收益率只有2.4%的长租公寓生意怎么做？
[导读]租金收益率太低，长租公寓市场账根本算不过来，万科究竟要讲一个什么故事？经过两年的试错后，万科终于推出了长租公寓统一品牌——泊寓，正式加入长租公寓的混战之中。5月4日，合肥万科置业有限公司发起成立“合肥泊寓公寓管理有限公司”。这是泊寓品牌的第二次亮相。在合肥泊寓亮相的前几日，北京万科携“泊寓”公寓入驻天通苑双创社区，这是“泊寓”品牌名称首次公开亮相。自此之后，万科各地方公司以“万科驿”、“万科驿居”、“米公寓”等长租公寓业务，将有统一的品牌名称——泊寓。万科相关负责人告诉界面新闻，此前“万科驿”是万科内部对于产品线的统称，而“泊寓”是长租公寓的品牌名称，未来所有城市的长租公寓将统一使用“泊寓”品牌。“泊寓”将通过研究青年群体与租住习惯，创造可“寓”不可求的城市青年家，在为居住者提供安全、舒适、人性化体验的同时，还将探索邻里关系新模式。目前，万科在合肥、厦门、佛山、上海、东莞、深圳等城市的长租公寓宣传资料已使用“泊寓”品牌。截止到第一季度末，万科在各地的新开业长租公寓数量约2000间。相对于万科两千亿的规模，万科泊寓目前业务规模几乎可以不计，但万科的野心不小。在去年万科中期业绩发布会上，万科当时称已开业或筹备之中的长租公寓有1万间左右，万科计划在2017年做到15万间的规模。一旦达成，万科长租公寓规模将是行业中第2名到第10名公司规模的总和。在万科试点的这两年时间里，长租公寓行业发展迅速。规模上，链家自如旗下的“自如友家”和“自如寓”拥有近20万间公寓；在社区运营上，有YOU+公寓、乐乎公寓等诸多创业社交模式；在打造金融链条方面，也有魔方公寓、水滴公寓等进行了诸多“公募私募化”、债权嫁接等方面的尝试。通常来看，统一业务品牌是业务拆分独立发展的前奏，这意味着万科长租公寓这项新业务已经走过了0到1的试验阶段，未来将进入正式扩张阶段。那留给万科泊寓的空间如今有多大？从租赁市场看，在中国前25大城市中，存量房屋约为8500万套，以出租率30%、月租金3000元测算，租金总额为9000亿元；从需求角度来看，中国流动人口总数约为8000万，流动人口租房率约70%，以平均月租1500元测算，租金总额约1万亿元。在剔除掉业主直租模式之后，留给主打20-40岁青年租赁的长租公寓市场规模在2000亿左右，而目前“链家自如”的租金收入不足50亿元。也就是说，如果万科致力于长租公寓业务，未来公寓业务规模超过传统的房地产开发业务，并不是没有可能。规模的爆发意味着长租公寓行业的爆发，这依赖于一系列政策的支持。领衔万科新业务的万科高级副总裁谭华杰告诉界面新闻，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%。目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。谭华杰称，以目前的地价和开发成本，用可以出售的新房来做长租公寓，绝对仅仅是做一个尝试，因为根本算不过账。以广州的某自建物业公寓项目为例，其投资成本不计利息需57年才可以收回，这在对于职业经理人有着严格利润考核的万科来讲，基本丧失了业务发展动力。如果利用存量物业以“包租”模式经营，万科泊寓的起点便与其它公寓品牌一样，面临着诸多行业政策问题。不过，利好消息已经出台，国务院于5月初发布了一系列关于租赁市场的支持政策，在税收、经营费用、安全管理等方面有了明确的规定，这给了公寓行业发展一颗“定心丸”。存量物业发展长租公寓也可以讲成另一个“故事”——资产管理。在2014年开始转型之初，万科总裁郁亮曾提出，万科未来不再是一个传统的开发商，而是要向资产管理服务运营商转变。利用存量物业开展长租公寓契合这一主基调。目前，中国新房总交易额大概在7.5万亿元，二手房总交易额在3.5万亿元，租金总交易额不到1.5万亿，但是整个房地产资产价值保守估计在200万亿左右，其中50亿元是商业物业，剩下150万亿是住宅。但“算不过账”的问题重新出现，目前占据租赁市场50%份额的北京、上海、深圳的不动产价格飙升，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低，在如此低的租金收益率的情况下寻找到最终持有资产的资本方，成为所有公寓运营者的难题。