律师案例解析:我的房子为什么不能办理房产证？
　　案例：
　　济南市槐荫区五里牌坊小区的王先生反映：年间，王先生居住的五里牌坊小区拆迁改造，王先生与济南市槐荫区拆迁办公室签订了一份《产权调换协议》（住宅房屋），2001年回迁时，被安置在五里牌坊1区4号楼1单元502号楼房内，一直居住至今。2006年通知办理房产证时，王先生由于侍候生病的父亲，没有办理房产证，后来想办理房产证时，被告知：五里牌坊小区被&冻结&,不能办理房产证了。王先生不断到槐荫区房管局、槐荫区房地产开发集团总公司、济南市房管局等有关部门反映情况，均告诉王先生耐心等待，等到现在也没有结果。
　　王先生向山东广播&关注质量&栏目反映情况后，记者和律师到五里牌坊小区王先生的家中了解情况。五里牌坊小区共五栋楼，不是封闭小区，楼房的东面还有一大片平房区，2006年五里牌坊小区居民办理了第一批房产证，是济南市房管局发的&大证&.当时，五里牌坊小区是槐荫区拆迁办公室负责拆迁，开发建设单位是槐荫区房地产开发集团总公司，也有该公司负责五里牌坊小区拆迁调换房屋房产证的办理工作。由于五里牌坊小区在办理了第一批房产证后，根据济南市的规划，五里牌坊小区范围内建商住综合体，需再次拆迁改造，在报纸上刊登公告后，济南市房管局冻结了五里牌坊小区范围内房产证的办理工作，后来该项目没有实施，济南市房管局恢复了五里牌坊小区范围内房产证的办理工作，但由于2011年以后，办理房产证的政策发生了变化，如：办理房产证需要由专业机构对楼房面积重新测量等。槐荫区房地产开发集团总公司正在组织专业机构对王先生所在的五里牌坊1区4号楼进行测量，由于王先生所在的五里牌坊1区4号楼1单元的一层一户业主一直联系不上，无法出具测量结果或测量合格证。王先生办理房产证所需要的其他材料均已经齐备，只欠专业测量机构出具的测量合格证明，就可以办理房产证了。目前在济南市像王先生这样住宅无证的情况很多，属于历史遗留问题，济南市政府的领导也发现了该问题，在2014年11月成立了&解决城市建设历史遗留问题领导小组&,并出台了《关于妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》，王先生所在的五里牌坊小区内的土地属于国有土地，应是城市建设历史遗留问题，王先生所在的五里牌坊小区内的楼房应符合《意见》中办理房产证的条件，目前无法办理房产证的原因是没有专业测量机构出具的楼房面积测量合格证明。
　　另外，潍坊诸城的许先生反映：2013年与得利斯集团股份有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，在诸城昌城镇得利斯新世纪广场全款购买了一套住宅楼房，合同约定：日交房，至今没有交房。许先生购买的是7号楼，7号楼前原规划的是两栋别墅和绿化地，现在，开发商擅自改了规划，建了多层住宅，镇规划办承认是违规建筑，市和镇有关部门均要求开发商停止施工，但开发商不听。许先生担心7号楼前的违规建筑建成后，会影响到7号楼，由于前合同时没有看开发商售房的五证也，担心以后办理房产证的问题，想退房。
　　临沂罗庄的李先生反映：李先生从事防水工程的施工，2010年前，承包了山东福安康老年公寓发展有限公司开发建设的临沂福安康老年公寓的防水工程，完工后，因没有钱付工程款，便顶了一套房子，2010年住进去的，当时开发商承诺一年内办房产证，一直拖到现在也没有给办理房产证，小区内有300多户都没有给办理房产证。
　　潍坊市奎文区董家村的韩先生反映：兴华园小区是村里建的回迁安置房，开发商任何信息都不知道，2015年3月份楼房刚完工，村委就要求村民收房，什么证都没有，现在又出现了质量问题，楼房整体下陷30公分，村民无人敢签字收房。
　　向山东广播《关注质量》栏目反映购买了房子至今无法办理房产证情况的案例还有很多，这里就不一一列举了。那为什么他们购买的房子，不能办理房产证呢？
　　律师点评分析：
　　根据国家住房与城乡建设部和现行房产测绘的相关政策规定，房屋产权是指房屋所有者享有房屋财产占有、使用、收益和处分的权利，房屋产权分为房屋所有权和土地使用权两部分。按照房屋产权性质划分，可分为以下几种：
　　1、国有房产。是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
　　（1）、直管房产是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。
　　（2）、自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
　　（3）、军队房产是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。
　　2、集体所有房产。是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
　　3、私有（自有）房产。是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。
　　4、联营企业房产。是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。股份制企业房产 是指股份制企业所投资建造或购买的房产。
　　5、港、澳、台投资房产。是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。
　　6、涉外房产。是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
　　7、其他房产。是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
　　8、期房。是指开发商从取得商品房（资料、团购、论坛）预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
　　9、有限产权房。是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。
　　以上这些种类的房产，产权都是清晰的，手续都是齐全的，都是能够办理房产证的房产。那么，又有哪些种类的房产不能办理房产证呢？根据目前我国房屋的现实情况，主要有以下两大类：
　　一类是&小产权房&.
