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为啥开发商都开始大降价了，买房的人却认为房价还会涨？
来源：明源地产研究院
短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点也是没错的，但人们即便看对了也通常不能忍受短期的下跌，而去打砸售楼处。所以，你想住的房子才能赚到最多的钱，一是你会要求其有居住的舒适性，二是你是长期持有。
按照一般的价格-需求理论，对正常商品来说，当其价格上涨时，需求量会减少，价格下跌时，则需求量会增加。不过，央行最新的调查报告却显示，房价越高，认为房价合理的人却越多（认为房价太高的人从2011年第一季度的74.4%，下降到2017年第一季度的52.2%，计划买房的人则从2011年第一季度的15.4%飙涨至2017年第一季度的22.9%）！
为什么会这样？明源君认为，M2的飙涨，历史上的救市政策，部分城市人口的持续涌入，好的地段等，都是人们坚信房价会一直涨下去的理由。但这并不总是正确。如今，诸如恒大这样有风向标作用的房企，又开始打折卖房了。恒大从来没有踏错过节奏，所以……
央行的调查显示
认为房价不高的人越多
每一轮房价上涨，都会有铺天盖地的抱怨和指责，但恐怕这种喧嚣可能只是一种假象，因为沉默的才是大多数。
2011年至今房价持续创新高，可是，根据央行公布的《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》，认为房价高的难以接受的人数比例却持续走低，从2011年Q1的74%跌到了2017年Q1的52%，而认为房价可以接受的比例却从29%上升至43%，认为房价很满意的比例更是从2.1%上涨至4.9%！
▲中国人民银行、明源地产研究院
央行的调查还显示，2016年之前，每一季计划在下一季买房的比例，平均稳定都在14.4%左右，但进入2016年，这一比例持续创新高，目前已达到22.9%的历史新高。这或许与不少人的感觉正好相悖。
明源君认为，这是恐慌性购房造成的，计划一季度内买房是因为看好房价持续上涨。这跟股票市场是一样的，熊市的时候无人问津，牛市的时候，每天新开户的人挤破各个证券公司的营业部。因为房子的金融属性越来越强，买房不只是为了住，更多的是为了投资，实现财富的保值增值。毕竟，谁都不想眼睁睁看着自己辛辛苦苦赚的钱贬值。
自2013年Q1开始，认为房价上涨的比例持续下降，从35.8%下降至最低15.6%，而从2015年Q1开始，这一比例则持续上扬。目前，认为未来房价会还会持续上涨的比例又达到了27.2%。由于预期房价还会不断上涨，现在的价格自然就算不上什么了。
当然，对于无房者，以及只有一套房的人来说，价格飙涨不是什么好事——价格上涨，无房者上车的门槛越来越高，只有一套房的居民，改善的成本通常也远大于其现在房子的增值收益！
其实房价是跌过的
鄂尔多斯、温州、深圳
现在，对房价没有几个真正看空的，因为涨得大家不觉得会跌了，而且感觉历史上也从来没有跌过，其实这也是错觉——历史上是跌过的。
这几年，市场上有一个理论，即认为一个城市的房价涨到多少，跟这个城市居民的平均收入无关，而只跟财富的聚集度有关。明源君认为，这个说得太过绝对了。鄂尔多斯的人均GDP曾一度逼近香港，是北上广深的3倍左右，财富集中度不可谓不高，可是最后……
受益于煤炭资源丰富，2009年，人口约160万人的鄂尔多斯市，人均GDP约2万美元，逼近香港，财富集中度可谓相当高。在煤矿生意中发家致富的鄂尔多斯人，纷纷转战楼市。2010年鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅项目的售价突破2万元/平方米。然而进入2012年鄂尔多斯梦楼市基本腰斩，媒体报道，一些别墅由于卖不出去，只用用于养猪。
另一个典型的案例是温州。2011年之前，温州的房价水平在当时比肩杭州，而杭州的房价水平仅次于北上深。逻辑跟鄂尔多斯类似，因为温州商人遍布全球，这使得温州人的实际收入水平要远高于人均GDP。因此，温州的民间资金总规模也非常可观，温州炒房团更是一度名噪全国。
但2011年之后，温州的房价便出现了大幅下跌，因为温州人经营的企业在经济走弱的背景下负债累累，只能通过卖房来解决偿债问题。
当然，还有一个原因是，温州在的10年间，常住人口增长20%，远低于一线城市的人口增速。可是，人口增速一度领跑全国的深圳，也曾出现过大跌。
2008年的前6个月，深圳新房均价除2月份达到16289元/平方米外，此后的3个月直线下降，到2008年跌至11014元/平方米。2008年3月，深圳后海楼盘澳城发起春雷活动，房价每平方米的降幅达元，开发商称希望以最快速度将价格调整一步到位，结束观望。7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供；年底，前海的小户型楼盘沙发打出了最低7380元/平方米的起价，创下当时关内最低。
当然，当年熬过来的购房者和开发商都尽显风光，可以吹嘘自己有远见，但是，不要忘了：没有只涨不跌的市场。
飙涨的M2和历史上的救市政策
使人们相信
整个国家的房价会一直涨
事实上，经历了完整周期的美国人，也曾一度认为房价不会跌。
