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保险资金运用现状、趋势及建议
&&保险资金运用现状、趋势及建议
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你可能喜欢据中国人民保险集团股份有限公司官网消息，全国政协委员、人保集团董事长吴焰拟在两会期间作《关于充分发挥保险机制作用 为“一带一路”建设保驾护航的提案》。
提案建议：为充分发挥保险机制作用，为“一带一路”建设保驾护航，一是将保险作为制度性安排纳入“一带一路”的顶层设计之中。二是进一步支持保险业尤其是大型保险金融集团“走出去”。三是加强与沿线国家保险业的沟通合作，为保险业“走出去”创造良好环境。四是鼓励银保联动，为“走出去”企业提供“无缝连接”的保险金融服务。
据介绍，保险对“一带一路”建设的积极作用主要体现在以下几个方面：一是可为企业开展跨境投资贸易合作提供全面的风险保障与服务。二是可通过保险机制引导企业加速产业转移与转型升级，提升企业“走出去”质量。三是可发挥资本融通功能，直接投资支持“一带一路”基础设施建设。四是可协助企业提升跨境运营风险的防控意识，增强对海外利益的保护。
提案全文如下：
关于充分发挥保险机制作用 为“一带一路”建设保驾护航的提案
全国政协委员，中国人民保险集团股份有限公司党委书记、董事长 吴 焰
推进“丝绸之路经济带”与“21世纪海上丝绸之路”(下简称“一带一路”)建设是党中央、国务院在新形势下，统筹国内国际两个大局作出的重大战略决策，对开创我国全方位对外开放新格局、促进地区及世界和平发展具有重大意义。该项决策的实施推进，不但需要充分发挥政府引导、政策支持的重要作用，还要充分激发市场的积极性，形成多元参与格局。保险作为市场化的风险管理与资金融通机制，可为“一带一路”建设提供重要支撑与保障。
保险对“一带一路”建设的积极作用主要体现在以下几个方面：一是可为企业开展跨境投资贸易合作提供全面的风险保障与服务。以中国人民保险为例，2014年承保的进出口货物保险金额超过1.5万亿元人民币，承保远洋船舶保险金额共计3343亿元人民币。参与承保的中亚天然气管道C线、中石化哈萨克斯坦KPI石油化工一体化等工程项目，保障金额达32亿美金，为国家相关重大贸易及工程建设等提供了坚实保障。二是可通过保险机制引导企业加速产业转移与转型升级，提升企业“走出去”质量。通过加快发展境外投资保险，可有效支持能源矿产、基础设施、制造业等行业向外发展，这与“一带一路”促进产业转移升级、化解过剩产能的战略内涵高度契合。以中国人民保险为例，2014年承保了斯里兰卡南部铁路项目、哈萨克斯坦哈铜巴夏库铜矿选厂、阿克托盖铜矿选厂项目，保障金额近15亿美金。正是因为有了保险做后盾，企业才更加有信心走出国门，对外寻求更广阔的发展空间。三是可发挥资本融通功能，直接投资支持“一带一路”基础设施建设。“一带一路”建设的重点领域是加强中国同周边国家基础设施互联互通建设，对长期建设资金的需求量大。保险资金具有规模大、期限长、较为稳定的特点，与基础设施项目有天然的契合性，不仅可以开发相关的保险保障产品，还可以在港口、物流、航空、园区建设等方面进行投资，提供直接资金支持。四是可协助企业提升跨境运营风险的防控意识，增强对海外利益的保护。“一带一路”沿线国家大多是新兴经济体和发展中国家，由于政治文化差异、民族宗教复杂，又是大国利益交汇区，经贸合作容易面临较多的政治经济法律风险。保险机构可充分发挥自身在风险管理方面的数据与技术优势，向企业提供贸易投资合作国家的国别风险以及行业风险信息，为企业开展跨境合作提供重要决策参考。
为充分发挥保险机制作用，为“一带一路”建设保驾护航，我建议：
一是将保险作为制度性安排纳入“一带一路”的顶层设计之中。建议将保险机制作为一项制度性安排纳入“一带一路”建设的总体规划之中，加大对装备出口、营运责任等基础设施互联互通相关险种的支持，鼓励自主品牌、自主知识产权、战略新兴产业相关出口企业在国内投保出口货运险，对保险公司的国际化业务给予适当的税收减免优惠，对国有保险公司“走出去”相关业务的考核放宽短期盈利要求等，引导更多国内保险资源投向“一带一路”建设。
二是进一步支持保险业尤其是大型保险金融集团“走出去”。支持具备一定资本实力和良好商誉的中资保险公司，在“一带一路”经济带劳务输出、承揽境外工程项目较为集中的地区设立营业性机构，逐步建立健全国际化的经营服务网络，增强我国境外保险服务规模与实力。支持中资保险公司进一步拓展保险资金境外运用的范围和形式，提升保险资金配置效率。
