者对本行业情况非常熟悉,掌握了本行业的生产、供应、销售的规律,并且对本行业的经营管理也驾轻就熟.如果申请者从业年限长而经营年限短,说明该申请者对行业有一定的了解和熟悉,但经营管理能力不一定足够强.
　　对于还款意愿来说,个人征信记录可以作为一个良好的指标对借款申请者进行考量.个人征信记录良好,说明该申请者一直以来的诚信度都比较高,道德品质比较好,具有良好的还款意愿.相反,个人征信情况不好则说明该申请者诚信度比较差,还款意愿不强烈.
　　借款人的年龄也需借鉴,大龄单身女人往往有消费冲动,收入来源不稳定,没有成熟财务归还经验和经商的经验,可能会逾期.年纪超过五十五的借款人也有危险,一旦借款期间去世,后期和遗产继承人的处理会很麻烦.居住地最好为长期居住,或本地人.
　　婚史是一个非常重要的参考因素.目前婚姻市场流动性过剩,如果有异地婚史,应降低信用等级的分数.婚史牵扯到两个主要的问题,第一是归属权,有些人为了避免北京上海的政策假离婚,但是私下离婚夫妇有共同产权协议,确认对于房产的共同产权.如果强制执行公证和委托公证的时候没有一起来做公证,贷款逾期要强执过户,这就会产权纠纷.大龄未婚的借款人要出具最新的单身证明,确保没有隐瞒婚史.如果多次结婚的借款人要考察抵押物是在哪段婚姻存续期间的购房,要反复确认单独产权和处置权.单身借款人如果只有一套房,还涉及到唯一住房的问题.因为在最高院的解释中,唯一满足生活条件的住房清户很麻烦.
　　征信报告是一个必要的材料,如果征信有缺陷,特别是过桥业务,说明后续向银行的借款可能会被拒,还款来源就会有问题,这样的借款人也不能借.
　　借款用途也构成信用等级评价体系的重要评分元素.如果借款用途是归还银行循环贷款做过桥,或者做银行贷款前购房款的过桥资金最佳,如果用来经商则要评估经营风险,如果借款用途是归还其他欠款或者放贷则风险较大.
　　借款人的还款来源是最重要的考察指标之一.过桥贷款的还款来源是银行回款,如果有同意贷款书,风险较小.进行贷前审查时要检查提供的银行还款资金划拨卡是否真实.如果借款人是经营者,应有长期稳定的营业收入,并有周期性的固定现金流.
　　如果对借款人知根知底,或者在其他担保公司有较为良好的信用记录的,在信用评价时可以适当加分;如果是首次上门客户,一定要做反复调查.
　　(3)申请者经济组织的特征
　　根据小额信贷申请者身份的不同,.其经济组织包括了农户和个体工商户自身或其家庭以及申请者所经营的企业,经济组织的特征变量包括了宏观经济对其影响、行业属性以及经营的规模.
　　申请者的生产经营活动是在整个宏观经济环境之下进行的,宏观经济政策会对小额信贷的客户的产生重大的影响.与经济发达的沿海地区,经济欠发达地区的违约可能性偏大.
　　(4)申请者的财务状况
　　小额信贷申请者的财务状况会对其是否偿贷也有很重要的影响.贷款申请者的偿债能力、营运能力、盈利能力等方面的指标都可以反映因财务危机而导致无法偿贷的风险.其中,短期偿债能力指标包括了流动比率、速动比率、现金比率等,长期偿债能力包括资产负债比率、利率、保障倍数等,但网贷因为期限比较短,所以一般考察其短期偿债能力.营运能力指标包括资产周转速度、营运资金周转速度等.盈利能力指标包括销售净利率、资产利润率等.
