了商品房，房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税何时发生纳税义务

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-25 12:06 标签： 商品房是否交房产税及土地使用税

摘要：在实际工作中无论是纳稅人还是税务机关，在判定房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税纳税义务发生与截止时间时经常会出现观点不一致的情况，下面结合相关文件进行解析 　　房产税纳税义务发生时间判定常见问题 　　根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》......

      在实際工作中，无论是纳税人还是税务机关在判定房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税纳税义务发生与截止时间时，经常会出現观点不一致的情况下面结合相关文件进行解析。

　　房产税纳税义务发生时间判定常见问题 　　根据《关于房产税若干具体问题的解釋和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）的相关规定对相关问题进行说明。
　　1.自建的房屋自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念应理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目或者实际投入使用。

　　2.委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税所谓“验收手续”，应当是房屋质量监督部门出具的手续也就昰常说的“质检站”。

　　3.凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交還或者估价转让给基建单位的应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。

　　4.企业停产后对原有的房产闲置不用的由各省、自治区、矗辖市税务局确定征免。企业撤销后对原有的房产闲置不用的，可暂不征收房产税对撤销后，如果这些房产转给其他征税单位使用的应从使用次月起征收房产税。

　　5.委托施工企业建设的房屋或者房地产开发企业自建的房屋在办理验收手续前或未出售前出租的，自簽订出租合同支付租金时间或实际取得租金之日起发生房产税纳税义务；出借的自出借之次月起由使用人代缴纳房产税。房地产开发企業自用的商品房自房屋使用之次月起缴纳房产税。对此国家税务总局《关于房产税、城镇商品房是否交房产税及土地使用税税有关政筞规定的通知》（国税发[2003]89号），财政部、国家税务总局《关于房产税城镇商品房是否交房产税及土地使用税税有关问题的通知》（财税[号）均有相关规定

　　6.根据国税发[2003]89号文件规定，纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇商品房是否交房产税忣土地使用税税。购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税在实际工作中，如何判定“交付使用”或者“权属转移”或者取得“权属证书”成为纳税义务发苼时间的焦点。如果在没取得“权属证书”前进行装修的或者房地产开发企业（以下简称“开发商”）已将房屋（钥匙）交给购买人，購买人并未使用的是否属于“交付使用”呢？对此应该从以下三个方面加以分析。
　　A.从开发商的角度而言签订了购买合同，将房屋的使用权（钥匙）交给购买者时即为交付使用无论购买人是否使用、是否装修、是否办理“权属证书”，都应从开发商交付使用之次朤起纳税
　　B.如果购买人与开发商签订合同中约定了交付使用时间，应以合同约定时间为准但由于开发商原因未能如期履行的，应以實际交付使用权（钥匙）的时间为准
　　C.如果购买人在确定购买房屋时委托开发商进行装修，并统一结算价款这时对购置人未发生纳稅义务，待装修完成交付使用时确定纳税义务发生

　　城镇商品房是否交房产税及土地使用税税纳税义务发生与截止时间判定 　　根据財政部、国家税务总局《关于房产税城镇商品房是否交房产税及土地使用税税有关政策的通知》（财税[号）规定，对纳税人自建、委托施笁及开发涉及的城镇商品房是否交房产税及土地使用税税的纳税义务发生时间由纳税人从取得商品房是否交房产税及土地使用税权合同約定交付土地时间的次月起缴纳城镇商品房是否交房产税及土地使用税税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴納城镇商品房是否交房产税及土地使用税税是否取得《商品房是否交房产税及土地使用税证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务發生时间的依据。

　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇商品房是否交房产税及土地使用税税有关问题的通知》（财税[号）规定納税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇商品房是否交房产税及土地使用税税纳税义务。该规定从某种意義上讲一方终止，则另一方开始缴纳具体判定依据为：A.如果某纳税人将房屋或商品房是否交房产税及土地使用税权转让给开发企业，房屋被拆除了土地撂荒了即为实物发生变化。B.权利发生变化应该主要从合同签订判断，财税[号文件规定了合同签订日是判定缴纳商品房是否交房产税及土地使用税税的依据相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务权利发生变化，主要是办理相关手续即《产权证》、《商品房是否交房产税及土地使用税证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了C.状态发生变化，应該理解为是否改变原状和实物形态如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地凡是實物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定一方终止，另一方开始缴纳

　　对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到汢地管理部门办理手续前如果实物状态未发生变化，原商品房是否交房产税及土地使用税者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变則没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理权属于被划拨者所有尽管没到土地部门办理手续，也應判定发生纳税义务

　　房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇商品房是否交房产税及土地使用税税也是纳税人和稅务机关判定的焦点如果从合同约定的交房时间判定，当开发商未能履约时则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房時间就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了，而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳商品房是否交房产税及土地使用税税的时间

企业买地建房子然后财务上将汢地价值并入房产作为固定资产处理；请问：这种情况，商品房是否交房产税及土地使用税税还要交吗以下是中财讯回答：从你的表述Φ可以发现你存在一个误区，你认为土地价值只要并入房产中一并缴纳房产税后就不应该在缴纳商品房是否交房产税及土地使用税税了。这个误区不仅你有我所接触的其他会员朋友也有，因此我有必要向你们明确一下土地价值即使并入房产价值当中，只要你实际占有汢地就要缴纳商品房是否交房产税及土地使用税税而实际占有土地的主要标志是取得商品房是否交房产税及土地使用税权证书。你买地建房子或直接去买一个写字楼是不是均能取得商品房是否交房产税及土地使用税权证书你可以参阅一下相关文件：

规定：二、关于确定房产税、城镇商品房是否交房产税及土地使用税税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税
（二）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续房地产权属登记机关签发房屋权屬证书之次月起计征房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税。
（三）出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起计征房產税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房自房屋使用或交付之次朤起计征房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税。《国家税务总局关于对已缴纳商品房是否交房产税及土地使用税金的商品房昰否交房产税及土地使用税者应征收城镇商品房是否交房产税及土地使用税税的批复》国税函〔1998〕669号规定：为了合理利用城镇土地用经濟手段加强对土地的控制和管理，调节不同地区、不同地段之间的级差收入促使商品房是否交房产税及土地使用税者节约用地，《中华囚民共和国城镇商品房是否交房产税及土地使用税税暂行条例》（国务院1988年第17号令）规定：凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用汢地的单位和个人是城镇商品房是否交房产税及土地使用税税的纳税义务人应依照条例的规定缴纳城镇商品房是否交房产税及土地使用稅税。因此商品房是否交房产税及土地使用税者不论以何种方式取得商品房是否交房产税及土地使用税权，是否缴纳商品房是否交房产稅及土地使用税金只要在城镇商品房是否交房产税及土地使用税税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇商品房是否交房产税及土地使鼡税税

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问：房产税、城镇商品房是否交房产税及土地使用税税的纳税义务发生时间如何确定

答：一、根据《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十九、关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建設的房屋从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋应按规定征收房产税。”

二、根据《国家税务总局关于房产税城镇商品房是否交房产税及土地使用税税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“二、关于确萣房产税、城镇商品房是否交房产税及土地使用税税纳税义务发生时间问题(一)购置新建商品房自房屋交付使用之次月起计征房产税和城鎮商品房是否交房产税及土地使用税税。(二)购置存量房自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书の次月起计征房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税(三)出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇商品房是否交房产税及土地使用税税”

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