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工商企业经营管理习题及答案 (1-9)
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工商企业经营管理习题及答案 (1-9)
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8月市区租房市场　需求旺但成交量降
租金上涨一成多,外企、上市公司员工成租房“新贵”
&&&&记者走访我市中心区多家房产中介了解到，市区租房市场持续火爆，需求旺盛，价格也呈现稳步上涨趋势；值得一提的是，随着港城经济的快速发展，国内外一线大企业纷纷进驻烟台，这部分企业高管和工作人员租房需求增加，并成为市中心区租房市场的“新贵”。　　YMG记者晓娜　　租金　　成交价格上涨10%-20%　　昨日，记者在市区几家房产中介采访时获悉，作为租房需求最为旺盛的市中心区，房租一直稳步上涨，相比去年上涨了大约10%―20%。“以市区一套80多平方米两室两厅的房子为例，前年租金约1300元，去年涨到1500元，今年就是1700多元了。”大信房产华茂街店长宋筱琳介绍，租房者热衷租装修较好并且家电配备齐全的房子，这样的房子也特别抢手，价格一直呈上涨趋势。对此，有房产业内人士认为，抛开整个物价因素不说，随着经济的快速发展，市区租房需求连年增加，而对外出租的房源不如租房者需求增长得快，导致供不应求价格上涨。“现在，芝罘区的南洪街、白石、慎礼以及三站等片区都在拆迁或面临拆迁，直接导致这些片区原本可以对外出租的房源不能出租；反而，这些片区的拆迁户由于房子拆迁，拿到补偿款后还要出来租房住。”宋筱琳说，很多在市区住习惯的人不爱去郊区住，觉得生活不便利，所以，这些拆迁居民很大一部分还会选择在市区租房，也就是说，部分原来的房东成了现在的租房者，更增加了租房市场的需求。　　变化　　大企业员工成租房“新贵”　　除了毕业大学生、外地务工人员这些租房市场的传统主力人群之外，随着港城经济的快速发展，外企、大企业驻烟办事处人员成为中心区租房市场上的“新贵”。“近两年市区租房市场的一个亮点，就是外企以及国内一线大企业进驻烟台市中心区，这部分企业驻烟办事处高管以及工作人员的租房需求日益增多，并成为市区高端房源的主要租住者。”宋筱琳介绍，像港口SGS、万达、信达、兴业银行等大企业进驻烟台后，首先会在市中区商业区租住高档写字楼办公，派驻的高管人员也会租房居住，由于收入高、居住费用也可以报销，因此这部分人的租房要求也会较高。不仅如此，一些在开发区、福山区工作的外企高管也热衷在市中心居住。因为这些外派人员来烟台工作大多会一年甚至几年，他们的家人也随同，考虑到生活便利、子女上学等因素，会选择在市区居住。市区二马路上一家房产中介负责人向记者介绍，开发区一家外企高管选择入住福莱花苑，房子大约140平方米，每月房租达三四千元。除此之外，每一个大型商业购物中心建立的同时也带动了市中心区的租房需求。宋筱琳给记者举例说，振华商厦、世茂中心、银座以及正在建设的万达广场，每个商场运营都要进行招商，大批品牌代理商、餐饮企业、休闲中心进驻后，无论是代理商还是餐饮企业的管理者、服务人员都要就近在市区租房解决住宿。　　调查　　旅游旺季短租房缺口大　　作为自然环境优越的旅游城市，每年夏季，烟台都能吸引众多旅游者前来休闲度假，除了短期旅游之外，其中还不乏长达一个月甚至两、三个月的长期度假人群，对于这部分人来说，选择在当地短期租住房子成为更加便利、实惠的选择。　　“在烟台租一套普通住宅避暑一两个月，近两年这类租房者挺多的。”宋筱琳介绍，目前我市宾馆客房很抢手，价格也比平日上涨很多；如果是租一套普通住宅，不仅价格算一下更实惠，跟宾馆比，房子各种配套都有，还可以做饭，就跟正常家庭生活一样，的确是非常好的选择。然而，尽管需求很大，很多房产中介业内人士却表示，由于很多房东对这类租房并不“感冒”，导致此类短租房成交量并不多。“跟长期租房者相比，这类度假短期租房的价钱往往会有所提高，比如原本2000元/月的价格提高至2500元/月，但是，大部分房东仍觉得太麻烦，两个月后还要面临重新出租，这期间找下一家租房者的空档时间，跟多出来的几百元相比不划算。”宋筱琳说。“这两年每年夏天，短期度假租房的缺口都挺大的，今年夏天，很多外地游客打电话或是前来咨询，但是很少能找到满意的房子。”一家房产中介负责人有些无奈地说。　　