售房广告开票金额与实际不符符，可以退房吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-11-27 01:05 标签： 淘宝发货地与实际不符
售房广告引起的纠纷及司法认识与实践
售房广告引起的纠纷及司法认识与实践
国外商界有一句名言:“想推销商品而不做广告,犹如在黑夜里向情人递送秋波”，可见广告宣传在销售中重要作用。而在现商品房销售中，铺天盖地的房产广告正是这句名言的如实反映。有人做过统计，商品房95%是通过广告宣传的渠道售出的，与此相对应的是，在商品房销售活动中，因广告宣传资料引起纠纷经常发生，差不多占房地产投诉案件的50%左右，而买房人和卖房的房地产公司也都各持己见，因商品房广告引发的纠纷在审判实践中大量存在。
目前商品房广告中说明和允诺的主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性质量的陈述；（3）对商品房使用功能质量的陈述；（4）对商品房环境性质量的陈述；（5）承诺“还本销售”，以及外地购房者办理本地城市的户口指标等等。由于开发商的广告与现实房屋存在巨大的落差，使得购房者与开发商因广告不实的引发纠纷凸显。
而在司法实践中，由于开发商未将广告中说明和允许列入商品房买卖合同中。按合同法的一般原理，没有列入购房合同条款，则对开发商没有约束力，即开发商不用为广告中的说明和允诺承担合同上的责任，导致买房人权益无法得到保障。
在实际审判过程中，法院对商品房虚假广告性质的认知，主要是依据合同法的有关规定来判断。即《合同法》第14、15条规定来判断。由于合同法对要约和要约邀请的定义比较抽象，缺乏具体标准，操作性差，因此，法院在审查商业广告性质的时候，需要用要约的定义对商业广告作一个判断存在着很大难度。故司法实践中，法院对商业广告的性质认定比较保守，采取风险较低的判断，即直接根据合同法第15条前款认定商业广告为要约邀请。有些法院在作出要约邀请认，从而将其排除在合同内容外，并据此驳回购房者的诉讼请求。也有些法院根据民法通则及合同法的其他一些基本的原理对要约邀请做一些分析，有些法院认识到虽然要约邀请不构成合同的内容，但是从实际效果上看，购房者购房在很大程度上与该要约邀请存在着关联性，如果开发商完全不承担责任，则有失公平因此将开发商在广告不实定性为欺诈行为，并据此依据民法通则要求开发商承担其相应民事责任，如欺诈或者缔约过失责任。
这种不同意见，造成全国各地法院作出不同判决，为了统一认识，保持判决的一致性，2003年4月最高人民法院《商品房司法解释》出台与实施。其中第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反，应当承担违约责任”该条规定成为全国各地法院审理不实广告的主要依据，虽然在实践中对于销售广告和宣传资料属于要约或要约邀请的性质界定上可能存在不同理解，但基本上都是通过对其进行界定后，然后再做进一步处理。
因此在法院审理过程中，对于商品房销售广告的认定，即要运用合同法第14、15条，也要结合《商品房司法解释》第3条规定一综合判断。
因此购房者对开发商销售广告上内容必须有清楚的认识，不能盲目的轻信商品房广告，购房者一般可以通过实地考查，了解房地产的真实情况、通地对政策的解读，清除对广告的盲目相信，认真分辨，最好通过与开发商的沟通，将相关的广告内容写进商品房买卖合同书中。
今天暂讲到这里，下次将具体分析《商品房司法解释》第3条在实践中的适用及分析。
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[一问亿答]不是所有定金都不能退
广告也是要约条件
　　【编者按】定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。很多购房者都有同一个疑问：楼盘广告算不算开发商的要约承诺?定金到底能不能退?特别是关于定金的问题在当前受到持续的关注，新政的背景下，政策性违约的情况大增，而开发商方面则一口咬定“定金不能退”。今天的一问亿答将主要为大家讲解定金到底能不能退的问题，希望能为大家释疑解惑。
　　【上期回顾】
　　案例一：不是所有定金不能退
　　网友提问：去年12月中旬，我按照一份传单上的介绍，来到武昌的一家楼盘售楼处。按照开发商的要求，交了10000元作为房子的定金，并签了一份购房认购书。过了几天，我发现房子并不是如售楼小姐说的那么好，不想买这套房子了，但售楼小姐告诉我，无论买不买这套房子，10000元现金都不能退还。请问这样做合理吗?我是否有权要回定金?
　　房地产专业评论家高汉明：定金是因为买卖合同而存在的。如果消费者交付了定金，但没有签定任何购买合同的话，那么在买房者请求退回定金时，开发商有义务将该定金全部返回。即便签订了购房合同，如果是因为开发商违约在先，比如在销售时，有意隐瞒事实，此时买方人主张返还定金，开发上应该双倍返还。
　　Tips:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确了定金纠纷三种形式：若购房者不签合同，开发商不会把“定金”返还给购房者;开发商违约，把房子卖给他人，开发商需双倍返还定金。当不可归咎于当事双方责任的境况发生(如自然灾害侵袭摧毁在建房屋)，导致商品房买卖合同未能签订，房地产开发企业应当将定金返还购房者。
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我在某小区买了一套房子，但是房子的实际情况和开发商广告，宣传资料中的有
我在某小区买了一套房子，但是房子的实际情况和开发商广告，宣传资料中的有很大的差别请问我能够退房吗？
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你好。宣传资料一般情况是没有约束力的，但是要看宣传资料的表述，在法律上讲如果宣传资料达到一定的确定程度才有法律上的约束力。当然，你可以带上宣传资料和合同来面谈，律师帮你分析一下，如果可以的可以起诉来要求开发商赔偿损失或者承担违约的责任。
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答：可以，因为现在房产全国没有联网，要是贷款就不行了，因为银行个人贷款全国是联网的有您的贷款记录。
我有一套房子，没有贷款，现在新购买了一套房屋是按揭贷款。请问原来那一套房子还能用作抵押贷款吗？
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答：可以抵押，目前抵押贷款没有优惠政策，利率一般上浮20~30%,房龄较新的，最多能贷5成——6成！审批速度也十分的缓慢！
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