　　根据以上分析,结合网络借贷平台借款人的实际情况,以申请者的还款能力和还款意愿作为网上信用等级评价体系的关键,本文根据指标选取的综合性原则、可操作性原则、可量化原则、预见性原则和灵活性原则,选取了四个一级指标,其中每一个一级指标中包含了若干个二级指标,构建起网上信用等级评价体系,具体层次结构如图所示:
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文∣东媚贾尚乘房产抵押作为金融产品的一种，目前在国内已经非常成熟。据棕榈树统计，P2P网贷平台目前有90%以上的业务来自房产抵押借款。本文重点对现行房贷业务种类、操作模式以及中间存在的风险做以简单...
文∣东媚贾尚乘房产抵押作为金融产品的一种，目前在国内已经非常成熟。据棕榈树统计，P2P网贷平台目前有90%以上的业务来自房产抵押借款。本文重点对现行房贷业务种类、操作模式以及中间存在的风险做以简单介绍。一、房贷简介房产一般用于贷款的模式分三种：一是住宅、写字楼、商铺、厂房类别的抵押贷款；二是赎楼，多用于房屋买卖或者经营性贷款等；三是针对买房首付款进行的贷款。房地产抵押：是指抵押人（借款人）以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。赎楼：融资方因其经营、消费或者出售在押不动产的需要，而需要第三方代为垫资还款，而垫资方会收取业主现金赎楼费用，并要求业务签署全权委托书，由垫资方指定人员办理赎契、调证、涂销、重新抵押后的交易流程等等手续；解押后的不动产用于出售，或者再次办理经营性或消费性贷款，用出售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款。根据用途分为交易性赎楼和非交易性赎楼两种。交易性赎楼用于房子过户，非交易性是因房价上涨为了能贷出更多的钱，如还旧借新。今年，银行方面的贷款在收紧，包括按揭贷款和开发贷款。其实自2013年下半年以来，随着银行推行贷款利率市场化，银行更倾向于贷款给一些成长性好的企业，而非房地产领域。首付贷：即对购房者进行首付贷款，一般为购房者所购楼盘总价10-20%。该产品是互联网创新下的新生事物，目前，易居中国、搜房网、平安好房网等都纷纷推出了类似产品，瞄准首付环节。以上三种模式为市场上房贷的主流模式，但同时也衍生出其他比如房产众筹、房租借贷模式等，相关模式在文中最后将会做以简单介绍。二、房贷市场分析（一）存量房时代中国这十几年以来，房地产一直作为国民经济发展支柱，房地产行业经历了较长时期的黄金时代，现今国内房地产市场已经进入了存量时代。2013年11月，住建部发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代。在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主。据搜房网最新的统计，2014年上半年全国重点监控38城,一手房商品房成交套数超过100万套，同比2013年上半年下跌17.85%。2013全年中国23个主流二手房城市的二手房成交量合计超过100万套，全国多个城市的二手房同比涨幅多数在60%以上。（二）较高的住房拥有率中国人的传统习惯是有自己的住房才感觉有了一个家，所以中国人的住房拥有率相对较高。中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)最新季度数据显示，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。可见住房在中国人的财富中占比较大。在借贷行业，通常是找到了有房客户就是找到了优质客户。另外，新型城填化改革将进一步打破城乡身份、经济差别，也会为房贷业务提供新的发展机遇，将有更多的房屋可上市交易。总之，市场潜在的房产存量巨大，这为房贷市场提供了一个良好的基础。但是由于快速发展，房地产也迎来了转型发展期。虽然当前房价不稳，房地产市场整体风险较大，但房贷市场的潜力是巨大的，尤其是在深化金融体制改革的大背景下，P2P网贷平台的房贷业务规模存在爆发式增长的可能。三、业务模式及风险（一）房产抵押贷款1、P2P平台做房产抵押与银行有何不同银行房产抵押借款利率及其他中间手续费综合在年化10%左右，而P2P平台民间借贷成本在年化30%-40%。如此高成本融资，为什么还会有市场？究其原因，一是银行目前在房产抵押借款方面收缩，很多银行自2013年下半年已经开始几乎很少做房产抵押贷款。部分有做该业务的对借款人的资质情况要求比较高，如果借款人出现逾期或者违约，房产处置手续较为繁琐，并且随着楼市价格的不稳，二手房变现速度较慢；二是银行对借款资金有监控，通过房产抵押方式借款金额一般都在100万甚至更高，用途都是企业资金周转，银行会采取受托支付等完成资金的划转，对借款人的资金使用多了一层限制；三是银行放款周期较长，需要经过很多道调查和审批环节，手续繁琐。对于有房产但非优质的借款人，只能通过民间借贷去满足自身的融资需求。随着借款风险的增加，借款人也必然承受着高利率。