市场　　传统旺季成交量反而下降　　每年8月份是租房市场的一个传统旺季，然而，昨日上午，宋筱琳一边给记者翻看成交记录一边摇头：“跟往年相比，成交量不太理想。”这是什么原因呢？　　“现在市区租房需求旺盛，但是房东对价格的期望值也非常高。”市区建设路一家房产中介负责人张经理说，市区租房市场一直火爆，租金也是稳步上涨，所以现在房东普遍持有“有房不愁租”的心理预期，房租要价也很高。但是，除非一些高端房源和高端客户，只要是房子好，价钱多一些少一些他们并不是太在意；大部分的租房者仍然是普通的市民，尤其是外来务工人员以及新就业大学生，面对太高的房价会很吃力。张经理举例说，曾有一个50多平方米的两室一厅的房东，要价2000元以上，这对于普通工人来说，一个月工资不过2000多元，肯定承担不起。张经理介绍，很多租房客在市区找不到合适价位的房子，往往会选择合租或是去较为偏远的郊区租住。“不少刚就业的大学生选择了在幸福租房，并且跟人合租，这样下来，一个月房租差不多六七百元就够了。”　　算账　　买房与租房十五年后的区别　　二手房专业人士以一套位于市区内，面积为70平方米总价60万元的房产为例，仔细比较了买房和租房的利与弊。　　买房：15年后拥有房产　　在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万，分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万。　　将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。　　租房：15年后资产76万　　如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利息为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。　　归结起来，若租房者不买房，15年来也能攒85.3万元，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利息为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。[ 相关商品 ]
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在实际销售工作中，有些导购销售做的很好，成交率很高，而有些导购销售做的一般，成交率明显偏低，当他看到别人销售做的那么好，却不知道自身原因出在哪里了。今天就跟大家探讨一些方法，分分钟帮你提升成交率。
① 做足准备
在销售工作开始前，导购的自身准备工作很重要：一是要给顾客展现出一个良好的形象，所以穿着要得体，妆容要自然舒适，给人感觉活力充沛。二是要有过硬的专业知识，不论是话术还是产品知识都要非常的熟练。三是店铺要营造出一个良好的店面形象，要确保店铺环境整洁、产品摆放规范、给人的视觉感受是舒适的。
②找准需求
做销售最为重要的一点就是找准顾客需求，他到底想要什么样的产品？想解决什么样的问题？对产品有什么特殊的功效要求？……当你知道了这些后，就可以进一步向他针对性地介绍相关产品。
③呈现价值
当导购掌握了顾客的需求点后，就应该将顾客的需求与产品的独特卖点结合起来，向顾客呈现产品价值，要突出产品的独特性。如果遇到刚好店里没有顾客想要的产品，就要改变战术引导他接受替产品，围绕他的需求，再次突出替代品的独特性和价值。
④答疑解惑
在与顾客沟通的过程中，当顾客对产品提出一些疑惑甚至反对意见的时候，顾客提出疑虑其实就是购买的信号，所以导购必须要重视，而且要第一时间帮助顾客解决这些问题，因为这说明他确实想要你的产品，只是还有一些顾虑。当导购能顺利解决这些问题后，距离成交也是分分钟了。
⑤敢于成交
在终端零售中，成交的关键在于敢于成交，因为只有成交才能真正帮助顾客解决他的问题他的需求。“不成交”不但对我们来说一种损失，而且对顾客来说也是一种损失。既然要避免损失，导购就要敢于去成交，在成交时可以借助一些方法，比如“价格分解法、假设成交法、机会成交法、选择成交法”等等。导购只有要想尽各种办法来促使顾客完成成交，才能完成这最后的临门一脚。
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原创声明：我是金班长，微信微博同名。
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