2108被浏览496783分享邀请回答/calculator/netpay/us/california/calculator.html19642 条评论分享收藏感谢收起n.com/calculator/pf/cost-of-living/其实想想也是的，上海年薪25万和四川绵阳年薪10万，哪个过的滋润点？=====================================================================补有人问我克村中位数年收入2.7万(当然市郊不止这个数啦)怎么活？其实还是可以活的。 我们假设是一个已婚家庭（对还有未婚家庭）单职工2.7万，工作稳定。如果工作不稳定，那下面的一切别提。如果说双职工一共2.7万，那。。。 小孩只好放羊了。2.7万基本上调整后联邦税州税税率为0，只需要负担6.7%的ss tax和2%城市税。美国有50%人没有养老储蓄，我们就存6%401K好了。现在来讨论三座大山住房： 本村经济不好人口大量流出，所以房价尚可。烂学区3个卧室的小房大概三五万，评分4-7分的大概5-10万，好学区20万起步。这个价格是不用太多维护就可以住人的老房子。鉴于收入有限，买房预算房产税大概是房价的3%。然后水电保险维护每月200，取暖靠抖吧，平摊到全年大概每月100。家防？一把雷明顿完美代替ADT。 以上讨论的是有稳定工作自己买，各种联邦补贴项目就不讨论了。主要顾虑是走这个项目的话邻居可能会很恐怖。更新，最近买房了解了一些本村房地产市场。本村有首付辅助项目，可以借你最多25000用于首付，购买13万以下的房子。8-9万可以买到邻居/学区/治安尚可的2个卧室的房子。所以年收入3~4万的单职工家庭还好啦。，医疗：说实话奥巴马care还是满照顾这个收入群体的，保险公司中途赚了一大笔是另一个问题。基本上对于夫妻俩+3个孩子医疗保险和常规支出不会是太大的问题。而且好像这个收入小孩还可以走medicaid或者CHIP教育：说实话最头疼的就是教育，米国不太重视功课，而且学区不好的话乌七八糟的很麻烦。但是米国有一点比较好的就是教育的流动性比较好，比方说本州州立大学承诺录取各个高中前8%学生，鸡头比牛后也有一定的优势。而且还有社区大学-州立大学这个途径。如果小孩子比较老实愿意读书，走一般高中-州立大学工科/护士也可以脱贫。 前提是在学校不要沾毒不要怀孕。。。税前2.7万要想活得好就要多生娃。比方说报税的时候有个EIC政策调整收入。今年夫妻俩没娃一分钱补贴都拿不到，有一个娃补贴2800，两个补贴4833,3个补贴5527 （额这个收入算在第二年年收入里，所以第二年查表要到相应的总收入去查）。这个收入（两人少于29000，三人少于37000，四人少于44800，五人少于52500，我再生一个娃也可以拿了 ;(）有资格拿给儿童和孕妇的食品补贴，每月补贴内容如下所以吃饭基本上也不太发愁。出行： 没办法收入再低也得有车，起码一辆。养车最大的问题是保险，一个月100-200吧。所以克村很多车没有保险。。。 而且由于收入低修车成了大问题，美国车而不是日本车在克村更流行。原因很简单，美国车小磕碰不会破相，而且大排量发动机能跑15-20万麦。小毛病就不管了。所以。。 年收入2.7和年收入4-6相比生活水平其实并没有特别大的差距。。。。19469 条评论分享收藏感谢收起北京房租1年涨幅超德国3年 两居室月租7000元
　　北京的房租在每年大学生毕业季都会趁机大涨一次，因为市场涌入显而易见的新需求。但近年北京的房租已经与房价一样，过快过高的上涨让很多人连房子都租不起，成为越来越严重的社会问题。　　如果按照官方统计，今年一季度北京单套房平均租金价格已经攀升至3660元，较2008年大涨82%。举个例子，在四环与五环之间，2011年还只要3500元房租的两居房，现在已经涨到7000元。但北京市民的收入增速远远低于这些涨幅，甚至大学生的起薪还一直在下降。根据统计，2012年北京人均可支配收入36469元，同比增长10.8%，这意味着如果一个两口之家单独租房，至少要用去一个人的收入。　　调查显示，一线城市的房租收入比已高达40%，在北京估计要到50%，如果再算上衣、食、行等民生需求，一个人的月收入基本所剩无几，这对产生明显的挤出效应，也构成了巨大的生存压力。过高的房租迫使更多的人去交通便利的郊区租房，不过，正是因为城区房租驱赶的人太多，郊区租赁需求增多促使租金上扬，其涨幅远远高于市区。随着基数的不断抬高，北京房租价格进入一个敏感的平台，如果继续高速上涨，那么，会有大批人无法承受。　　中国住房领域在高速发展中被扭曲了，房子首先且最重要的功能是居住，居住也是有关民生的生活必需品。但中国城市化的快速发展中，住房被需求带动价格正常上涨的同时，在供给方，因为土地供应量被政府控制，而政府的土地财政依赖又激励他们以更高的价格出售土地，因此，政府控制土地供应的行为助推了房价上涨。　　更重要的因素是，中国长期存在通胀以及通胀预期，住房成为保值增值的主要投资手段，刺激很多有钱人可以买走很多套，投资需求持续推高房价，又吸引了职业炒客。最终普通人的收入追不上房价上涨的幅度，买不起住房，越来越多的人租房居住。但很多投资人并不会将空置房拿出来出租，这形成了新的供求紧张。　　如果按租售比算，中国房租是偏低的，但按照房租收入比看，则是偏高的，因此，主要问题出在房价过高。依照目前北京房价大幅上涨的趋势，如果单纯的以行政手段调控房租，显然是无法完成的任务。政府应该设法将空置住房推向市场，并增加新房的供给，但政府无动于衷。　　大多数发达国家早已经历城市化浪潮，在楼价稳定的同时，政府对房租市场也进行严格的管制，因为住房不应是投资品。如果房价过高可以租赁，但租赁价格过高人们就无法生活，只能流落街头，这将影响社会稳定。今年5月1日生效的德国新租房法，规定三年内租金涨幅不超过15%。而北京一年可能就会超过这个涨幅。　　房屋租赁和二手房交易领域又缺乏监管，让整个行业呈现狂乱。比如同一间房屋可能随着政府调控政策或市场传闻制造的预期售价随时变化，今天300万元，隔天可能涨到360万元，至于为何多出60万元，是不需要理由的。而在租赁市场同样如此，合同到期房东可以要求30%涨幅，不接受就走人。　　如果说，过去相比不算太高的租赁价格还能提供居所并缓冲人们的不满的话，如今租价过高以至于快让人无法承受，让人没有退路将会是社会的一个不稳定因素。(21世纪经济报道)
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大概多少钱要看你进的货物价值了，租金7000+你要进的商品总价值+水电费，如果有收税还加个税。利润就看你货物利润-再减去一年租金水电费了
你做过吗？
就20多个平米
税收不用交
房租也不用说
就说说铺货和货架那些乱七八糟的大概得多钱啊？
采纳率：30%
来自团队：
这个好像利润不是很高
