没房产证的房 真的不能买嘛？
大家的朋友圈都被“罗一笑/罗尔”事件刷屏了吧。甚至有了这种说法“彭宇案之后，再无人敢扶老人；罗尔事件之后，再无人敢网络捐款”。作为一个专注于地产方面的公号，对于道德范畴的事儿，本号一贯的原则是不掺和（一定要讨论的可以私下交流），当中是非曲直，每个人心里面自有评说。真正勾起我兴趣的，是罗尔（罗一笑父）在回答别人的质疑“有三套房为何不卖房给女孩筹钱治病”的时候，说的那句“深圳的房子用于自住，东莞的两套房子购于2015年，还没有房产证，所以无法进行买卖。”“没有房产证，所以无法进行买卖”。这句话从房地产交易的领域来说，显然是错误的。暂时没有房产证的交易，只是影响房产的过户、贷款等涉及机构手续的执行，但本身并不影响二手房交易的成立，而且其合法性，连法院也是认可的（非法买卖的村产权之类房子除外）。北京市场上，没有房本就进行买卖的二手房交易，怎么也占据所有二手房交易5%-10%的比例，尤其是一些刚入住不久的次新小区，几乎会出现所有在交易二手房全部都没有房产证的现象（比如你去年上半年去买臻园、保利中央公园等小区）。我本人也亲自买过2次没有房产证的房、也卖过2次没有房产证的房，最后都顺利完成了交易。当然了，我对于罗尔是真不知道、还是假不知道“没房产证的二手房也可以买卖”这一点，没兴趣也不会进行探讨。今天主要是来说一下买没有房产证的二手房，需要注意的一些点。一、首先需要搞清楚是什么性质的“没房产证”这一点最为重要，因为同为“没房产证”，彼此之间差别可大了。有些是“如果不出意外，可预期的期限内，肯定能拿到房产证，只是暂时还没有”、有些是“如无意外，基本拿不到房产证”、有些是“本来就只卖使用权”、还有些是“能否拿到，完全看命”。。。。。大家可要擦亮眼了。我个人的建议是，只买“暂时没有房产证的正规商品房”，因为这种出问题的概率极低（尤其在帝都能公开销售的商品房），不同case之间的差别，也就是拿房产证的具体时间。那哪些房很危险、最好别碰的呢：比如，“号称很快能转大产权的小产权房”、“没房本的军产房（军产房有房本都不一定能上市交易，何况没房本的）”、“单位集资房，号称到某个时间给单位一笔钱就能给房本的房”、“回迁房立项，偷改了性质拿出来卖的房”。。。等等。这类房子，共同特点就是：不是正规商品房，现在没房产证，但向你许诺过一段时间可以拿到（口头的，绝对不写入合同）、价格便宜、一般必须全款。说实话，这类房，不排除有极个别case最后真的多年小三熬成大房的。但普通购房者，除非你确认自己已经非常了解后面的各种内幕、或者认为反正房子便宜自己愿赌服输，否则绝对不建议购买，碰都不要碰。这里面，唯一靠谱点的类型，大概就是“正经回迁房，暂时没房产证，房产证下来以后按正规流程走贷款过户”这类了。但回迁房的房产证啥时候办下来，其时间相比商品房，有很多不确定因素，而且也需要业主出面配合很多事情，所以节外生枝的概率还是高很多，仍然不是太推荐。上面说的这些“高危房”，如果你最后一定要买，但又吃不准，建议能引入其他金融机构介入、一定要引入（比如贷款、比如抵押；银行不愿意介入，可以找诸如担保公司等机构）。毕竟多一个其他权威机构来帮你鉴定，你的风险会相应减小。如果连担保公司都不愿意介入的房子，其风险可想而知。当然，还有一类房，卖的时候，就明确说了“没房产证，卖的就是使用权”，比如绝大多数小产权房、单位使用权房等等，如果你确认自己可以接受“使用权性质”，完全可以交易。所以，以下的内容，基本都基于“购买暂时没房产证的正规商品房”来进行讨论。二、买卖合同细节非常重要。其中一定要明确业主最晚办下房产证的时间、以及如果未能按期办下来的违约处理。这类交易，合同签订时候有很多细节要注意，补充协议肯定会很复杂。这里面，最最重要的就是，一定要明确业主最晚办妥房产证的时间、以及如果未能按期办下来的违约处理。千万别相信业主/中介口头的承诺的“很快，也就几个月，房本就下来了”之类话，合同里面只写上“等房本下来之后，该如何如何”等等，而不约定房本办妥的最后时间。写了上面内容，也一定要写清楚，如果房东未能在约定时间办下来房产证，如何处理。建议写成“如果超过约定时间xxx日，卖方构成根本性违约，买家有权单方面解除合约，并向卖家追讨违约金”。因为任何事情都很难说的，如果开发商出问题导致楼烂尾（外地这种估计多一些）、有些业主自己出现问题断供/玩消失之类，都可能导致正规商品房也无法按期取得房产证。写上这条，才能做到比较保险。另外，有时候拿房产证需要多个流程配合（比如交契税、还贷款等），可以把每个流程步骤的最晚完成时间都写到合同里面。记住，千万别相信中介 or 业主的任何关于房产证的口头承诺，一定要写到合同里。三、买没房产证的房，最大的风险其实来自于人性的考验。即使你前面准备功夫都做足，买没房产证的房，最后出现纠纷的概率，仍然高于正常交易。这主要是因为，没房产证的房，从开始交易到最终交易完全完成，常常需要比较长的时间，基本上半年起、一两年也是常事。这么长的时间里面，如果房价上涨过多，很难保证业主能经得起诱惑，毕竟这个世界上最不应该做的事之一，就是拿利益去考验人的底线（感情、金钱等。。。），非要考验的，大多数都受到了教训。那怎么防范这种由于交易时间过长而导致的人性风险呢？（1）首先是观察对方是否靠谱。有句话叫“一个靠谱的买（卖）家至少值20万。”对于没房产证的房，这个要求可能更高，沟通过程中对方流露出任何让你觉得可能不靠谱的迹象，我觉得果断放弃，都不是坏事。（2）尽量不要选择房产证预期拿到时间过久的的房子。“一年内可以办下房产证”和“二年内可以办下房产证”，两者完全是不同的概念，后者出现纠纷的概率，可能是前者的10倍。