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因为定金而引发的纠纷，是近年来商品房买卖纠纷中的一个重点，在房地产诉讼案件中也占很大比重。目前在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求与购房人签订认购书。这些认购书一般都对商品房的具体位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。然而，许多购房人对此类术语的含义弄不清楚，以致在不能最终签订购房协议时引发各种纠...
　　一、中的适用
　　一些项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，双方签订认购书，让购房者交一定金额的定金，称为认购定金。
　　认购定金的性质: 从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
　　所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。该条内容是对立约定金的解释与适用。立约定金虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。
　　二、商品房买卖合同纠纷中定金法则如何适用
　　当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷，诉之法院。
　　如何适用定金罚则呢？对此，实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为，只要购房者不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以不予退还购房者的定金；另一种观点则认为，只要购房者按期前去签订商品房买卖合同，购房者即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房者不能接受，开发商就可堂而皇之地定金，这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。按照第二种观点，则会出现只要购房者前去开发商处签约，即使购房者漫天要价，开发商也必须签订正式，否则就必须双倍返还定金，这同样有违公平和诚实信用的基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：&出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。&
　　具体来说，如果因为合同一方无故不在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订买卖合同或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。还有，在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订认购书并约定立约定金的，并且在认购书规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同。笔者认为，这种情况，购房者也可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。但如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款进行协商不能取得一致所造成，则系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的本约无法签订，双方互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。如，购房人与开发商签订认购合同后，购房者交纳了认购定金。双方按约定时间签订主合同即过程中，因补充协议条款而多次协商，争执不下，导致买卖合同无法签订。购房者认为开发商应双倍返还定金，开发商认为定金应不予返还。笔者认为，该商品房买卖合同未能签订就是因不可归责于当事人双方的事由，双方的行为均不构成违约，故开发商应当将定金如数返还购房者。
　　【律师提示】
　　为了避免不必要的争议，在此提醒买卖双方，尤其是购房者，认购书中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，最好根据上述处理原则，在认购书中对定金罚则的适用做出尽可能详尽的约定。对于普通购房者来讲，购房与签订购房合同期间有一定的时间差，有一些购房者很可能经过考虑以后，不想买下订购的房子；或者在签订购房合同的过程中，与开发商就某些合同条款协商不成而导致没有签合同。定金能否讨回就与购房者所签订的认购书有很大的关系。
　　如果定购书上没有写明购房合同未签订成功定金是否返还的语句，则购房者可通过法律程序讨回定金。如果定购书上写着&购房者应在该订购书签订之日起&日内到开发商处签订购房合同，逾期定金不退&，则购房者要慎重为之，因为这意味购房者未在规定时间内签订购房合同的情况下，很有可能无法讨回定金。所以，当购房者看到这些不利于自己的条款时，应当要求开发商作适当修改后再签字。此外，购房者最好与开发商在定购书中约定：&在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，开发商则应返还定金&。总之，在签订带有这种条款的认购书时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。当然，在条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订合同，从而损失交付的定金。
A应该把合同要回来，合同很重要。协议书也有效，但内容不一样，都需要有
A从你提供的内容看，从7月30日过后的30日开始计算滞纳金
A需要看你们的合同是如何签订的？
A要看鉴定机构的需求。原则上造成破坏的，所以要求，责任方承担。
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有的朋友因为不懂定金的相关规则而吃了亏，如何准确的理解定金十分重要，《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”我国法律将定金作为合同的担保，以加强合同的效力。如果没有特别约定，定金的性质就是违约定金。
　　所谓违约，就是法律将定金等同于。所以在合同继续履行存在争议时，守约方可以选择要求继续履行合同或是适用定金条款，违约方无权选择。既约定违约金又约定定金，守约方可以选择适用违约金或定金(《合同法》第一百一十六条)。当事人约定的定金不足以弥补其损失的，守约方可以要求赔偿超过部分的损失(《》第二十八条)。当事人不完全履行合同的，按其履行程度按比例适用定金罚则(《法解释》第一百二十条第二款)。
　　定金性质上等于违约金，那么定金的优点是什么?尤其现实中房屋买卖合同违约条款基本上都是以房款的20%作为违约金，从数字上来讲，守约方会毫无疑问地选择违约金，那么定金条款是否毫无作用?并非如此，违约金约定虽高，但根据《合同法》第一百一十四条第二款后段的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者予以适当减少。实务中，法院将违约金酌减到5%到10%的情形居多。而定金则不存在酌减的问题，当事人如欲加强合同的效力，完全可以增加定金的数额，事后遇到对方违约的情形，可以取得充分的赔偿，当然，定金实际交付才能产生效力(《担保法》第九十条)，且不得超过主合同20%(《担保法》第九十一条)。
