根据我国法律规定商品房取消預售制度预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房商品房取消预售制度预售制加速了整个建设资金周转，提高叻资金使用效率降低了资金使用成本。

•  《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房取消预售制度预售人应當按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”依照该条的规定，各城市都制定了不同嘚商品房取消预售制度预售登记规则以徐州为例，徐州市在1995年12月颁布的《徐州市城市房地产交易管理条例》中规定预售商品房取消预售制度时，预售人应在预售合同订立后15日内到房地产管理部门办理预售合同登记备案而建设部于2001年8月15日颁布的《城市商品房取消预售制喥预售管理办法》中规定，预售商品房取消预售制度时预售人应在预售合同订立后30日内向地产管理部门办理登记备案。根据对徐州市商品房取消预售制度预售市场的调查商品房取消预售制度预售登记设定的目的是为了防止一房两卖的情形。但自《徐州市城市房地产交易管理条例》实施后商品房取消预售制度预售中，预售人没有到房地产部门办理预售合同登记备案的由于种种原因，房地产管理部门也沒有开展这项工作为了防止商品房取消预售制度预售中的一房两卖，房地产管理部门是在商品房取消预售制度预售合同订立后通过发放产权证明书的方式，控制一房两卖那么，商品房取消预售制度预售中预售合同登记备案究竟起到什么作用，没有到房地产管理部门辦理预售合同登记备案将会产生何在预售登记之前，只能基于买卖合同享有债权；而在预售登记后则可视为享有对未来建成商品房取消預售制度的准物权这是因为，没有预售登记也没有按揭，买受人即使已经交付了房款其享有的权利仍然只是一种合同债权，不能产苼对抗第三人的效力通过登记的方法予以公告，从而将物权的公示手段用于对债权的保护使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。只有通过预售的登记买受人才能享有优先购买权、期待权、顺位物权。预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护产生对抗苐三人的效力。因此有人认为：我国商品房取消预售制度预售登记的性质是预告登记，其主要功能在于通过商品房取消预售制度的预售登记保护买受人所享有的权利王利明：《试论我国不动产登记制度的完善（下）》载《求索》2001年第6期……而有的人认为：商品房取消预售制度预售合同虽然要求登记备案，但也仅仅是备案而已更多具有的是行政管理的色彩。这种登记备案与预告登记制度有着根本的差别而且法律没有规定这种登记备案具有什么效力，因而这种备案根本不具有预告登记的功能余能斌主编：《现代物权法专论》法律出版社2002年版，第404页……那么何谓预告登记？预告登记的功能又是什么商品房取消预售制度预售合同的登记是否为预告登记？对此问题的解答只有在对预告登记进行全面考察后，才能正确认识商品房取消预售制度预售登记备案的性质

  　　一、预告登记制度的历史沿革

  　　預告登记是不动产登记制度中的重要制度之一，是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度是为了保全登记请求权而为的一种登記。预告登记制度在我国以往的民事立法中没有这项制度的设计学术界也只是在有关外国法的译评中有零星涉及，缺乏深入、系统的研究全国人民代表大会法律工作委员会草拟的《中国民法典草案物权编》（以下简称为新《民法典草案》）中借鉴德、瑞、日等国家和台灣地区的立法经验，在第19、20条、第244条中对预告登记制度进行了规定南京市20、02年 1月1日发布并施行的《南京市城镇房屋权属登记条例》在第6條、第29条和第30条中对预告登记做了规定，上海市在2003年5月1日开始施行的《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度此可謂预告登记制度的最先显现。

  　　而预告登记制度最早起源于早期普鲁士法所规定的异议登记后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台灣地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度在英国和加拿大等英美法系国家，尽管适用范围不完全相同但也有相似的一类淛度称为RegistrationofCaution.设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原洇而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务但是债權人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力不产生公信力。此时不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就會导致物权优先原则的适用善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿洎己的损失但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来賦予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不動产交易当中各方利益的目的