我个人建议，对方承诺办下房产证的时间和签合同日期的间隔，最好在半年以内，超过一年以上的，就别碰了，宁可放弃。（3）在最终完成交易之前，交付的房款最多不要超过70%，房产证时间越长，给的比例越低。（4）终极杀招，就是要求业主提前交房，自己先住进去为安。没房产证的房由于无法网签，对于买家，除了合同，可以说没有任何保障（而在中国打官司，你懂的）。但一旦你拥有了房屋的实际使用权，就拥有了部分主动权，后续业主想违约，他的成本也会比较高。（4）这一条对我来说，其实是一个底线条件。购买暂时没房产证的房子，如果业主不同意在支付了部分首付款（一般在70%以内）以后提前交房，我铁定不买，哪怕房子好得和天仙一样，也绝对放弃。再次强调，“交完约定的首付款后就交房”，是我个人买没房产证房子的底线。大家如何，请自己掌握。四、所谓“改底单”的房子，“网签”后再推进流程。还有一类没房产证房子，叫做“改底单”。这类房子猫腻也很多，建议轻易不要尝试。如果实在要买，一定记住“不见兔子不撒鹰”。所谓兔子，就是“网签改为买家名字”。开始无论中介卖家如何忽悠，只给少量定金，在网签之前，不给付定金之外任何款项。这里面有两类情况：（1）原买家还没网签，这类比较简单，给了定金，让买家把购买关系在开发商那里转成你，然后继续推进后续。（2）原买家已经网签。这个就需要开发商和原买家配合撤销原来的网签、然后以新买家名义重新网签。这种情况，卖家（原买家）一般都会忽悠“自己和开发商很熟悉，你先把大部分房款给我，我才能推进，否则不给办理云云”，这时候一定要顶住，坚持只给定金，哪怕是把首付监管给银行，都不要做。因为“改底单”这事，不是那么容易就一定能做成的。五、其他注意事项没房产证的房如果有贷款，可以提前还款，并在开发商送到银行抵押之前拿出原始房产证，可以省去银行出还清证明、解抵押等流程，大约节约1-2个月时间。但一定要注意，如果房子开始是按揭购买，即使你提前还清所有贷款，如果不主动告诉开发商，开发商仍然会把你的房产证当做“有抵押”送到银行，仍然要走一遍“开结清证明、拿材料、解抵押”的流程。我当年卖一套无房产证房子，就由于不知道这点，以为还清了贷款就万事大吉，结果导致流程多了1个多月。大家一定注意这点。最后的最后，如果条件接近情况下，能买有房产证的房子，还是买有房产证的吧。这才是规避风险的最根本方法。
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您好，首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。其次, 我们也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。第三, 没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。目前存在好多公司打着公证的旗号在进行操作，但这实际上对买方来说，存在的风险特别大。一般公证书的方式主要是以委托公证出现的。其实，这样的公证书，业主(委托方)是可以单方面撤消的!所以存在风险。但是做什么事都不能太绝对，没有房产证对你有没有影响，有什么影响，要看房子的具体情况而定，房子是城市的还是农村的，是商品房还是农民自有的房子，这些都会影响到你买房子的效力，如果是城市商品房，没有房产证当然是个很严重的问题，但农村的房子，没有证是很正常的。当然，无论是哪儿的房子，对方既然没有房产证，买给你房子，对方肯定是要付出代价的，所以你在权衡利弊后，作出是否要买这个房子时，一定要想清楚，以后会出什么样的问题，出了这样的问题，如何去解决，你应当把你所想到的，都在合同上明确约定。以后即使买卖合同无效，那争议的解决方式的约定还是有效的。因此，建议，如果房子对你实在是很有诱惑，不防买下来，但在买房子之前，一定要好好想想，以后会出什么问题，把这些问题以及问题的解决办法都在合同里明确约定，对你以后出现纠纷是很有用的。当然最好是不要约定你明知道房子没有房产证，而只是约定你们买卖房子的时候没有房产证，以后要卖房人协助你办理房产正就可以了，如果明知道没有房产正，以后也不可能有房产正，那就是你的过错了。望采纳谢谢
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有房产证没有土地证，房子能买吗？
提问者：13*******02&
时间： 19:10:05 &
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您好，感谢您关注链家网：
目前北京地区只有市属的商品房下发房产证和土地证，区属的商品房是两证合一的，只发房产证，不发土地证；房主如果说土地证丢了，可让他先去补办新的土地证之后再进行交易，如果买的房子既有房产证又有土地证，一定要都完成过户，这样您的利益才能最终得到保障，希望能帮到您，谢谢。
有房产证没有土地证，房子不能买，您会面临很大风险。
土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。
有房产证没有土地证的房子，是不能到国家有关单位登记的，这也就是说在法律上，这个房子是不属于你的，房子也就不受到法律的保护。拥有土地证就说明这土地是国家租给你一定的年限的土地使用权利，你的房屋在这个土地上面，在一定的年限里面是合法的（一般为70年）。如果有房产证没有土地证的房屋就可以算是违规建筑，这样的建筑是无法得到法律的保护的。
因此在这样的情况下，房产交易是非常危险的，您一定要慎重考虑。
资料来源：国土资源部
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