买房遇上“一房多卖” 什么情况下可获双倍赔偿？
买房遇上“一房多卖” 什么情况下可获双倍赔偿？
发布时间：&&来源：闽南房产网&&
　　遭遇开发商的恶意欺诈、一房多卖，该怎么办?最近，部分购房者反映了这类问题。记者走访了解到，遇到这类问题，购房者协商不成，可以通过法律途径进行解决，有可能可以获得已付房款一倍的赔偿。
　　福建立行律师事务所律师侯文娟表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条规定，存在&商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人&、&商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人&的情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，存在&故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明&、&故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实&、&故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实&的情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　可见，在购房合同中没有特别约定的情况下，出现上述情形，购房者可申请出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　不过，北京中银(泉州)律师事务所律师上官宝山表示，购房者需能提供证据证明卖方存在上述行为。在交易过程中，尽量保留宣传单、录音等证据。
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热门资讯排行购房人可要求双倍赔偿“双赔”制度有了法律依据&& ●本报记者 曾祥素&& &今后，消费者购房，如遇开发商有明显欺诈行为，消费者可以按《消法》有关规定要求其双倍赔偿。最高人民法院５月７日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）为这项双倍赔偿制度提供了法律依据。&５月１２日，北京市消费者协会邀集业界人士及消费者代表就《解释》的出台召开了座谈会。市消协副秘书长张明认为，最近几年北京的商品房投诉一直居高不下，成为影响社会安定的因素之一。在以前消协受理的大量商品房投诉中，尽管有《消法》４９条双倍赔偿的规定，但由于消费者在诉讼时很难得到法律支持，所以，即使明显存在恶意欺诈的开发商在接受消协调解时也“理直气壮”的拒绝双倍赔偿。《解释》的出台明确了商品房销售时虚假承诺、“一女多嫁”等五种恶意欺诈情形下，消费者可获得双倍赔偿，这实际上承认了《消法》是调整商品房市场的主要法律依据之一。&北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌认为，在商品房市场尚不健全的情况下，最高法院将双倍赔偿这一带有惩罚性的条款扩大到房地产领域中，扩大了《消法》的适用范围，是对商品房买受人的一种合理保护，对房地产市场的规范、健康发展必将起到积极促进作用。&北京中通律师事务所的王冰律师说，虽说《解释》没有明确是按《消法》来制定的，但双倍赔偿的规定只有《消法》才有相关条款规定，所以《解释》的出台实际是《消法》在房地产领域司法实践上的突破。&市消协投诉部主任郎丹柯认为，《解释》中明确了五种欺诈情况都可获得双倍赔偿，而这五种侵权情况在消协受理的商品房投诉中极为常见。尽管此前有相关法规，但消费者在遭遇开发商恶意欺诈而打官司时却往往心中没底，官司打了一两年，最后往往一无所获，这极大的损害了消费者的利益。随着《解释》的出台，今后消费者在房地产诉讼中自然有了心理底线。&邱宝昌认为，《解释》除了在双倍赔偿、买受主体上有重大突破外，还对商品房买卖合同要约做出了重大调整，尤其是商品房销售广告中的承诺也要视为合同内容的有关规定。对于杜绝开发商在广告上描绘“海市蜃楼”欺骗消费者的行为会起到釜底抽薪的作用。&消费者代表王小姐说，很多消费者上当受骗就是因为看了商品房的广告，开发商在广告中将自己的楼盘吹得天花乱坠，把昆玉河二里地以外的楼盘叫“亲水住宅”，把十里远的路段叫“五分钟车程”，《解释》对这种不负责任的胡编乱造做出司法界定将有利于遏制这种虚假宣传在房地产界中的蔓延趋势。&座谈会上，有关人士还对《解释》中对法官自由量裁空间过大提出质疑。《解释》中虽明确了出卖人因恶意欺诈将承担不超过买受人已付购房款一倍的赔偿责任，但因为买房款往往数额巨大，０．１倍至１倍之间的空间使得法官的自由量裁权过大，既增加了消费者获赔的不确定性，又容易造成司法腐败。&此外，与会人士还认为，《解释》只调整商品房买卖纠纷，尤其是将经济适用房排除在外，使得《解释》还有待于完善。经济适用房与商品房区别很小，而且经济适用房的购买者更需要法律帮助，同时，近年来经济适用房的投诉率也在逐年增长。佚名
&&?&&&&?&&买方诉求返还购房款及双倍定金获支持
本报讯 （记者 安海涛 通讯员
吴淑贞）二手房买卖交易中，买方先行支付部分房款，在等待过户时，房屋却因为卖方与他人的债务纠纷被法院查封，房屋交易已无法正常进行，解除房屋买卖合同后，购房者如何主张自己的损失，双倍定金与赔偿损失之间如何取舍适用？
近日，福建省厦门市集美区人民法院审理了这起特殊的二手房买卖合同纠纷案，法院一审判决双方解除房屋买卖合同，由被告向原告返还购房款79万元及双倍购房定金20万元，驳回原告其他诉讼请求。
2014年6月，章某与郑某签订房屋买卖合同，约定章某购买郑某位于厦门市集美区的二手房一套，章某于签订买卖合同当日向郑某支付定金10万元。章某又向郑某支付75万元并陆续代为支付银行按揭款4万元后，郑某与章某办理全权委托公证，由章某自行办理房屋的过户手续。
当年7月，因郑某与他人的债务纠纷，该套二手房被其他法院依法查封，在查封期间不得办理过户手续，查封期限为两年。得知该情况，章某一方面行使不安抗辩权并终止履行房屋买卖合同的义务，督促郑某解除查封，另一方面向该法院申请执行异议，但被驳回。因郑某自身资金困难，已无力解除查封。
2015年4月，章某向法院提起诉讼，请求判令解除其与郑某签订的房屋买卖合同，被告返还其已支付的79万元购房款及双倍定金20万元，以及由被告承担涉诉房产买卖居间费、公证费、律师代理费等损失5.5万元。
章某认为，
郑某在明确知晓自己与他人存在债务纠纷，但隐瞒相关的事实，并与原告签订合同且收取房款，违反了双方签订的关于“房屋权属清楚、无债权债务纠纷”的约定，致使房屋买卖合同目的不能实现。
郑某认为，其同意解除合同，但合同中仅对被告毁约约定了违约金，除此并未体现退还购房定金等违约金款项。本案是原告要求解除合同，不存在双倍返还定金的情形。且，章某擅自中止支付讼争房屋的按揭贷款，原告也存在违约情形。因此，郑某只愿意返还已支付房款，其他损失不应承担。
法院经审理认为，买卖双方同意解除合同，根据合同法的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，现原告主张被告返还已支付的购房款79万元，于法有据，被告理应返还。根据合同法规定：“……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原、被告双方签订的买卖合同目的在于买卖房屋，郑某亦承诺讼争房屋权属清楚，无债权债务纠纷。现郑某因与他人的经济纠纷致使讼争房产被法院依法查封而无法办理房屋过户手续，被告也一直未能解除房屋的查封，导致讼争房屋无法具备进行过户的条件，致使合同目的不能实现，因此，被告的行为已构成违约，原告主张被告双倍返还定金20万元，于法有据，予以支持。本案中，原告举证证明因被告违约行为而造成的损失为5.5万元，因原告所主张的双倍定金赔偿足以弥补原告的损失，故对章某主张的其他损失不予支持。
■连线法官■
合并计算赔偿总额时以不超过权利人损失为限