三是加强与沿线国家保险业的沟通合作，为保险业“走出去”创造良好环境。扩大与丝路带区域内保险监管机构的交流合作，重点在市场准入、监管政策、信息交流等方面，加强协调，共享信息，既为保险企业“走出去”营造公正、公平的外部环境，又有效防范风险跨行业、跨境传递。鼓励国内保险企业加大与丝路带区域内国家骨干保险企业的沟通联系和务实合作，增强我国保险业对沿线国家的专业引领能力，扩大我国在丝路带区域的综合影响力。
四是鼓励银保联动，为“走出去”企业提供“无缝连接”的保险金融服务。建议探索保险机构与银行机构在海外信息共享、业务互动、机构共建等方面的银保合作机制，进一步畅通“走出去”企业的投保渠道，强化保险对“走出去”企业的落地服务能力。最新信息公开
信息分类：
最新信息公开
发布机构：
大同市政府办公厅
发布日期：
关于组建和完善保障性住房小区业主委员会建议的提案的答复
关于组建和完善保障性住房小区业主委员会建议的提案的答复
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提案内容：
近年来，市委、市政府高度重视城市保障性住房建设，加大了投入力度，加快了推进速度，扩大了建设规模，目前在城区已集中建成了多处保障性住房，深得民心。
随着我市社会经济的不断发展和人民群众生活水平的不断提高，作为第三产业的物业服务行业在进一步改善城市人居环境、提高居民生活品质的同时，也凸显出在城市管理中的重要作用。与商品房住房小区的物业管理不同的是，保障性住房小区的物业管理存在着更多的问题。具体表现在以下几个方面：
一、前期开发建设项目遗留问题多
一是住宅小区设施、设备不配套（停车位或停车场管理混乱、无休闲活动场所等）。二是开发项目未归集维修资金，需要对公共设施设备进行维修或更换时，居民配合度低、筹集维修资金十分困难，不能及时维修、更换。三是后续管理和服务不能及时跟上，住户与物业公司矛盾尖锐，街道、社区在日常监管和服务中投入的人力、物力远远超过街道、社区的承受能力。
二、物业服务企业服务能力不强、服务不规范
一是物业服务企业内部管理制度有待进一步健全，“服务不到位、维修不及时、收费不规范”的问题有待进一步改善；二是部分物业服务企业在服务过程中存在错位、越位问题；三是从业人员整体素质有待提高，实际服务水平与业主的需求存在较大差距。
三、业主委员会缺失或者协调、配合和履职能力差
据了解，我市大部分保障性住房小区尚未成立业主委员会，而从目前已成立的业主委员运行情况来看，有相当一部分业主委员会未按规定履行业主委员会职责；或者工作配合度普遍不高，分工不明确，机构形同虚设，不能有效开展工作；或者工作透明度差，管理制度执行不力，没有起到业主委员会维权、监督和协调的作用，没有制定管理规约，对业主反映的问题置之不理，对业主与物业服务企业的矛盾不管不问不协调等，难以得到广大业主的理解和支持，影响了业委会在广大业主心中的公信度。有的小区的业主委员会在任期内未按规定组织召开业主大会进行换届选举，导致任期届满后自动解散。
保障性住房的物业管理单纯地按传统物业管理模式来管理，必然会重蹈现行旧有公房物业管理中存在的收费难、管理缺位、进而又难收费的恶性循环。
为了更好地推动保障性安居工程持续健康发展，进一步加强保障性住房小区的建设和管理，全面建设和谐、幸福家园，有如下建议：
一、在严格落实各级政府保障职责、任务前提下，加强保障性住房小区的配套建设。在大规模连片集中建设的保障性住房区域，由于入住人口多，可增设新的社区居委会进行管理；小批量保障性住房区域，按属地管理原则，由就近地域社区居委会进行管理。也可由相关部门牵头成立一个事业性质机构，专门从事保障性住房小区管理，街道和居委会密切配合、协助操办。
二、应尽快制订出台新的《保障性住房物业管理办法》。重点是对保障性住房物业管理中的责任做出明确规定，对保障性住房小区业主委员会的组建、物业公司的组建及其运作模式等做出具体规定。建议房管、民政、街道等部门大力推动保障性安居小区的业主召开代表大会，成立业主委员会，通过业主委员会选聘、续聘物业管理公司，监督、审核各项经费的支出，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，积极维护社区以及业主的权益。保障性安居社区可通过业主的民主协商，自主选择反映大多数业主愿望和利益的管理和自治模式。
三、加强入住居民的宣传教育，不断提高社会公德意识。保障性住房的入住对象层次参差不齐，过去不少人是分散居住，现在一下子集中在密集的高楼大厦、小区，不仅自身感觉行动受限，且邻里之间难免出现矛盾。这就要求社区组织和居委会干部，在他们入住之时或入住之后，进行现代城市生活的基本常识宣传教育，使之克服陋习，逐渐养成相互尊重、扶老助残、和睦共处、讲究卫生、爱护公物、不大声喧哗、防火防盗等方面的良好习惯。还可经常性开展社区邻里节活动及其它文艺活动，拉近居民群众的邻里感情，营造和谐邻里关系，并结合形势变化，及时宣传党的方针政策，不断增强居民法律意识，自我约束意识，社会公德意识，努力营造健康和谐的居住环境。