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回答问题，赢新手礼包最惨应属深圳打工者：明年房租又要涨，7000元工资不够花
最惨应属深圳打工者：明年房租又要涨，7000元工资不够花
深圳这座城市，简直是让人又爱又恨。爱它的开放与包容。这里是创业者的天下，是年轻人拼搏的地方，多少人在这里赚取了自己人生的第一桶金，又有多少人在这里落地生根？
不过，如果用一句话来形容打工者们对深圳的感情，那估计就是“累觉不爱”了。因为深圳房价和房租是全球涨的最快的城市之一啊！在工资指数不变的情况下，房租一而再再而三地上涨，这是要让广大打工者吃吐的节奏啊！
问小编我怎么知道明年房租要涨价？
这不，深圳市地方税务局12月14日刚刚发布了新文件，大致意思便是：深圳个人出租房住房暂时将按10%税率征收，该政策将会在明年日起实施。
10%的税率征收意味着什么？意味着有房子的人包括房东们明年就要多交点钱啦！
看到这里有些人可能庆幸：我又没房子，交税的人又不是我。
傻的，难道房东就不会把这笔支出转嫁到租客的身上？俗话说，羊毛出在羊身上。你没有房子，但你总得租房吧？
如此看来，深圳房租明年势必会涨上一涨。除非你遇到一个懂得人间疾苦的房东，然而这样的几率看起来会很小。
这就是为什么说在深圳工作和生活的人对深圳是又爱又恨。
有机构曾对深圳消费水平做过调查，其CPI高于全国1.5个百分点，高于全省0.5个百分点。其中食品烟酒类价格上涨7.7%，涨幅高出全国1.9个百分点;居住类价格上涨5.8%，涨幅高出全国4.5个百分点;其他用品和服务类、生活用品及服务类价格分别上涨2.0%和1.9%，均高出全国1.6个百分点。
这表示着生活在深圳的人们，要比在国内其他城市承受着更高消费支出的压力，若是没有足够的收入，简直是寸步难行，
来做一笔计算题。假设你在深圳的工资有达到水平标准7000元，
交完社保公积金，扣完税收入：7000元社保费：养老8%、医疗2%、失业1%、公积金7%，所以扣除额度为：7000*×18%=1260 缴税工资：40元。
缴纳个税：（）*20%-375=373元
到手收入：7元
房租是一定要交的租个稍像样点，离地铁近交通方便的房，怎么也得1500吧（涨了更不止），再加上水电煤气宽带等就算300。你的荷包里顿时少了-元。此外还有吃饭的费用、交通费用，各种消费。不用仔细算下去都知道月月月光，甚至还要负收入。
不说了，小编还是拿点钱先去投资个P2P，攒点钱留着明年交房租用。删除历史记录
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用3000元的房租，解决800万元的学区房，可能吗？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《用3000元的房租，解决800万元的学区房，可能吗？》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《用3000元的房租，解决800万元的学区房，可能吗？》 精选一本文约1678字，预计阅读3分钟没可能！恩，我在回答标题的问题。以下纯干货！今天，新华社发布文章透露到：住建部将通过立法明确租购同权！文章是这么说的：住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。从法律层面确立租赁地位确实可喜可贺，这意味着租赁时代主导的长效机制看来越来越近了！最近“租售同权”炒的火热，但广大人民群众真正关心的问题其实是：可不可以以廉价的房租形式，解决房价捆绑的教育，医疗，养老补助金等大城市福利？换句话说，可不可以就付3000元，你把这些“大城市的福利”全部都给我打包兜售了？孩子上学学区，租售同权社保，租售同权顶级医疗，租售同权。俺内陆人来到你大北京，付3000元包吃包住包医疗。您把我所有的终身福利都给负责了。这个才是提问人的核心诉求！各位粉丝朋友们，你们自己说，可能吗？曾经有一个段子，说万隆会议有人问周董：“为什么中国人都低着头走路？”周：“因为我们在走上坡路”。人活在这世上，谁都不容易。香港几乎没有什么税收。但是香港的“地价”很高。明眼人都知道，这是一种“隐性税收”。维持了政府的运作。中国的房价运行规律，与此类似。普通人如果吃吃喝喝，那肯定卡路里过剩。天天晒美食，晒旅行，生活美滋滋好似文青。唯独在“买房”这一关上被卡住了。也是政府一种“隐性税收”。既然是税收，最多能漏网几只小鱼小虾，大部分必要被卡住的。你不扛枪，我不扛枪，谁保卫咱妈妈，谁保护国家？因此愿望是美好的，现实是残酷的。指望“租售同权”卸掉你头上的房价压力，幼稚版痴人说梦，这钱省不了。从技术的角度来说，北京的“学区房”，其实是可以租的。目前的行情，中关村一小二小，学区每6年产生一次。则6年的“租费”，大约100万元左右。你付上一百万，总有种种操作手法。让你享受“学区房”的名额。但房东也象人参果一样，三千年一开花，三千年一结果。熬六年结一枚果实。回复到广州“租售同权”的政策。如果“租赁”真的有效，而且没有任何的歧视。相当于把北京学区房“六年人参果”公开售卖了。我们知道，北京的“天价过道学区房”，其实是没什么“使用价值”的。学区房购房价格 = 房屋价值 + 价值但是，一旦“租售同权”，就意味着“学票的出租价值”。学区房租金价格 = 房屋租金 + 学票租金按照六年100W的学票行情，再加上公开交易，总有溢价：“这6㎡的房子，您看，租金2W行不行啊？”另外分析一下“买卖/租赁”之间的关系。假设政府管制，或者收取很重的税收，导致“租赁”很不流畅甚至违法。则购买力会涌入“买卖市场”，推高买卖价格，降低租赁价格。反之，如果租赁取消“管制”。则买卖价格会下降，租赁价格会上升，“买卖/租赁比”会回归均衡。因此，如果“租售同权”，彻底贯彻执行的话；学区房中“学票”的溢价会降低。学区房更贴近普通住宅价格。租赁费会上升。由每六年100W升到每六年150W对于“租售同权”这种事，还需要问一下：究竟是真同权，还是假同权？执法部门的一丝丝摇晃，都会涉及到学区房的估值，都会涉及到的变动。譬如说，业内一直都心知肚明。哪怕在北京算“入学资格”，他实际也是排队的。第一等：人户合一第二等：人户不合一第三等：工作居住证第四等：租赁关系北京根本不谈什么“租售同权”，北京早就是租售同权了。租客享有同等的法律定义。只不过在实际操作中，分为1,2,3,4等。而大家都知道，3等4等，您就不用等了。如果我们拉一条线的话：（房东有权，租客没地位）------（绝对的租售同权）学区房贵，租金很低------学区房便宜，租金高实际的执行，应该介于二者之间。是0~100%间的一个数字。我们要说的是，这个世界上的事，99%都是“细水长流”的事情。若你从2003年开始看空房产，连错了14把。若你从2008开开始看空地产，就是连错了10把。如果你错了14把，那是很难很难追的。你妄想“一把翻身”，一把抵14把，这是不现实的，而且也是对累世积累的不公平。我们从来不奢望任何黑天鹅事件。房地产问题，可以用四个字来形容“积重难返”。种种弊端，是十几年累积调控，不断削弱自由，而累积起来的。市场割裂，交易缺失，杀死信使。病去如抽丝，需慢慢调养。别的不说，“新增供应”难道是一朝一夕的事么？你知道要想多造几套房子，有多难么？我们对于“断崖论”向来嗤之以鼻。什么“北京下跌30%，上海下跌50%”，坏人骗子骗傻子。宏观调控既然已经持续了十年，那么任何让房价“速跌”的方法都已经失效。任何一个政策，都只会有轻微的渐进式的效果。压在你头上的养老房价医疗负担，你千万别想逃。速效都是骗子。人生哪有这么容易。本文来源：水库（Shuiku-net）
