农村宅基地上房屋置换后的所有权归属
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农村宅基地上房屋置换后的所有权归属
得的国有土地上商品房屋的所有权归属于谁，目前国家没有这方面明确的条文，有的地方将所有权登记在原宅基地上房屋的原产权人，如原来未领取房屋所有权证的，登记在集体土地使用权证上登记的人名下。对此种房屋所有权的归属及如此登记的合法合理 & &随着城市化建设的进行，大量的农村宅基地上的房屋被拆除，政府不再安排原住户宅基地，而是由政府或相关单位用国有土地上的商品房屋调产后进行安置，由此，原住户取得了国有土地上商品房屋的所有权。对该取性，有必要进行探讨。
& & & &一、有关宅基地价值方面的文件及判断：
& & & &1、国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》（二〇一〇年六月二十六日）中规定：“（八）住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。
& & & &2、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）第十四条第一款规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。” 第十五条第一款规定：“拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第十四条第一款的规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价；但按照市人民政府规定以经济适用住房安置被拆迁人的除外。” 《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第三条第一款规定：房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成；计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。
& & & &3、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》　(2002年4月10日上海市人民政府发布) 第六条第一款规定：“征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。”第六条第二款规定：“前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。”
& & & &4、《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》(天津市人民政府令第18号) 第三条规定：“本办法所称以宅基地换房建设示范小城镇（以下简称示范小城镇），是指村民以其宅基地按照规定的标准置换小城镇中的住宅，迁入小城镇居住，建设适应农村经济和社会发展、适于产业聚集和生态宜居的小城镇。” 上述国土资源部文件中已明确，在征地中涉及宅基地上房屋拆迁时，要对宅基地进行补偿，即宅基地也有其经济价值。上述三个直辖市的规定中可见，在拆除宅基地上房屋时必须进行补偿，如果原住户选择货币安置的，则货币安置的价格中不仅包括了房屋建造的重置价，而且还包括了宅基地的区位价，宅基地的区位价就是宅基地的价值。按照上海市的规定，宅基地的区位价（价值）实际上就是当地同区域新建多层商品房屋所含的土地使用权价格，即分摊的土地出让金。 上述文件将宅基地的价值明白无误地表达出来，要求在征地拆迁中对宅基地进行补偿。但也有形式上回避，实质上认可的文件规定。
& & & &5、如《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》（草案）起草说明中认为，宅基地的所有权为集体，原住户只有使用权，无法取得宅基地的经济价值，或考虑到征地政策的延续，防止以前已经补偿过的宅基地上住户按新标准补偿的要求，如苏州通安事件，故在文件制定中回避了对宅基地补偿的文字表述，在《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》第十九条中规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的性质、用途、面积等因素，以评估价格确定。具体办法由所在地人民政府（管委会）制定。”但在对宅基地上房屋征地拆迁补偿的实际操作中，采取了对宅基地与调换的商品房的地价互不结算，只结算重置价差额的办法来回避宅基地价值的确定，但从结算的结果看，实际上宅基地的价值至少等于调换的商品房的地价，故仍然体现了宅基地的价值。另外，尽管宅基地上住户对宅基地没有所有权，但使用权也是合法取得，使用权也是可以受益的权利之一。尤其在我国，只有国家及集体组织才对土地有所有权，其他的均是具有使用权，不管是国有土地使用权还是集体土地使用权，国有土地使用权人可以抵押或将土地符合条件后转让而取得经济利益，为何集体土地使用权不能呢？