银行房贷与民间借贷做房贷相同的是二者在本质上核心都是借贷风险的控制。只是P2P的风控手段更加灵活、贷后管理更为严厉。2、房产抵押贷款流程房产抵押借款业务相对成熟，一般流程如下：贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间；申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；看房评估（或勘估）：找第三方房产中介机构等对抵押房进行实地勘查、评（勘）估；报批贷款：风控人员对所有申贷资料连同评估报告进行审批；借款合同公证：借款人及抵押人填写（委托书、借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；抵押登记手续：工作人员凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记；发标、放款：平台发标、募集资金放款。平台一般会要求借款人提供：本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明。抵押人应提供：房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明。抵押率、抵押限额以及抵押期限贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。在房屋估价上会要求第三方房产中介或者房产交易系统对房产价值进行评估，一般房屋价值以房屋的原购买价和二手房抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过70%；以商业用房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过50%。二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，一般借款期限为3-6个月以内，先息后本方式。3、P2P房贷业务存在的风险及防范措施（1）房产二次抵押带来的还款风险房产抵押借款在办理时都会在房产局办理登记登记手续，并进行公证。但是由于首次抵押的借款额控制在房价的7成左右，借款人为了获得更多的借款，会在市场上再寻找贷款公司进行二次抵押，并对房产价值再次进行评估，放大评估价值，借取更多的钱。二次抵押借款人面临更高的借款利率。借款人的还款压力也将增大。按照民间借贷行业通常的做法，目前首次抵押房产时抵押率控制在65%左右，二次抵押的抵押率在25%左右。对于一些资质好的房产，目前做二次抵押业务风险相对可控。但是在经过两次抵押后，房产的抵押率已超过90%，而在目前房地产行业遭遇调控的背景下，房地产价格波动的风险正在加大，如果继续做三次抵押风险将更大，部分民间借贷公司为了做大业务不惜铤而走险。在多次抵押的清偿方面，《担保法》规定，以房屋作为抵押物，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。根据以上法律的规定：房屋抵押应当办理登记手续；办理了登记手续的抵押优先于未登记的抵押。为了避免业主办理二次抵押，有些网贷平台会要求借款人将房产证质押到平台。目前市场上国诚金融专做余额抵押，包括二抵、三抵。另外，国诚金融还有一个独特的风控手段，其自身在操作中，比如借给客户20万，但是他会在房产的他项权利中显示借了50万，同行看到房产抵押登记中显示借款过高便不给借款人继续放贷，前提是借款人同意这么操作，还要与公证人员处好关系等。（2）房价下跌带来的资产贬值、难以变现的风险从目前的房价市场来看，很大程度上不会有大幅度增值上涨的空间。但是随着实体经济增速放缓，市场上整体借贷逾期现象严重，较多企业主因为经营需要资金拟出手房产，但是二手房变现速度较慢，便于民间机构进行借贷，后期由于自身经营困难导致无法还款。放款机构虽然掌握房产，但是短期内无法变现，市场上难以找到接手人，从而给平台带来资金周转困难问题。（3）唯一住房不得用于抵债的风险依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。该类风险发生后一般较难处理。相关的措施是在前期做足对借款人的尽职调查，尽量将风险控制在前期，并通过签订委托转让协议实现风险的化解。（4）长期租约风险根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不终止。若抵押物用于租赁，长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物，网贷平台将很难处置。为了规避该风险，一般贷款机构会与借款人签订长期租赁合同，并在出租管理机构进行租赁备案登记。（5）房产价值评估过高带来的风险房产价值评估是决定借款金额的主要依据，因此在房产价值评估上保持评估机构的客观独立性，可寻找第三方房产评估机构进行评估从而规避这一风险。目前市场上P2P在确定借款金额时，会先将评估值降低30%，然后参考银行的7成抵押率。