本期访谈Current GUEST
张辉，广东晋元律师事务所执业律师，毕业于北京大学法律本科。先后在北京、上海、广州等知名企业和上市公司从事法务；在合同、侵权、婚姻家庭等法律领域经验丰富。主要擅长：合同纠纷
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张辉律师电话：
中顾高端访谈
现实生活中，很多朋友因为积蓄不够但又迫切想要买房，所以将目光房子二手房上，但是二手房交易手续相当复杂，所以一不小心就会出现合同纠纷。为了避免出现二手房合同纠纷问题，我们应该注意什么?出现合同纠纷之后我们又该怎么办?...
1、中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，首先请张律师为我们简单介绍一下在现实生活中二手房买卖常见的几种类型?
张辉律师：近年来，随着二手房交易数量的增多，二手房屋买卖合同的纠纷也越来越多，笔者综合办案实践，就二手房交易过程中容易出现的纠纷简单总结为几种常见类型：一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同引起的纠纷;以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷;一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系;买方逾期支付房款;卖方逾期办理所有权转移登记手续;因中介行为引起的纠纷;房屋买卖合同对定金性质约定不明确;因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷;因房屋质量引起的纠纷;因&阴阳合同&引起的纠纷等等。
2、中顾法律网司南：二手房买卖交易不可避免的牵涉到过户的问题，那么房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?
张辉律师：房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
3、中顾法律网司南：一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?
张辉律师：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记;( 2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
4、中顾法律网司南：在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生的，应该如何处理?
张辉律师：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
5、中顾网司南：张律师上面讲了这么多，按照您多年的经验来看，在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?
张辉律师：笔者认为，二手房屋买卖合同的纠纷的起因源于合同，一些纠纷可以通过买卖双方严谨的合同约定来避免，或可以通过合同约定使纠纷简单化，给遵守合约一方带来最大利益。
二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。
第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
6、中顾网司南：如果在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?应该怎么处理?
张辉律师：为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使己方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。
7、中顾司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
张辉律师：定金在二手房交易中经常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。《合同法》第八十九条规定&当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&该条通常也称为定金罚则条款。
1)定金交付越多，是否赔偿越多?《合同法》第九十一条&定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。&以及最高人院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条&当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人院不予支持。&定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。如果一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。因此，超过法律规定数额的&定金&，不是法律意义上的&定金&，不适用定金罚则。
2)买卖合同未能达成一致协议，定金罚则是否适用?双方因买卖合同条款没有达成一致意见，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，&定金罚则&也得不到适用。因此，不一定交付了定金，就一定能够合同的顺利签约，或适用定金罚则。在此，笔者建议：双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一致意见，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。