谭华杰认为，目前公寓创业者大量利用风险资金，无法支撑整个行业的持续发展，长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱，更便宜的资金包括债券、私募、险资以及房地产资产证券化。目前来看，公司债券是最便宜的融资，但万科能用债券模式借到多少钱？第一，债券融资不能超过公司净资产的40%，这个限制在发达国家是没有的；第二，没有退出机制，债券融资会导致企业负债率越来越高，这对企业信用以及后续的融资成本会产生负面影响；第三，负债率过高的话，股东对企业的风险等级也会提高。回到一线业务上来看，长租公寓不仅仅是要解决大学毕业生和白领的居住需求，还要努力做成更加主流的居住产品，满足更广年龄阶段的居住需求，而这又必须面对租金收益率太低的问题。目前，包括万科在内的公寓创业者以及资本方愿意大手笔投入，在很大程度上是看中资产升值的前景，而假如有一天中国房价不上涨了，谁来持有这个资产？尽快的让公寓行业与低成本的资金进行结合，成为这个行业需要解决的最迫切问题。魔方公寓最近的一次融资，代表了目前公寓行业融资的典范。在全国拥有超过2万间公寓的魔方公寓在4月初宣布获得3亿美元的C轮融资，由中航信托领投，融资后整体估值超过10亿美元。知情人士透露，此次融资采用“股+债”的方式，其中中航信托也不仅仅是财务投资，更是一次战略合作，中航信托的受托资产超过4000亿元，他们需要魔方公寓这样一个租赁性企业来做相关的资产增效。尽管市场盛传谭华杰领衔的创新事业部将主管万科长租公寓业务，但实际情况并不如此。谭华杰曾在参加深圳长租公寓行业论坛时告诉界面新闻，目前长租公寓仍由各个城市公司在做，至于业务拆分独立发展，“在制度环境和资本环境存在变数的情况下，过早的给自己加一些限制，我觉得也不是那么回事。”从产品和内容的角度来看，长租公寓更像是一个充满理想主义的事业，但始终要面对规模和利润的问题；或许从金融和资产管理角度来看，长租公寓行业才会有更多的延伸与发展路径。无论是万科，还是雷军投资的YOU+，中航信托投资的魔方公寓，长租公寓市场最终或许只有两个故事，一个是“小而美”的公寓运营者，他们将情怀注入到产品，用产品吸引到客户；另一个便是成为大资本的“看门狗”，在资本的支持下获取更多的资产，赚资产管理运营的钱，创造金融、服务的增量价值。至于万科的模式，无疑是后者，其最有可能创造地产开发+存量运营+资产证券化的金融模式，这是万科切入长租公寓最终逻辑。 加入腾讯房产QQ看房群，惊喜不断，购房优惠由你掌握
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved（原标题：长租公寓的春天来了吗（产经观察&关注租购并举（下）））
租购并举，短板在租。长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%，而我国的这一比例尚不足3%。
大约五年前，一些互联网创业者与地产中介开始将目光投向了长租公寓。随后，部分地产商也涉足这一领域。今年以来，房地产传统市场在调控之下企稳，租赁市场鼓励政策密集出台，让一些业界人士感叹，终于等到了长租公寓的春天！
市场风向、政策信号到底是如何转变的？&放了长线&的长租公寓真能&钓到大鱼&吗？租赁市场发展还将面临哪些挑战？让我们一道为&春天&把把脉。
入场者不断增加
我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓
&以前我们就是三块业务：地产开发、商业运营、物业服务，去年开始试水长租公寓，今年长租公寓正式成为我们的主营业务。&龙湖集团有关负责人告诉记者，截至10月底，龙湖已在14座城市布局了冠寓项目，预计年内开业房间数达1.5万间以上。万科、佳兆业、中骏置业&&据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。每家企业似乎都雄心勃勃，规模至少&5万间起&。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意？外部环境的转变是主要动因。