　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。&小产权房&不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，&小产权房&不得确权发证，不受法律保护。小产权房主要包括：乡（镇）政府、村委会、农村集体经济组织在使用的集体土地上建设的房屋，这类房屋主要供集体组织内部内部成员居住使用，也仅能在集体组织内部内部成员之间转让。案例中，潍坊诸城的许先生，在诸城昌城镇得利斯新世纪广场购买的楼房应属于小产权房。潍坊市奎文区董家村的韩先生在兴华园小区购买的村里建的回迁安置房，应属于小产权房。
　　小产权房的特点是：
　　（1）集体土地建设的房屋；
　　（2）没有&五证&;
　　（3）价格便宜；
　　（4）无合法产权；
　　（5）开发违规较多，房屋设计及建筑质量得不到保障。
　　目前，小产权房开发模式有：
　　（1）由村或乡（镇）主导开发，以&旧村改造&、&新农村建设&、&农民新村&等名义，利用存量宅基地或集体用地，甚至占用耕地建造住宅，除满足当地农民的居住需求外，将其中一部分进行&市场化销售&,以弥补建造住宅的所需资金不足问题，并将所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业。
　　（2）开发商借建造安置房机会，搭车搞&房产开发&形成的小产权房。
　　（3）开发企业直接从乡或村租赁30-50年不等的农村集体土地，以农业观光园、农业采摘园等农业开发为名圈地进行住房开发。
　　（4）、由村或农村集体经济组织出地，开发商出资金双方联合搞房产开发，约定按比例分成房屋，各自销售自己分得的房屋。
　　小产权房的风险主要包括：
　　（1）购买者的合法权益无保障：无法办理房屋登记，国家不颁发房屋所有权证，业主的占有、使用、收益、处分的权益无法得到充分有效的保护。
　　（2）买卖交易合同无效：无效买卖合同得不到法律保护。
　　（3）购房者权利无法正常行使：交易、转让、继承受到很大限制。
　　（4）房屋自身的风险：缺乏法律的约束和限制。&小产权房&从土地到开发建设到销售，都无法得到相应的监督、验收保障制度，房屋产品质量不能得到有效保证，而且房屋本身的质量问题出现后，其救济及整修途径也较少，购买人购买后风险较大。
　　二类是手续不全的房屋。
　　我国《城市房地产开发经营管理条例》第十条规定：&确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。&第十六条规定：&房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。&第十七条规定：&房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。&
　　也就是说，在城市范围内开发建设的商品房必须符合《城市房地产开发经营管理条例》中要求的各项报批手续，工程竣工后还要验收合格。未批先建，在建设中补办手续，未经竣工验收就交房等都是造成无法办理房产证的因素。
　　目前，比较普遍存在的主要有以下几种情况：
　　1、前几年由市辖区的区级人民政府主导拆迁开发的房屋。这类房屋一部分有区房管局办理了房产证，现在，区房管局早已经停办房产证，在辖区范围内、符合办理房产证条件的，区房管局都可以收件，颁发的都是市房管局的房产证。由于开发时的手续不全，现在开发商又没有能力补全办理济南市证所需要的手续，所以，拖了十几年也无法办理房产证。
　　2、由企业、学校、机关单位组织本单位职工集资所建的房屋。企业所使用的土地往往是工业用地，学校、机关单位使用的土地是国有划拨土地，这类集资建设的房屋一般土地手续是不全的，这类房屋一般无法办理房产证。另外，在军队的军事用地范围内建设的房屋，属于军产，一般不会出卖给个人，即便出卖给个人，也无法办理房产证。
　　3、开发商擅自更改规划和用途，进行建设的房屋。这类房屋是开发商为了追求更大的利益，违法建设的，应该属于非法建筑。比如：规划是六层楼房，却建了七层；规划是绿地，却建成了车库、门头房；规划是仓储用库房、生产用车间，却建成了住宅楼房出售；规划是国家政策扶持的公益用房，却建成了商品房出售&&等等。临沂市罗庄的李先生用工程款抵顶的临沂福安康老年公寓楼房，就属于后一种情况。
　　4、虚拟房产。这类以商铺名义销售，实际是理财产品的房产，是在南方的江浙一带先兴起的，这种房产一般是不能办理房产证的。
　　5、人防工程。现在的一些人防工程的建设，政府暂时没有资金投入，往往是建设单位垫资，建设单位为了收回投资，往往出售几十年的使用权，人防工程师不能办理房产证的。
　　6、违章建筑，违规建筑。这类建筑一般都是为了使用和租赁，并不是以出卖为目的，也不想办理房产证。
　　案件启示：
