【字体：&&　】
卖房，一定要夫妻双方到场吗？
　　见习记者诸葛昕
　　随着楼市新政落地，特别是营业税免征期5年降为2年、契税和营业税率双双下降，刺激了二手房市场的活跃。二手房的买卖涉及到产权的转让和变更，很多市民在交易中遇到了困惑和麻烦。市民张女士就遇在买二手房时，由于房东的丈夫一直没有出现，让她产生了担忧。
　　张女士欲购买市区某楼盘的房产，因该楼盘已售罄，她将目光转向了二手房市场。她联系某房产中介，得知恰好有房主出让该楼盘小区。谈好价格之后，中介就请卖方李女士与买方张女士见面，接着就进行签订合同、办理手续。
　　房屋总价102万元，张女士需提前支付28万首付款给李女士，剩下的通过贷款由银行支付。令张女士困惑的是，房产交易全过程，都未见到李女士的配偶到场，令张女士有些担心，这套房产是否存在纠纷。
　　据悉，张女士几番要求李女士配偶到场，都被对方以各种理由推脱。李女士解释，该房产产权属于她本人的婚前财产，并且自己配偶已知并同意自己的卖房行为。
　　经记者调查，房产证上姓名确实只登记了李女士一人。但张女士认为，这并不能证明该套房产就属于李女士的婚前财产。担心引起纠纷，她希望李女士进行举证或直接请配偶到场，一同在合同上签字。日前，她致电本报房友热线咨询：&买二手房，房东夫妻一定要到场吗？&
　　律师面对面
　　那么，张女士的担心是否有必要呢？为此，记者咨询了浙江无剑律师事务所陈庆林律师。
　　针对张女士的疑问，陈庆林律师认为，如果房产证上确实只属于李女士，并且能提供婚前财产公证证明的情况下，可以由李女士本人处置房产。否则，容易存在纠纷。另外，由于出售二手房，若需办理税收减免，卖房要提交家庭只有一套或多套房的证明。买卖二手房情况相对较复杂，最好还是由夫妻双方到场，以免纠纷。
　　面对二手房买卖的诸多典型问题，陈庆林律师还提醒消费者，做好事前调查和准备，一旦已经交易产生纠纷，容易产生损失。
　　首先，在二手房买卖中，买受方要审查卖方身份证件、房产证等。买受方有权对意向购买的房屋产权，到房管部门进行查询。在买前，应该确定房屋产权的归属、是否存在抵押或查封等情况。
　　其次，在签订购房合同中，应该明确规定双方的权利和义务。尽量写清权责细则，比如明确不能过户怎么办，出现纠纷怎么办，并约定违约金。一旦出现纠纷，即可根据合同，追究对方责任。
　　再次，也是较多人容易忽略的一点。即交易后，及时办理房产证过户。不少二手房买受方，由于各种原因未能及时办理过户及办理房产证。这一期间，产权实际上还归于卖方，存在风险。请二手房买受方务必及时办理房产证过户。
　　最后，陈庆林律师补充解释，如果卖方在售房过程中存在欺瞒行为，或有特殊情况，比如隐瞒房产为&凶宅&等情况，视为欺诈，买受方可申请交易不成立。
　　栏目主持：阿云
　　嘉宾律师：陈庆林
　　(浙江无剑律师事务所)
　　联系电话：3012538
　　邮箱：
[来源：衢州晚报　　编辑：许文奎]其他帐号一键登录:
& 问：婚后买二手房，需要买方夫妻共同签字吗？
查看: 2521|回复: 17
手机看此贴：
用得意APP扫一扫
微信扫一扫 转发至朋友圈
UID852733&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分536&在线时间30 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID852733&帖子&精华0&金币476 &威望0 &注册时间&
如题；求各位大神告知
UID54579&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分1007&在线时间370 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID54579&帖子&精华0&金币267 &威望0 &注册时间&
UID641481&好友&帖子&主题&精华0&小红花1 &积分970&在线时间0 小时&注册时间&阅读权限50&最后登录&
UID641481&帖子&精华0&金币970 &威望0 &注册时间&
UID852733&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分536&在线时间30 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID852733&帖子&精华0&金币476 &威望0 &注册时间&
逗逗娃娃 发表于
那我老公这次去签合同；下了两万定金怎么没让我去签字啊；因为不懂我还以为他有私心还是怎的
UID255272&好友&帖子&主题&精华0&小红花5 &积分1078&在线时间157 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID255272&帖子&精华0&金币766 &威望0 &注册时间&
签合同本来就就只需要一个人啊，过户要2个人
UID54579&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分1007&在线时间370 小时&注册时间&阅读权限55&最后登录&
UID54579&帖子&精华0&金币267 &威望0 &注册时间&
广 告只要是官方的签字必须两个人
UID852733&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分536&在线时间30 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID852733&帖子&精华0&金币476 &威望0 &注册时间&
