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新鲜出炉的201年城市规划师-规划实务真题.doc 3页
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新鲜出炉的201年城市规划师-规划实务真题
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只能是大概的回忆下题目，大家了解下大概的情况吧。因为需要图件才能很好的反映出题目本意，大家将就着看吧。一、城镇体系规划分析某县城，西部、为丘陵山区，北部为风景名胜区，南部、东部均为平原。高速公路从西北穿越县城，顺着水源地（北江）直至东南方向仅靠县域的区域中心城市甲。县域共设置5个重点镇，10个一般镇，一般镇的人口、规模都均衡。重点镇A位于西部，山区中间，仅一条公路与外界连接，发展农副产品加工业；重点镇B位于西北部，有高速公路环绕，重点发展商贸和旅游，周边有2个一般镇，距离较近，B镇上方还建设了个水库2，临靠水源地；重点镇C位于北部，风景名胜区范围内，重点发展建材、旅游，风景名胜区旁边设置了个水库1；重点镇D位于南部，仅一条公路与县城联系，重点发展商贸；重点镇E在东部，紧靠高速公路和北江，临近区域中心城市甲，重点发展化工和物流。2009年，城镇化率42%，规划2020年，总规划人口80万，城镇人口30万，还有重点镇镇域人口2.6万一个，一般镇0.9万人口一个。试分析问题。二、总体规划分析某镇区，北侧为水源涵养地和景区，城区中部有条过境公路，城区南北仅一条主干道，城区（过境公路北侧）西部为工业，临靠景区，东部为居住和商业等，布置了一个卫生院。城区（过境公路南侧）多为居住用地，并沿过境公路布置了长途车站，在县城的南端，有一所小学。该镇为传统的农业镇，现在准备发展电解铝等产业。一个垃圾填埋场位于景区和水源涵养地中间。试通过产业发展、布局、市政、道路分析问题。三、小区总平面分析某小区，北方寒冷地区，日照系数1.7，住宅层高2.7，小区北侧为快速路，东侧为主干路，南侧为次干路，西侧为支路。小区在快速路与主干路立体交叉口附件设置了东出入口，在西侧支路上设置了北出入口和南出入口。小区商业沿小区北边、西边布置，部分高层住宅东西向布置。楼宇之间布置了地下停车场，与小区中唯一一条道路连通？（或者说是小区内建筑间的联系仅有一条道路）。小区西南方向设置了一个小学，并在小学西侧布置一个停车场。四、分析方案可行性某县城，由一条西南-东北的高速公路A将城区分割2块，北侧为旧区，南侧为新区。高速A在城区有2个接入点。新区南侧有一条与高速公路A平行的高速B，现在，政府想对高速A进行改造。方案一，将高速A的2个接入点，分别背向往外移至城市边缘区域，原有的城区段，改为高架，并通过主干道，将旧区、新区连接。并沿路布置防护绿地。方案二，将高速A城区段向高速B移动，与B共用一条公共走廊，不过因为线路移动，需要拆除城区外围一个镇区、一个村庄。试分析方案可行性。五、案例分析。某地，控规，1.5容积率，居住，出让给某公司。某公司依法取得用地许可和工程许可。在施工时，发现地块东北角有一文物。经市文化、规划等部门鉴定，对该处文物，划定了保护区范围，明确建筑控制线，同时县会议纪要决定，将该地块的东北角用地性质调整为G1。某公司认为，建设用地范围减少，可建部分被减少，要求在重新划定的用地范围时，提高地块容积率，规划局同意了这一请示，将容积率调整为1.6。问：1.规划条件可以改么？为什么？2.规划条件如果可以改，那么在重新核发建设工程规划许可证前，规划部门应做什么？3.规划条件不可以改，那么是否需要重新核发建设用地规划许可和工程规划许可？六．可行性分析。某城，面临三个发展方向，一是在城区北部开始建设一条专用铁路运输线，与城区南侧的现有车站连接；现有2个线路A、B。A线直接穿越城区中间，与南侧现有车站相连，城区中间两侧为住宅，B线则是从城区外围，绕着工业用地与现有铁路连接；二是城区北侧临靠码头、公路、铁路，拟实行公铁水联运，发展商贸物流园；三是新农村建设加速，准备建设个农产品交易中心。城区的东部为3个乡镇，西侧忘了。分析线路A、B，推荐一条线路。在城区布置的1-8号地块中，合理安排一个物流园一个农产品交易中心。七、案例分析指出处罚决定书中的错误建设单位：某公司地址：某地负责人：某某经查实，某公司在某地建造了办公楼项目，未办理建设用地规划许可，该公司违法了行政许可法第四十条、六十四条。根据行政处罚法，按照造价的20%进行处罚，建造单价为770，建筑面积为7709平方米，共罚款107万。如果不符，可以在60天内向人民政府和上一级主管部门反映，或者
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64页14页17页74页17页25页16页24页15页15页哪些情况可以申请更改工程规划许可证（包括用地证）的名字？即建设单位的名字_百度知道
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。
哪些情况可以申请更改工程规划许可证（包括用地证）的名字？即建设单位的名字
是我在工作中遇到的一个问题，我觉得比较困惑，一直想得到解答，我才刚工作一年。提出申请的人提交了土地买卖合同、原土地使用者的用地证和工程证，并且房屋是由自己修建的证明和已经更改户名的土地使用证，并缴纳房屋买卖契税，现在要求变更两证的名字。如果...