对于因违约造成二手房屋交易无法正常履行，当事人除了可以主张解除合同、返还已付购房款外，对于返还双倍定金与赔偿损失之间，当事人如何取舍选择？该案承办法官林达解释，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，只有在损失超过定金数额条件下，方能要求两者并处计算，而且赔偿总额以不超过权利人的损失为限。本案中，章某主张郑某应承担房产买卖居间费、公证费及律师代理费等5.5万元的损失，但由于在章某所主张的双倍定金赔偿额已经超过其所主张的损失，因此在本案中双倍返还定金与赔偿损失不能一并支持。
[责任编辑:　　编者按：几经周折买房后，又可能出现很多不满意的问题，购房人在什么条件下可以要求开发商退房？如何享有“法定退房权”？具体退房流程是怎样的？退房有哪些注意事项？　　根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，否则便应当承担相应的违约责任。但是，根据建设部《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以依法解除商品房买卖合同有以下几种情形：　　下列几种情况购房人可以向开发商主张退房 &&&综合:盘点有用的买房心得 信用卡逾期6次后无法贷款　　购房合同无效　　如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，属违反法律的禁止性规定或违反社会公共利益。比如说开发商在没有取得商品房销售许可证的情形下就与购房者订立购房合同，向类似这种在开发商在没有取得相应手续下订立的合同，应属于无效合同，作为购房者有权利要求开发商退房。&&&综合：地铁带动房价地价上涨 购买地铁房该注意什么　　购房合同被依法撤销　　对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。&&&综合：收到交房通知单后 哪些收房注意事项购房者需留心套型误差　　交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。&&&西安（楼盘）欣洲投资2.945亿摘港务区295亩地 楼面地价最低499元/平　　面积误差　　根据建设部《商品房销售管理办法》，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，除当事人在购房合同中载明合同约定面积与登记面积发生误差处理方式的外，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付的房价款退还给买受人，同时支付房价款利息。　　发商没经购房者同意变更设计　　开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。　　　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。　　房屋主体结构质量不合格　　主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。　　出卖人迟延交付房屋　　经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行支付房屋义务的，买受人有权请求解除合同，但当事人双方另有约定的除外。　　无法办理房屋所有权登记　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后起超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除房屋买卖合同并赔偿损失。　　由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法取得房屋的产权证，若双方约定此条件可退房，买房者就可以要求退房。另外由于前几年一些房地产运营不规范，一些开发商拖欠土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年也无法取得房屋产权证。购房者也可以要求退房。无法得到贷款　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。为此，购房者可以要求开发商退回购房款及其利息。　　退房情况产生的几种主要原因　　商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因，可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因：　　一是购房者违约;　　二是卖方违约;　　三是双方都不违约，但双方就退房问题 达成一致意见;　　四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。　　退房时如何办理相关的手续　　下面介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。　　1、 订金(定金或认购金)阶段　　当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明 所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。　　如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最 终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林（楼盘）(刘桂林博客,刘桂林新闻,刘桂林说吧)律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫 交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。　　2、已做预售登记阶段　　买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。　　如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预 售登记手续。　　3、入住阶段　　在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约。这个阶段除与上述第二个阶段要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评 估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。4、房产证办理完毕阶段　　房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关 办理房产证过户或注销手续。　　具体退房程序　　第一步买房人发出退房通知　　买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。　　第二步15天内办好各种手续　　买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。　　第三步开发商退还房款　　开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。　　退房注意事项　　1、保险（放心保）退保手续不要忘　　在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。　　2、违约金就高不就低　　根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。3、定金双倍退还　　根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。　　4、办房产证前退房更省事　　业主最好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。
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