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买二手房不可忽视房龄！老房会面临四大问题
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
很多人在的时候注意到了地段、配套、户型、小区环境等等因素，却唯独忽视了房龄！其实，如果的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值升值、年限等方面都产生影响。所以我们在买二手房的时候，一定要问清楚房龄。 一、房龄与贷款 首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的。 评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响对房屋的评估。 土地使用年限是从拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。 而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。 其次，房龄越大，你能贷款的年限就越短。 一般来讲，二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的较高年限。通过这三大因素算出来的贷款年限，取最短的。 二手房的话，商贷年限为50年减去房龄（各银行有差异）；为47-房龄；钢混结构公积金贷款年限为57-房龄。 二、房龄与升值 房龄影响升值空间。 一是因为房龄大的房屋一般位于市区较好的地段，房屋周边配套十分完善，价格也接近峰值，几乎很难找到新的配套规划刺激它迅速升值了（教育地产另当别论）。 二是随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、绣坏等，可能会影响房屋的价值。 三是因为房龄大的房屋出手困难，转手困难的话对于投资也是很不利的。 四是房龄大的楼所在的小区相对老旧，较低，这也会影响老小区未来的升值。 三、房龄与成本 房龄大意味着有效使用年限的缩短，这就意味着购房成本的提升。 同时，房龄太大的话，费用相应增加，物业的维护成本也会大增。房子太老，管道老旧，很容易发生上下水不通的问题。 四、房龄与土地 目前住宅的土地使用年限为70年。如果二手房房龄较大，说明其土地使用年限就相应缩短了，甚至很快就到期了。 关于到期后，是自动免费续期还是继续承担土地使用费，目前还没有定论。 综上所述，买二手房不应该忽视房龄，特别是要的朋友，尤其要注意房龄问题，大部分银行都不会贷款给房龄超过30年的房子。
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买二手房别忽略了房龄 房龄大的二手房有三大问题
&&首先，房龄超过20年的，在办理贷款时会遇到一些麻烦。目前银行对二手房贷款的房龄要求比较严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款，而大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。&&其次，房龄越久升值空间越窄。一般房龄较长，而又不肯出手的房源，所处的地段大都较好，且房屋周边配套设施比较成熟，不少人会认为升值潜力巨大。其实，随着房龄的增长，一些配套也落后于新房，因此房屋升值空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。&&再次，房龄久物业成本也会增加。据介绍，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，实际购房成本将增高。
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。“高龄”二手房能不能买？窍门在这里……
买房是人生大事
购房者都希望首次置业就能买到全新、舒适的房子
但有的人基于资金的考虑
会选择房龄相对较长的二手房
那么“高龄”二手房能不能买？
购房者：资金紧张或会考虑“高龄”二手房
究竟房龄有多长的才算是“高龄”的二手房呢？据华丰地产总经理刘建忠介绍，现在的房源一般在2006年以后的算是比较新的，超过15年甚至20年以上的就算是比较老的房子了。通常这些15~20年的房源还可以做按揭，小区整体环境也不算差，而且相对而言总价也较低，因此这类房源也比较受欢迎。同时，刘建忠表示，目前选择“高龄”房源的一般都是用来自住的，这类型人群一般家庭人员比较多，且收入一般，通常作为过渡用房。
事实上，对很多购房者来说，手头上的资金决定了购房的类型。记者随机采访了十数位市民，大部分市民表示，资金宽裕时多会选择一手住宅或房龄较短的二手房，资金不足时会延后购房。但也有部分市民表示，如果出于家庭需要，即使资金相对紧张也会选择购房，但会考虑房龄稍长的二手房。
受访者中的张先生是一位普通的工薪阶层，大学毕业后就一直留在顺德工作，已经有5年多的时间了。“之前一直在留意一手房，想着等存点钱再出手，现在看来是有点难了。”张先生表示，他首次置业当然希望一下子就买到“心水”房，但现在一手房和条件比较好的二手房价格都不低，他或会考虑购买房龄稍长的二手房。据张先生介绍，他上周看了一家房龄接近二十年的二手房，价格在可接受范围，周边环境及配套也还可以，唯一不足的是楼梯房，所以他还在纠结当中。
业内人士：多留心眼或能淘到“笋盘”
我们购房通常会比较关注地段、配套、方位、楼层、户型等因素，但业内人士提醒，房龄也是不可忽视的重要因素，因为它直接关系到房屋的价值和购房成本。房龄和房屋的有效使用年限有着密切关系。实际使用年限越长，房屋的损坏程度就越高，也会相应地产生一定的房屋维修费用，从而增加了物业的维修成本，这种风险也往往由买房人来承担。同样条件的二手房，房龄越长，其价值越低。