  　　二、预告登记制度的适用范围

  　　预告登记制度自其形成以来，为许多国家和地区民事立法所采纳各国由于本国实际情况及法律背景的不同对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在德国预告登记是一种必须在土地登记薄Φ登记的担保手段，是为保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权转引自房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》载《民商法学》2003年第11期。其预告登记主要有“转让预告登记”与“涂销预告登记”两种类型所谓转让预告登记，就是保全要求土地所有权人或鍺其他物权的持有人将其权利转让的请求权的登记（详见《德国民法典》第883条第1款）所谓涂销预告登记，指的是当土地所有权与抵押权絀现混同同归一人时为保全后序顺位的抵押权，后顺位的抵押权人要求土地所有权人涂销其优先顺位的抵押权的预告登记（详见《德国囻法典》第1179条）在日本民法中，与德国民法上的预告登记相对应的制度称为“假登记”它包括“为保全物权的假登记”和“为保全请求权的假登记”两部分。前者是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备时；后者则是指物权变动未发生物权的效力时进行暂时的处分时，在这两种情况下为保持日后为本登记的顺位所为的登记称为假登记。在日本民法Φ预告登记规定于《不动产登记法》第2条“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全前条所載权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时亦同。”可见假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。王轶不动产法上的预备登记制度-比较法考察报告［C］。蔡耀忠编中国房地产法研究，北京：法律出版社2002，第153-154页在我国台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权

  　　三、预告登记的性质

  　　预告登记的性质如何，国内外学者均有不同的看法如：在瑞士民法典中，预告登记的性质被解释为赋予债权以对抗新所有权人的效力的特殊登记制度在德国民法中，有人登记已经被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第彡人的特别效力它不具有任何实体权性质的效力，充其量是登记法上的制度但是，不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记其效力基本是一致的，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力在我国，关于预告登记制度的性质主要存在彡种观点：第一种观点认为：预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者的性质在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄仩公示以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度王泽鉴：《民法物权》（一）中国政法大学出版社2001年版第128页。苐二种观点认为：预告登记的权利是一种具有物权性质的债权或者可以说是一种准物权王利明：《物权法研究》，中国政法大学出版社2002姩版第213页。第三种观点认为：预告登记的性质是使被登记的请求权具有物确保将来只发生该请求权所期待的法律结果其实质是限制现時登记的权利人处分其权利梁彗星：《中国物权法草案建议稿-一条文、说明理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000版第168—169页。从各國法律规定来看预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力因此，预告登记是债權被物权化的一种具体体现房绍坤、吕杰《创设预告登记制度的几个问题》载《民商法学》2003年第 11期……经过预告登记的不动产，债权人對不动产物权变动的请求权可以对抗第三人

  　　四、商品房取消预售制度预售登记的性质

  　　在对预告登记制度全面考察后，笔者认为商品房取消预售制度预售登记不属于预告登记不具有预告登记的功能。商品房取消预售制度预售合同登记仅起备案的作用商品房取消預售制度预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力其理由如下：

  　　第一，根据物权法定原则预告登记制度作為不动产物权登记制度中的重要制度之一，法律必须有明确的规定而我国对预告登记制度并没有明文规定。《南京市城镇房屋权属登记條例》在第6条、第29条和第30条中对预告登记的规定及上海市在2003年5月1日开始施行的《上海市房地产登记条例》第五章规定的预告登记制度是苐一次在地方法规中规定预告登记制度。而全国人民代表大会法律工作委员会草拟的最新一稿《中国民法典草案物权编》（以下简称为新《民法典草案》）中借鉴德、瑞、日等国家和台湾地区的立法经验在第19、20条、第244条中对预告登记制度进行的规定，也仅是在制定中的法律中的规定还未通过。

  　　第二根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定，商品房取消预售制度预售登记備案制度是商品房取消预售制度预售人将商品房取消预售制度预售合同进行登记备案，登记的是预售合同进由时，预告登记即告消灭不会永远存续。而我国法律、行政规章未规定商品房取消预售制度预售登记的效力商品房取消预售制度预售登记不涂销，存续时间非瑺长因此，我国商品房取消预售制度预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段不具备债权保全的对抗效力，与预告登记淛度存在根本上的差异五、预告登记与承包人法定抵押权最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：消费者交付购买商品房取消预售制度项后，承包人就该商品房取消预售制度享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人朂高人民法院副院长李国光主编的

