楼市去库存应该怎么去？
作者：牛福莲
　　去年年底召开的中央经济工作会议将楼市去库存上升为国家任务，目前多地政府相继出台优惠政策响应中央号召。春节之后，多地楼市持续升温，上海、深圳等一线城市更是异常火爆。
　　楼市去库存到底应怎么去？应注意和警惕哪些问题？在今年上，这一话题也成为代表、委员们关注的焦点问题。对此，中国经济时报记者采访了相关人大代表与政协委员，听听他们为楼市“去库存”提出哪些建议。
　　刘世锦：全国住房需求下降是大势 去库存要“因城施策”
　　全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任在接受本报记者提问时指出，市场从来不存在全国性的市场，它是区域性的市场。比如北京这样的城市隔一个街道，可能就会差很多，因此房地产去库存一方面有全国共性的问题，但更具有区域性。
　　刘世锦说，当前中国经济进入新常态，一个重要的表现就是经济增长速度回落，其中从需求侧来讲主要是的回落，近两年主要体现在房地产增长速度的回落，原因是１２００万―１３００万套住房的峰值需求已经基本达到，总体来说全国的住房需求是下降的态势，这是大势。不过，更重要的一点是因城施策。
　　刘世锦表示，因为并不存在全国性的统一房地产市场，普遍来说，一线城市、个别二线城市房价仍会有向上的趋势，而大部分地区，如二三线城市的库存压力较大，“中央特别强调房地产市场的问题要因城施策，不同地方因市场状况不一样，就应采取不同的去库存政策。未来二三四线城市房地产库存压力仍比较大，也需要相当长的时间来消化。”
　　在解决途径方面，刘世锦指出，一方面可以将一部分住房存量转化为保障性住房。农民工进城以后居住条件往往很差，但与此同时有很多房子却仍闲置，两方面的需求和供给却对不上，这就需要相关的政策将双方衔接起来。
　　侯云春：去库存不是简单把房子卖出去
　　全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任在接受本报记者专访时指出，目前各地陆续出台的去库存政策措施，应当有利于为进一步深化住房制度改革，促进房地产市场健康发展创造条件，防止为今后的改革设置新的障碍。
　　在侯云春看来，房地产去库存首先要注意和明晰的问题是，去库存是为了逐步化解而不是继续吹大房地产泡沫。他说，我国商品房库存量这么大，是多年来房地产过热、泡沫化的集中反映。其实，我国不仅有这么多待售、未售的库存房，还有很多已售却不住、不租的空置房。商品房去库存必须充分考虑这些情况，着眼于盘活商品房资源和资金链，逐步化解房地产库存，而非刺激房地产市场，为将来留下更大的包袱和隐患。
　　其次，去库存应面向刚需，适应城镇化进程。侯云春指出，商品房去库存不是简单把房子卖出去，而是真正满足农民进城、城镇居民初次购房和改善性居住的刚需，防止流向投机性倒卖和不住、不租的那部分需求。中央经济工作会议要求推进农民工市民化，鼓励新市民住房消费，以及各地陆续出台的一些政策措施，如通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对新市民住房需求的支持力度，这是十分正确的，是适应城镇化进程、商品房去库存的重要方向。
　　再次，去库存政策措施应有利于促进房地产市场健康发展和住房制度改革。
　　侯云春认为，这次商品房去库存，虽然是集中一段时间，化解商品房库存的权宜之举，但各地出台的政策措施，不能只是权宜之计，应当从促进房地产市场理性、健康发展和促进住房制度改革完善出发，注意以下几点：一是鼓励自住性、租赁性的住房消费，而非助推投机性和不住、不租的投资性需求。二是通过鼓励地产开发商降低房价等措施，稳定和降低房价，防止推高房价。三是通过推动地产商兼并重组，整合资源，引导地产商由房地产开发商向城镇住房综合服务商转型，促进资源要素向优势房地产企业和品牌集中。四是撤销对房地产市场的过时限制，促进房地产去库存。同时，在相应改革不到位、体制机制未转变的情况下，对一些城市特别是一线城市商品房销售限制措施应区分情况，有利于缓解而非加剧住房供求矛盾。五是去库存政策措施应注意与住房制度改革相衔接。房地产市场的理性健康发展，与深化改革、破除“财政”、出台等关系极大。
　　吕薇：去库存应系统设计 防止过度刺激人为推高房价
　　全国人大代表、国务院发展研究中心技术经济研究部部长吕薇在接受本报记者专访时表示，房地产去库存是一项复杂的系统工程，要系统设计，分类综合施策。