& & & &6、再如《常熟市集体土地房屋拆迁管理实施细则》第二十一条规定：“住宅房屋拆迁的货币补偿主要由区位价补偿金、重置补偿金、装修补偿金、搬迁补偿费、临时安置补偿费等组成。”即规定了将所拆迁的宅基地上的房屋所在区位标准价及调产的商品房屋所在的区位价标准，再对被拆迁的宅基地上房屋进行重置价及区位价的评估，对调换的商品房进行重置价及区位价的评估后，通过经济结算后调产。在常熟的办法中，区位就是房屋所坐落的位置、房屋的环境，所谓的区位价实际上体现的就是被拆迁的宅基地的价值。 由此可见，不管在文件中明确肯定宅基地在征地拆迁中的价值，还是变相认可宅基地在征地拆迁中的价值，宅基地的价值始终是存在的，而且该价值在调换商品房的价值确定中占有较大的比重，按照评估结论，每平方米宅基地的价值远高于每平方米建筑的重置成本。
& & & &二、家庭成员对价值的贡献：
& & & &那么该宅基地的价值应该归属于谁？按照物权原则，宅基地的价值应该归属于宅基地的拥有者。
& & & &《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。此条文明确了宅基地的拥有者是农村村民户，即以户为单位申请取得宅基地，拥有宅基地的使用权，在申请宅基地时，一般均要求申请者填写家庭成员。另外，在安排宅基地时，会根据家庭人口的结构与人口数量来确定安排的宅基地面积的大小。如《苏州市宅基地管理暂行办法》第十一条申请宅基地的标准和条件中明确：市辖区及人均耕地在1/15公顷以下的县级市，每户宅基地不得超过135平方米，与已婚子女合住并且总人数在6人以上（独生子女一人按两人计算，一户只计算一次）的不得超过200平方米......。
& & & &可见家庭成员对宅基地的取得是有贡献的，故尽管土地登记时土地使用权证或宅基地登记证上仅列一人，但该人仅是该宅基地拥有者的代表，并不能因为登记为一人就将置换后的房屋所有权认定归该人独有。
& & & &三、如何确认家庭成员对商品房屋的所有权归属
& & & &从宅基地取得的条件看，首先取得宅基地的人必须符合申请的条件，即为属于提供宅基地的农村集体经济组织的农村村民，如果在申请宅基地时家庭成员中有部分为非提供宅基地的农村集体组织的成员，即为其他农村集体经济组织的，或非农户口的，则不拥有该申请取得的宅基地的使用权。
& & & &根据这个认定方式，下列人员不属宅基地使用权的拥有者，或宅基地置换商品房的所有权人：
& & & &1、宅基地申请时户口不属于分配宅基地所在的村集体经济组织中的人员，其中包括了非农人员、农村户口人员但属于另外集体经济组织中的人员。
& & & &2、宅基地取得后，转为非农人口的人员，或户口迁入其他村集体经济组织中的人员，如婚迁，读书当兵等户口迁出的人员。但之后又迁回该村集体经济组织中的，且户口性质为农业的除外，如服刑期间户口迁入监狱的，服刑期满后迁回该村集体经济组织的，或读书时迁入学校，后又迁回该村集体经济组织的。
& & & &3、户口虽然在宅基地所在的村集体经济组织中，但已在其他村集体经济组织中享受了宅基地申请权利，或享受了商品房调换的人员。如因婚姻原因，在夫家申请宅基地时，女方也列入了夫家的家庭成员中，虽然女方户口仍在娘家，由于其在夫家已享受过宅基地安排的待遇，或享受了宅基地置换商品房的权利，根据农村村民一户只能拥有一宅的原则，则其自然不再享有娘家宅基地的权利。
& & & &4、宅基地申请时尚未出生的人员，即使在出生后户口属于分配宅基地所在村集体经济组织的，也不属于宅基地使用权的拥有者。
& & & &需要注意的是，上述认定的标准为按“砖头认定”标准，即只按宅基地的取得及建造房屋的面积来确定调换的商品房面积，以确定所有权人。如果是按砖头与人口标准确定调换的商品房面积，则即使不符合上述标准，该人员仍可以认定为共有权人。如在征地时，居住地宅基地上房屋中的人既有农业户口人员，也有非农户口人员，但在安置时，除了按房屋面积或宅基地面积确定安置面积外，还根据实际居住人员或户口内人员情况增加安置面积的，则为增加安置面积作出贡献的该人员应为共有权人。
& & & &四、关于权属的类别：
& & & &根据上述判别标准可以确定符合宅基地置换商品房的所有权人。但所有权人拥有的属于何类别的所有权？即在共有人没有明确共有形式的情况下属于共同共有还是按份共有？
& & & &共同共有的发生基于事实基础与法律原因，其中事实基础即数人间存在某种共同关系，该关系系有身份关系或者带有人格性质的关系，如夫妻关系、家庭关系、合伙关系。存在此种事实关系后，根据法律的明确规定来进行法律的确认。如夫妻间一般应认定为共同共有，除非双方另有约定，而这种共有关系是由《婚姻法》规定的，遗产的继承，在未对遗产侵害的情况下，根据《继承法》的规定，所有有继承权的人对该遗产存在共有共有的关系。
& & & &从宅基地上房屋置换商品房的过程看，正是存在家庭关系，且由于家庭成员的存在而取得了宅基地，故家庭成员对宅基的取得，及以后置换商品房的取得作出了贡献，故存在共有共有的事实基础。同时根据《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”这条确定，在共有人没有约定或约定不明确的情况下，如果共有人间有家庭关系的，应推定为共同共有，按照共同共有性质处理，没有家庭关系的，则推定为按份共有。