一来，传统开发迎来了&天花板&。同样一块地，用于建房销售，周期短、融资易、回款快；用于自持出租，回款周期长、占压大量资金。&在市场高增长的&黄金时代&，住宅开发销售更有利可图，房地产商更倾向于&拿地、建房、回款、再拿地&。但现在新房市场规模已经遇到了&天花板&，只要有微利、能持续，就是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。&清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
二来，土地使用有了&硬杠杠&。为转变&轻租重售&局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分&自持&的条款，要求自持地块所建住房或&多租少售&或&只租不售&。
三来，住房制度将告别&独木桥&。在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。
从内部看，开发商做长租公寓也有其理性考量。&冠寓是应时而生的产品，我们并非房子卖不动了才做租赁。&龙湖集团有关负责人表示，开发商做长租公寓可谓轻车熟路，&无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广，对龙湖来说都不陌生，我们力争到2020年租金收入超过20亿元。&也有开发商期待着租赁与销售形成互补，比如可将公寓租户导入购房。
传统开发商之外，市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业，比如独立创业的魔方、YOU+等，又如由链家推出的自如。和其他企业主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他们通过APP业主委托及链家渠道开发房源，与房东签订长期合同后，视房屋状况的不同进行统一改造，然后通过租房平台对外散租。此外，国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。
谈盈利为时尚早
整个长租公寓市场仍处于前期投入期，短时间回本不容易
套内面积17平方米、挑高3米多，沙发、餐椅、衣柜、双人床布设得淡雅清新，电视机、空调等电器一应俱全&&北京劲松泊寓的一套大开间洋溢着青春气息。这套公寓半年起租、最长一年，月租6000元，比邻近小区60平方米一居室5500元的月租略高，但不用交中介费，租客还能免费使用阅读区等公共空间。
记者走访多家公寓后发现，排除促销优惠等因素，长租公寓本身确实有其独特优势。比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等；又如房屋通过装修改造后品质大为提高，即便是老旧小区中的分散式房源，其&一方小天地&也更符合年轻人的口味。
不过，长租公寓要想持续向好，关键在于赢得可观的回报，这就得好好算算账&&
支出一端最大头的，无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中，有些房源为万科自持，另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出，一般会占月收益的七成以上。&广州、深圳相对还好，按月计算，每平方米的拿房成本为85&95元；北京、上海则&奇货可居&，成本在4&5元/日/平方米。&北京泊寓公司助理总经理金羽说，特大城市普通住宅库存率极低，集中式长租公寓一般得选择商业用房，&获取房源时，我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。&
另一个大头是改造装修。既然要长租，房屋寿命就不能太短，设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时，参照了万科精装商品房的标准执行，即便能倚仗集团采购的便利，改造成本也不低，约在2000元/平方米左右。
支出多头，收入则相对简单&&租金。有人认为，长租公寓抬高了租房价格，但在经营者看来并非如此：一来，租金高低是与居民收入水平相对而言的，租户会根据自身财力选择栖身之地；二来，长租公寓外还有大量分散房源，租户可以用脚投票。&在纽约、香港、伦敦，租金占收入的比例超过了50%，而在北京、上海，这一比例尚在30%左右。&链家研究院院长杨现领表示。