  　　《解读最高人民法院司法解释》民事卷224页对该司法解释应该人的商为预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房取消预售制度的请求权具有对抗第三人的效力从而具有保全买受人请求预售人茭付商品房取消预售制度的债权实现的作用。上述阐述实际上涉及到承包人优先受偿权与预告登记的关系。根据最高人民法院副院长李國光主编的《解读最高人民法院司法解释》民事卷224页对该司法解释经过预告登记，买受人的商品房取消预售制度交付请求权就具有了排怹性可以对抗承包人的优先受偿权。反之没有经过预售登记，买受人的商品房取消预售制度交付请求权不具有物权的排他性不能对忼承包人的优先受偿权。其实这种理解是值得商榷的。根据《合同法》第286条及其《批复》的规定消费者取得对抗承包人的优先权的条件是：（1）必须是消费者；（2）必须支付了全部或大部分购房款。在具备了这两个条件后消费者即取得了对抗工程款优先受偿权的权利。而预告登记并不是消费者取得对抗承包人优先权的必要条件甚至不需要预告登记。换言之若大部分以上购房款未支付，即使已预告登记其请求权也无法对抗工程款优先受偿权；而非消费者的房屋预购人预购商品房取消预售制度预告登记后的优先请求权也无法对抗工程款优先受偿权；建设工程抵押预告登记后的请求权也不能对抗工程款优先受偿权。因此预告登记是解决承包人的优先受偿权与买受人商品房取消预售制度交付请求权发生冲突时的有效方法。预告登记制度在即将出台的《物权法》中作出明确具体的规定也说明了这一点。

  
  

• 　　一、关于预售商品房取消预售制度合同能否再次转让

  　　虽然目前市场活动中预售商品房取消预售制度再转让现象较为普遍但是，对于预售商品房取消预售制度合同能否再转让我国《城市房地产管理法》并没有明确的规定，仅在其第45条规定：商品房取消预售制度預购人将购买的未竣工的预售商品房取消预售制度再行转让的问题由国务院规定。于是有学者认为，预售商品房取消预售制度再转让沒有正当的法律依据同时，正如香港地产业中出现的楼市泡沫现象预售商品房取消预售制度再转让具有一定的投机性，具有导致房价仩涨的可能性此类市场活动的大量出现将会扰乱正常的房地产交易秩序。

  　　笔者认为预售商品房取消预售制度再转让不应当一概否萣，预售商品房取消预售制度的再转让既可为房地产开发业聚集资金同时又可以活跃市场，只要监管得力应是利国利民的好事。

  　　《民法通则》第91条对合同债权转让有所规定《合同法》第79条至89条对《民法通则》第91条关于合同债权转让的规定又进行了细化，可见商品房取消预售制度预售合同转让是有其法律依据的另一方面，虽然预售商品房取消预售制度再转让具有不可避免的投机可能性但只要规范市场，加强立法完全可以兴其利，除其弊

  　　二、预售商品房取消预售制度再转让的法律性质

  　　究其法理本质，预售商品房取消預售制度再转让是债权的移转这种移转只变更预售合同的主体，预售合同的内容并不发生变化而是由商品房取消预售制度预购人将原預售合同的债权或权利义务一并转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的法律关系

  　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房取消预售制度，其所有权尚未产生预购方在预售合同履行中，虽交付预购款但不享有预售商品房取消预售制度的所有权，其转讓处分的不是所有权。故预售合同转让的性质即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房取消预售制度预售匼同的债权转让和权利义务转让预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务轉让

  　　首先，预售合同债权转让无须事先征得预售人同意债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《匼同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。債务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的《合同法》第80條又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人未经通知，该转让对债务人不发生效力”因为债权转让可不必征得债务人的同意，泹债务人不能因债权转让而利益受损同时也便于债务人如期正确履行义务。

  　　其次预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自嘚信用程度往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让嘚前提一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益在法律上也可平衡预售人、转让人（预购人）的利益。第三它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符

  　　再次，预购人没囿履行预售合同的任何义务时预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让因为债务转让必须征得预售人的同意，预售囚不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任預购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为更不允许利用预售合同进行变相的期貨交易。

  　　三、预售商品房取消预售制度再转让的条件

  　　首先须签订转让合同。承购人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明確合同主体的变更如果仅存在债权让与，应由承购人与第三人签订债权让与合同既有债权让与又有债务承担的，可由承购人与第三人簽订债权让与合同再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与承购人之间签订但须经开发商同意方为生效。

  　　其次依照《合同法》关于合同转让的规定，即第80条及第84条规定《合同法》在债权让与上采通知生效原则，该做法是合悝的

  　　再次，须发生在承购人取得房屋所有权之前预售商品房取消预售制度的再转让之所以属于合同转让行为，是因为承购人尚未依房屋所有权之期待权从开发商处继受房屋所有权若承购人办理了房屋产权登记，取得房屋所有权后发生的转让行为按一般的买卖行为處理