& & & &由此可见，在家庭成员没有特别约定的情况下，符合条件的家庭成员与宅基地的申请人代表对所调换的商品房屋存在共同共有关系，应该按照共同共有的认定原则确定所有权人后共同进行所有权的登记，而不是仅登记在申请人代表一人名下。
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农村宅基地或可 置换中心城区住房
来源：南方日报
&&南方日报讯&农村宅基地异地置换中心城区住房，三水农民上楼有望获新突破！笔者昨日获悉，三水区出台《加强和完善农村宅基地管理办法》，将在各镇街 分别选择1－2个条件成熟的村(社区)或自然村、村民小组开展试点，通过在城乡结合部划定单家独户式村民住宅禁建区建设村民公寓，并开展城乡建设用地异地 增减挂钩试点，引导农民到三水新城、西南中心城区等条件较好的地区上楼居住。
&&划定单家独户式村民住宅禁建区
&&据 了解，目前三水全区约29.3亩的建设用地中，其中有6万亩是宅基地。由于缺乏规划和宅基地退出机制，导致农村&建新不拆旧&、&一户多宅&现象比较普 遍，部分居民更是在城乡双重占有资源，导致部分远离城区的农村住宅整体空置率最高达40%，土地利用效率较低。&此外受限于用地指标，部分靠近城区的农村 用地供求矛盾也比较突出。&三水区国土城建和水务局副局长邝法浓介绍。
&&为此，今后三水将在城乡总体规划确定的重点发展区域或需要控 制的区域，划定单家独户式村民住宅禁建区(以下简称禁建区)。禁建区内禁止新建单家独户式村民住宅，纳入禁建区的村(社区)可采取&政府引导、市场运作、 多方参与&的方式，由各镇政府(街道办事处)成立专门机构统筹开发，或村(社区)集体经济组织自主开发，通过招拍挂的方式引入社会资金，建设公寓式村民住 宅解决村民住房需求。
&&其中，由政府主导兴建的村民公寓，国有建设用地以公开交易方式供地。由村(社区)集体经济组织自主开发建设 的，如属集体建设用地的，可划拨集体建设用地方式供地；如属国有建设用地的，可采用协议出让方式供地；若不配建商品房的，也可采用划拨方式供地。&建在国 有土地上的公寓村民可获居住权，只需补缴100多元/平方米的土地出让金，就能上市交易。&邝法浓介绍。
&&另悉，村民公寓(不含配建商品房)按规定出售后仍有剩余的，可作为村(社区)的拆迁安置用房或由政府回购作为廉租房及住宅房屋被拆迁人的安置用房。
&&节余土地可返还村集体发展二三产业
&&&此次出台的只是框架性的指导意见，并非强制实施，我们更希望通过暂停报批和规划控制引导农民向城镇集中。&邝法浓表示，今后农村宅基地在规划建设上将尝试打破村(社区)行政界限，向城乡总体规划确定的城镇中心区或村民集中居住区、中心村集中。
&&试 点开展城乡建设用地异地增减挂钩就是其中的主要举措。据介绍，三水将选择村民意愿高、要求强烈、镇(街道)积极性强、条件较成熟的城(园)中村或边远村 庄，探索开展城乡建设用地增减挂钩试点，将无人居住旧村复耕或村民上楼节约出来的村建设用地指标，异地交换给三水新城、西南中心城区等建设条件较好的地 区，以推动城镇化进程。
&&为进一步鼓励农民上楼，除了明确原村民待遇、土地承包经营权、股份分红不变外，三水还将对村集体进行余房奖 励和节余土地返还。其中，不超过总建筑面积20%&30%的村集体余房可由村集体统筹安排，经区政府批准，以国有土地划拨方式供地的奖励余房可面向社会公 开销售，土地出让净收益全额返还村集体。
&&而建设村民公寓和农村土地综合整治节约出来的土地，可按60%&100%的比例返还给村集 体，产权属村集体所有。经村(社区)&两委&同意，可自行建设用于村级公益事业，二三产业经营或出租。经区政府批准，节余土地依法办理土地征收手续后可公 开出让，土地出让净收益按经济留用地标准返回村集体。
&&此外，三水还提出探索宅基地的退出机制。&对不符合申请条件而采取继承方式取 得宅基地，须向村集体支付一定的费用方可取得使用权，还可进行宅基地退出置换股权等新探索。&三水区国土城建和水务局相关负责人介绍，下一步将在各镇(街 道)分别选取1&2个条件成熟的村(社区)或自然村、村民小组开展相关的试点工作。罗湛贤&吴秋莹
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本律师团队代理一审、二审、申请再审案件。​
案件胜诉后收取律师费，不胜不收取律师费。​
王律师手机：159
李先生与于某在1999年签订了农村宅基地房屋的买卖协议，协议约定李先生将自有的位于松江区九亭镇的一处宅基地房屋以9万元的价格卖给于某，房款已全部付清，房子交给于某居住。2010年涉案房屋需要动迁，动迁组根据双方的买卖协议及房屋的居住情况与于某签订了动迁协议。后李先生得知涉案房屋拆迁的事实，要求于某分一套房屋给自己，于某不同意，李先生起诉至法院要求享有拆迁所得的百分之三十份额。