　　吕薇说，房地产去库存应以释放和满足居民的住房需求为基础。过去一段时间为了控制房价，在全国范围内采取了限购政策，抑制了一部分正常的住房需求。去库存首先要通过取消限制性措施，满足居民首套购房、改善性住房的需求。但同时要防止部分地方政府实施过度刺激购房的措施，人为推高房价。
　　吕薇同样表示，目前，我国的房地产业地区分化严重，各地库存情况不同。北、上、广、深等热点城市的住房需求比较旺盛，房价稳中有升，去库存的难点是那些人口净流出的三四线城市。因此，要因地制宜采取不同措施去库存：北、上、广、深等热点城市，要注意防止新一轮房价上涨。对人口净流入的大中型城市，以多种方式满足外来就业人口的基本住房需求。对人口净流出的三四线城市，则要控制房地产用地的增加，逐步消化过剩的住房。
　　谈到我国出现大量房地产库存的主要原因，吕薇指出，一方面是地方政府过度依赖土地财政，通过鼓励房地产投资增加政府收入；另一方面，由均收入偏低，部分居民的基本住房需求得不到满足。她认为，住房具有特殊商品属性，要从根本上解决去库存，应加强住房政策框架顶层设计，实行保障性住房和商品住房的差别政策，从税收政策、金融政策、土地政策、收入分配政策、社会保障政策等多方面综合施策。以满足居民的住房需求为目标，明确保障性住房的供应方式、资金来源、进入和退出机制等。
　　对商品化住房，则应遵循市场规律，房地产商和银行要自担风险。同时要加强跟踪监管，稳定市场预期，防止利用去库存的优惠政策，在部分地区人为推高房价，形成新一轮房地产泡沫。
　　此外，吕薇认为，房地产去库存也要与各类保障性安居工程相结合，消化部分库存房。目前，国家推出了各种保障性安居工程，如棚户区改造、外来务工人员公租房政策等，大部分地区的安居工程已实行货币化分配、ＰＰＰ共建等多种方式，因此，要打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场，消化一部分库存。
　　钱学明：去库存应出台农民工专项住房消费政策
　　全国政协委员、民建广西区委主任委员钱学明在按受本报记者采访时指出，对于房地产去库存的任务，加快推进农民工市民化是有效途径之一，而要达到此目的，则需要加快出台新市民住房消费的金融政策。
　　钱学明认为，农民工是庞大的群体，解决住房问题需要一项明确的主体政策。当前，城镇居民职工按揭买房的首选、主要融资渠道是住房公积金。而绝大多数的农民工，享受不到住房公积金所带来的保障性、福利性。
　　因此，他建议，以等于或优于住房公积金的贷款利率，设立新市民住房优惠贷款，以此作为新市民住房消费的主体政策，帮助农业转移人口进城购房、落户，打破农业转移人口市民化的瓶颈。钱学明说，设立新市民住房优惠贷款的具体做法应包括明确贷款对象、定首付款来源、实行财政补贴利息等细则，同时应通过加快推进农村土地确权、发证，支持、鼓励土地流转，保留新市民原有的农村土地权益，提高新市民的资产性收益等举措来保护农民合法权益。
　　孙太利：改变库存房需求用途去库存
　　全国政协委员、天津庆达投资集团有限公司董事长孙太利在接受本报记者采访时表示，当前全国各地区房地产市场积压库存的重要原因之一是在建设过程中缺乏科学的顶层设计、合理的城市规划，没有将城乡结构的发展相融合，“建设过程中没有认真考虑不同区域房地产刚性需求上的差距、房地产产业区域位置的协调。”
　　孙太利认为，政府应在积压库存严重的区域，多建设配套的公共设施及社会共享资源，保证居民生活的适宜性和便捷性。并将城市的第二产业外迁、第三产业内移，化解城市周边的库存房屋，以推动城市的发展。他建议国家成立去库存和产业结构调整基金，以促进经济、科学、健康的发展。政府也应研究出台相应的财税减免政策，帮助企业去库存。
　　同时，孙太利认为，要强化中国房地产的质量建设，目前(,)寿命与国外的建筑相比差距巨大，我国建筑的发展趋势应该是在数量上逐步减少，质量上逐步提高。还可以将库存的房子改变需求用途，比如可以整合为医养结合的医院；作为酒店或出租经营；也可以作为保障房使用，和商品房相融合进行库存消化。
（责任编辑：张振江 HN061）
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新闻热线：16281
沈阳市出台13条房产新政 &&来源：&& 作者：自动抓稿
保留大中专在校生购房优惠：每平方米奖励200元、契税全额补
支持商业地产去库存：自住公寓落户、水电暖用价等享住宅政策
经历半个多月的公开征求意见，沈阳市正式出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，13条房产新政涵盖了强化土地管理、增加有效供应和加强市场监管等八个方面内容，其中调整了住房公积金贷款额度及首付比例。