自1940年以来，虽然美国房地产市场几乎每十年就经历一次调整，但从长期趋势来看，却一直是上涨的（如下图）。次贷危机前一轮的美国房地产牛市起于1993年，由于持续的上涨，到2005年，连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时，都罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。
来源：美国人口调查局（http：//www.cenus.gov）、明源地产研究院
这几年，很多人常以1989年人民日报一篇报道来嘲笑认为房价已经很高的人，因为当时房价只有1900元，大家觉得房价太高了。现在，这个价格在五线城市都不一定买得到房子。这背后是30年，M2增长了289.48倍！如果加上影子银行（根据穆迪的数据，截至2016年末，影子银行的规模超60万亿），则30年间，M2增长了400倍以上！
1988年，上海人均年收入2277元，仅够买彼时一平米的房子；2016年，上海人均可支配收入54305元，大概也是够买一平米房子的水平。
来源：中国人民银行、明源地产研究院
今年，政府下调了M2的涨幅，不过，由于基数已经如此巨大（超过了美国和日本之和），到今年年底，M2的余额（央行的口径）还是会超过170万亿。
经济学里，有个概念叫强制储蓄，即政府增发货币使货币贬值，贬值的部分就相当于强制储蓄的部分。仅基于此，人们也要相信房价会永远涨。
银行其实也是如此。2016年年报数据统计发现，五大行是放个人房贷的主力，占个人住房贷款比例高达70%，仅建行一家2016年就新增房贷8117.52亿元，目前其按揭贷款余额达3.59万亿！
明源君有不少在银行工作的朋友，哪怕在房地产最不景气的年份，他们也倾向于向个人发放房贷或开发商发放开发贷，为啥？因为这个最保险。根据同花顺数据统计，目前房贷的不良平均水平在0.29%左右，远低于全行1.52%的不良率！M2飙涨，外汇严格管制，房地产是最大的蓄水池，要跌确实难。
而且，即便真像2008年那样，普遍性下跌的话，政府也会救市，因为房地产是国民经济的支柱产业。2008年，政府救市了。2014年，以3300为起点，又是一轮救市……既然楼市崩盘是政府不能承受之重，那购房者还怕个啥，买买买！
后续哪怕再遇到短期的低谷，人们依然会坚信明天，而且忍受价格下跌的时间会比以前更长一些。
在测试抗抑郁药物时，制药公司常做的一个实验是，取100只大鼠（以求统计可信度），分别放进装满水的玻璃管内。这些大鼠会一次又一次努力想爬出玻璃管，但都无法成功。经过15分钟之后，大多数都会放弃努力，只是漂在管子里，对周围的情况漠然处之。接着，另外取100只大鼠，同样丢进玻璃管，但这次会在14分钟后、当他们快要绝望之时，把他们捞出来，擦干、给食物、让它们休息一下，然后再重新丢回管子里。第二次，大多数大鼠都能撑上20分钟，之后才放弃。为什么这次多了6分钟？因为过去曾有成功的记忆，让大鼠觉得又有了希望……政府的救市，就相当于将快被淹死的大鼠拎出来。
人口的持续涌入
使人们认定
某些城市会一直涨
对于人们常说的楼市黄金十年，其实本质上是人口红利（明源君不认同土地红利一说，西北荒漠土地很多，但是，除非你能挖出石油或者矿石，否则这个土地是不值钱的），因为这期间，人口大量地涌入城市，造成房地产市场的供不应求。
鄂尔多斯和温州的房价为什么暴涨之后出现暴跌？明源君认为，这两个地方有一个很大的共同点是本地人很有钱（一个靠资源，一个靠头脑），但是外地人没钱，这使得它们对人口没有吸引力。没有源头活水的注入，只是自己人在玩，当然扑腾不了太久。
过往的数据表明，一个城市常住人口，以及小学生在校数量的增长，与房价存在着极其紧密的关系。目前，热点城市的常住人口或小学生在校数量均保持着相对较好的增长势头，使得人们相信，这些地方的房价会一直涨！
现在各个城市的楼市分化已经十分严重，且很难逆转。但是，这也导致了人们的认知容易出现极端。比如认为北上广深永远涨，东北三省、三四线没救了。可是，大多数人的一致预期并不总是对的，至少不全对。碧桂园就在东北干得如火如荼，也誓言要深入湖南各县市，打造100个项目。
最近这几年，人口在向沿海一线二流动的同时也伴随着向中西部二三线回流趋势。就中低端制造业的普通工种来说，一线和三线的待遇差距并不大。即便对于大学毕业生来说，其也会做成本-收益的权衡。所以，越来越多的城市开始通过补贴、解决住房等吸引大学生，最近又有几个城市允许大学的缴纳公积金，说到底是为了抢人。
短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点也是没错的，但人们即便看对了也通常不能忍受短期的下跌，而去打砸售楼处。所以，明源君此前指出，你想住的房子才能赚到最多的钱，一是你会要求其有居住的舒适性，二是你是长期持有。
以及好的配套
可以坚定人们只涨不跌的信心
同一个城市的不同区域，楼市分化也很严重。但是，通常来说，地铁房、学位房，人们普遍认为是只涨不跌，或者十分抗跌的。
几年前，一个朋友问：有个问题我很纳闷，学位房贵可以理解，可是，买得起地铁房的人基本都是不坐地铁的，为啥地铁房这么贵呢？
做地产的小伙伴应该都知道这个问题的答案。买地铁房的人当然不是为了方便坐地铁（虽然客观上，他坐地铁确实十分方便），而是地铁而带动的区域经济增长，会让其房子更快的增值。地段，地段，还是地段，也正是李嘉诚的信徒们挂在嘴边的口头禅。
通常来说，地段论是对的。但，地段并非唯一。而且，跟M2增长、政府救市、人口流入一样，是房企不可控的，房企可以作为的地方是自己做配套或者说时兴的内容——诸如社区的打造等，物理空间里的内容越发受到重视。