作者：欧神牵手800万学区房在等你点击“阅读原文”打开新页面《用3000元的房租，解决800万元的学区房，可能吗？》 精选二律小金的导读：租售同权是这几天的热门话题，今天再来讨论一次，感觉这篇文章净是大实话！有没有可能用3000元的房租解决800万元的学区房问题？没可能！今天，新华社发布文章透露到：住建部将通过立法明确租购同权！文章是这么说的：住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。从法律层面确立租赁地位确实可喜可贺，这意味着租赁时代主导的长效机制看来越来越近了！最近“租售同权”炒的火热，但广大人民群众真正关心的问题其实是：可不可以以廉价的房租形式，解决房价捆绑的教育，医疗，养老补助金等大城市福利？换句话说，可不可以就付3000元，你把这些“大城市的福利”全部都给我打包兜售了？孩子上学学区，租售同权社保养老金，租售同权顶级医疗，租售同权。俺内陆人来到你大北京，付3000元包吃包住包医疗。您把我所有的终身福利都给负责了。这个才是提问人的核心诉求！各位粉丝朋友们，你们自己说，可能吗？曾经有一个段子，说万隆会议有人问周董：“为什么中国人都低着头走路？”周：“因为我们在走上坡路”。人活在这世上，谁都不容易。香港几乎没有什么税收。但是香港的“地价”很高。明眼人都知道，这是一种“隐性税收”。维持了政府的运作。中国的房价运行规律，与此类似。普通人如果吃吃喝喝，那肯定卡路里过剩。天天晒美食，晒旅行，生活美滋滋好似文青。唯独在“买房”这一关上被卡住了。也是政府一种“隐性税收”。既然是税收，最多能漏网几只小鱼小虾，大部分必要被卡住的。你不扛枪，我不扛枪，谁保卫咱妈妈，谁保护国家？因此愿望是美好的，现实是残酷的。指望“租售同权”卸掉你头上的房价压力，幼稚版痴人说梦，这钱省不了。从技术的角度来说，北京的“学区房”，其实是可以租的。目前的行情，中关村一小二小，学区每6年产生一次。则6年的“租费”，大约是人民币100万元左右。你付上一百万，总有种种操作手法。让你享受“学区房”的名额。但房东也象人参果一样，三千年一开花，三千年一结果。熬六年结一枚果实。回复到广州“租售同权”的政策。如果“租赁”真的有效，而且没有任何的歧视。相当于把北京学区房“六年人参果”公开售卖了。我们知道，北京的“天价过道学区房”，其实是没什么“使用价值”的。学区房购房价格 = 房屋价值 + 学票价值但是，一旦“租售同权”，就意味着“学票的出租价值”。学区房租金价格 = 房屋租金 + 学票租金按照六年100W的学票行情，再加上公开交易，总有溢价：“这6㎡的房子，您看，租金2W行不行啊？”另外分析一下“买卖/租赁”之间的关系。假设政府管制，或者收取很重的税收，导致“租赁”很不流畅甚至违法。则购买力会涌入“买卖市场”，推高买卖价格，降低租赁价格。反之，如果租赁取消“管制”。则买卖价格会下降，租赁价格会上升，“买卖/租赁比”会回归均衡利率。因此，如果“租售同权”，彻底贯彻执行的话；学区房中“学票”的溢价会降低。学区房更贴近普通住宅价格。租赁费会上升。由每六年100W升到每六年150W对于“租售同权”这种事，还需要问一下：究竟是真同权，还是假同权？执法部门的一丝丝摇晃，都会涉及到学区房的估值，都会涉及到资产价格的变动。譬如说，业内一直都心知肚明。哪怕在北京算“入学资格”，他实际也是排队的。第一等：人户合一第二等：人户不合一第三等：工作居住证第四等：租赁关系北京根本不谈什么“租售同权”，北京早就是租售同权了。租客享有同等的法律定义。只不过在实际操作中，分为1,2,3,4等。而大家都知道，3等4等，您就不用等了。如果我们拉一条线的话：（房东有权，租客没地位）------（绝对的租售同权）学区房贵，租金很低------学区房便宜，租金高实际的执行，应该介于二者之间。是0~100%间的一个数字。我们要说的是，这个世界上的事，99%都是“细水长流”的事情。若你从2003年开始看空房产，连错了14把。若你从2008开开始看空地产，就是连错了10把。如果你错了14把，那是很难很难追的。你妄想“一把翻身”，一把抵14把，这是不现实的，而且也是对累世积累的不公平。我们从来不奢望任何黑天鹅事件。房地产问题，可以用四个字来形容“积重难返”。种种弊端，是十几年累积调控，不断削弱自由，而累积起来的。市场割裂，交易缺失，杀死信使。病去如抽丝，需慢慢调养。别的不说，“新增供应”难道是一朝一夕的事么？你知道要想多造几套房子，有多难么？我们对于“断崖论”向来嗤之以鼻。什么“北京下跌30%，上海下跌50%”，坏人骗子骗傻子。宏观调控既然已经持续了十年，那么任何让房价“速跌”的方法都已经失效。任何一个政策，都只会有轻微的渐进式的效果。压在你头上的养老房价医疗负担，你千万别想逃。速效都是骗子。人生哪有这么容易。文章来源：水库论坛（Shuiku-net）
作者：欧神律小金的感悟：是要有多天真，才会觉得“租购同权”是件很容易的事情呢？且不说租金会不会从3k跳到3w，能不能租得到还是个问题。即使租到了，那么问题又来了，毕竟只是“租”，这钱花下去就打水漂了，那你租还是不租？听着真是个不怎么“靠谱”的政策呢...你问小金什么靠谱？当然是点击左下角阅读原文，来律金咯！我们尊重原创者版权，除我们确实无法确认作者外，我们都会注明作者和来源。在此向原创者表示感谢。若涉及版权问题，烦请在公众号留言联系小编删除，谢谢！声明：本站所载文章、数据等内容纯属作者个人观点，不代表立场，仅供读者参考。《用3000元的房租，解决800万元的学区房，可能吗？》 精选三“不可能！”最近“租售同权”炒得火热，但广大人民群众真正关心的问题其实是：可不可以以廉价的房租形式，解决房价捆绑的教育，医疗，养老补助金等大城市福利？换句话说，可不可以就付3000元，你把这些“大城市的福利”全部都给我打包兜售了？· 孩子上学学区，租售同权· 社保养老金，租售同权· 顶级医疗，租售同权。我外地人来到你大北京，付3000元包吃包住包医疗。您把我所有的终身福利都给负责了。这个才是提问人的核心诉求！曾经有一个段子，说万隆会议有人问总理：“为什么中国人都低着头走路？”总理：“因为我们在走上坡路”。人活在这世上，谁都不容易。香港几乎没有什么税收。但是香港的“地价”很高。明眼人都知道，这是一种“隐性税收”。