寒枫吟露 发表于
签合同本来就就只需要一个人啊，过户要2个人
过户是什么我都不懂，我们是首次购房，我现在担心的是钱都是转给他弄的；他到时候会不会写他一个人名字归他一个人所有
UID147738&好友&帖子&主题&精华0&小红花26 &积分2855&在线时间710 小时&注册时间&阅读权限75&最后登录&
UID147738&帖子&精华0&金币1425 &威望2 &注册时间&
必须哦，如果本子上只写一个人的名字，那么另一方要写同意放弃书
UID852733&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分536&在线时间30 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID852733&帖子&精华0&金币476 &威望0 &注册时间&
小圈 发表于
必须哦，如果本子上只写一个人的名字，那么另一方要写同意放弃书
好的；谢谢解答
UID186863&好友&帖子&主题&精华0&小红花51 &积分5644&在线时间1853 小时&注册时间&阅读权限90&最后登录&
UID186863&帖子&精华0&金币1938 &威望0 &注册时间&
今天刚去签了二手房的合同，一个人签字就可以了。只有过户才需要2个人都在场
UID617412&好友&帖子&主题&精华0&小红花1 &积分654&在线时间0 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID617412&帖子&精华0&金币654 &威望0 &注册时间&
chendanluo 发表于
今天刚去签了二手房的合同，一个人签字就可以了。只有过户才需要2个人都在场
UID978222&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分11&在线时间3 小时&注册时间&阅读权限15&最后登录&
UID978222&帖子&精华0&金币5 &威望0 &注册时间&
UID618050&好友&帖子&主题&精华0&小红花44 &积分14517&在线时间1 小时&注册时间&阅读权限100&最后登录&
UID618050&帖子&精华0&金币14515 &威望0 &注册时间&
chendanluo 发表于
今天刚去签了二手房的合同，一个人签字就可以了。只有过户才需要2个人都在场
UID588871&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分172&在线时间6 小时&注册时间&阅读权限35&最后登录&
UID588871&帖子&精华0&金币160 &威望0 &注册时间&
预告要离婚，lz
UID852733&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分536&在线时间30 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID852733&帖子&精华0&金币476 &威望0 &注册时间&
yangyuhqhq 发表于
预告要离婚，lz
你这种人也是醉了
UID923853&好友&帖子&主题&精华0&小红花3 &积分106&在线时间0 小时&注册时间&阅读权限30&最后登录&
UID923853&帖子&精华0&金币106 &威望0 &注册时间&
第一婚后买房写谁的名字都是婚后财产，都有份。第二，过户就是卖给你们，交易后不动产权属就是你们的了，在房产局备案登记，办理不动产证。过户的时候夫妻双方要到场的
UID852733&好友&帖子&主题&精华0&小红花0 &积分536&在线时间30 小时&注册时间&阅读权限45&最后登录&
UID852733&帖子&精华0&金币476 &威望0 &注册时间&
迷失白月光 发表于
第一婚后买房写谁的名字都是婚后财产，都有份。第二，过户就是卖给你们，交易后不动产权属就是你们的了，在房产局备案登记，办理不动产证。过户的时候夫妻双方要到场的
噢！谢谢:blush:
得意生活 & 得意 & 得意DEYI &
版权所有& Powered by二手房合同那些事：如何和夫妻双方的其中一方签订买卖合同购买房产？
二手房合同那些事：如何和夫妻双方的其中一方签订买卖合同购买房产？
前一段，我写过一篇《房屋买卖合同效力那点事》，写了几种签订房屋买卖合同时常见的关于效力问题的情况。今天结合昨天我看的一份二手房买卖合同，再详细说下如何和夫妻双方的其中一方签订买卖合同购买房产。昨天的合同是这样的，一个父亲王五为在外地出差的儿子王小二购买房产，经中介居间介绍和房产证登记在张三、李四夫妻二人名下的张三签订了一份二手房买卖合同。合同备注条款约定买家王五可以办理主体变更，递件时买家可以变更成自己的儿子王小二，还专门写明了王小二的名字和身份证号码，合同卖家签名处出卖人一栏为房产证登记的一方张三自己签名，张三还在旁边用李四代理人的名义签署了“李四的代理人张三”。现在张三用李四不同意为由不愿意继续履行合同。虽然说在合同签订前双方口头约定，在办理首期款资金监管协议时，张三和李四同王五的儿子王小二再签订一份房屋买卖合同并提交给银行，问题是现在张三不愿意买卖合同，买受人王五支付定金后维权时，首先面临合同是不是合法有效的问题。现有的合同即便有证据证明张三构成表见代理，买卖合同合法有效，但是在实际履行过程中出卖人夫妻二人不配合和王小二再签订一份签订买卖合同，不配合王小二办理首期款监管也不必然构成违约。下面结合本案面临的法律问题，谈下如何正确的和夫妻双方的其中一方签订买卖合同购买房产。 