关于市政协十三届五次会议第103号提案的答复
民进大同市委：
您们好。您们提出的“关于组建和完善保障性住房小区业主委员会的建议”的提案收悉。经我们认真研究后，现答复如下：
一、您们的这一建议提得很好，既指出了在保障房建设方面存在的后续工作没有到位的问题，又反映了广大保障性住宅小区居民本身存在的一些问题；既提示了相关部门应该急需完善做好的工作，又指出了做好这些后续工作的紧迫性，建议简明扼要，很有针对性。
二、关于您们提出的这一问题，需要给您wu说明的是：
全市目前共投入使用的保障性住房项目46个，建筑面积共计1060．62万平方米，总户数91556户，由19家物业服务企业实施物业服务。我局对保障性住房进行了几次“拉网式”排查，将发现的问题以书面的形式给市政府提出了建议，具体包括以下内容：
一是尽快推进保障房工程的竣工验收和消防验收，由市政府牵头，住建委组织工程验收；消防部门组织消防验收争取近期内完成。
二是进一步明确保障房小区地下车库监督管理的主管部门，改变现在一部分由建设单位监管，一部分由平城国有资产管理有限责任公司监管的现状。责成建设单位尽快完善地下车库设施，具备启用条件后建议交由物业公司管理，以200元－250元／月的标准出租给业主，收益用来弥补小区绿化费用的不足部分。
三是部分保障房小区水表自转、水路电路由于设计时是单回路造成经常停水停电、个别小区监控、门禁系统未按规划配备。建议建设单位对以上问题进行完善。
四是针对个别上区商铺被老百姓抢占，私自接电、接水给物业管理带来了问题，也造成了国有资产的浪费；建议市政府尽快出台分配方案明确铺面房的管理主体。
五是部分小区绿化、硬化未完工，居民对此反应强烈；建议市政府督促规划、园林部门尽快完善工程。
六是对于维修资金收缴问题，按照高层60元/㎡，多层40元/㎡收取，其中以前拆迁前原房屋缴纳过维修资金的业主，在安置时抵顶部分维修资金，使在一个小区内居住的同户型业主缴纳的维修资金数额不尽相同，这个给该项资金日后的使用造成了很大困难。以上问题在我市安置小区不同程度的存在，我们己建议市政府尽快协调相关部门配合解决。
七是为了进一步规范保障性住房物业管理工作，今年8月我局给各区房管部门、政府投资建设住宅小区建设单位、物业服务公司下发了《关于政府投资建设的住宅小区实施物业服务招标投标工作的通知》，要求在全市政府投资建设的住宅小区实施物业管理招投标工作，有效推动保障性住房的物业服务工作。
八是2014年市政府下发《大同市物业管理四级职责分工意见》第二项第2款、第三项第3款、第四项第1款的规定，各区（县）物业管理行业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会在指导成立业主委员会的工作中各尽其责，该项工作目前正常开展。
另外，我局在2012年便将《大同市保障性住房物业服务标准、考核细则及奖惩办法》成文下发给各保障性住房物业管理企业，要求各单位认真贯彻执行。对各保障性住房物业服务企业的服务进行考核，发现有质价不符的，对其进行责令限期整改、降低收费等级、降低资质等级等处罚。
三、关于您们提出的保障房小区管理和服务的几个问题，我们己进行了多次研究，对全市物业管理活动中存在的问题，进行了“会诊”，并在今后工作中继续做好以下几项工作：
一是对在“属地管理”中遇到的难题，适时召开“会诊”会，开出解决问题的“药方”，尤其是在推进业主大会成立上，各区（县）物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府要严格贯彻落实住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的要求，对辖区内业主大会召开及业主委员会的成立提供有力的指导。同时《指导规则》也规定，召开业主大会、选举产生业主委员会是由全体业主共同发起，主体为全体业主，且需主动向所在区（县）物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备业主大会的书面申请。下一步我们将与物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会一起积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，尽最大努力引导业主主动成立业主委员会，并及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