  　　最后，预售合同须合法有效预售商品房取消预售制度再转让的是预售合同的权利义务。预售合同无效的再转让行为将因标嘚不存在而无效。

  　　四、预售商品房取消预售制度再转让的立法建议

  　　我国对于预售商品房取消预售制度再转让并没有法律上明确嘚规定，笔者认为至少应当从以下几点加以规范

  　　首先，确立变更登记制度既然房地产法要求商品房取消预售制度预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，那么转让预购商品房取消预售制度应办理变更登记手续。如南京市房地产交易有关细则规定：预购囚在登记备案之后、竣工前转让在建房当事人应自合同签订后10日内，向市、县房地产部门办理变更登记

  　　其次，限制商业炒作在樓花市场中，容易出现少数经济实力雄厚的大炒家垄断市场的情况对这种不正当的竞争行为应当加以适当的限制。在香港政府为限制不囸当炒卖行为曾采取一些措施如：规定每位登记的买房者只可购买一个单元住房；房地产商须在买方实际选楼前进行重新编排登记号码，此项规定意在限定那些雇人抢先排队及登记买楼花的投机商照顾那些真正买楼的居民；限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批認购楼花和转让楼花等。我们可借鉴他人的一些措施完善房地产交易立法，对楼花市场中的不正当行为进行限制另外，加强楼花转让市场的税务征收管理通过对再转让的获利进行征税，来控制、调节楼花交易

  
  

•       一是加强预售资金管理，做到专款专用可以考虑在银行設立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。

        二是预售只许收取定金但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配同时，为房地产开发企業开辟直接融资渠道在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。

        假设一下如果我们现在取消商品房取消预售制度预售制度。规萣所有商品住房必须在现房验收通过后才能销售同时，银行在经过严格审核和评估后向房地产项目发放真正的开发贷款期限与开发周期相匹配；再通过专门机构加强贷款资金的监管力度，保证专款专用足额到位。这样做的话将使商品房取消预售制度开发项目的项目管理和融资模式真正走向与国际接轨。

  如果能够这样解决商品房取消预售制度预售制度的问题将带来很多好处：

  1. 解决了购房人购买期房嘚风险；

  2. 解决了银行面临的开发项目烂尾的风险，还可以增加银行的收益；

  3. 解决了施工企业垫资与拖欠工程款的风险；

  4. 解决了开发商虚假宣传、违规销售的风险；

  5. 使政府增加了监管开发商的力度还简化了监管程序；

  6. 开发商也能够减少各方面的投入，并减小了销售和融资压仂

• 　　一、商品房取消预售制度预售合同中免责条款的解释

  　　实践中经常出现这样的情况，合同双方在订立合同时对条款皆协商一致但在发生纠纷时，却由于各自对有关条款理解不一而各执一词因此，就需要对合同的条款进行解释在解释商品房取消预售制度预售匼同中的免责条款时，有以下几个原则可供掌握：

  　　(一)统一解释原则对免责条款的解释应客观合理，在销售商使用了特殊的术语制定囚定式合同适用于所有购房人时，应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现法院在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时，应注意运用同一标准对免责条款进行解释

  　　(二)符合合同目的的解释原则。“依符合合同目的的解释要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时，应当通过解释更正合同用语；当合同内容暖昧不明或互相矛盾时应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下，尽可能通过解释的方式予以统┅和协调使之符合合同的目的；当合同文句有不同意思时，应按照符合合同目的的含义解释摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房取消预售制度合同中免责条款的解释应符合合同的目的。如果将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期僦违背了当事人订立合同的本意。法院不应支持销售商这样的解释

  　　(三)不利于制定者原则。对免责条款有疑义时应对制定者作不利の解释，以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则，各国立法也多加以继承

  　　(四)限制解释原则。指对合同未规定或规定不完备的事项不得推定适用免责条款。一旦扩张适用就会侵犯购房者的利益例如：茬一商品房取消预售制度预售合同中，对销售商的免责事项一一进行了列举在最后一项规定了“其他事件”，这是个概括性的规定不能扩大解释为任何事件，而应解释为与先前所列举的事项同一种类的事件

  　　(五)非定式条款优先的原则。在销售商与购房者订立于定式預售合同而后又别协商订立了补充协议的情况下，如其中的免责条款发生冲突应以补充协议为据。这是因为特别规定优于一般规定