经法院审理查明，李先生与于某系同一农村经济组织成员。双方对签订房屋买卖协议的事实都予以认可，但李先生认为农村房屋不允许买卖，合同应为无效，双方签订的买卖协议只是针对房屋的买卖协议，不涉及宅基权益的转让。法院认为同意农村经济组织的房屋买卖合同合法有效，当时人的权益应予以保护，涉案房屋已经交付给于某，于某与动迁组签订的动迁合同有效。根据地随房走的原则，李先生的诉请缺乏法律依据。法院判决驳回了李先生的诉讼请求。
因妻子病危，加上对法律的无知，农民李先生将获得的建房宅基地以23.5万元的价格转让给了居民陈先生。陈先生出资建房后一起居住至今。由于房价的持续高涨，李先生心生后悔，以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规，且损害了国家利益为由，将陈先生告上法庭，要求判决确认签订的转让协议无效。日前，闵行区法院作出《房屋住宅地基转让协议》无效，李先生返还钱款23.5万元并赔偿83.73万元。陈先生1家搬离涉案房屋并交付给李先生的一审判决。
方知违法要求改正
2001年10月，农民李先生家因拆迁获移地建房资格，其建筑面积为224.16平方米私有房屋移地至银莲花苑建造房屋。由于妻子病危急需化钱救治，经生产队长介绍，于同年12月将新址宅基地以23.5万元的价格转让给了陈先生。转让协议签订后，双方银货两讫。于是，陈先生出资在该宅基地上建造了楼房一幢，并入住使用至今。随着房价的快速飞涨，时至今日，这套房屋的市场价已经了几番。于是，李先生以当时宅基地的转让违反有关规定为由，将陈先生诉至法院，要求判决确认签订的转让协议无效。李先生诉称，当时，因妻子身患白血病，急需用钱治疗，加之法律意识淡薄，故把动迁获得的宅基地卖给了陈先生，现在才得知这是严重的违反了国家相关的法律法规的行为，损害了国家利益，故认为，宅基地属集体所有土地，双方无权买卖。
房屋价值产生分歧
陈先生一家认为，双方转让的宅基地是动迁补偿宅基地，取得了国有土地使用权权证，不再是集体土地宅基地，是可以转让的。如果认定双方的转让协议无效，要求陈先生赔偿以该房屋目前房价与原市场价3000元每平方米之间的差价，现估算为300万元。
诉讼期间，经李先生申请，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司作出评估：“争议房屋建筑物（实测建筑面积245.4平方米）及装修，于日的价格为47.2万元。”由于农村集体土地不能公开转让，故该公司建议采用当地征用集体土地房屋拆迁土地使用权基价标准，判断估价对象宅基地的价值。根据上海市闵行区最新征用集体土地拆迁房屋补偿标准计算的房、地两部分合计总价107.23万元。李先生无异议，陈先生则认为不合理。
卖方承担主要责任
法院认为，《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，李先生一家是以户为单位拥有争议宅基地使用权的，故是该宅基地权利人。农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，陈先生不属于争议宅基地所在集体经济组织成员，且其另有住房，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，故双方间转让宅基地使用权的协议应为无效。协议无效，双方都有一定过错，但主要在李先生一方。协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。李先生一家应当返还收取的宅基地款，陈先生一家应当返还宅基地。陈先生在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给李先生，具体价格参照评估价确定。考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为陈先生的损失，李先生应予赔偿。据此，法院作出上述判决。
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　　1、对于转让给外村居民的合同应认定为有效合同
　　其一,穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家规定，都难以找出禁止转让的规定，所以认定此类合同无效无法律依据；其二,允许农民范围内的流转从本质上说并未违反宅基地使用权保障功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得以充分利用，解决资源配置不合理的难题；其三，允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效，如果说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。
　　2、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同
　　(1)以社会功能的视角分析。农村房屋出售给城镇居民使宅基地的保障功能不能实现，解放后我国实行住房保障制度的城乡二元结构，对于城镇居民政府采取将公房以象征性的租金标准提供给城镇居民以及单位修建宿舍分配给职工居住的方式来保障城镇人口居住权的实现，在农村，国家则通过土地改革将没收的房屋无偿分配给无房农民或者无偿提供宅基地供其建房的方式从而保障农民的居住权，因此如果允许宅基地使用权流向城镇居民，将破坏国家现存的保障体制。