入住率的高低，同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍，从全国看，泊寓的入住率至少在90%以上，有些店铺长年达到100%，&除非轮换的时候才会有空房间。&
总体而言，整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。&我们今年运营到了第六年，才在北京实现了微利，算上其他城市的话，从全国看还属于投入期。&北京自如公司总经理熊林表示，他们更加看重未来，&庞大的需求将产生万亿级的市场。&
&随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率会日渐乐观。&杨现领判断，集中式长租公寓的租期一般为10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果运营得好，3到4年就可以开始盈利了。
均衡发展最重要
融资渠道与体制机制还需健全完善，要避免盲目扩张、一哄而起
长租公寓要能长久，既取决于各个项目单体的经营情况，也受制于竞争格局、融资渠道、体制机制等外部环境的制约。
上海200多家，深圳100多家&&入场者的增多，撬动起长租公寓行业的变迁：存量物业价格被抬高，成本逐步上升；一些品牌受到热捧，另一些小型公寓却持续出现客源不足。&随着政策利好的释放、资金的进入、房企的转型，长租公寓在今年有点从匀速转向&跳跃式&发展的意味。&杨现领提醒，在供给加快的同时，需求释放速度却很稳定，&未来应当保持均衡稳定的发展。&
当然，从业者也不乏风险意识。&在这个行业，盲目扩张会非常危险，一定要有定力。&熊林表示，虽然长租公寓看上去很&轻&，但服务却很&重&，&现在自如每个月增加1万套房源，相当于多管理一个大中型的小区，服务一定得跟上。&
从长远看，长租公寓既非暴利行业，又需大量持续投入，融资就显得十分重要。
&和开发商不同，许多租赁运营机构手中没有房产这一核心资产，很难从银行拿到贷款。&刘洪玉表示，要让长租公寓获得金融扶持，就必须创新融资方式。政府有关文件也曾提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。目前，这类探索正在稳步推进。8月下旬，自如发行了租房市场首单房屋租金分期类ABS（资产证券化），首期发行规模5亿元。此前，魔方公寓也已发行了公寓行业资产证券化产品。虽然&手无一间房&，但通过将租房分期消费贷款或未来的租金收益作为底层资产来获取融资，将使租赁机构的&本钱&更足。此外，下一步，我国还将稳步推进房地产投资信托基金试点。
从外部来看，&身份不明&也一直制约着长租公寓的发展&&在工商注册时，有的被登记为物业服务，还有的被登记为生活服务、商业用房出租，由此也带来了监管的不确定性。
比如税收。去年，国务院出台相关文件，明确给予住房租赁企业税收优惠，对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务适用6%的增值税税率，一举减轻了税收负担&&在此之前，按照房地产出租业来算税率为11%。即便如此，较少主动交税的个人出租仍比机构出租有着不小优势。据介绍，机构出租房屋所纳税种包括房产税、增值税、企业所得税，整体税率在17%左右。有企业建议，将商业房产税由从价计征改为从租计征，即把税收基数从全部的租金收入降为租金差额，减轻企业负担、扶持住房租赁。
又如消防。经营过程中物业用途类似住宅，经营行为又类似商业，导致目前各地对长租公寓的消防验收标准不一，有的参照住宅，有的参照商务办公，有的参照酒店，还有的归为&出租屋&不用验收。企业建议，应尽快出台专门针对长租公寓的消防验收标准。目前，国家层面也已提出，各地要梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序。
（责任编辑：zhujia01）
.cn/apple/fullview_978192.htm
近日，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(以下简称“《意见》”)，继郑州后，成为第二个试点集体土地用于租赁住房的城市。