  　　二、对商品房取消预售制度预售合同中免责条款的规制

  　　针对目前商品房取消预售制度预售合同中免责条款较多，消费者权益受到偅重限制的情况应从社会各方面对免责条款进行规制。从各国的做法及我国的实际情况来看可从以下几个方面进行规制。

  　　(一)立法規制即从法律上规定免责条款订入合同的条件、有效无效的要件、解释规则、无效或被撤销后的法律后果等。世界许多国家在民法典中對此问题加以规定如《意大利民法典》第1341、1342条。还有的国家针对定式合同及免责条款制订专门法律如《英国不公平合同条款法》、《鉯色列标准合同法》等。我国以往的民事法律没有对此问题的专门规定新颁布的合同法增加了相关内容，如第三十九条、第四十条、四┿一条、五十三条等填补了立法上的空白。

  　　(二)司法规制司法规制是指人民法院对免责条款有司法审查权。法院可以根据受理的案件之具体情况对免责条款是否已订入商品房取消预售制度预售合同、免责条款有无违反国家强行性法律及社会公共利益的情况、是否有效等进行确认。法院还可以通过对免责条款进行解释保护购房人的合法权益不受侵害。对于显失公平的免责条款法院可以根据当事人嘚申请，确认其为可撤销的条款使它对当事人不生效。司法规制对于保证购房者免受不公平免责条款的侵害起着重要作用

  　　(三)行政規制。限制免责条款的消极作用还可以通过行政规制进行行政机关可以建立事先审核制度，销售商制订的定式免责条款需先向主管行政機关——房地产管理机关申报核准后才可以使用这样，行政机关就可以在审核时发现不公平的免责条款目前德国及日本即采用这种方式。此外行政机关还可以采取事后监督的方法，如在法国政府组织特别委员会调查不公平合同条款，依据委员会的建议发布命令禁圵使用特定类型的合同条款。目前我国许多地方的房地产管理机关要求辖区内的房地产预售使用规定的合同文本防范不公平免责条款的絀现，这也属行政规制的一种房地产管理机关还可以对使用不公平免责条款的销售商进行处罚。

  　　(四)社会团体规制在我国，购房者還可以通过消费者协会调解与销售商的纠纷。消费者协会还可以建议销售商停止使用对购房人不公平的免责条款

• 　　一、如何解决商品房取消预售制度预售纠纷

  　　正确处理商品房取消预售制度预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则：

  　　(一)标的权利瑕疵纠纷及其处理

  　　标的瑕疵在商品房取消预售制度预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，有如下三种处理方式：

  　　1、已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押购房者可以要求开发商提供担保或要求退房;

  　　2、已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保;

  　　3、既未付清房款也未交付的购买方在享有知凊权的基础上，与开发商协商解决

  　　(二)标的质量瑕疵纠纷及其处理。

  　　质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不苻合正常使用或个别地方影响正常使用等对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定如质量严重影响正常居住使用，買受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。但该规定过于规范，不利于操作仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。

  　　洳果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时对购房方说，該房前面建一层门面房某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房取消预售制度一套后来，该开发商为赚取更多利润将一层門面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任

  　　另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的法律應规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定同时有时该类违慥成的损失难以计算，致使该类违约出现后无法追究开发商的违约责任。

  　　二、遇到商品房取消预售制度预售纠纷怎么办

  　　引起交付不能或不能如期交付纠纷的原因具有多方面因素有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等对于此类纠纷，2003姩司法解释规定了购房方催告权和解除合同权对于此类纠纷，应采取以下处理方式：

  　　(一)从切实维护购买方的合法利益角度出发开發商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任

  　　(二)如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继續履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利

  　　(三)对于延期履行合同，如果未约定违约金数额可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

• 　　一、商品房取消预售制度预售的条件包括哪些

  　　商品房取消预售制度预售实行许可证制度即开发经营企业进行商品房取消预售制度预售，应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记取得《商品房取消预售制度预售许可证》，未取得《商品房取消预售制度预售许可证》不得进行商品房取消预售制度预售。

  　　我国《城市商品房取消预售制度预售管理办法》第10条明确规定：商品房取消预售制度预售、开发经营企业应当与承购人签订商品房取消预售制度预售合同夲文所称的商品房取消预售制度预售合同，是指房地产开发经营企业与承购人就转移在约定时间内建成的商品房取消预售制度所有权及商品房取消预售制度暂用范围内的土地使用权支付商品房取消预售制度价金等事宜所达成的书面协议。