3)&定金&与&订金&的区别。&定金&与&订金&只有一字之差，&定金&是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但&订金&法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定&当事人交付留置金、担保金、金、订约金、押金或者订金等，但没有约定性质的，当事人主张权利的，人民法院不予支持。&笔者建议，双方在合同中应当明确所付款项为&定金&，并约定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。
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在新房成交量趋于平缓的近期，2015年二手房交易市场成交量超过新房成交量，这也说明了二手房交易市场的火爆程度。但随着二手房交易市场的扩大，其弊端也逐渐显现出来。很多心术不正的人利用合同漏洞谋取个人利益。除了二手房买卖合同，还有居间合同的内容需要注意，因此，小编总结了几点二手房买卖居间合同签署的注意事项。
　　1、审核对方身份及中介机构的。
　　在签订买卖的时候应尽量弄清楚对方的身份，保留身份证复印件等，并且审查中介机构的营业执照。
　　2、签约时应仔细看合同条款。
　　必须摆正心态，不能马虎，因为一旦在合同上签了字就要受合同约束，违反合同就要承担法律责任。因此，双方在签约时应当仔细查看合同条款，有疑问时应该要求中介公司解释清楚，并记载在合同中。
　　只有确定自身能够履行的条款方能签署。而对于自己难以履行的条款要注意违约规定，看自己能否承受再决定是否签署。另外，合同是一式多份，要看清三份是否一致。
　　3、不要留空，若有附加需在附加处盖章。
　　居间合同一般都是由中介公司提供，其中有许多条款是要求签署方在签约时填充或选择，针对这一特点，双方在签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定，尽量不要留有空白条款，以防止日后被他人违规利用；若有附加条款需要双方在附加条款上盖章。
　　4、签约时不要只签后一页。
　　现在的合同很多都不止一页，作为签约一方在签约时应该在每一页上都签字，以防止未签字的合同被&偷梁换柱&。如果合同有修改的地方，签约方应该共同在修改处签字以表示确认。
　　5、签约后应拿合同原件。
　　签约后作为合同一方，当然有权保有一份合同原件，并且协议上往往都是这样规定的。但实务中有些中介公司在当事人提出该项原本合理且合法的要求时，往往会以另一方或中介公司未签章为由不给当事人合同原件。在此情况下，签约人至少应要求中介公司提供一份复印件，并要求中介公司在复印件上签章或中介经办人员签字，同时应与中介公司确定其何时提供合同原件。
　　小编不得不再声明一下，在签署二手房居间协议的过程中不要忽视以上细节问题，遇到疑问可以向律师进行咨询，签约关把好了，才能避免一些风险的发生。
A按合同约定处理
A您好，请问有其他继承人吗？这样可能操作比较难，涉嫌侵犯别人的继承权。建议可以先行协商解决，签订协议保障权益。如果亟待解决，可以来电咨询，咨询免费。希望可以帮助到您。
A你好，根据合同约定处理。
A你好：根据具体情况 建议咨询当地派出所工作人员。
A现在的企业注册都是认缴制，但是并不是认缴制就不需要进行出资。看你成立公司的需要决定你的注册资本！
A你好，正式员工离职需要提前30天作出书面通知。有签订劳动合同吗？有办理社保吗？工资有按时发放吗？可以通过发律师函来解除劳动合同的。
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咚咚金服大圣
发布时间： 09:31:20
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什么银行按揭贷款有利率折扣？按揭贷款需要注意哪些问题？买卖合同签署该注意些什么？什么样的房子交易有风险？大圣81计之第五计签订二手房买卖合同定金应该给多少？【真实 · 案例】周先生与业主签订了一份买卖合同，房子总结约定530万，定金业主要求给100万，当时周先生也没想太多，就把100万支付给了业主。后来周先生和业主到银行去办理资金监管及批贷手续，银行告知他们的定金超过银行规定的比例，无法批贷，需要重新调整定金比例，否则无法获得贷款，合同也无法继续。这是怎么回事呢？事情是这样子的，从2016年开始，为了降低购房过程中的资金杠杆，打击低首付购房的市场不良行为，银监会要求银行商业贷款机构严控定金比例，一般购房定金不能超过购房总价的5%，最高不超过8%，超过8%银行不予批贷。【大圣说】（1）定金不宜过多，但也不要太少；一般按照银行规定的比例，最高不要超过8%，太高影响批贷；但也不宜过少，太少就会让业主违约的成本变得太低。（2）对于定金要求比例严重超标的业主要格外留心，这种业主一般非常缺钱，会有房子被查封的风险；更可怕的是部分业主利用低价收取高定金，一房多卖最后玩起失踪。（3）定金可以分批次给的，能够约定第一次签合同时支付部分定金，然后约定签订合同之后的几日内再支付剩余定金。（4）定金支付对于合同生效具有决定性意义，切记定金支付时间不要超过合同约定时间，以免造成事实违约。买房还需要注意哪些问题？下一计，大圣继续告诉你！本周日，点击报名参与活动，还能与大圣面对面交流！大圣81计——每天懂点买房换房小技巧大圣81计，旨在为大家解决买房、卖房、换房中的合同签署、贷款、赎楼、过户、交楼等问题,除了买卖交易，夫妻过户、直系亲属过户我们能教你如何省税；如果您有关于信用贷款、红本抵押贷款、消费贷款等方面的问题，欢迎找大圣来咨询！每天吸收点干货，让买房、卖房、换房不再困难。往期大圣81计保存图片 扫码即可添加【咚小金】微信or 微信搜索：