维持了政府的运作。中国的房价运行规律，与此类似。普通人如果吃吃喝喝，那肯定卡路里过剩。天天晒美食，晒旅行，生活美滋滋好似文青。唯独在“买房”这一关上被卡住了。也是政府一种“隐性税收”。既然是税收，最多能漏网几只小鱼小虾，大部分必要被卡住的。因此愿望是美好的，现实是残酷的。指望“租售同权”卸掉你头上的房价压力，这钱省不了。从技术的角度来说，北京的“学区房”，其实是可以租的。目前的行情，中关村一小二小，学区每6年产生一次。则6年的“租费”，大约是人民币100万元左右。付上一百万，总有种种操作手法。让你享受“学区房”的名额。但房东也象人参果一样，三千年一开花，三千年一结果。熬六年结一枚果实。回复到广州“租售同权”的政策。如果“租赁”真的有效，而且没有任何的歧视。相当于把北京学区房“六年人参果”公开售卖了。我们知道，北京的“天价过道学区房”，其实是没什么“使用价值”的。学区房购房价格 = 房屋价值 + 学票价值但是，一旦“租售同权”，就意味着“学票的出租价值”。学区房租金价格 = 房屋租金 + 学票租金按照六年100W的学票行情，再加上公开交易，总有溢价：“这6㎡的房子，您看，租金2W行不行啊？”另外分析一下“买卖/租赁”之间的关系。假设政府管制，或者收取很重的税收，导致“租赁”很不流畅甚至违法。则购买力会涌入“买卖市场”，推高买卖价格，降低租赁价格。反之，如果租赁取消“管制”。则买卖价格会下降，租赁价格会上升，“买卖/租赁比”会回归均衡利率。因此，如果“租售同权”，彻底贯彻执行的话；学区房中“学票”的溢价会降低。学区房更贴近普通住宅价格。租赁费会上升。由每六年100W升到每六年150W此外，“租售同权”并不算是新鲜的政策，哪怕在北京算“入学资格”，他实际也是排队的。第一等：人户合一第二等：人户不合一第三等：工作居住证第四等：租赁关系北京根本不谈什么“租售同权”，北京早就是租售同权了。租客享有同等的法律定义。只不过在实际操作中，分为1,2,3,4等。只不过现实里，3、4等到的机会就特别小了。我们要说的是，这个世界上的事，99%都是“细水长流”的事情。若你从2003年开始看空房产，连错了14把。若你从2008年开始看空地产，就是连错了10把。如果你错了14把，那是很难很难追的。你妄想“一把翻身”，一把抵14把，这是不现实的，而且也是对累世积累的不公平。我们从来不奢望任何黑天鹅事件。房地产问题，可以用四个字来形容“积重难返”。宏观调控既然已经持续了十年，那么任何让房价“速跌”的方法都已经失效。任何一个政策，都只会有轻微的渐进式的效果。压在你头上的养老房价医疗负担，你千万别想逃。速效都是骗子。人生哪有这么容易。，100元起投每一笔小小的投入都将成就梦想?↓↓↓点击【阅读原文】领取新手礼包！《用3000元的房租，解决800万元的学区房，可能吗？》 精选四学理财找好产品？点击上方“”即可关注！8月17日，北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，其中规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续。京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。“租售同权”在近期炒得十分火热，但广大人民群众真正关心的问题其实是：可不可以以廉价的房租形式，解决房价捆绑的教育，医疗，养老补助金等大城市福利？换句话说，可不可以就付3000元，你把这些“大城市的福利”全部都给我打包兜售了？孩子上学学区，租售同权社保养老金，租售同权顶级医疗，租售同权。俺内陆人来到你大北京，付3000元包吃包住包医疗。您把我所有的终身福利都给负责了。这个才是提问人的核心诉求！各位星友们，你们自己说，可能吗？曾经有一个段子，说万隆会议有人问周董：“为什么中国人都低着头走路？”周：“因为我们在走上坡路”。人活在这世上，谁都不容易。香港几乎没有什么税收。但是香港的“地价”很高。明眼人都知道，这是一种“隐性税收”。维持了政府的运作。中国的房价运行规律，与此类似。普通人如果吃吃喝喝，那肯定卡路里过剩。天天晒美食，晒旅行，生活美滋滋好似文青。唯独在“买房”这一关上被卡住了。也是政府一种“隐性税收”。既然是税收，最多能漏网几只小鱼小虾，大部分必要被卡住的。你不扛枪，我不扛枪，谁保卫咱妈妈，谁保护国家？因此愿望是美好的，现实是残酷的。指望“租售同权”卸掉你头上的房价压力，幼稚版痴人说梦，这钱省不了。从技术的角度来说，北京的“学区房”，其实是可以租的。目前的行情，中关村一小二小，学区每6年产生一次。则6年的“租费”，大约是人民币100万元左右。你付上一百万，总有种种操作手法。让你享受“学区房”的名额。但房东也象人参果一样，三千年一开花，三千年一结果。熬六年结一枚果实。回复到广州“租售同权”的政策。如果“租赁”真的有效，而且没有任何的歧视。相当于把北京学区房“六年人参果”公开售卖了。我们知道，北京的“天价过道学区房”，其实是没什么“使用价值”的。学区房购房价格 = 房屋价值 + 学票价值但是，一旦“租售同权”，就意味着“学票的出租价值”。学区房租金价格 = 房屋租金 + 学票租金按照六年100W的学票行情，再加上公开交易，总有溢价：“这6㎡的房子，您看，租金2W行不行啊？”另外分析一下“买卖/租赁”之间的关系。假设政府管制，或者收取很重的税收，导致“租赁”很不流畅甚至违法。则购买力会涌入“买卖市场”，推高买卖价格，降低租赁价格。反之，如果租赁取消“管制”。则买卖价格会下降，租赁价格会上升，“买卖/租赁比”会回归均衡利率。因此，如果“租售同权”，彻底贯彻执行的话；学区房中“学票”的溢价会降低。学区房更贴近普通住宅价格。租赁费会上升。由每六年100W升到每六年150W对于“租售同权”这种事，还需要问一下：究竟是真同权，还是假同权？执法部门的一丝丝摇晃，都会涉及到学区房的估值，都会涉及到资产价格的变动。譬如说，业内一直都心知肚明。哪怕在北京算“入学资格”，他实际也是排队的。第一等：人户合一第二等：人户不合一第三等：工作居住证第四等：租赁关系北京根本不谈什么“租售同权”，北京早就是租售同权了。租客享有同等的法律定义。只不过在实际操作中，分为1,2,3,4等。而大家都知道，3等4等，您就不用等了。如果我们拉一条线的话：（房东有权，租客没地位）------（绝对的租售同权）学区房贵，租金很低------学区房便宜，租金高实际的执行，应该介于二者之间。是0~100%间的一个数字。我们要说的是，这个世界上的事，99%都是“细水长流”的事情。若你从2003年开始看空房产，连错了14把。若你从2008开开始看空地产，就是连错了10把。如果你错了14把，那是很难很难追的。你妄想“一把翻身”，一把抵14把，这是不现实的，而且也是对累世积累的不公平。我们从来不奢望任何黑天鹅事件。房地产问题，可以用四个字来形容“积重难返”。种种弊端，是十几年累积调控，不断削弱自由，而累积起来的。市场割裂，交易缺失，杀死信使。病去如抽丝，需慢慢调养。别的不说，“新增供应”难道是一朝一夕的事么？你知道要想多造几套房子，有多难么？我们对于“断崖论”向来嗤之以鼻。什么“北京下跌30%，上海下跌50%”，坏人骗子骗傻子。宏观调控既然已经持续了十年，那么任何让房价“速跌”的方法都已经失效。任何一个政策，都只会有轻微的渐进式的效果。压在你头上的养老房价医疗负担，你千万别想逃。速效都是骗子。人生哪有这么容易。文章来源：搜狐声明：本文所载文章、数据等内容纯属作者个人观点，不代表五星财富立场，仅供读者参考，不要盲目哦。，首选五星财富—— 五星财富为创造安全可靠的。一定坚持以监管为基础，为核心，为广用户提供国有监管发行的安全、回报稳定的，从而为投资用户实现科学与低风险、高收益的。(