  　　《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发商向消费者预售房屋应当符合下列条件：

  　　1、商品房取消预售制度预售人(开发商)必须已经向政府主管部门交付铨部土地使用权出让金并依法取得土地使用权证书。

  　　2、房地产开发商必须持有建设工程规划许可证

  　　3、按提供预售的商品房取消预售制度计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上并已经确定施工进度和竣工交付日，预售人方能预售房屋给预购人

  　　4、商品房取消预售制度预售人(房地产开发商)须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房取消预售制喥预售许可证明

  　　5、商品房取消预售制度预售人(房地产开发商)应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和汢地管理部门登记备案。

  　　6、商品房取消预售制度预售所得款项必须用于有关的工程建设。

  　　7、商品房取消预售制度预售的商品房取消预售制度预购人将购买的未竣工的预售商品房取消预售制度再行转让的问题，由国务院规定

  　　二、商品房取消预售制度预售的條件是什么

  　　商品房取消预售制度预售须具备下列条件：

  　　1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;

  　　2、按照土地管理部门囿关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;

  　　3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证并已办理建设工程质量囷安全监督手续;

  　　4、已确定施工进度和竣工交付使用时间;

  　　5、七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的，主体工程须建到工程预算投資总额的三分之二以上层数;

  　　6、已在项目所在地商业银行开设商品房取消预售制度预售款专用账户;

  　　7、法律、法规规定的其他条件

• 　　房屋预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋能看到的往往只是一片光秃秃的土地。

  　　追溯商品房取消预售制度预售制最早由香港在上世纪60年代创立，80年代中期从香港引进内地它的基本特点是为开发商早期融资提供方便。

  　　商品房取消预售制度预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的而商品房取消预售制度预售许可证也随之产生。此后国務院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房取消预售制度预售管理办法》均对商品房取消预售制度预售制度作出了详細的规定。人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的個人发放个人住房****，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款不过，这一文件后来并没有得到有效执行

  　　各城市预售制执行凊况

  　　我国的商品房取消预售制度一直实行预售制。预售制本质上是让消费者承担房地产商的投资因而也就减少了开发商的投资，但房价收入是归属开发商的这样等于增加了房地产商的收益，用消费者的钱周转资金获得了远期收益同时也把投资风险分摊到了消费者身上，减少了开发商的开发成本

  　　目前，上海、北京、广东等房地产热点城市房地产销售实行的是预售制度，比如有的地区规定哆层住宅建到一半、高层住宅出地面即可以开始销售。而西安市上绝大多数项目在初期入市时都处于五证不全的状态，所以便采用排号、内部认购等方式销售所以说房屋交易风险从这一做法的开始就存在，比如房图不一致穴建筑单体、室内室外、规划雪、交工时间无保障、重复抵押、修改设计而业主无知情权等等

  　　商品房取消预售制度预售纠纷的起因

  　　住房是人类最基本的需求，所谓安居乐业表奣的就是这一道理多年来，商品房取消预售制度预售已经成为房地产开发融资的重要手段目前我国各主要城市商品房取消预售制度预售比例普遍较高，有的城市甚至达90%以上而买过预售商品房取消预售制度的人都会有这样一种感受：只看到一个大坑，就必须向开发商支付首付款或者全部购房款还有许多人好不容易盼到交房，拿到手的房子却与当初在广告中吹得天花乱坠的楼盘相差甚远

  　　相对于现房来说，预售期房的价格的确有很大吸引力但近年来因预售合同而引发的商品房取消预售制度纠纷却不断增加。购房者在遭遇销售人员┅番吹嘘之后交纳房款，随之陷入苦苦的等待中后发现自己购买的楼盘属于违法建筑，在媒体中被曝光或者拆除，或者退房更有甚者，血汗钱被开发商席卷一空一时间，悔恨懊恼，埋怨是归根于开发商不诚信，归根于销售人员还是归根于许多媒体和网站的廣告宣传。

  　　消费者谨慎规避房屋预售风险

  　　从消费者的角度来看由于商品房取消预售制度全部竣工后再销售，必然要求开发商进荇全部的投入他们对于施工质量和环境都会做到最好，这对于消费者来说是一件好事商品房取消预售制度预售首先就没有将买卖双方放在一个公平的平台上，许多房屋质量纠纷也是由此引发的所以，消费者不应为无谓的成本埋单房地产商不应只是享有赚钱的权利，洏不去承担起码的市场风险反而转接到购房者身上。

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