产城运营部是什么意思？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-27 06:09 标签： 产城运营

以产兴城、以城带产、产城融合是产业新城发展之路，产城融合的核心在于产业与城市、生产与生活的和谐发展。公共配套的完善程度、档次直接关系到产业新城对人才的吸纳力，是产业新城中城市建设的重要环节。

01：完善公共配套，增强生活和居住功能

生活和居住功能是产业新城不同于传统产业园的最主要特点。公共配套功能主要集中于商业、公共交通、教育、医疗、文娱等公共服务领域，通过对城市配套全方位的投入，打造更为舒适、便利的生活工作环境。

具体来看，产业新城内代表社区和企业周边15分钟范围内公共交通、商业、酒店、医院、学校、文娱等配套设施的完善程度体现了新城的公共服务水平。

产业新城内公共设施的发展大致可分为三个阶段：

▌ 早期阶段企业通过建设社区级的员工餐厅、宿舍、便利店等基础配套来满足员工的基本生活保障；

▌ 随着产业新城的持续发展，超市、饭店、小型银行、快捷酒店等商业配套，社区诊所、医院等医疗设施以及幼儿园和中小学等教育配套成为企业日常商务以及员工生活不可缺少的一部分；

▌ 产业新城发展至相对成熟稳定阶段，当地居民更加注重文化娱乐、休闲服务等多元化、个性化的综合性消费，相应的公共配套也应更加完善，通过建设大型的购物中心、体育场馆、健身中心、星级酒店等商业配套来满足居民深层次的休闲娱乐需求。企业可以通过引进品牌幼儿园、中小学、国际学校以及培训辅导机构等，在解决居民子女教育问题的同时，让子女得到更高质量的教育保障。同时，新城内引进优质的医院、医保定点机构等医疗机构，在保障居民基本健康的同时满足其更高的医疗需求，提升其幸福感。

从对全国产业新城的调研情况来看，少数优秀运营商的产业新城项目整体配套完善且档次较高，部分项目已经形成了一定的人群集聚，并吸引中心城区人口前来购物休闲，从而打造出城市新的都市中心或商业中心。

比如华夏幸福的固安产业新城，从城市级的商业配套幸福港湾，到投资5亿元修建的五星级福朋喜来登酒店，以及与北京八中合作开设的分校，还有规划建设自有品牌的三甲医院，依托开发区的完善城市配套，居民的居住、商业、文化、休闲、医疗、教育等需求都能得到满足。通过为其产业新城内的就业人口提供相应生活配套，带动了当地居民消费结构的升级，同时也极大地提升了固安县的城市形象和居住品质。

泰达MSD依靠其先进制造业基础、完善的商业生活配套、便捷的交通体系、优美的城市环境，形成集行政中心、国际商务中心、金融中心、文化教育中心、高端商业中心、休闲娱乐中心、医疗中心等多元复合业态于一体的高水平现代商务平台。泰达MSD写字楼的高出租率，为园区带来众多商务精英人士。同时，MSD内完善的商业配套也吸引众多人群前来购物休闲。

总体来看，现阶段国内产业新城不断提升商业配套的完善率，大多数产业新城均具备了包括餐饮、超市、商场在内的较为完善的配套。但由于大部分产业新城项目还处于建设阶段，在商业功能配套初期更侧重于解决基本的日常生活需求，如餐饮、小零售业态等较多，大型商业配套设施仍在规划或建设中，整体配套的完整度仍有待加强，与商业服务配套相对应的教育、医疗以及休闲娱乐等实施的开发仍相对滞后。

图：产业新城的公共配套 

资料来源：中国指数研究院综合整理

教育、医疗配套是城市重要的公共服务能力，也是产业新城得以留住人才的关键因素。从目前国内产业新城项目的教育、医疗配套质量来看，仍有待提高，多数产业新城项目的优质教育、医疗需求仍依靠外部城市资源解决。但部分优秀的产业新城在教育、医疗配套方面已进行了有益的探索。例如，张江高科技园区和泰达MSD两大政府引导建设的产业新城凭借资源优势，配备了三级甲等医院，医疗服务能力领先，华夏幸福固安产业新城项目、大厂潮白新城项目在引入教育资源时分别与北京八中和北京五中合作，建立一贯制学校，满足了园区居民子女教育需求，配套水平提升到了新的层次。

除能够满足新城内人员各类生活需求的服务配套以外，产业新城内的文化建设同样重要。从目前产业新城运营商对于项目文化生活的建设情况来看，多数产业新城缺乏文化生活配套的建设与氛围的营造，更没有组织起系统性的日常文化生活。目前有文化活动的产业新城项目在活动组织、活动内容上的建设也有待提高，未来城市建设应重视内外兼修。目前，对于文化生活建设做的比较好的多为政府背景的产业新城运营商，例如张江高科每年会定期组织“相约张江”科技文化活动，以及龙舟赛、乒乓球赛等体育活动，目前活动已较为成熟。