一、王五代理在外地工作的儿子王小二买房时应如何办理在上面的合同中，王五在买受人处签订了自己的名字，双方在合同的备注条款中约定买家可以进行主体变更，约定由王小二最终办理递件过户。此时合同的买家是王五，王小二只是王五和张三约定的代为履行合同的第三人，王小二不是买卖合同的主体也就是不是买卖合同中的买受人，只是买受人王五履行买卖合同的一种方式，诉讼时王小二不是合格的买家。相关法律依据《合同法》第六十五条：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。正确的签字方式是在买受人处直接签署“王小二的代理人王五”，此时王五只是作为买家的代理人签字，买家是王小二。还有一种情况，虽然合同中买受人签订的是王五，但是有证据证明张三知道王五是代表王小二签署的买卖合同，王小二也可以依据《合同法》第四百零二条的规定直接追究张三的法律责任，问题是上面合同中双方备注条款的约定，清楚的表明王五是以自己的名义买房，王小二只是其履行合同的方式。相关法律依据《合同法》第四百零二条： 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。还有一种方式，就是三方签署买家主体变更确认书，约定买家变更为王小二，具体就是张三和李四作为卖家，王五作为买家，王小二作为新买家，签订一份买家主体变更确认书，买家的权利义务全部变更为由王小二承担。一般是张三、李四和王五先签字确认，然后王五拿上主体变更确认书找王小二签字。签订买家主体变更确认书后，买家王五退出买卖合同，买家变更成王小二。相关法律依据《合同法》第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。需要注意的是上面的合同，张三李四和王五没有签订买家主体变更协议，只是约定递件过户时买家可以由王五变更为王小二，这样买家的主体实际上没有变更，买家依旧是王五，王小二没有完全取代王五的买受人地位，没有取得递件过户前和出卖人办理首期款资金监管的权利。 二、如何和夫妻双方的其中一方签订买卖合同购买房产（1）和房产证登记在夫妻一方名下的出卖人如何签订买卖合同夫妻双方婚后购买的房产，虽然登记在一方的名下，但是依据我国《婚姻法》的规定首先推定为夫妻共同共有财产，处分夫妻双方的共有财产，依据《物权法》第九十七条的规定需要获得所有共同共有权人的同意。很多人只和登记产权人签订买卖合同，房价上涨后，出卖人选择违约，买受人在诉讼继续履行时，因无法证明没有登记的共有产权人知情并同意，继续履行的诉讼请求被驳回，这样的判决在2015年的违约潮中很常见。此时虽然买受人和登记产权人签订的买卖合同合法有效，但是存在合同法第一百一十一条规定的事实上或法律上不能履行的客观情况，只能追究签字出售人的违约责任。1.房产证登记在夫妻一方名下，买受人和登记产权人签订买卖合同，此时买卖合同合法有效。但是在过户前，没有登记的产权人可以阻止办理过户。 如果买受人善意购买，支付合理对价，并已经办理登记手续，则依据《物权法》第一百零六条确认的善意取得制度，没有登记的产权人不能收回房产，只能在离婚时追究配偶的侵权责任。主要法律依据《婚姻法司法解释三》第十一条：　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。2．房产证登记在夫妻一方名下，买受人和没有登记产权人签订买卖合同，此时依据《物权法》第十五条确定的合同效力和物权效力相区分原则和《买卖合同司法解释》第三条的相关规定买卖合同合法有效。虽然买卖合同合法有效，但是不是所有共有权人都同意履行，在登记产权人不配合的情况下，买受人没办法申请办理过户登记手续，依旧是事实上和法律上无法履行的合同，只能追究签字人的违约责任。主要法律依据物权法第十五条：　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《买卖合同司法解释》第三条: 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3.房产证登记在夫妻一方名下，没有登记的产权人用登记产权人代理人的名义和买受人签订买卖合同，此时买卖合同效力处于待定状态。登记产权人不追认签字人的代理行为则买卖合同在登记产权人和买受人之间不生效，买受人只能追究签字的没有登记产权人的缔约过失责任。 主要法律依据《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十一条： 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 4. 房产证登记在夫妻一方名下,夫妻一方用自己的名义及配偶代理人的名义和买受人签订买卖合同，我个人认为，此时因为买卖合同的主体是夫妻双方和买受人三方，签字的夫妻一方行为没有得到另外一方追认，买卖合同在三方之间不生效。买受人同样只能追究签字人的缔约过失责任。上述第3项和第4项如果依法构成表见代理则双方的买卖合同有效。即买受人是否有足够的理由相信夫或妻的一方有另外一方的代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同因为权利人不追认而无效。主要法律依据《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权 。 总之，在和房产证登记在夫妻一方名下的买受人签订买卖合同的时候，为了避免存在事实上和法律上履行不能的问题，需要和夫妻双方签订买卖合同。最不济也要签订第1项或第2项这样合法有效的买卖合同，不能签订像第3项和第4项这样的效力待定合同，导致将来想追究签字人的违约责任都追究不了。