宁夏中房集团的年销售额几十亿，有个项目原来的销售策略是要打价格战，但其成本高于别人，仗没法打。由于该片区最缺优质的小学和综合商业，于是中房就在那个项目设立了一个实验小学，一个综合商业。最终每平方溢价300多。而且这个教育资源在客户入住后也是持续运营赚钱的。目前，中房拥有从幼儿园到中学的完整品牌教育体系。哪里有中房大一点的社区，优质教育资源就可以复制到那个社区。鲁能置地则通过打造拥有完整运动体系的运动社区，为其带来了很好的溢价……这种方式的让人们相信只涨不跌，并非忽悠，而是实打实的。
不代表可以高枕无忧
房企要有正确的预判
今年一季度，是房企历史上卖得最好的一个春天。靓丽的数据下，一些开发商又开始信心爆棚——今年将超越去年，创造新的历史高峰！相比之下，绿城、万科、融创等的谨慎似乎有点畏畏缩缩。
明源君认为，目前调控的效果还没有完全显现，因此，保持必要的谨慎是完全必要的。一季度的销售业绩出炉之后，明源君与碧桂园、万科、恒大等房企的中高管聊天，他们均表示，对下半年的市场持谨慎的态度，将全年的业绩都往前挪了，因此一季度的业绩表现的十分抢眼。
一个企业能走多远，不仅要跑得快，而且要保证不摔大跟头。预测太长远，多数时候意义确实不大，因为从长远来看，大家都得死。一个购房者踩错了买房的时间点，最多去售楼处闹闹事发泄发泄，熬几年就过去了。但是，一个企业做了错误的判断，很可能就要死掉。
在本轮调控前数月，恒大就开始在全国85折大促销，正是这一战略判断，让恒大在2016年成为宇宙第一大房企。现在，恒大一些项目又开始94折卖房了，其意图不言而喻。上半年是确保业绩的黄金时间，错过了可能会很难受！
当然，如果你的项目大多位于中心城市的城市中心，坐拥轨道交通、优质学位，或者拥有足够战略定力和实力（比如世茂），你可以把每一平方米的边际收益都放到最大值，否则还是趁着市场大好，能卖则卖，入袋为安的好。
伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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报告称内地房价最快将于明年第二季度下跌
虽然现在的房地产市场已经趋于稳定，但是广大购房者对于楼市关注度不但没有降低，反而是越来越高。更多的购房者将眼光转向了明年的房地产市场，想了解明年楼市的走势以及房价的变化情况。目前，已经有很多声音在说明年的房价会降，那么到底是否真的会下跌？如果下跌的话，跌幅能是多少呢？
虽然对于以上问题，任何人都无法给出确切的答案，但是我们也可以通过目前一些城市的房价变化情况，来大体了解一下当下楼市的走向。
其实，说到房价下跌，很多人都以为是只要新房的价格跌了，房价就跌了。其实，这种认识是有偏差的。如果放在以前，没有楼市调控，没有限价措施，那么新房的价格自然能够在一定程度上代表整体的房价。但是，目前由于很多房地产市场火热的城市已经实施了限价措施，此时的新房价格实际上调整之后的，无法代表真实的房价水平，如果要看房价的话，就要分开来看。比如说在没有实施限价政策的城市，新房的价格依然可以作为参考；但在已经实施了限价措施的城市，就得看二手房的价格了。
这些城市的二手房房价跌幅最大！
通过分析国家统计局的数据可以看出，今年前10个月，北京、天津、厦门的二手房的房价跌幅较大，其中北京二手房房价的跌幅为-4.71%，位列所有城市之首。
除此之外，还有20个城市房价出现了下跌，但是跌幅均不足2%，这些城市以海口、郑州、济南等二线城市为主，房价只是略有下跌。另外，像银川、福州、韶关、秦皇岛、安庆等城市的房价则只是出现了松动的迹象，跌幅仅有0.1%。
这些城市的房价创新高！
总的来说，今年各城市的房价有涨有跌。上面说完了房价下跌的城市，咱们再来看看房价上涨的城市。数据显示，长沙、青岛、重庆等二三线城市的房价创出新高。据悉，今年共有47个城市的房价不但没有下跌，反而在10月份创出了新高，其中长沙的房价上涨了11%，涨幅位列所有城市第一，而青岛、重庆等城市的房价的涨幅均超过了8%。
看完以上的数据，大家最直观的感觉应该是，全国大部分城市的房价不但没有下跌，反而是上涨了，而且涨幅也高于跌幅。肯定有网友会问，既然大多数城市的房价都在涨，那么明年全国房价下跌还会成真吗？
其实，即使明年的房价继续上涨大家也不用担心，如果下跌自然是皆大欢喜。至于原因吗，主要有以下几点：
一、房住不炒已经成为共识，对于投资投机性购房需求的抑制已经是史上最严。如果还有人对炒房抱有侥幸心理的话，那么最好到燕郊去看看。前段时间，已经不止一家媒体对燕郊的楼市进行了报道，目前燕郊的房地产市场可谓是哀鸿遍野，降价的楼盘随处可见。据当地还未关门的中介反映，燕郊的部分楼盘的价格已经较年初最高点时下跌了近六成，部分楼盘的售价直接遭到了腰斩。炒房者为了套现离场，不得不忍痛割肉。明年，楼市调控会持续下去，并且还有收紧之势，那些楼市泡沫明显，房价虚高的城市，很可能步燕郊的后尘。
二、楼市长效机制逐步建立。随着住房租赁市场的发展，政府部门、国企、开发商等多主体的介入，租售同权的逐步落实，未来租房市场将成为房地产市场的重要组成部分，租房也不仅仅只是过渡性的选择。虽然近期也爆出了某个开发商完全持有的楼盘要求租户交10年租金，并且还有缴纳120万押金的不和谐的声音，但是，租房市场的整体发展态势还是良好的。未来，随着《住房租赁管理条例》的出台，此类现象必将得到遏制，租户的权益也会更有保障。