)《用3000元的房租，解决800万元的学区房，可能吗？》 精选五不能啊！关注的朋友们，都是对理财有一定见解与追求的，相信合粉们对于也有自己的一些见解，最近租售同权是这几天的热门话题，那今天咱们来讨论一下吧~▼| 1 |
租购同权将立法昨天，新华社发布文章透露到：住建部将通过立法明确租购同权！住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。从法律层面确立租赁地位确实可喜可贺，这意味着租赁时代主导的长效机制看来越来越近了！| 2 |
核心诉求太现实最近“租售同权”炒的火热，但广大人民群众真正关心的问题其实是：可不可以以廉价的房租形式，解决房价捆绑的教育，医疗，养老补助金等大城市福利？换句话说，可不可以就付3000元，你把这些“大城市的福利”全部都给我打包兜售了？1、孩子上学学区，租售同权2、社保养老金，租售同权3、顶级医疗，租售同权。这个才是提问人的核心诉求！各位粉丝朋友们，你们自己说，可能吗？指望“租售同权”卸掉你头上的房价压力，幼稚版痴人说梦，这钱省不了。| 3 |
租金2万你们还要吗从技术的角度来说，北京的“学区房”，其实是可以租的。目前的行情，中关村一小二小，学区每6年产生一次。则6年的“租费”，大约是人民币100万元左右。我们知道，北京的“天价过道学区房”，其实是没什么“使用价值”的。学区房购房价格 = 房屋价值 + 学票价值但是，一旦“租售同权”，就意味着“学票的出租价值”。学区房租金价格 = 房屋租金 + 学票租金按照六年100W的学票行情，再加上公开交易，总有溢价：“这6㎡的房子，您看，租金2W行不行啊？”另外分析一下“买卖/租赁”之间的关系。假设政府管制，或者收取很重的税收，导致“租赁”很不流畅甚至违法。则购买力会涌入“买卖市场”，推高买卖价格，降低租赁价格。反之，如果租赁取消“管制”。则买卖价格会下降，租赁价格会上升，“买卖/租赁比”会回归均衡利率。因此，如果“租售同权”，彻底贯彻执行的话：学区房中“学票”的溢价会降低。学区房更贴近普通住宅价格。租赁费会上升。由每六年100W升到每六年150W| 4 |
到底真同权还是假同权对于“租售同权”这种事，还需要问一下：究竟是真同权，还是假同权？业内一直都心知肚明。哪怕在北京算“入学资格”，他实际也是排队的。第一等：人户合一第二等：人户不合一第三等：工作居住证第四等：租赁关系北京根本不谈什么“租售同权”，北京早就是租售同权了。租客享有同等的法律定义。但大家都知道，3等4等，您就不用等了。| 5 |
盼房价下跌 你就输了最近关于楼市暴跌的软文有点多，什么“北京下跌30%，上海下跌50%”，其实都是坏人骗子骗傻子。宏观调控既然已经持续了十年，那么任何让房价“速跌”的方法都已经失效。任何一个政策，都只会有轻微的渐进式的效果。所以，压在头上的养老房价医疗等负担，我们暂时还逃不了。▼合粉们～咱们一起来讨论一下这个话题吧～留言区见～?《用3000元的房租，解决800万元的学区房，可能吗？》 精选六xitouwang中国的实践者官网网址：理财热线：400-788-9566来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》
记者：席志刚任志强 ：离开和税收工具企业自持租赁不可持续在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来，运营模式如何获利，是否可持续？就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场。相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右，法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力。所以，在租赁住房政策问题上，不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定。我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题。但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了。租赁房的量化比例，全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间。中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租，你对此怎么看？任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。按照现行政策，这种做法有不合理的地方。第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得？国际惯例是，房地产建筑投资，财团最高20年，一般情况下，本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。第二，租金高了谁会租，租给谁？现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁？以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁？另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续？任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用（不动产或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对，最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后。2008年，政府工作报告正式提出房，并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产投资的尝试，此后至今再无动静。