（2）和房产证登记在夫妻一方名下的出卖人如何签订买卖合同 1. 房产证登记在夫妻双方名下，合同由夫妻双方签署，买卖合同合法有效，诉讼继续履行也不会存在共有权人不同意的法律障碍。 2．房产证登记在夫妻双方名下，合同仅由夫或妻一方签署，另外一方未签署合同。依据合同相对性原则和《物权法》第十五条及《买卖合同司法解释》第三条的规定，该买卖合同在签订合同的夫妻其中一方和买受人之间是合法有效的合同，没有在合同上签字的另外一个产权登记人，若其不追认该合同，其不受该买卖合同的约束。买受人也不能正常办理递件过户手续，同样属于合同法第一百一十条第一款规定的法律上或者事实上不能履行，买受人只能追究签约人的违约责任。3.房产证登记在夫妻双方名下，夫妻一方用自己的名义和配偶代理人的名义同买受人签订买卖合同。我个人认为，该合同是夫妻二人和买受人之间的三方协议，因为夫妻中的其中一方没有签字或没有授权给另外一方，该合同在三人之间属于效力待定状态。如果没有签字的一方不追认合同的效力，也不出具给另一方授权书，修正合同的效力。买受人只能追究签字方的缔约过失责任，理由同上面（1）的第3项。如果构成表见代理，则双方合同合法有效。需要注意的是，在夫妻的另外一方不出现时，要想签订一个具有法律约束力，能够诉讼继续履行的合同需要固定很多的证据，通常我们可以采用保留视频聊天的方式固定证据，首先要核实视频中的对方是不是签字出卖人的配偶，这就需要验证其结婚证和身份证信息，并且要求其在视频中明确表示同意出售房产并明确合同签字的配偶具有代理权，总之就是要达到能够证明没有签字的配偶知情并同意的程度。只是通过电话核实的方式，存在通话的对方是不是一定就是签字人配偶的问题。 ——周争锋日写于深圳来源：周争锋律师
本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。
百家号 最近更新：
简介: 帮你分析房产背后的深度信息
作者最新文章购买夫妻共有二手房须当心 一方不签字则合同无效
购房人在购买此类房屋、签订合同的时候，应该审验售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果是已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，否则就会面临购房合同被裁定无效的风险
&　　未来网北京10月20日电（记者 李盈盈）“写在(夫妻双方中的)单独一方名下的房产，不一定是一个人的房子。如果他/她是已婚，按照婚姻法，房产则属于夫妻二人，所以购房人在购买此类房屋、签订合同的时候，应该审验售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果是已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，否则就会面临购房合同被裁定无效的风险。”北京市西城法院民一庭庭长郭云燕说道。
　　一直以来，房价、房屋买卖都是公众关注的热点问题。近几年，西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下，逐年攀升。
　　西城法院民一庭是审理民事合同类案件的专业庭室，从收案量来看，房屋买卖合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。二手房交易除了涉及一般买卖合同问题，还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。
　　为了帮助社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴，减少购房风险，保障交易顺畅，西城法院总结出多种常见“风险房”，并对典型案例进行解读，给出法官提示。
　　巧签共有房
　　须已婚房屋出售人双方签字
　　案情介绍： 日，出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处房屋出售给马先生，房屋建筑面积21.5平方米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。日，景先生之妻王女士向马先生发送了告知函，告知房屋系夫妻共同财产，因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同，后景先生也以此为由不再履行合同。日，马先生去世。2015年，马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。
　　法官说法：《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意?，?擅自处理共同财产的属于无权处分行为?。
　　本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上，马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。
作者：李盈盈
编辑：彭茹
&未来网为共青团中央网络影视中心下属中央级新闻网站 如有新闻线索请发邮箱
来源：中新网　 13:33
来源：中国新闻网　 13:32
来源：中新网　 11:52
来源：中新网　 11:26
来源：中新网　 11:07
来源：中国新闻网　 07:51
看新闻不过瘾来这里吐槽
版权所有：共青团中央网络影视中心信息网络传播视听节目许可证0105108号 京ICP备号-1
&&|&&&&|&&客服电话：010-