生活服务配套设施是城市居住功能的重要体现，也是产业新城能否真正有效引入居住人口的关键。因此，寄托于新城区域项目产业的逐步成熟和主城区域资源的陆续外溢来吸纳人口，需要较长的发展周期。在这种情况下，通过自行投资建设、完善项目的各项生活配套，将明显有助于吸引外来人口长期居住在新城。

02：“配套先行”的企业实践

从目前产业新城运营主体对于项目配套建设的特点来看，主要分为以“配套先行”带动产业新城发展和“产业先行”逐步完善城市配套两种建设思路。例如华夏幸福、亿达中国等企业部分项目采取配套先行策略，张江高科等运营商的部分项目采取“产业先行”逐步完善城市配套的发展策略。在“配套先行”策略的前提下，适度控制开发时序，利于更好地实现职住平衡。

表：产业新城公共服务配套方式

资料来源：中国指数研究院综合整理

▌ 华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念以及“打造幸福城市”的开发理念，高质量完成各种基础设施建设，并建设酒店、学校、医院、商业综合体等配套设施，以完善城市功能、增强承载能力。除此之外，华夏幸福还积极贯彻产城融合的理念，按照“公园城市、休闲街区、儿童优先、产业聚集”的规划思路，打造独具前瞻性、创新性的“未来城市试验区”，使得城市行政办公、商务金融、会议展览、文化娱乐、商贸物流、大型公园等城市功能日益完善，并针对产业新城内主要就业人群，匹配相应的公共配套设施。华夏幸福在城市建设过程中遵循配套先行的原则，在项目自身实现人口导入之前先行完善生活服务配套，为产业新城项目吸纳人口提供生活基础。同时，在配套的开发建设中，也逐步形成了自己的配套品牌，以智慧城市、生态城市、文化城市三大系统构建幸福城市体系，具备城市级、区域级、社区级城市生活配套，为市民创造便捷、宜居、多元的城市生活空间。华夏幸福运营的固安产业新城在生活区打造方面，配套建设了大型居住生活社区，打造高层公寓、联排、叠拼、独栋别墅等多层次住房体系，满足不同的居住选择；在商业配套方面，项目在住宅区域配备了城市级的商业配套，并命名为幸福港湾，同时自行投资5亿元建设了五星级福朋喜来登酒店；在教育配套方面，固安产业新城项目与北京八中合作开设分校，全权交由北京八中自行运营；在医疗配套方面，将规划建设自有品牌的三级甲等医院。项目内的所有配套设施均由华夏幸福开发建设。再如大厂潮白河经济开发区，针对其中大厂影视创意产业园的就业人群，将配置诸如文艺气息浓厚的咖啡馆、会客厅等传媒人士较为青睐的圈层社交场所，以满足他们的生活商务交流需求。

▌ 亿达中国在大连建设运营的春田新城项目同样是产业新城配套先行的代表。以春田新城为例，项目在建设初期就将产城融合作为建设目标，在项目的各类生活配套方面投入巨大，项目主打的教育功能区聘请了国际知名设计公司打造，校园与教师规模均达到普通校园的1.5倍，并形成了幼小中一贯制的教育体系；除此之外，商业、娱乐等资源也已达到了能够满足产业新城内居民需求的完善程度，为吸纳并留住外来人口提供了保障。

▌ 张江高科技园区成立于1992年，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。作为国家级高新技术园区，张江高科技园区凭借较强的产业培育能力和创新发展能力，较好地完成了产业集群打造，吸引了大量高新技术企业入驻，项目就业人口快速增长，逐步形成了大量居住及生活需求。为满足已经存在的生活需求，项目的各项基本设施建设与配套顺势发展，运营商凭借较强的招商及资源整合能力，使各项配套均达到了较高水平，可以说是运营商强大的产业发展能力集聚了大量产业人口，从而带动了项目配套的发展。

图：临港产业园公共配套

资料来源：中国指数研究院综合整理

▌ 临港产业园坚持打造高品质城市配套体系，医疗教育、商业休闲、星级酒店、住宅社区一应俱全，已建成“工业化带动城市化、城市化服务工业化”的国际化、现代化、生态化的创新型产业园区。

目前，中国大部分产业新城项目已从“以产兴城”的开发阶段进入了“以城带产”的发展阶段，产业新城内经济初具规模，从业人员不断增加，但由于城市功能尚未及时跟进，使得从业人员日常生活的物质和精神需求得不到满足，这将极大地限制产城融合发展。因此，产业新城运营商对于产业新城内配套服务设施的重视程度明显加强，增强城市建设能力、完善公共配套将成为未来产业新城的发展趋势。

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