我有更好的答案
2土地产权变了就可以变1、土地产权变更。不管怎么样 先见到更名的土地证、立项（备案）主体改变，当然这个也要先变更土地产权；3、人民法院作出裁决的；也要先于调整土地证；4、工商部门作出变更法人名称，前后两个业主的申请，需要更名的土地证依据 行政许可法第八条。属于行政许可的依据改变
你好，可以再询问一下：1：如果是同样的情况，但是没有缴纳房屋买卖契税，是不是就不行？2：这种方式呢：让他与原户主去房管部门办理房产过户手续，是不是就不用变更规划许可证？ 3：我没找到比较直接的法律或者规定说明那些情况可以进行工程证变更，请问您有没有了解的？万分感谢！
不用管有没有交税
就看土地证的名字有没有从新核发就行可以不变更规划手续的方法只有以原业主的土地证继续办理规划手续，然后以原来的规划手续办理房产证 然后自己去过户。就可以不用变更法律我就只知道行政许可法 土地手续时办理规划手续的前置条件 属于行政许可的审批依据变更了。。
其实我一开始就是觉得应该是他们利用原规划手续办理原户主房产证，再过户，不过因为还要缴纳过户的费用，所以他们不肯。所以我就纳闷了契税的费用难道比过户的费用是低一些吗？一 一+
那是当然，建筑相关费用其实在建设的时候已经完清了，如果完所有手续再交易，会有一笔交易产生的费用，好像还不低。但是这个貌似不是规划部门应该关心的了。 只要国土部门给他变更土地证 就可以改，如果不变更 ，就按原业主往下办
采纳率：46%
到城市规划博客
站内搜索 变更
你会发现好几个文章是介绍这个的
谢谢，我去看过，不过不是很对应我所面对这个问题，所以还是有点困惑呢
行政许可具有相对性和唯一性，建设行政主管部门做出的建设行政许可，即对行政相对人批准的《建设工程规划许可证》仅作为对行政行为人（申请人）使出的行政许可行为。如你以上所说的情况，“提出申请人”无须办理《建设工程规划许可证》的变更手续。如出现“已经更改户名的土地使用证，并缴纳房屋买卖契税，”的情况，我想你所说的应该是办理房产登记手续户主相关信息。如申请人确实申请办理《建设工程规划许可证》的变更手续，其实因为当时建设工程规划许可内容已经形成，所以并不存在变更的必需和必要，也无法进行办理。《土地使用证》是《建设工程规划许可证》办理的前提，房屋产权登记手续是建设行为的最终结果。结合你所说的以上情况，第三人与申请人产生土地买卖及房产买卖的，既然经过户交易，并已将土地使用相关手续进行变更，如不再需要重新改建、扩建的情况下，并不需办理建设工程规划许可审批手续。如果确需重新进行建设，那就必须在持有相关土地使用手续的前提下，向当地城乡规划主管部门进行申请办理，具体办理程序和规定《城乡规划法》有明确表述。所以说，根据《行政许可法》及其他的相关规定，是不存在有建设工程规划许可变更姓名现象发生的。
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09-09-01 &匿名提问
房地产知识（一）房地产知识（一） 房地产知识（一）  作者：刘凯   房地产知识（一）房地产知识一、土地及综合类1、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2、 如何了解土地来源及性质？ 答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、 什么是集体土地？ 答：集体土地是指农村集体所有的土地。4、 有哪些用地属于集体土地？ 答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。5、 对集体土地使用权有哪些规定？ 答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。《郑州市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。 6、 什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。7、 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。8、对合作建房有哪些规定？ 答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据《郑州市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，可以合作建房。9、什么是土地使用权出让？ 答：土地使用权出让，是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？ 答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。12、土地使用权出让合同包括哪些内容？ 答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地和道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些？ 答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？ 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权？ 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？ 答：根据《郑州市土地使用权出让条例》和《郑州市土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？ 答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？ 答：根据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？答：根据“深府[2001]94号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？ 答：根据“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1．市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2．市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。22、什么是土地的挂牌交易？ 答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。  公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。  报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。 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答：根据《郑州市土地交易市场管理规定》的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26、有哪些土地批文或权属证明无效？答： 郑州市土地管理部门是郑州市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。27、如何了解地价是否交清？ 答：对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28、未交清地价的房地产是如何处理的？ 答：根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。 土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。?土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还 ，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？ 答：根据《郑州市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？ 答：根据《郑州市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。31、什么是违法建筑？ 答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。32、哪些属于违法建筑？ 答：根据《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》的规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。33、什么是历史遗留违法私房？ 答：历史遗留违法私房，是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即日以前违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。34、哪些违法私房不予确认产权？ 答：根据《郑州市处理历史遗留违法私房若干规定》的规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？ 答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？ 答：根据《郑州市处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定，下列违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。37、什么情况下，需缴纳土地使用费？ 答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据《郑州市土地使用费征收办法》的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。 38、土地使用费缴纳人是如何确定的？ 答：根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人， 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前， 经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以《房地产证》登记的权利人为缴费人。39、土地使用费的征收标准如何？ 答：土地使用费依据土地等级和类别，按《郑州市甲种土地使用费征收标准》或《郑州市乙种土地使用费征收标准》计征；如属临时用地的，按《郑州市临时（短期）地租标准》计征。40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？ 答：根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？ 答：根据《郑州市土地使用费征收办法》的规定，下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止， 减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的， 经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）经郑州市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从《土地使用合同书》生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费；（六）按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。42、如何办理土地使用费缴纳手续？ 答：土地权属变更的， 新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的， 应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。房地产知识二、规划与设计类43、如何办理《建设用地规划许可证》？