二是增强广大业主的物业消费意识。通过物业管理政策法规进社区、与媒体进行合作宣传等手段，全面加强物业管理法律法规的宣传，帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，真正参与到物业管理活动中来。
三是积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理规约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。
总之，保障性住宅小区的物业管理是一项社会化系统工程，需要政府各个部门的共同参与和积极扶持，并为其提供良好的环境。同时，必须通过市场化手段，促进物业企业发展壮大，提高自身竞争力，以良好的服务和品位立足于社会，赢得社会业主的认可。
以上答复您们是否满意，如有意见，敬请反馈。
感谢您们对物业管理工作的关心和支持，并欢迎今后提出更多的宝贵意见。
大同市城区人民政府
关于市政协十三届五次会议第103号提案的答复
中国民主促进会大同市委员会：
您好。您提出的“关于组建和完善保障性住房小区业主委员会的建议”的提案已收悉。经我们认真研究后，现答复如下：
您的这一提案提得很好，切中问题要害，建议很好。
社区、物业、业主委员会如何协调发展，共同为居民服务的问题，一直是政府社会管理的一个难题，尤其是保障性住房，由于配套设施不佳，后续管理跟不上，物业公司物业费难以收缴，未成立业主委员会等问题更加突出。
物业管理是业主通过选聘物业管理企业，对业主房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理的活动。
社区管理是社区组织为服务社区居民，满足社区居民物质、精神生活的自我管理或行政管理活动，社区是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织。
业主委员会是业主推举选出的代表业主的执行机构，主要任务是选聘物业、监督物业实施，及时反馈业主的意见建议等。
在日常管理中，社区对物业是一个互相配合、共同服务、依规监督的关系，社区对业主委员会则是指导、监督、服务的关系，共同目标是为居民提供良好服务。
根据您的建议和我们工作的实际，我们认为在小区，尤其是保障性安置区设立业主委员会，协调好社区、物业、业主委员会的关系是非常重要的必要的：
一、在新建小区、人口较集中的区域增设社区委员会，2015年我区就新增了御河九号、文博苑两个社区居委会，其中，文博苑属安置区，使城区社区数达到了138个。
二、政府牵头规定物业管理办法细则，由街道、社区指导、监督小区成立业主委员会，并按期换届。
三、加大宣传力度，提高居民法律、公民意识，对社区、物业、业主委员予以全方位监督。
四、社区组织居民开展丰富多彩的社区活动，突出老年人照料、青少年教育、特殊人口管理、文艺体育等，拉近居民的感情，提升居民幸福感。
以上答复您是否满意，如有意见，敬请反馈。
感谢您对政府城市管理工作的关心和支持，并欢迎今后提出更多的宝贵意见。
（责任编辑：zy）我国保障房现状及房地产市场走势_中国产业信息网
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我国保障房现状及房地产市场走势
& & 住房问题解决不好，易引发社会矛盾。无论是欧美还是亚洲发达国家，都有住房保障体系。保障房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种住宅类型。& &&2006年&国六条&出台，保障房建设开始成为中央政府力推的重点。2007年，中央加大保障房建设力度。2012年，全国保障房的兴建数量几近规划中的一半。&据统计，至2012年底，全国所有市县均建立了廉租住房制度，72.97%的市县建立了公共租赁住房制度，60.06%的市县建立了经济适用住房制度，23.75%的市县建立了限价商品住房制度，80.47%的市县实施了棚户区改造，住房保障体系初步建立，保障性安居工程覆盖面不断扩大。&& &&但近年来，保障房频频暴露出各种问题，引起国内外学者的广泛关注。本是为解决中低收入家庭住房需求的保障房屡遭尴尬，保障房现状如何？面临哪些问题？不少学者对保障房问题进行了研究，基本观点包括：我国保障性住房的可持续发展理念应包含经济可持续、社会可持续和生态可持续等三个方面。保障房作为一项准公共物品，政府应在不过度损失市场效率的前提下满足我国中低收入家庭的住房需求，但我国现存的住房保障制度既缺乏效率又有失公平，究其原因则在于政府没有协调好住房市场各参与者的利益。从美国的住房保障体系可以看出，政府在住房市场明确的定位及长期制度化的安排是解决保障房回归本位的关键。