建立房地产投资信，不是中央政府没想法，不作决定，2008年政府工作报告说得很清楚，只是没细则，所以就没有执行下去。直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点。REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道。若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。类似上海张江地块，与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由政府指定租户。中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验？任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、股票。有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁，既不是单位的，也不是政府的，因此德国没有炒房的概念和空间。此外，欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
附读：任志强：房地产可能的发展趋势今天力哥家里有事，本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血，特地转过来。虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实。希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱。看不懂的，力哥和你在留言墙上交流。力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩。明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单，投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖，体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了。现在是政府限价，房价被人为抑制，存在很大的，所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样，都是日光盘，还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好，学北京车牌摇号，大家一律碰运气，最公平。但明年，很多开发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房，那才是真降价，能降到什么水平，力哥不知道，但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平。正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了，没的降价，从来不是真正的拐点。还有，今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把首套到1.05-1.1倍，也就是过去针对二套惩罚性利率水平，表示强烈支持。这意思是说，不管你是首套还是二套，刚需还是投资，不管，我一律不管，统统调控，无论如何也要把房价压下去，八嘎~就在9月初，力哥有会员和我说5月签下的房贷协议现在总算搞定了，但利率从当初口头约定的9折变成了基准利率，然后开发商还吓唬他说赶快签，不然下个礼拜就要涨到1.1倍利率了，你莫名其妙又要多套十几万利息，他来问我这是真的吗？觉得这是开发商在忽悠他……我说傻孩子，这不是板上钉钉的事吗？定下来啊！赶快定！不然利率真的马上又要提高了，你哭死啊……我想起了权游里最经典的那句slogan：winter is coming~是的，楼市的冬天真的来了，力哥在二季度就多次发文表达了这个观点。所以对于还想买房的人现在就很尴尬了，一方面，拖到年底或明年初，房价下降自己捡便宜货的概率非常大，但另一方面，拖到那时候，自己买房的难度也更大，因为信贷持续紧缩。你的支出会水涨船高，更糟糕的是，放贷速度慢而开发商回笼资金要求很急迫，所以那些真正的笋盘，必须全款买，你有这能力吗？当然，这只是短期趋势，大炮是死多头，坚持认为人口流入型城市的房价长期看还要涨，因为没办法，老家人多低少没产业赚不到钱呀。大炮说，你让一穷二白的临沂人民往哪里去？只能拼着老命挤到济南、青岛去谋个更好的生活（生存）环境啊。再有点本事的，当然就去一线了。所以不管一二线城市怎么赶人，还是有许多底层死皮赖脸不愿走，最多就是像力哥之前说的，从一线被赶回到二线，上海混不下去就去青岛武汉成都混，但绝不会回到临沂，打死也不肯回去了。嗯，力哥基本也是这么认为的，因为我身边充满了这种想法的年轻人。以下是原文，流传很广了，力哥找不到最初的确切出处，就不特别标注了，反正大炮肯定不会问我要版税的。
任志强：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。如果客户是上帝，那就叫做市场经济。企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。所以那三个项目一天时间就抢光了。上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。第一个先说说影响市场的因素是什么。通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的。我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。为什么？因为他们租赁住房最多。但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房就会大大提高。而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。你们想想有多少房子？因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样，很低很低的。由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。你说中国的房价很高吗？我不承认。因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。但是地价和房价是什么关系呢？这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，啊等等，这个大家都很清楚。