昨日，沈阳市对13条政策出台的背景、特点等进行解读。相关政策的取消及收紧，标志着沈阳房地产市场的调控已由“去库存”为主转变为“稳房价”为主。
根据国家相关政策精神，目前大部分城市推出了限购、限售、限贷、限价、限商等从严调控措施，部分热点城市甚至短期内连续多次出台政策，不断加码调控力度。
沈阳市房产部门公布的数据显示，今年1-5月，沈阳市商品房均价为7503.1元/平方米，同比上涨12.6%;全市商品住房备案均价为7347.5元/平方米，同比上涨13.7%。
由此，沈阳市政府确定此次房地产市场调控的基本思路是：将调控政策由过去的以“去库存”为主转变为目前的以“稳房价”为主。
但沈阳市房价上涨与热点城市有着明显的不同，主要体现为局部上涨，总体涨幅不大。国家统计局公布的新建商品住宅价格指数显示，截至4月末，沈阳市新建商品住房房价与2015年相比上涨6.9%。沈阳市政府表示，数据体现出在沈阳炒房基本没有空间。
因此在制定13条房产新政的过程中，沈阳市没有简单采用其他城市的做法，主要通过采取主动去杠杆、增加有效供给、打击市场违法违规行为、强化舆论引导等综合措施，稳定房价预期，同时，继续支持商业地产去库存，继续保留大中专生购房政策。
公积金贷款最高额度下调10万
政策：公积金贷款最高额度下调10万。职工单方缴存住房公积金的，公积金贷款最高限额为40万元;夫妻双方缴存住房公积金的，公积金贷款最高限额为60万元;家庭成员3人以上共同申请公积金贷款的最高限额为80万元。公积金缴存职工及其家庭首次申请住房公积金贷款，贷款最低首付比例为20%;再次申请住房公积金贷款，贷款最低首付比例为30%。
解读：此次公积金政策的调整，只是将住房公积金的最高贷款额度恢复到2016年沈阳出台去库存政策之前的水平。
大中专在校生购房每平方米奖励200元
契税全额补贴
政策：对高校、中等职业学校在校生、新毕业生(毕业未超过5年)购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。对高校、中等职业学校新毕业生购买商品住房的，开展省内异地公积金互贷互还业务，住房公积金缴存累计达到6个月的，即可申请公积金贷款。
解读：本次以稳房价为主的调控政策与去年以去库存为主的政策有一个共同点，就是体现房地产业要为沈阳经济发展和“人才战略”服务的思想，因此，市政府决定继续保留对大中专生购房的支持政策。
自住公寓落户、水电暖用价等享住宅政策
政策：对已供应、未开发的房地产开发用地，在符合用地政策规定前提下，开发企业可申请转换用途，支持向文化、旅游、养老等业态转化。用于居民自住的新建商住公寓或酒店式公寓，商品房买卖合同中房屋用途项标明为“自住”的，在落户、水电暖用价等方面享受住宅同等政策，但其商业属性不变。
解读：沈阳房地产库存总量不大，但存在一定的区域性不平衡和结构性不合理问题，主要是非中心城区的库存和商业地产的库存比较大。因此，对加快商业地产去库存继续给予一定的优惠政策，允许自住型新建商住公寓或酒店式公寓享受住宅政策，以此来促进商业地产去库存。
预售项目10日内公开全部房源及价格
政策：中心城区的商品住房项目分期开发建设的，每期申请预售面积不得低于2万平方米(尾盘除外)。取得预售许可的商品住房项目，开发企业要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分期分批销售。全面推行住建部、工商总局新版《商品房买卖合同》。严禁房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售，牟取不正当利益的行为。
解读：此次调控侧重从供给端发力，增加市场供应，让市场供给公开透明，维护购房人的合法权益。
消化周期36个月以上 停止供地
政策：按住宅消化周期来合理调整供应规模，对消化周期在36个月以上的，要停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加供地并加快供地进度。合理确定各地区土地出让的起始价格，严防高价地扰乱市场预期。全面落实土地利用动态巡查制度，确保企业按期开工、竣工。认真排查解决影响已出让土地的历史遗留问题，切实解决净地不净、停缓建工程、住宅挡光等问题。
解读：沈阳市政府认为，房价问题实际是土地供给问题的滞后反应。因此提出了土地统筹管理、以需求定供给、调整供地结构等一系列土地规划调控措施。
沈银行首套房贷利率上调
85折优惠成“过去时”