保障性住房供应体系作为政府解决市场失灵和保障基本居住需求而推行的一项公共政策，是对市场机制的必要补充，应推进保障房市场、商品房市场双轨制发展。保障房户型面积普遍较小，但是小户型并不代表标准和质量低下，也并不代表不实用，反而更应当提高保障房建设的标准和实用性。保障房建设中所面临的资金缺口问题，应通过商业银行、吸引保险资金、债券市场、金融创新等途径逐步引导多渠道资金用于保障房建设。我国保障房建设及运营可以借鉴国际上采用公私合营制运营公共事业的手段，引入民间资本。& &&我国保障房现状调查& &&为了解我国保障房发展现状，本文采取问卷调查、资料搜集等形式，广泛搜集查阅各省市保障房的相关政策及实施情况报道，对我国保障房现状情况进行了调查。调查共发放了8000份问卷，回收有效问卷4206份，其中山东省3876份，占92.2%，江苏、上海、河北、河南、山西、四川、内蒙古等外省市有效问卷330份。山东省具体分布地区包括济南市680份，潍坊市490份，济宁市320份，烟台市320份，临沂市310份，菏泽市270份，青岛市270份，滨州市220份，泰安市210份，淄搏市200份，聊城市170份，德州市90份，莱芜市、威海市、日照市、枣庄市各80份，东营市60份。通过调查我们发现，尽管各级政府相关部门和项目建设管理单位正逐步规范，我国保障房的建设与贯彻执行仍存在不少问题，主要表现为：& &&(一)价高位偏，保障房的规划布局不合理& &&保障性住房位置偏远，配套设施不全，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便，导致不少申请者放弃申请。以目前经济适用房均价近3000元/平方米的调查显示，86.1%的受访者认为房价超出申请者承受范围。在调查问卷中关于&若是购房，您当时购买房子的资金是_元/平方米？&问题的回答中，参与问卷的4160人中，有930人选择低于1000元/平方米，占22.4%；有1390人选择元/平方米，占33.4%；有1260人选择元/平方米，占30.3%；有580人选择高于3000元/平方米，占13.9%。关于&若是租房，您房子的租金是_元？&问题的回答中，参与问卷的3780人中，有1810人选择低于500元，占48%；有1400人选择500-1000元，占37%；有440人选择元，占11.6%；有130人选择高于2000元，占3.4%；近半数的租房者选择的是较低的廉租房价位。对现在住房的满意程度问题，表示满意的占43.5%，不足半数。保障房的规划布局满意程度情况调查
调查项目 人数 比例
1.请问您家庭现在的住房面积是_平方？ & &
A.低于30 140 3.2%
B.30-60 950 22%
C.60-90 1640 38%
D.90以上 1590 36.8%
2.请问您现在的住房属于哪种类型？ & &
A.廉租房 460 11.1%
B.经济适用房 1970 47.4%
C.一般性租赁房 600 14.4%
D.公共租赁房 180 4.3%
E.无房 90 2.2%
F.其他(如商品房等) 860 20.6%
3.若是购房，您购买房子的价款是_元/平方米？ & &
A.低于1000 930 22.4%
B. 1390 33.4%
C. 1260 30.3%
D.3000以上 580 13.9%
4.若是租房，您房子的租金是_元？ & &
A.低于500 1810 48%
B.500-1000 1400 37%
C. 440 11.6%
D.2000以上 130 3.4%
5.请问您对现在的住房满意吗？ & &
A.十分满意 260 6.3%
B.满意 1550 37.3%
C.一般 1840 44.2%
D.不满意 390 9.4%
E.十分不满 120 2.8% & &&(二)骗租骗购，保障房的分配和运营管理不健全& &&保障性住房解决的是低收入家庭住房困难问题，在调查问卷中有超过四分之三的人也这样认为。但在保障房分配和运营管理中存在不少问题，致使保障房原有的目的难以真正实现。据统计，2013年保障性住房有57.99亿专项资金被挪用；有10.84万户不符合保障条件的家庭，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元；有1.13万户家庭重复享受保障房的配租或补贴。& &&这一情况在调查问卷中也有所反映。问卷关于&您认为保障性住房发展还存在哪些问题？&的回答中，占16.4%的人认为申请门槛高；占16.8%的人认为机会分配不公平；占13.5%的人认为审批周期长、手续复杂；占11%的人认为容易产生关系房、福利房；占13.7%的人认为缺乏合理的监管和维护机制。关于&您觉得小区内是否有不应该得到审批的人员(依据收入)？&问题的回答中，有过半数的人认为存在这种情况。保障房的分配和运营管理问题情况调查