答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建设用地规划许可证》。建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？ 答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。46、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》？ 答： 根据《郑州市市城市规划条例》的规定，下列情况不予核发《建设工程规划许可证》：（一）不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的；（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。47、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？答：当工程因以下情况确需修改的，应重新办理《建设工程规划许可证》：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？答：已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。49、对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？答：未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门可以依照《郑州市规划土地监察条例》采取查封，扣押等行政强制措施。50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？ 答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。《郑州市房地产转让条例》规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。《商品房销售管理办法》（建设部88号令）还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。51、建设工程竣工后，是否必须取得《规划验收许可证》？答：建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发《规划验收许可证》，不予办理房地产权登记，不得投入使用。52、什么情况下不予核发《规划验收许可证》？ 答：根据《郑州市市城市规划条例》的规定，有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）未拆除原《建设工程规划许可证》标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的？ 答：成片开发的住宅区、?
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从购买新房开始，应该了解房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《房地产开发经营许可证》，简称“五证”。如齐全了，可以放心购买；待房子交付验收合格了，应该有《竣工验收备案证明》，验收房子时，主要是检查房子的方方面面，门窗的质量、墙体的垂直度，有无“空鼓现象、”卫生间厨房的墙砖、地砖、吊顶、各个房间的插座，线路，开关等，还有供电供水情况，管道排水，如果是毛坯房，检查相对简单，只要建筑质量合格，就没什么大问题，如果是简易装修的，最好仔细检查，如有不妥，可以让开发商再进行找补。
cacy:你好！    一、收时应着重检查哪些问题?    为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。门　　（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧　　（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）　　（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音　　（４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。　　（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？　　（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？　　（７）窗户玻璃是否完好？地板　　（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？　　（９）地板间隙是否太大？　　（１０）柚木地板无大片黑色水渍？　　（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？顶棚　　（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身　　（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？　　（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？　　（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？厨厕　　（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。　　（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？　　（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？　　（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？　　（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？　　（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？　　（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？　　（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？其他　　（２４）壁柜门是否牢固周正？　　（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？　　（２６）试煤气热水器开关是否妥当？　　以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。     二、新房入伙验收注意事项    购房人在接到房地产商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收，在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：
   （1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；
   （2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；
   （3）自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；
  （4）按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；
   （5）对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
   三、不符合交房条件下，购房人应做些什么？
   对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。
    对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。
    对于合同撤消权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。
    《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。
    购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7、面积误差比绝对值超过3％的；8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法官的自由裁量。
    对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
    因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。
    收房时要注意房屋的保修期
    新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。
   房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。 国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
    （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）
   （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
   （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
   （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
    其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
    建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
     根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。
     《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地[号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征[号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。
   关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题， 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。
    近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。
    交房时，房地产商列出的不合理费用不用交
    在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”
    回答是：“不合理，可以拒交！”
    同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。  
   如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。
   如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！
    国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。
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