今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决的问题。那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡。当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，政府不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人上调了，发债利率上调了，各种各样的都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，债券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。那么不变的部分是什么呢？第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。我们看看人口。这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是在持续下降。从7.2到6.9，而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降吗，政府也不会随便投资了，政府也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间部分，它大头开始下降了。民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来，但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势，如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴，两个6.9，但三季度怎么样呢，我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势，还是一点几。就是中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀的环节。很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了，我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长，我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的，但是我们在统计数据上没看到。我们再看看出厂价格，出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了，这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了。开发商增速，这也是大家常见的一种东西，如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来，它还是一个下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底。但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟，因为今年的销售情况还很好，还略有增长。但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析，什么分析呢，开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价。它是恶化的，并没有得到改善。不要简单看说土地要增长了。销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势，21到18，19也是一个下降趋势？是的。自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势。说句心里话20太多了，要是都这么呼呼的涨谁也受不了。幸亏我们有个聪明的中央政府，告诉我们不能这么涨了，得压着点。现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，这是指限的城市，没限的那些三四线城市，你爱涨多少涨多少、影响也不大。但是限的城市基本是这样一个原则，所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿，差一点点，是历史上最高峰。销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算，7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四，还剩五个月，每个月平均下降两个点的话，我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长，也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年。比去年还好。去年本身就是大丰收，暴涨，但是今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长，你也不能说他不好了。毕竟是涨的。如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点，因为我们还剩五个月，二五十个点，按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点。所以我个人还是有信心认为，今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年。那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个竣工面积很低很低，而销售面积很高很高，这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。你们不要以为在建的房子都是没卖的房子，我不说没有还有一部分。从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看，也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的，这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。那么我们看看今年的个贷，大家都担心的是个贷会不会形成风险，我说不会，我当上银行行长也会这么说，中国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价，说中国的个贷有多少。