房企早八点您当前的位置 ：&&&&&&&正文
单身公寓出租生意今年不好做
　　房源增加了，租客却少了
　　国家统计局近日公布一份报告称，我国住房租金价格环比连续5个月上涨。我市房屋租赁市场是否也发生了相似的变化？
　　日前，记者走访市区多家房产中介所了解到，受外来人员减少、单身公寓增多等因素影响，我市出租房租金不涨反跌，不少房子租金跌幅达10%。
　　房子租不掉，房东很惆怅
　　&我家房子租不掉，来你们这里试试看。&近日，市民吴女士来到市区东街某房产中介所，登记了房屋出租信息。
　　吴女士的出租房位于振兴路附近，由于地段好，前些年一直受到租客的喜爱。但今年过完年后，吴女士明显感到租客少了。为了吸引租客，她还花了五千多元钱，将房子粉刷装潢了一遍，但仍没什么人来租。
　　&前几年租客很多，每间单身公寓都租出去了。但今年行情不好，总是住不满，要空一两个房间。&在汉宁东路出租单身公寓的朱女士也深有感触。
　　随着房源的增多，租客对房子的期望值也相应高了。租客小陈掰着手指头，罗列出自己对房源的要求。他说：&我想要租干净一点的房子，有独立卫生间、空调、热水器、宽带等设施，每个月租金不能高于700元。&
　　租客减少，租金有所下调
　　记者走访了市区多家房产中介所，发现多数店里的生意都较冷清。
　　&今年租房的客户，比去年同期少了20%至30%。&今明家园房产中介有限公司房产经纪人蒋银仙介绍，空闲的房子多了，房东急于把房子租掉，租金也有所下降。中山路附近不少房子的租金都下降了，降幅最大达到10%。
　　市阳光家缘房产经纪有限公司工作人员傅小芳说，虽然每年八九月是房屋租赁高峰期，但今年的行情并没有往年那么好。房东们都感到今年的房子不好出租，东街、振兴路等地段的房子，每月的租金也下降了100元至200元。
　　房子为什么租不掉？业内人士分析，前几年，房屋租赁较为火爆，很多市民将自己家的房子改装成单身公寓，用以出租赚钱。而今年以来，整个经济环境不景气，有一些工厂没有完全开工甚至关闭，以致外来人员减少。供求关系受到影响，导致房屋难以出租，租金下跌。东阳单身公寓出租生意不好做 房源增加租客却少了
国家统计局近日公布一份报告称，我国住房租金价格环比连续5个月上涨。但是，笔者近日走访东阳市区多家房产中介所了解到，受外来人员减少、单身公寓增多等因素影响，东阳出租房租金不涨反跌，不少房子租金跌幅达10%。房子租不掉，房东很惆怅“我家房子租不掉，来你们这里试试看。”近日，吴女士来到东阳市区东街某房产中介所，登记了房屋出租信息。吴女士的出租房位于东阳市区振兴路附近，由于地段好，前些年一直受到租客的喜爱，但今年吴女士明显感到租客少了。为了吸引租客，她还花了5000多元钱，将房子粉刷装潢了一遍，但仍没什么人来租。“前几年租客很多，每间单身公寓都租出去了。但今年行情不好，总是住不满，要空一两个房间。”在东阳市区汉宁东路出租单身公寓的朱女士也深有感触。随着房源的增多，租客对房子的期望值也相应高了。租客小陈掰着手指头，罗列出自己对房源的要求。“我想要租干净一点的房子，有独立卫生间、空调、热水器、宽带等设施，每个月租金不能高于700元。”租客减少，租金有所下调“今年租房的客户，比去年同期少了20%至30%。”东阳市今明家园房产中介有限公司房产经纪人蒋银仙说，空闲的房子多了，房东急于把房子租掉，租金也有所下降。东阳市中山路附近不少房子的租金都下降了，降幅最大达到10%。东阳市阳光家缘房产经纪有限公司工作人员傅小芳说，虽然每年八九月是房屋租赁高峰期，但今年的行情并没有往年那么好。房东们都感到今年的房子不好出租，东街、振兴路等地段的房子，每月的租金也下降了100元至200元。业内人士分析，前几年，房屋租赁较为火爆，很多市民将自己家的房子改装成单身公寓，用以出租赚钱。而今年以来，整个经济环境不景气，不少工厂开工率不高，以致外来人员减少。供过于求导致房屋难以出租，租金下跌。 <<<点击查看更多 、、腾讯房产声明：本网（）登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述；一切标明来源“腾讯房产”或注有“腾讯房产”LOGO的所有文字图片等资料，版权均属腾讯房产所有，转载请注明出处。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights ReservedInner公寓：青年公寓里的创客生意(组图)_网易新闻