　　不管是&小产权房&还是手续不全的房屋，都是不允许买卖的房屋，国家法律规定都不允许办理房产证。房地产五证两书三表是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房时一定要审查五证，收房时还要审查二书三表。房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三表是指竣工验收备案表、房屋实测面积表、住宅工程质量分户验收表。只要你在买房和收房时审查了开发商提供的五证两书三表，且五证两书三表齐全，就说明你购买房屋的开发商是正规的，是值得信任的，你就不会为购买的房屋无法办理房产证而担心。
[责任编辑：杨凡、刘岩]
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什么请况下的房子不能买？不能办房产证？
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【本资讯是由提供~】在我看来买房绝对是一件大事，需要特别谨慎来对待，辛辛苦苦把房子的钱凑够，房子买到手，然而却发现不能，以法律的角度来看这房子还是不属于你的，那岂不是非常悲伤！小编有一位做售楼的朋友，告诉我说：如果碰到以下几种情况，千万要看清楚，买房时不要太过于着急！1、有关于土地、房屋等一些部门查封中或者是限制进行交易的房产。2、在的时候没有销售许可证、没有的房子，这些属于 非法占有房屋。3、建房用地属于集体所有土地，建好的不动产也是属于集体所有。4、购买的并没有交齐相关费用，例如税费等。5、购买的房产一定要经过国家验收，是合格房屋才可以买卖。6、房产需要国家认可，那些没有立项审批的项目或者是没有规划审批的项目，这些属于国家不认可房产，因此户主即使购买也是没有法律名分的。7、房产没有向相关部门（发证机关）提供相关的身份证明、资料等。8、委托其他人帮忙但是并没有出相关的授权委托书。如果房产证办不下来，我们买到了房子，那么我们会失去哪些权利呢？1、这样的房子，产品最终还是归开发商，如果开发商由于资金周转紧张，把钱抵押给银行了，如果开发商不按时还款，这样房子很可能就被银行没收，这样就钱财、房子两空。2、没有房产证的房子不能进行房屋的买卖、馈赠、继承以及出租等，特别是，我们一般都会查看房产证，如果没有房产证的话，房客有权利不付与你租金，因为在法律上来说这种租赁是属于无效的。以上就是【什么请况下的房子不能买？不能？】的全部内容，想了解更多就上吉屋网吧~
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本人买了一套二手房,只有房产证不能过户,我怎样保证房子是自已的!求解决!谢谢!
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可以进行公证
不知道下面这条知识能否帮助到您
　二手房交易中,应遵循一般的流程,买卖双方要先形成合意,即达成一致意见,再根据手续办理过户。那没有房产证的房子可不可以过户呢?
没有房产证的房子可不可以过户呢?
签订协议，并公正。
这样的房子不能买
买卖合同，最好有第三方认证，可以请律师作为第三方证明
那你也办不了贷款吧
问问房产交易中心
不能过户没有你名字的房产证就不能保证房子是你的
不能过户的房子还是不买为好有风险
中国的奇葩证明层出不穷，还让不让老百姓舒心一点了。
没有房产证，原业主把房子抵押给别人了，你怎么办
第1-10条,共49条 &
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我想买一个车库，可是它不能办房产证，我该怎么办
我想买一个地下室仓库，它是一个门市底下带的后开门的独立的车库，可是它不能办房产证，只能签一个买卖合同，我买它能有保障吗
公众采纳地区：四川-成都咨询电话：400-6***帮助网友：1458 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_0 人 车库的情况稍微有些复杂，要看车库本身的情况：如果是地下自走式车库，不能办产权的话，一般属于人防车库，不能买卖产权，只能买卖20年以内的使用权；如果是地下机械式车库，鉴于机械折旧与维保周期短，尽量按年短租；如果是以附房形式存在的车库，情况比较复杂，理论上应当可以办独立产权，但有些地方确实不给办理，该类车库如不能办理产权的话单独买卖风险较大，你的权利是否有持续保障取决于卖家或开发商是否讲诚信，公证买卖合同相对好一些。如果是小区道路上划的停车位，一般属于业主共有，不得买卖。 17:24
律师回答地区：辽宁-沈阳咨询电话：帮助网友：198253 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_50 人不能办房产证不能有保障 10:58
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我买的商品房没有在房产局备案，能不能办理房产证
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