4月，沈银行首套房贷最低利率85折还是遍大街，而今银行纷纷上调首套房贷最低利率，使85折优惠利率几近绝迹。
记者昨日从沈城多家银行获知，首套房贷利率普遍上调，使首套房贷最低利率由此前的85折，上涨至最低9折，市场占有率较大的几大国有银行，已将首套房贷利率由85折上调至95折。
沈阳居民刘女士今年4月中旬在浑南买下一套商品房，在签订买卖协议时，售楼员信心满满地告诉她，因为刘女士是首套住房，享受到贷款利率85折优惠获批的可能性大，但因筹措资金和办理相关手续的拖延，刘女士最终与85折利率优惠擦肩而过。
一银行开发区支行个贷部负责人表示，他们已经从5月末将首套房贷利率由9折上调至95折了，上一次则由85折调至9折。他坦言：“现在政策基本是随时变化的状态，只有签订贷款协议时才能根据上级行要求执行利率，至少我们支行目前不可能贷到95折以下房贷。”
对于未来一段时期首套房贷是否可能再次下行的疑问，上述负责人称：“这个可能性基本为零，目前银行资金流动性偏紧，利率只会往上走而不是往下走，短期内首套房贷不排除回到基准利率。”
工行、中行、建行相关人士均证实，目前他们在沈阳首套房贷利率执行最低95折优惠，当然这并不是首套房贷最高利率，哈尔滨银行、盛京银行等首套房贷已执行基准利率，而个别股份制银行首套房贷最低为9折利率，但考虑到其市场占有率偏小，以及享受该政策限制条件较高，受众有限。
责任编辑：林菽蔚
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色情、暴力
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房地产去库存是什么意思
我有更好的答案
结合“互联网+”发展寻求新空间现在房地产市场产能过剩，库存很大，另一方面需要房地产企业改变营销模式。一方面需要宏观政策，需要扩大需求，减少库存，可参考中房乐投
就是把剩余的房子尽快卖出，回笼资金。
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我县商品房市场由“去库存”向“稳库存”转变
来源: 县房管局
作者: 唐春光
为了加快我县商品房去库存步伐，推进新型城镇化进程，推动蓬安与南充主城区同城发展、一体发展。今年4月底，蓬安县印发了《关于引导鼓励城乡居民进城购房促进蓬安同城发展的意见（试行）》，凡在我县县城规划区域内购买取得《商品房预售许可证》的新建商品住房，并在房管局网备案的县内外城乡居民，均可享受县财政一次性给予的200元/㎡购房补贴。
一、房屋销售量大幅提升。5月1日至7月31日期间，纳入财政补贴的楼盘累计销售商品房1851套、面积18.4万平米，总价款6.6亿元，去库存比为50.95%。同比上升366.51%，据统计，去库存优惠政策施行期间，销售较好的高品质楼盘均价约在每平米4000元左右；销售较差的普通楼盘均价约为每平米3300元。&&
二、实现商品房&去库存&到&稳库存&的转变。一是化解部分楼盘烂尾风险。自去库存优惠政策实施以来，商品房销量大幅提升，房地产市场明显回暖，开发商资金回笼加快，既有效杜绝了房地产开发项目&烂尾&现象，更活跃了消费市场，带动了县域经济持续健康发展。二是&去库存&到&稳库存&的转变。此次纳入财政补贴的楼盘共有商品房3633套，现已销售1851套，仅剩余1782套，去库存比为50.95%。作为县级四级城市，商品房库存量一般约3000套左右，我县存量商品房低于这一数据，可以说，房地产去库存优惠政策有效带动化解了存量商品房，实现了我县房地产市场从&去库存&到&稳库存&的转变。三是民生工程群众支持，社会反响极好。本次积极响应国家、省市的政策是我县的一件重大民生要事，各种利好政策给购房户带来了客观的利益，也为房地产企业化解库存有极其重要的推动和帮扶作用。
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由“去库存”为主转为“稳房价”为主
来源： 沈阳日报
编辑： 康莹
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6月8日，市政府就《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（沈政办发［2017］26号，以下简称《实施意见》）的出台背景、起草过程、主要特点进行了说明。
6月8日，市政府就《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（沈政办发［2017］26号，以下简称《实施意见》）的出台背景、起草过程、主要特点进行了说明。据了解，沈阳此次房地产政策由过去的以“去库存”为主转变为目前的以“稳房价”为主。