如果借款期限较长，根据借款人对资金的要求，借款机构会直接与客户签订房屋买卖协议，如果到期还款，借款人可将房产赎回。当然此举在借款金额上适当放宽标准，高于7成的抵押率但稍低于市场价。（二）赎楼业务的模式与风险1、赎楼简述赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）归还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。a、交易类赎楼，即用于转按揭目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。b、非交易类赎楼处于银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的加按揭，也需要赎楼。以上两种情况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。2、赎楼业务特点①期限短，费率按照单笔收取根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成；关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。目前现金赎楼收费标准为：●使用现金20天以内，费率为1.5％；●使用现金超过20天，但在1个月内的，费率为2％；●使用现金超过1个月，以后每增加15天增加1.0％②风险较低现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。③强调过程控制为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程。④业务来源较多依赖房产中介赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。3、赎楼业务流程及风险点①业务流程流程参与人员办理要求合作机构发出业务申请风控部负责人通过微信群、QQ群进行业务发布风险管理部接单，去银行核查是否存在此单，进行借款人资信调查调查员查验《业务递交标准》资料齐全，确定贷款期限借款人全权委托调查员办理赎楼业务调查员审核资料（原贷款合同、抵押合同、原贷款银行欠款清单原件、新银行的贷款审批意见复印件）通过核查，上标；资金募集齐全，放款法务人员、上标员法务人员审核资料的完整性，发标募集全资金然后放款至赎楼账户。提交还款凭证给平台与原银行解除抵押登记手续财务部、担保机构、借款人、调查员公证书、房产证新银行办理抵押登记银行放款于指定账户调查员或业务员平台业务员控制银行账户，关注资金进账情况P2P公司提取资金并回款于投资人财务人员、银行平台收取银行放款，扣除售楼费用等，回款给投资人。②风险点赎楼贷款周期较短，一般在1个月内，资金用途明确，且容易监控，风险比较小，业务相对保守，因此收益也相对较低，必须有一定的业务量做支撑。这种业务均为短期，非常适合P2P网贷的短期投资者。赎楼操作中也面临的一定的风险，例如房子被查封，新银行放款要求有明确资金去向等。二手房引发的争执主要有以下几种情况：u买方交了赎楼款，卖方不履行售楼及交房义务；u卖方当时购买房屋，只签订了商品房买卖合同，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证却一直办不下来，买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱使下可能将房产转卖他人，让买房处于不利境地。u卖方恶意欺诈，把卖方交付的赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。u房子被查封的风险是赎楼业务中最为关键的。在业务办理的过程中，当房产从原银行解除抵押登记，房产证被赎回时，因借款人有其他纠纷或者存在其他债主，房产被查封，借款人无法再通过新银行办理抵押登记借款。市场上对以上风险的控制措施非常成熟，可充分控制用于赎楼的账户密码，由平台派专人跟进业务操作，且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查，包括个人征信，法院的执行人情况等。关于银行要求受托支付受托支付是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（依法设立的银行业金融机构）根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的是为了减小贷款被挪用的风险。借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款，这时银行要求借款人进行受托支付。这种操作模式P2P网贷公司可设立贸易类的公司，银行将钱转入该贸易公司的账户，P2P网贷公司扣除所借的钱后将剩余转给借款人，操作方式较为灵活。<pstyle=
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