调查项目 人数 比例
6.您觉得保障性住房的对象应是那类人？(可多选) & &
A外来务工者 1790 23.2%
B.本地区低保户 2470 32%
C.本地区中低收入者 3370 43.7%
D.其他(如残疾人等) 80 0.1%
7.您是怎样选择保障房的？ & &
A.摇号 790 19%
B.政府宣布 1220 29.3%
C.自主选择 1990 47.8%
D.其他方式 160 3.9%
8.您认为保障性住房发展存在哪些问题？(可多选) & &
A.申请门槛高 2430 16.4%
B.可选择房源少 2680 18.1%
C.地段不合适 1560 10.5%
D.机会分配不公 2490 16.8%
E.审批周期长、手续复杂 2010 13.5%
F.容易产生关系房、福利房 1640 11%
G.缺乏合理的监管和维护机制 2030 13.7%
9.您觉得小区内是否有不应该得到审批的人员(依据收入)？ & &
A.有，而且很多 1450 34.9%
B.有，但极少 860 20.7%
C.没有 500 12%
D.不知道 1350 32.4% & &&(三)违规操作，保障房的法制建设不完善& &&由于保障性住房涉及的项目、单位和人员等具体情况较为繁杂，加之我国个人收入申报制度不健全，法律政策的边界不够清晰，前后政策不能更好衔接，透明度差。同时，也有利益调节和退出机制不够完善等问题。& &&在调查问卷关于&您是否了解保障性住房政策？&的问题中，回答了解的比例为33.8%，仅占三分之一；关于&您是否会考虑保障性住房？&的问题中，有超过五分之一的人表示考虑也没有希望，表现出对保障房建设与分配的信心不足；关于&您觉得怎样规范保障性住房的建造和分配呢？&问题中，近四成的人寄希望于详尽的法律规范，近三成的人寄希望于网络等社会媒体的监督。保障房的法律政策制定与落实情况调查
调查项目 人数 比例
1O.您是否了解保障性住房政策？ & &
A.非常了解 10 0.2%
B.基本了解 1490 33.6%
C.听说过 2330 52.5%
D不知道 610 13.7%
11.您是否会考虑保障性住房？ & &
A.会 2650 61.2%
B不会 690 15.9%
C.考虑也没有希望 990 22.9%
12.在以下保障性住房房源中，您比较喜欢哪一种？(可多选) & &
A.集中兴建的廉租房 1070 17.6%
B.现有公房或其他房源 1240 20.4%
C.政府回购的二手房 390 6.4%
D.新建的小户型经济适用房 3370 55.6%
13.您觉得怎样规范保障性住房的建造和分配呢？(可多选) & &
A详尽的法律条文 2460 38.1%
B.网络等社会媒体监督 1850 28.6%
C.政府的行政例行检查 2060 31.9%
D.其他 90 14% & &&我国保障房存在的问题分析& &&与商品房相比，我国保障性住房在政策法规及贯彻实施上还存在不少问题，需要不断探索完善。& &&(一)资金短板与征地拆迁压力影响保障房的规划布局& &&保障房的规划布局不合理，保障房项目大都建在远离市区的地方，交通不便，公共配套设施不完善，这主要源于建设资金筹措和征地拆迁的压力比较大。& &&1.地址偏远影响保障房的入住当前，随着城市化进程加快，资本向城市高度集中，土地价格飞涨，致使保障性住房用地需求差距大，新增用地申报指标严重不足，建设用地指标日趋紧张，建设用地瓶颈制约，保障房建设用地严重滞后。因此，在建设保障性住房的过程中，地方政府一般将保障性住房建在了位置偏远的地方。& &&保障房选址偏远致使其建成后入住率偏低，许多入选家庭宁可&蜗居&市区，导致不少申请者放弃申请。一些城市&经适房&被弃购的新闻也不断出现。&日，郑州市第三期&经适房&轮候供应未出现期待的热销局面，反而爆冷。此次提供4002套房源供选购，只有不足10%的人登记选房，绝大多数放弃了机会，因为这些房源大都在郑州三环外。在其他地区，这种类似的局面也不断爆出。&& &&2.配套设施不健全增生活成本& &&由于位置偏远，加上资金筹措方面的问题，致使保障房的配套设施不完善。保障房的资金来源主要依靠各级财政部门的财政预算安排、奖补资金、住房公积金增值净收益和土地出让净收益提取等渠道筹集。保障性住房是资金投入最大的一项民生工程，上级补助有限，大量的建设任务下达后，地方政府资金筹措困难，建设资金严重不足。以安徽六安寿县为例，作为国家级扶贫工作重点县，财力极其有限，&2011年仅廉租房和公租房预算资金就多达7000多万元，就占了全县民生工程预算资金1.4亿元的50%左右，而全县一年地方预算收入仅为4.45亿元，配套压力超出了地方财政的承受能力。