Inner公寓：青年公寓里的创客生意(组图)
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绘图：喻焰Inner公寓创始人吴伟光与众筹成立Redrom的租客们在一起。 受访者供图　　创富·案例
　　10月下旬，广州市海珠区举行了一场出租屋行业研讨会。来自政府主管部门、高校专家和出租屋行业的代表共聚一堂，探讨如何让出租屋社区管理长治久安，又如何通过聚集青年租客精英人才资源，以“互联网+”将青年出租屋社区打造成为创业驱动器等问题。
　　其中，“Inner心中创享空间”（原名“心中公寓”）被推为解决这些问题的先进典型。其在满足年轻人、小白领对交通便利、管理规范、设施较新和性价比高等租房需求之后，又开始通过社区运营管理的探索，以交友、创业等主题进一步增强用户粘性。
　　如今，心中公寓社区里的年轻租户已在一定程度上实现了自我管理，甚至孵化出了一个创业平台项目Redrom。这种房东与租客间独特的“共生”关系，也让心中公寓成为大众创业时代青年公寓的“进化”样本。
　　南方日报记者 牛思远 实习生 周漉珊“脏乱差”城中村
　　悄然变身青年公寓“五年前我就已经注意到了出租屋的商机。”Inner公寓创始人吴伟光说。
　　2010年前后，吴伟光在广州美院附近经营着一家茶叶档口，经常会遇上有租房需求的人来询问。那时，公寓式的出租屋还比较少见，城中村“脏乱差”的房子因为便利的地理位置，是许多年轻人租房时无奈的选择。
　　在吴伟光看来，很多付了钱的租客并没有享受到对等待遇，糟糕的环境及恶劣的房东，都让这些年轻人住得“没有尊严”。而随着城市的发展，外来人口的增多，人们对居住环境要求的提高，都意味着潜在市场的庞大。因此，吴伟光萌发了要做“有尊严”的房子的想法。
　　问及“尊严”，吴伟光觉得房子“平安、整洁及舒适”是最基本的要求。Inner公寓每个门店都配备两名生活管家和专职保安，租客要入住必须得先办好广州市居住证，日常进出社区也要刷门卡，每个房间最多住两个人，倘若有朋友借住，需申请办理借住卡。“快递、外卖都不给进社区，而是设置了快递自助提货机和专门的外卖点。”
　　“除了付给村里的租金，钱主要用在完善硬件设备，比如改造地下的排水系统，重新装修建筑，增加消防设备和安防监控设施等。”吴伟光透露，Inner公寓运营的出租屋都由旧房改造而成，围绕着“安全舒适”的要求，投入不菲。以宝岗地铁口旁的分店为例，从公共区域建设到单房设计，四栋楼、342套房子的租金和改造花费等初期投入达到千万元级的水平。
　　随着“互联网+”大潮涌起，越来越多的人开始尝试结合互联网，借助互联网透明化、便利化的优势，以O2O模式来改造传统行业。租房市场便是这样一个正悄然发生改变的领域，尤其是其中的长租公寓，近年渐渐出现了“YOU+”、“万科驿”等多个拥有一定知名度的品牌。
　　与拥有开发商背景的“万科驿”不同，不管是有雷军光环加持的“YOU”公寓，还是更加草根气息一些的Inner公寓，获得房源都是长租公寓运营的核心难点之一。
　　居民小区中零散的房间很难规模化运营，老工厂则往往位置偏僻交通不便，吴伟光将目光投向了城中村的旧房。起初，他的想法是将城中村的旧房推倒重建，但是遭到了极大的阻力。于是他转变思路，找到了解决问题的两个核心点：一是政府需求，二是村民思维。
　　“顺应市场规律，就能够找到问题的解决方法。”吴伟光分析，对于政府主管部门来说，管理规范的长租公寓有助于美化城中村，细致管理外来人口，提高治安环境，因此其很愿意促成自己统一承包村集体的旧房；而从村民角度，有稳定的租金收益，房子产权不变且物业得到修缮升级，业主还可以加盟公司成为老板，是件既有短期收益也带来长期利好的事。
　　交通便利的地理位置，干净舒适的社区环境，以及保证安全的规范管理，让Inner公寓颇受欢迎。从2010年至今，Inner公寓已经开出了6家门店，入住率长期保持在94%以上，“虽然前期资金投入大，但是回报稳定，现金流充裕，我已经很满足了。”
　　年轻人自我管理
　　催生创业平台项目