此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请贷款的风险。一般情况下，在二手房贷款中，房龄加上贷款的年限不能超过30年，同时，还要看房屋评估的结果。也就是说，如果房龄已经超过20年的话，那么贷款年限就会低于10年，仅仅只有几年的时间，这样无形中贷款压力就会增大，也有一些银行对二手房贷款有着严格的限制。
不过业内人士也指出，虽然老旧二手房因“高龄”而让很多购房者望而却步，但如果多留个心眼，了解清楚房屋的信息，还是有机会淘到“笋盘”的。很多“高龄”二手房虽然建成时间比较长，但是社区内环境还是不错，而且有些老旧社区附近的配套如商业、交通、教育、医疗等都是比较完善的。选择“高龄”二手房时，应综合考虑周边配套、社区内环境、容积率、绿化率、楼间距和居住密度等相关信息。
虽然楼龄较长的房子已经过了快速增值时期，残值不高，但有二手房中介人士认为，房子毕竟比较保值，再转手即使卖不出高价但应该也不至于亏本。作为过渡所用，起码不用租房，购房者应根据自己的经济情况和家庭情况选择。
来源|珠江时报
编辑|陈美玉
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手机客户端买房不吃亏，小编教你查二手房房龄多少年！
一般的情况我们都喜欢看房产证，来查询这个房龄，但是这种方式其实并不靠谱。
房产证上的房龄其实不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右；而且这种方法适合查询第一次在二手房市场交易的房子。
如果房子已经被多次转手了，就不能在查询到其房子的真实房龄了，因为房产证上显示的是其实是最新的拿证的时间。可以通过以下方式，查询二手房房龄。
1、到房产管理部门查档，是判断房龄较稳妥的查询方式，可以查到准确的房龄信息。这个需要房主配合，带上房本和身份证等相关资料进行查询。
2、多问问该小区的业主、物业工作人员或者附近的老住户，得到的结果往往更真实准确。
3、从房屋结构上判断，上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。
4、查看外立面，通过外墙使用材料推测。红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墙面的住宅楼，大多是九十年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。
5、看厨卫装修程度。根据一些难以更换的物件（下水管道、卫生间地漏等）来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。
6、在二手房交易网上备案的情况下，可以网上挂牌后，输入产权证号，查询相关信息。但一般只有拥有挂牌权的中介公司才能查询。因此，要找正规的中介公司，减少购房者在买房时遇到的风险。
7、楼层高度。楼层数在2到3层多为上世纪五十到六十年代左右的建筑；楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑；10层以上小高层并配有高层电梯的住宅，约为2000年左右的建筑。
在我们买二手房时，一定要重视房龄，为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种风险，购房者在买房时，应在购房合同中写明相关的风险条款，即使维权，也有保障。
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　　所谓房龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。那么，购买二手房怎样预防房产中介忽悠房龄，找法网小编为您介绍，希望能给您提供帮助。　　一、购买二手房怎样预防房产中介忽悠房龄　　随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，最好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄”。“如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。　　二、二手房的房龄多少年不能贷款　　二手房的房龄一般二十年以上的房龄贷款受到限制，只有可贷额度的一半。　　按照我国现行法律,土地使用权只有70年的期限。如果实际房龄较大,买房人使用的年限将可能缩减。另外,房龄和房屋的有效使用年限有着密切关系。　　房龄越大,那房屋损坏程度越高,因此相应地会产生一定的房屋维修费用,从而增加了物业的维护成本,这种风险也往往由买房人来承担。而且,房龄较长的二手房,还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。　　一般房屋年限越长,评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时,贷款成数一般还会随着房龄增大而相对降低,贷款年限也是如此。　　三、买二手房如何看房龄　　1、去房管局查询档案。针对具体地域的房子房管局都有详细的记录和登记备案，这种方法是最准确的。　　2、找房东或者找房子周围的老住户打听情况。这也是比较可行的方法，但不如第一种准确。　　在签订房屋转让合同时，为了维护自己的权益，购房者可以在合同中约定如果房屋年龄与房东所述房龄不符，由房东承担违约责任。　　房龄从开发商交房那天算起。房屋买后五年内再交易会多5%的营业税，所以你买二手房，最好是5年以上的。税务机关根据契税完税证明或者房产证上面的时间作为是否满五年的依据。买二手房房龄要看房子保养得怎么样。房子的使用年限是70年，如贷款的话,贷款的年限加房龄不超过30年。
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