& &&保障房公共基础设施不能及时跟进，空间结构不合理，配套设施不完善，给居住者带来生活上的不便。面对偏远、交通和生活成本昂贵的保障房，在保障房的集中区域，一些与生活息息相关的服务业也择地而栖。同时，保障对象群体收入普遍很低，租金和小区物业费收费困难，长此以往，导致小区服务水平下降，人居环境变差的问题日益突出，这不仅加剧了居民的不满情绪，而且增加了管理难度。上述种种原因致使保障房建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。& &&保障房和二手房对新建住房的替代效应增强& &&不可忽视的是，商品住房只是城镇居民满足自身住房需要的一个途径，除此以外，还有以下几种途径：购买保障房或二手房、租赁住房等。& &&从二手房看，随着城镇住房存量的持续增加，二手房交易规模日益扩大，二手房成为居民住房消费的重要对象。据有关数据分析，在一些经济较为发达的城市，存量房交易面积与新建房销售面积基本持平，甚至有个别城市存量房交易面积超过了新建房，这将降低其对新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等城市为例，其中北京、深圳市二手住房成交面积已超过了新建住宅成交面积；南京、厦门、天津、成都等城市的二手住房成交面积已经达到新建住房成交面积的一半以上。& &&从保障房看，2009年以来，我国住房保障的投入和建设规模明显加大，保障房占商品房的比重也明显增加，保障房同样形成了对商品住房的竞争。从有关数据可以看出，年，保障房新开工套数与商品住房新开工套数的比值将达到52.5%，折算成面积约占30%左右。保障房以其相对较低的价格对商品住宅需求形成较大的引流作用。年保障房新开工情况& &&随着二手房交易的日益活跃和保障房建设的加速，二者对新建商品住宅的替代作用越来越明显。相当部分住房需求被引流到此类房屋，通过新建住房来满足住房需求的比重有所下降。& &&总之， 2014年的房地产市场整体回落，是在人口结构变化、居民购房能力下降、投资性购房需求退场，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，导致供求关系转变，市场出现自发性调整。& & 未来市场走势展望及政策建议& &&我们不妨用季节来形容一下近几年住房市场的形势。可以说，年如同炎热的夏天，投资销售火热，房价快速上涨；如同夏末秋初，限购政策和保障房建设的提速让整个市场感受到些许凉意，但&秋老虎&的威力依然不减，市场保持了强劲的前进惯性，甚至个别城市还能屡创涨幅新高；2014年，市场已逐渐进入了寒冷的冬季，房价环比同比均出现下跌，市场销售形势低迷，尽管限购放松、限贷放松以及降息等系列刺激性政策的出台，减缓了下滑的步伐，但市场回落的整体趋势没有根本性改变。& &&相关报告：中国产业信息网发布的《》& &&对于未来几年的房地产市场，我们认为，在政策保持适度宽松的前提下，市场将迎来春天，整体形势好于2014年。但在住房存量规模加大、房价泡沫明显、需求总量有所放缓以及待售面积增长的大背景下，市场的销售压力依然较大，城市间的分化加剧，房价保持小幅波动，涨幅放缓。& &&在市场下行周期，随着不同城市的市场分化加剧，房地产调控的难度也在加大。一方面是，房价水平过高，与居民收入脱节，泡沫风险不断加大，政府为保持市场的长期健康发展需要控制泡沫水平。另一方面，住房库存量居高不下，整个市场的&去库存&的压力巨大，政府需要出台政策刺激需求，加速&去库存&。& &&如何在不过度加大房地产泡沫的前提下实现&去库存&的目标，是一个难题。笔者认为，自住型住房需求的平稳释放将是解开这个难题的关键。一方面，自住型住房需求属于真正的住房需求，基本不会过分加大市场的泡沫；另一方面，当前我国自住型住房需求的整体规模还比较高，如果能够通过政策加快这部分需求的释放力度，将在很大程度上解决当前库存水平过高的问题。具体来说，有四点建议：& &&1.房地产业在&去库存&的同时仍需注意&去泡沫&& &&预计未来我国住房市场的风险将主要集中在两方面：一是部分三线城市的房屋过剩风险；二是一、二线城市的房价泡沫风险。针对这两类不同的风险，需要采取不同的政策措施。对于前者，需要政府和企业想方设法&去库存&，实现市场平稳发展；对于后者，既要看到短期内房屋库存的压力，政府要想法降低库存水平，同时由于这些城市的房价水平已经偏高，必须要注重控制房价的涨幅，避免房价泡沫被再次加大。& &&对于&去库存&和&去泡沫&二者之间的关系，笔者认为，去库存应当是针对当前房地产库存增加的短期政策措施，去泡沫则是一个长期的政策导向。在去库存的过程中，应注意不能过度加大房地产的泡沫，特别是一线城市。& &&2.