　　从第一家店开始，Inner公寓的目标受众就定位为年轻人。年轻人有年轻人的需求特点，例如强烈的社交意愿。以宝岗大道店为例，其住户基本为85后和90后，社区管理处每个月会组织几次住户活动，促进住户之间的情感。而彼此陌生的住户，也很快就相互熟悉，成为了朋友。
　　“住在这里，慢慢就成为牵绊了。”租客李沛锴说道。所有的住户都在一个微信群里，就算凌晨5时喊声饿了，也会有不眠者回应几声，说不定还会贡献吃的。新住户加入后，也不会有融不进的隔离感。老住户会主动问候新住户，并帮助其融入集体。强大的集体归属感，促使这些年轻人积极参与到社区卫生、安全等日常管理中去，实现了租客的自我管理。
　　吴伟光也乐于给租客提供机会去参与社区管理，例如公寓的花园管理，会通过社区的微信公众号发布服务信息，住户可以申请兼职公寓花艺师，也会获得相应的“报酬”。从今年11月中旬起，租客还可以认领社区内的植物，申请将新品种的植物种植于认领地，由社区内的园艺师提供专业辅助。
　　“我2015年年初搬进来，现今因结婚搬走了，但是很多记忆都在。”租客李剑豪说，“那时候，大家都聚在花园里。我还比较内向。但每次路过花园的时候，他们总会喊我一起玩，我特别开心！特别特别开心！”
　　李剑豪说，以前大家经常会集中到他租住的104号房间煮火锅，从两三好友发展到二三十人的聚会。在一筷子一杯酒往来之间，不同行业的人，不同火花的碰撞，撞出了创业平台Redrom。
　　“red象征着热情，就像是104内热腾腾的火锅。”李剑豪介绍，这个位于Inner宝岗大道店的创业平台，由首批23位社区租客众筹建立，计划提供支持青年创业孵化的服务，包括投资人对接、邀请名师授课、提供创业法律咨询等。
　　这23个年轻人的想法得到了吴伟光的认可与支持，吴伟光为其在社区内提供了一处场地作为Redrom的线下平台，眼下已经被装修成以红色为主色调的创业咖啡馆。咖啡馆的日常服务也充满了自我管理的色彩——没有专职服务员和调饮师，23名创始人和有兴趣有时间加入的租客轮值担任“店长”，为客人提供服务。
　　“我对于这帮创始人，主要把握大方向以及保障安全，而不是去限制。只有住户才会知道真正的需求点在何处。”吴伟光说。而作为项目发起人，李剑豪认为目前这个平台更像是公寓的配套服务。
　　“社区里许多上班族有时会萌发创业的念头，Redrom就会帮助这些租客将点子转化成现实。”李剑豪说，例如租客想要制作“智能衣服”，Redrom就会帮忙联系厂家洽谈。如若项目成功，平台会收取一定占比的交易费为中介费。而类似帮忙找兼职、送外卖快递上门之类的服务，则为租客免费提供。“只要是能够想得到，而我们又能够完成的话，我们都会接下来。”
　　第三方点评
　　长租公寓市场空间庞大
　　长租公寓市场庞大。如今许多城市尤其是一二线城市的房价上涨厉害，但青年白领人士的收入积累还比较少。因此，在刚参加工作到结婚这段时间，很多年轻人会选择租房，出租屋的市场需求是很大的。
　　过去的房屋租赁主流形式是分散式的出租屋，个体房东面对个体租客，出租屋在装修、服务和管理等方面都存在一些不匹配的问题。长租房模式实现了规模化，一个投资方可以一次性提供很多出租房给年轻人选择，管理也会比较专业和规范。
　　而在保证安全、规范的管理之外，这种社区化的长租公寓也能够以举办活动、建设公共区域等方式来给租客提供情感、知识交流的平台。心中公寓的Redrom项目就是这种背景下的自然产物。这种新的模式，不仅让长租公寓投资方和运营者增强了提供增值服务的能力，也给年轻租客提供了很好的创业氛围，能对年轻人的创业尝试起到“1+1大于2”的效果。
　　广州这样的城市，还有很多城中村，做长租公寓也还有机会。不过这个行业有一定门槛，尤其是资金方面，承租和装修的初期投入成本少则几十万元，多则几百万元。当然，创业者如果想进入这个领域，也可以先承租村民的三四层房间，通过粉刷、添加家电家私、管理等方式，慢慢积累资金，慢慢做大。
　　——广州大学工商管理学院房地产批量评估研究中心教授、广东省房地产业学会专家委员会委员 贾士军
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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