　　(2)以法律文意的视角分析。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。对于上述法律条文的理解，实践中有观点认为，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，故应属于民事基本制度，而《中华人民共和国立法法》第八条中规定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此，上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件(国务院办公厅1999年颁布的《通知》)不能作为宅基地制度的法律渊源，因此在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能，故能得出宅基地可以自由流转，包括可以转让给城镇居民的结论。笔者认为，上述观点有失偏颇：对《物权法》第一百五十三条中“国家有关规定”的理解。宅基地使用权作为用益物权属于基本经济制度的观点，笔者予以认同，虽然根据我国《立法法》的规定，基本经济制度只能由法律作出规定，但基于我国的国情，宅基地使用权的转让除是基本经济制度以外还涉及审批、登记等程序，因此其不仅是一项基本经济制度，同时也涉及行政管理事宜，故仅以法律加以规制不符合我国国情，此外以文意解释的方法对第一百五十三条作理解，将“法律”和“国家有关规定”以并列的方式列明，也可推断该条中的国家有关规定不仅仅是指国家法律规定，也包括国家行政法规和国家行政规章，例如国务院办公厅日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村的住宅不得向城市居民出售。”日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规定均应属“国家有关规定”的范畴。
　　综上，虽然此前有观点认为由于法律位阶较低，国务院颁布的该禁止性规定因属于部门规章而不可作为认定合同无效的依据，但自《物权法》实施以后，以该规定认定售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效便可名正言顺了。不过因规章制度也无溯及力，故应将1999年国务院办公厅颁布禁止性规定的时间作为临界点，即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同，1999年之后的则为无效合同。
　　（三）宅基地使用权效率功能的实现——合同无效后果的处理
　　笔者认为，尽管宅基地使用权的限转性导致农村房屋不可自由流转，但仅就上市流转的行为性质而言，农村房屋买卖从其交易的形态来看均符合市场行为的特性，体现了效率功能。因此笔者认为1999年后虽然与城镇居民间的农村房屋买卖合同的效力因违反国家有关强制性规定而无效，但在无效后果的处理时，可以将效率功能的实现作为考量的基础，不可因保障功能而一味地保护出售方的利益。具体表现在以下几个方面：
　　首先，赔偿损失应体现效率功能。双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。
其次，确定过错责任应体现效率功能。作为市场主体，农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的，农村房屋买卖作为一种你情我愿的交易方式，是双方当事人真实的意思表示，不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈，这没有法律依据，而从纠纷现状看，也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或动迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时，我们应当以纯粹的市场规则理念去判断谁具有过错。诚然在交易之初，买卖双方都有规避法律的故意，双方都有过错，对日后发生的合同无效之风险也应当有所预见，但审理中纠纷产生的根源也应当作为认定的依据之一，是出售方反悔还是购买方反悔，在衡量过错责任时也应将之考虑在内，即反悔一方应分担多一点的过错责任，而不能简单地认为过错责任对半承担，这也符合诚实信用原则的要义。
　　再次，添附物的处理应体现效率功能。依据纠纷的实际情况，购房者如为居住（而非投资）大多会对所购房屋重新装修或翻新重建，对此应作为善意添附还是恶意添附，笔者认为在交易中双方的真实意思表示是房屋的买卖，而出售方通过买卖将房屋交由购买方处分，购买方基于买卖获得房屋的处分权是正常的逻辑思维，故合同被确认无效后，所作之添附应视为经房屋所有权人同意，适用善意添附的规定，在房屋归属不动产所有人后，无效合同的另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。
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