加大对自住型住房需求的支持力度，稳定需求总量& &&自住型住房需求是住房市场持续健康发展的基石。自住型住房需求主要包括两大部分：一是首次购房需求，二是改善型住房需求，或者说是二次购房需求。为促进市场的平稳发展，同时不加大房价的泡沫水平，自住型住房是重点支持的对象。& &&根据当前的住房存量推测，预计2020年，我国将实现城镇居民家庭户均1套房，首次购房需求特别是新建商品住房的首次购房需求将会出现较明显的回落，改善性购房的需求有所上升。改善型购房需求能否活跃将成为决定未来几年住房市场形势的关键性因素，然而，从当前与改善性购房有关的政策环境来看，并不利于改善性购房需求的释放。建议对现有的有关政策进行调整，将首套住房人均面积低于当地平均水平的改善型购房视同首次购房，享受同等的政策条件，鼓励居民改善性购房需求的释放。& &&具体来说，主要有三点：& &&第一，交易过程便利化。对于部分改善型购房者来说，他们通常会采用&卖小买大&或者&卖旧买新&的方式进行，而住房的买卖总有一个过程，无论是买房还是卖房都需要一定时间。按照现行的相关政策，买卖顺序的不同会在相关税费中出现明显的差异，包括个人所得税、契税、贷款利率等。从实际的角度来看，先卖后买与先买后卖二者并没有任何本质的差别。建议对家庭在一定时期内&先买后卖&享受与&先卖后买&相同的政策待遇，降低交易成本，促进市场成交。& &&第二，契税征收同等化。在契税政策上，如果是购买首套普通住房，则享受政策优惠，如果是购买第二套住房，则不享受政策优惠。为活跃市场，促进&去库存&，建议对人均住房面积低于当地平均水平的改善性购房享受与首套房相同的契税优惠政策。& &&第三，贷款条件趋同化。在信贷政策上，随着央行对首套房贷标准的重新认定，只要名下没有贷款即可按照首套房贷标准进行放贷，并享受政策优惠，改善型购房的信贷政策环境有所改善。然而，在公积金贷款方面却迟迟未做调整，多数城市的公积金贷款仍执行&认房又认贷&的标准，符合改善型购房条件的也仅贷三成，难以满足改善性购房群体对低成本资金的需求。建议公积金贷款执行与商贷同等或者类似的认定标准，鼓励改善型购房的释放。& &&3.继续保持对投资性购房需求的适度限制，一线城市继续实施限购政策& &&对于投资性购房需求，其主要目的是为了在房价上涨中获取收益，如果这部分比重过高就会影响到市场的稳定健康发展。因而，对于投资性住房，还应该实施适度的限制，对于人口较为集中的一线城市，由于其各方面的资源相对较为集中，外来人口众多，住房需求旺盛，房价自身上涨的压力就比较大，因此这些城市的政策调整就需要更加谨慎，避免政策过度导致投资性需求大量增加，进而导致房价出现报复性反弹。& &&对于一线城市的限购政策，可以根据当地实际情况进行微调，如放宽缴纳社保的年限等，扩大可购房群体的规模，但不宜全面取消限购，因为这很有可能会导致市场重现2009年时房价暴涨的情景，加大泡沫风险。同时，由于一线城市的市场走势对全国市场有强烈的示范效应，一旦一线城市房价失控，全国房价很有可能会再次迎来全面上涨，前面几年房地产调控所取得的阶段性成果也会功亏一篑。& &&4、稳定房价预期，促进房地产市场健康发展& &&由于住房同时具有消费品与投资品的属性，而且其资产价值还比较高，因而未来的价格走势预期将会对需求的释放产生巨大影响，&买涨不买跌&就是这一心理的典型表现。在市场下行期间，人们总是希望房价能够降得更低一点再购买，造成市场成交低迷。要想彻底改变市场低迷的形势，必须稳定人们对未来房价走势的预期。& &&随着不动产统一登记制度的积极稳妥推进，房地产税的开征预期也会越来越强烈，社会预期普遍认为，房地产税的开征将使住房的持有成本明显增加，从而导致房价下跌。不过，房地产税的开征究竟会在多大程度上影响房价走势，还要取决于房地产税的征收范围、税率等多方面因素。建议在房地产税征收方案明确后尽快公布，以稳定居民的房价预期，促进市场成交量回归正常水平。& &&总之，针对当前的市场调整和住房待售面积不断增长的局面，应当看到，潜在的住房需求还比较旺盛，同时部分城市的房价泡沫风险也比较高，因此政府必须既要&去库存&，还要注重&去泡沫&。一方面，政府要通过加大对首次购房和改善性购房的支持力度，稳定房价预期，保持需求的平稳增长和有序释放，避免市场出现过度下滑；另一方面，政府仍需贯彻此前两年的&去泡沫&思路，拓宽全社会的投资渠道，适度抑制投资性购房需求的规模，避免资金向房地产过度集中从而加大泡沫风险。作为房地产开发企业，也要认清形势，准确认识到未来住房需求增速的实际水平，将&去库存&作为自身的核心任务，制定合理的价格，促进住房市场及至房地产业的持续健康发展。
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