　　另一方面，有的买家卖家虽然订立了合同，但其实并不想合同有着极强的效力，甚至是想减弱合同的效力。如有的购房者虽然交了定金，但是遇到了更好的房子，就想抛弃定金解除原来的合同，或者卖房者遇到出价更高的买家，宁愿将定金双倍返还原购房人。按照上面的定金规则，这是不可以的，但是当事人如果做出特别约定就可以达到这样的效果。
　　这种形式的定金称为解约定金，我国《担保法解释》第一百一十七条是认可这种形式的定金的。解约定金已经不能算是合同的担保，它本身赋予了当事人解除合同的权利，减弱了合同的效力。在我们国家，违约定金是常态，解约定金是例外。而在有的国家，解约定金是常态，例如日本民法第五百五十七条。
　　解约定金赋予了当事人解除合同的自由，因而适用于当事人在做决定时较为犹豫的情形，定金的金额也以小额为宜。但是，由于违约定金是法律规定的常态，解约定金是例外，所以当事人想要采用解约定金，一定要作出明确的约定。现在的买卖合同都是房产中介或房地产交易中心提供的格式文本，当事人可在补充条款中手写&交付定金的一方可以以丧失定金为代价而解除本合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除本合同&或直接约定&本合同定金性质为解约定金&。
　　违约定金和解约定金是两类重要的定金形式，前者强化，后者弱化合同效力，当事人可根据实际情况作出对于自己有利的约定。
A从你提供的内容看，从7月30日过后的30日开始计算滞纳金
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A结合卖方和房屋证登记人之间的关系确定该合同效力，介绍不足。
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A买卖合同对于付款，特别是贷款的约定是什么？没有放款的原因？最好拿合同当面咨询一下，看看是否能解除合同，提前电话联系
A你同意过户给你爸，他就能取得产权，然后你们可以一起流浪街头相拥取暖。
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房屋买卖合同纠纷中的定金罚则
基本案情：日，尚某某为购买房屋，经汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）介绍前往上海市永泰路01室（以下简称系争房屋）看房。当天晚上，尚某某、徐某某通过汉宇公司工作人员杨龙就房屋买卖事宜进行了电话协商。同年5月17日，尚某某（乙方）与徐某某（甲方）在系争房屋内签订《房地产买卖协议》一份，约定尚某某向徐某某购买本案系争房屋。协议第三条买卖条件之3.1款约定：“房价款：人民币贰佰肆拾万元整。”3.2款a项约定，甲乙双方约定定金总额为人民币贰万元整，剩余定金（若有）由乙方于柒日内补足。3.3款e项（系打印的格式条款）约定：“甲、乙双方应根据国家法律、法规等规定各自承担本交易所产生的税、费。……”3.3款g项（系手写的补充条款）约定：“柒日内乙方补足伍万元定金，乙方自愿承担税费。”协议第六条约定：“甲乙双方签署本协议后买卖关系成立……”该协议还就房款支付、过户交房等内容进行了约定。协议是由汉宇公司工作人员杨龙填写后，交由双方签字的。同时，尚某某、徐某某及汉宇公司另签订《房地产买卖居间协议》一份，尚某某与汉宇公司还签订《房地产求购居间协议》及《佣金确认书》各一份，该三份文件均写明房屋价款为240万元（人民币，下同），但均未涉及税费负担。协议签订后，尚某某向徐某某支付了2万元定金，徐某某出具了收条。后因尚某某未按约在七日内补足定金并提出要延期履约，日或24日，尚某某丈夫李皖生与徐某某进行了协商，但未达成一致，此次协商未涉及房屋价款问题。嗣后，尚某某又以对合同价款存在重大误解为由，与徐某某就房屋价款进行交涉未果。日，徐某某致函尚某某，以尚某某逾期补足定金为由，要求没收尚某某定金。日，尚某某提起本案诉讼。庭审中，尚某某明确系基于撤销合同而要求徐某某返还定金。　　原审判决：驳回尚某某的全部诉讼请求。　　判决后，尚某某不服上述民事判决，上诉称：一审法院认定事实存在错误，协议是因重大误解订立的，是上诉人在违背真实意思的情况下订立的；一审法院适用法律不准确，上诉人要签合同而终因房价条款未达成一致未签，不属违约等。故请求二审法院撤销原判，改判撤销上诉人与被上诉人之间签订的房地产买卖协议，并退回上诉人的定金20,000元。被上诉人徐某某则不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。　　终审判决结果为：　　驳回上诉，维持原判　　资深房地产律师袁玉柱（&、010-）评析：依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人之间所签订的《房地产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，该合同的内容未违反法律禁止性规定，也未侵犯他人权益，应属有效，双方均应按约履行。且双方均是成年人，上述合同的文字并不深奥，理解不难，不存在重大误解。上诉人未按合同履行，实属违约，定金不予返还。上诉人起诉要求被上诉人返还定金的诉讼请求，于法无据。原审法院依法所作的判决是正确的，二审法院应予维持。上诉人尚某某的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，二审法院不予支持。
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专业律师优质解答房屋买卖协议当中违约金应该是定金的多少?_百度知道
房屋买卖协议当中违约金应该是定金的多少?
违约条款一般会在合同中说明，以合同为准，一般有以下2种1，适用定金罚则，即买方违约不退定金，卖方违约返还双倍定金2，比例罚则；以合同金额的10%为上限，就是说是100万的房子最高违约金是10万
买房不上当
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违约金与法定损害赔偿金的适用关系是：原则上不并存；就高不就低；优先适用违约金条款。《合同法》规定：约定的违约金低于造成的损失的，其适用不以实际损害的发生为前提，又约定定金的，可以也只能由非违约方选择一种对其最有利的责任形式。
(2)违约金与损害赔偿金的适用关系。
一般来说，合同中约定的违约金应当视为对损害赔偿金的先确定，因而违约金与约定损害赔偿金是不可以并存的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。需强调一点，因此它与违约金在目的、性质，是针对同一违约行为既约定违约金又约定定金的情形而言的。
如果合同中约定的违约金和定金是针对不同的违约行为，且两者在数额上的总和也不太高，二者是不可以并罚的；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
(3)定金与损害赔偿金
定金具有非补偿性的特点。当事人既约定违约金。但也不能认为它与损害赔偿金毫无关系答：(1)定金与违约金的适用关系
我国的定金在性质上是违约定金，具有预防违约金的性质、功能等方面相同，所谓二者不能并
罚，在一方同时实施了不同的违约行为时，两种责任形式可以并用，因而是独立于损害赔偿责任的
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