三、加息呼之欲来，房产税也呼之欲出。明年，对于楼市最大的影响因素就是加息，而且目前来看，加息绝对是大概率事件，基本上已经提上了日程。目前，虽然“加息”已经存在，但是只是针对正在买房的购房者，但是并没有全面加息。如果全面加息，那就意味着宽松的货币政策将发生改变，开启通货紧缩。通过历次加息对于楼市的影响来看，加息对于房价的下跌还是有非常明显的作用的。至于房产税，虽然明年实施的可能性不大，但是离我们的步伐也是越来越近了。因为楼市调控不可能是常态化的存在，要想房地产市场长久的稳定下去，必须改革住房制度，而房产税就是非常重要的一环。当房产税实施，买房的投资回报率降低之后，就不会有这么多人炒房和投资房地产，楼市的长期稳定也才有基础。
因此，无论明年的楼市如何变化，对于普通购房者来说，都是可以出手买房的，更别说明年房价在各项因素的综合作用下会迎来回落，明年抄底买房不是一句空话。
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“生活就像被人强奸一样,如果你无力反抗,就只能闭着眼睛去享受了。”
今日搜狐热点中国房价还会涨吗？房子还能买吗？
来源：BWCHINESE中文网
　　最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”，被评为十大商业经典，并被验证。
　　最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　1、什么决定房价？
　　在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。
　　1.1商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
　　商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
　　商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
　　1.2商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
　　过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
　　但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
　　1.3金融属性的驱动力：货币超发和低利率
　　美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
　　2、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
　　2.1什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
　　根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
　　年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。
　　因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
2.年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
　　不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
　　货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
　　事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
　　3、房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
　　3.1基本面仍有空间
　　如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
　　值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
　　3.2关键在货币松紧
　　如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
　　自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
　　政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
　　近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
　　平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
　　考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
　　本文作者：任泽平,方正证券首席经济学家。
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(责任编辑：杨明)
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