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咚咚找房公众号签订二手房买卖合同有哪些注意事项？作者：廖晶晶来源：链家网原创文章摘要：在签订买卖合同时，购房者要注意确认卖方基本信息的真实性与有效性、明确违约责任及房屋权属等问题。签订买卖合同作为房产交易中的一个重要流程，购房者在签订合同前可以了解购房协议与购房合同的区别，避免因签错而影响自身利益；在签订买卖合同时明确合同包含的具体内容以及签合同时有哪些注意事项。
一、购房协议和购房合同有什么区别？
购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发商，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。而购房协议书是购房合同的一种体现，是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。
它们主要有以下几个区别：
购房协议与购房合同定义不同，购房合同相对正式。
购房协议是房屋买卖之前的一种协议，具有担保《商品买卖合同》签订的效力。
购房合同内容更加详细。
二、二手房买卖合同包括的内容有哪些？
二手房买卖合同是购房者和售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
二手房买卖合同包括以下内容：
（1） 当事人的名称或姓名、住所
（2） 标的
（3） 价款
（4） 履行期限、地点、方式
（5） 违约责任
（6） 解决争议的方式
（7） 合同生效条款
（8） 合同中止、终止或解除条款
（9） 合同的变更与转让
（10）附件
三、签订购房合同有哪些注意事项
在签订购房合同时，一定要注意以下几大事项，以此避免一些不必要的麻烦。
1.、确定卖方基本信息的真实性和有效性。
确定产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，房产证上的名字是否和卖房人是否一致。如果卖房人有配偶的，还需要有配偶在场。看产权证的原件，并到房管局查询产权证的真实性，避免造假的出现。
2、明确违约责任
在签订合同前，必须明确双方违约责任。在一些条款不明确时，或需要进一步确定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表达写明白，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
3、明确房屋权属
房屋权属要明确注明。私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产要填写产权单位名称，公产房要填写所属房管站名称。如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。
来源：链家网综合整理
0人赞过二手房在签买卖合同前，有很多事项都要提前仔细检查，包括合同上的一些说明都要明确清楚，这样才能将风险降到最低。在房产交易时，交纳定金时要注意签订定金协议或者购房协议书；明确签订主体、交付期限及交付的方式；写明是“定金”两字；确定违约责任。在签购房合同时，一定要看清合同条款，避免跳入购房合同的陷阱中。首先，要核实开发商的这五证，最主要的是看《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这两证看准确了，一般原则上没有问题，特别是《商品房预售许可证》。日，长沙市不动产登记中心通过官方网站以及微信公众号（长沙不动产登记），发布了关于全面推行不动产(二手房)买卖合同网签工作的通知。相关问题最新百科前天看了又看
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签订二手房买卖合同要注意什么
[标签： ]　作者：na　浏览量：6684　更新日期：
　　核心提示：现在房价高涨，不少人选择购买二手房，在选中了合心意的二手房之后，签订二手房买卖合同要注意什么事项呢？二手房买主在签订二手房买卖合同时一定要注意看合同是否列出了买卖双方的基本情况、房屋的情况、价款等事项。法律快车经验小编为您整理介绍。
　　签订二手房买卖合同要注意： 　　1、基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法； 　　2、要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售； 　　3、涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件； 　　4、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用； 　　5、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)； 　　6、写明合同生效、中止、终止或解除条款； 　　7、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。 　　法律快车小编提醒您： 　　在购买二手房前一定要注意： 　　1、仔细审核房屋产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)。 　　2、实地考察房屋详情，如房产的面积、年限、折旧、朝向、周边小区物业、新盘价，以及天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况等。 　　3、对房屋的售价进行预测，一定要弄清楚房产中介的报价是房主的净价格还是中介公司加价之后的放价，是否含税费等。
以上内容仅供参考，如果您需要解决具体法律问题，建议您详细咨询网站相关律师。
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