图片来源于网络
据了解，市政府确定此次沈阳市房地产市场调控的基本思路是：将调控政策由过去的以“去库存”为主转变为目前的以“稳房价”为主。主要通过采取主动去杠杆、增加有效供给、打击市场违法违规行为、强化舆论引导等综合措施，稳定房价预期，促进房地产市场平稳健康发展。同时，继续支持商业地产去库存，继续保留大学生购房政策。
为了使本次出台的《实施意见》更加符合沈阳市房地产市场实际情况，在起草过程中，市政府各部门多次召开企业座谈会，委托多家专业研究机构对购房人需求进行了问卷调查，邀请专家学者参与政策起草工作，并在网上公开征求公众意见，根据各方面意见对征求意见稿进行了多处修改和完善。在保证公众参与基础上，《实施意见（征求意见稿）》严格履行了部门会签、专家论证、风险评估、合法性审查、市长常务会议审议等程序后，正式公布。
据介绍，《实施意见》具有以下主要特点。
遵循中央分类调控、因城施策指导精神
从各地已出台的房地产调控政策看，大部分推出了限购、限售、限贷、限价、限商等从严调控措施，部分热点城市甚至短期内连续多次出台政策，调控力度不断加码。但沈阳市房价上涨与这些热点城市有着明显的不同，主要体现为局部上涨，总体涨幅不大。
以国家统计局公布的新建商品住宅价格指数为例，截至4月末，沈阳市新建商品住房房价与2015年相比仅上涨6.9%。另据市房产局统计，1至5月份，全市商品房备案均价7503.1元/平方米，同比上涨12.6%；商品住房备案均价7347.5元/平方米，同比上涨13.7%。由此可见，在沈阳市炒房基本没有空间。因此在制定《实施意见》过程中，沈阳市没有简单的采用其他城市做法，而是认真落实中央关于分类调控、因城施策的调控思路，在全面系统的研究分析当前沈阳房地产市场发展现状、广泛征求社会各界意见建议的基础上，提出了一些符合沈阳楼市实际需要的合理适度的政策选择。
坚持市场导向，发挥政府职能
在此次政策制定过程中，市政府本着去行政化、去杠杆化的指导思想，努力让市场恢复到不刺激、不打压的自然状态上来，把市场走向让渡给市场主体决定。同时，市政府注重用市场的办法解决市场的问题，针对市场存在的结构性供需矛盾，着力推进供给侧结构性改革，对中心城区增加市场有效供给、改善供需关系，是此次调控政策采取的一项重要措施。
稳房价兼顾去库存
沈阳市房地产库存总量不大，但存在一定的区域性不平衡和结构性不合理问题，主要是非中心城区的库存和商业地产的库存比较大。因此，在着力解决好稳房价突出矛盾同时，沈阳市对加快商业地产去库存继续给予一定的优惠政策，允许自住型新建商住公寓或酒店式公寓享受住宅政策，以此来促进商业地产去库存。
以供给端调控替代需求端调控
在历次针对房价过快上涨的调控中，抑制需求一直是普遍采用的做法。从短期看，这种做法可以使供需矛盾快速得以缓解，达到为楼市降温的目的。但从长期来看，需求的释放只是被迫拖延，并未消失，这部分需求早晚会再次集中涌入楼市，并对房价产生新一轮冲击。因此，此次政策侧重从供给端发力，尽可能地把抑制需求的一些措施作为最后一道防线，力争做到少用或不用。
探索建立沈阳市房地产调控长效机制
中央提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效调控机制”。据此，沈阳市房地产调控的思路和出发点正在谋求转变。
所谓长效机制，最重要的是体现在土地供给上，在13条政策措施中，与土地供给、利用有关的就占了5条。市政府认为，房价问题实际是土地供给问题的滞后反映。因此，此次提出的土地统筹管理、以需求定供给、调整供地结构、调整商住比和车位比等等一系列土地规划调控措施，必然会对未来沈阳市房地产市场健康发展产生深远影响。 同时，强化房地产市场法制建设、加快《房地产市场监管办法》出台、加大市场违法违规行为打击力度等措施，也会为实现房地产市场长治久安奠定基础。
体现房地产业为经济发展服务的功能
全面振兴发展沈阳老工业基地关键在人。本次以稳房价为主的调控政策与去年以去库存为主的政策有一个共同点，就是一以贯之地体现房地产业要为沈阳经济发展和“人才战略”服务的思想。因此，市政府决定继续保留对大中专生购房的支持政策，体现了沈阳市留住人才的诚意和决心。
我是康莹，专业房产探盘编辑，熟悉沈阳楼盘情况，用专业的知识，为您推荐最优的新房，解决您的购房烦恼。
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