中国的个贷总量很大，分三类。第一类是一手房，大概只有百分之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。第二类是二手房，大概百分之四十几，也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的，但是这钱没有买房子，这钱比如说用于干工业，但是小资本家是用住房作为抵押去的。很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了，它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大，大概约有五六万亿。这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系。我们再看看今年的价格。绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4% 。我们再看每个城市之间。大家别以为那条蓝线是下降趋势，他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降，你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据，都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了，还是增啊，所以不等于绝对额下降。但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么？在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢？是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。这个货币化拆迁占了销售额多少呢？大约占了百分之二十多。这部分多少呢？大概开行是六千个亿，地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续，到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继续增加，但它多数是在三四线城市。所以我们看到到位资金减速，这个国房景气指数是上升的，就是因为销售问题。这个数据告诉大家，哪个地区增长是最快的。我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长，那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢？因为东三省太差了，叫不过山海关。我们再看看涨幅，商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。如果后者大于前者，就是价格增长的比例，每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道，房价是在持续上涨而不是在下降的。那么我们更重要的一个，就是一手房向二手房转移的速度在加速，这里可以看到，各个城市之间二手房交易量是多少呢，大概相当于挂牌量的百分之九十，最高的是九十九。什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了，挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的，而且总量很大。从北京来说，这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到，很多人都说把商品房把价格拉高，把贫富差距拉大了。我告诉你错了，央改房已购公房都是房改房，这些房改房是占比例第二的，而房改房都是因为房价上涨发了财的，所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了，而是因此变富了。这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数，什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚需改善需求占多数，而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况。那么我们还可以看到，这个从价格上来说，低价格的占多数、高价格的占少数，为什么低价格的占多数呢？就是还是刚需占多数啊，真实需求占多数啊。那么我们还可以看看，从按揭的比例上看，真正买二手房的比例很高，就是付款比例很高，为什么？就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子，或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资，那个钱来自卖房子的钱。因此我们现在的特点特点是逆向调控。人向大城市集中的时候我们地向小城市减，然后造成结果就是好的压坏的救，我们看看钢材是不是这样，铝材是不是这样，所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点，不仅仅是在房地产。那么我们还可以看到，房地产最危险的就是现金流能不能扛得住，我们希望最好的情况就是低潮买地，高潮卖房子。但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子，高潮的时候去买地，那你就惨了。因此我们希望真正实现市场化，第一个是土地问题，不改变土地政策难以实现长效机制，什么都是白搭，第二个是如果户籍制度不改，税收制度不改变，我们很难实现真正的市场化。他们举牌告诉我时间到了，我只好不讲了。谢谢。声明：本文观点不代表喜投网，若该文章涉及版权问题，请及时联系我们删除。喜投网()是一家综平台，背景硬、严、团队强。自2014年5月上线以来，累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50万； 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是不是房价要跌了？我终于买得起房了？！！内容如下简单一句话来概括就是：你不需要买学位房，租在好学区附近就行，一样可以上名校。消息一出来，吃瓜群众HIGH了。更有分析直指这是学区房的末日。当然，听到的更多言论是，这个政策没有实质性的意义，执行起来很困难，不是不看好只是弊端太多，没有实际意义，更不要说能解决住房教育均衡问题。首先，别急着下结论说「租购同权」是一场假的花式调控，也不必鼓吹学位房、房租又要暴涨、坐等政策打脸。抛开激进式的情绪，我们来理性分析下。租