再见2017，中国第一个房地产大周期结束，下一波要等17年后_金融圈_传送门
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再见2017，中国第一个房地产大周期结束，下一波要等17年后
点击上方“金融圈”，关注并置顶公众号金融圈大小事，第一时间送达！盘点2017：中国资产重估元年2017年，中国已过“雷曼时刻”过去三年，中国资本市场过得极不平淡——2015年发生股灾，2016年发生债灾，2017年房地产市场冻结。2017年，中国已经度过了“雷曼时刻”。从资产荒到负债荒，金融市场翻越了杠杆的顶点。事后看，2015-16年的一系列震荡和风险事件，其实就是本轮金融周期的顶点特征。图1：2017年，中国已过“明斯基”资料来源：WIND，天风证券研究所2017年的中国，相当于2009年的美国，度过了“明斯基”时刻，开始了全面的金融、信用、债务、杠杆的收缩期。中国并没有像2008年的美国一样经历市场化的完全出清，而是在行政手段的调节下提前出清，并相对平稳地过渡到金融收缩的周期中。从2015年严查股票配资，2016年整治债券代持，到2017年金融监管全面升级，进一步规范影子银行、打破刚兑、统一大资管业务，曾经迅速拉长的银行的影子开始全面收缩。图2：2017年的中国，相当于2009年的美国资料来源：WIND，天风证券研究所从2017年开始计算，中国的金融收缩期可能会持续5年。5年间，各类资产都将面临确定性溢价和流动性溢价的上升。5年间，利率会先升后降——先是金融去杠杆带来的利率上升，然后是经济去杠杆带来的利率下降。2017年，第一个房地产大周期结束房地产大周期的背后是24-45岁年龄段人口购房居住的需求。新中国成立后的第一波婴儿潮出现在年，也就是三年饥荒结束之后。年全国出生了2.97亿人，当时很多家庭有三到四个子女。这一波婴儿潮人群中的大部分在年结婚生育，一部分人赶上了福利房分配。1997年国家停止福利房分配时，这群“60/70后婴儿潮”的年龄在25-35岁，恰好都在首次置业的年龄。1998年商品房市场开放，释放了第一波婴儿潮人群的购房刚需，中国房地产市场开启了第一个房地产大周期。1998年至今，房价指数除了2008-09年和2014-15年发生过不超过3%的回撤外，几乎是18年没有回撤的大牛市。第二波婴儿潮出现在年，是“婴儿潮”的次生潮。年，出生人数逐年下降，年是生育低谷期。图3：60后和80后婴儿潮，分别对应了和年的房地产大周期资料来源：WIND，天风证券研究所2017年，第一波“60/70后婴儿潮”人群已经45-55岁，不仅完全过了安家置业的年龄段，他们中的大部分经过了多年的奋斗还有了一套到几套房子，这些房产也成了第二波“80/90后婴儿潮”人群的禀赋。2017年，第二波“80/90后婴儿潮”人群在26-32岁，也全部进入了安家置业的年龄。2017年开始，婴儿潮1代（35-45岁）的改善性需求下降，婴儿潮2代（25-35岁）的婚育置业的刚性需求饱和，房地产大周期结束。下一波由人口年龄结构带来的大规模购房置业需求，要等到婴儿潮3代（年出生的10后）结婚生子，时间大致在2035年之后。图4：婴儿潮1代（35-45岁）改善需求下降，婴儿潮2代（25-35岁）首次置业需求饱和，房地产20年大周期结束资料来源：WIND，天风证券研究所债务风险逐渐释放，旧经济资产的估值系统性提升大国崛起离不开制造，制造需要有完备的基础设施保障，基建投入需要初期大量的财政支出。房地产大周期下，地方政府依靠土地财政快速积累原始资本，中国的基础设施用了二十年的时间就赶上了发达国家水平。这个发展模式的正面是经济的快速增长，反面是债务扩张。年是房地产大周期的尾部，靠基建和地产投资驱动的增长模式开始出现弊端。年，M2每增长0.22元，拉动1块钱GDP。年，M2平均要增长0.25元，才能拉动1块钱GDP。如果加上2009年之后银行在表外的货币创造（穆迪估计2016年末中国影子银行规模64.5万亿），2014-16年债务驱动模式的真实效率更低。图5：新增M2/新增GDP（）资料来源：WIND，天风证券研究所2017年，中国GDP占全球GDP的18%，而A股在MSCI新兴市场指数所占权重还不到1%。外资对中国资产的低配，反映出海外投资者对中国债务风险的担忧。外资实际上担心的就是中国的房地产泡沫和地方政府隐性债务负担。中国房地产市场全部加起来大概有250万亿资产。上一轮地方债务摸底时，地方政府隐性债务余额大概35万亿。尽管2015年人大批准的地方债务限额只有15万亿，但是经历了年的金融繁荣，地方政府通过政府引导基金、PPP、政府购买服务等方式隐性举债的问题更加突出。2017年是改革大年，供给侧改革、金融监管、地产长效机制、财税改革等全面展开。改革的方向和经济发展模式的演变密不可分。2017年之所以是改革年，也是因为旧经济发展模式到了不得不改变的时候。2017年，房子从“不动产”变成了“冻产”。居民新增贷款和地产销售增速双双回落，居民从在房子上“主动加杠杆”到“被动加杠杆”。但这一次不仅仅是三年的房地产后周期，房地产长效机制正在从房住不炒的交易规则制定，逐步延伸到培育租赁市场和扭转土地财政等针对房地产供给侧的长期改革。2017年，中央金融工作会议上提出要对地方政府债务建立“终身问责制”。下半年，财政部连发50号和87号文，对PPP、政府购买服务、政府产业投资基金等进行规范。下半年财政部PPP中心的项目出库数量每月递增。以包头地铁停工为例，各地开始严查违规举债的地方基建项目。2017年，中国经济的两头灰犀牛（房地产和地方债务）看起来已经归于平静。政府下决心逐步打破制度刚兑，债务问题的系统性风险逐渐下降。在牺牲了一部分中小企业市场份额和家庭加杠杆的情况下，中国旧经济的资产质量事实性发生了改善，以银行为代表的旧经济资产的估值面临系统性提升。图6：债务的系统性风险下降，以银行为代表的旧经济的估值中枢正在系统性抬升资料来源：WIND，天风证券研究所2017年注定是一个让所有买房人铭记的一年！承受年房价翻倍疯长之痛，多少人遗憾，多少人欢喜。遭遇“史上最严厉房地产调控”，房价掉头向下，宇宙中心北京等一线城市打破“房子永远不会跌”神话。多少人悔恨，多少人无奈…2018年，房价是否还会继续下跌？我们应不应该买房？从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。2014年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下，房价增长稳定，同比涨幅回升到7%以上。2016年，楼市继续回暖，房价增速进一步回升，创近7年最高。月份，全国商品房成交均价7879元/平方米，同比增长4.4%。主要原因一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。从国家统计局公布的70城房价指数来看，对全国70个城市进行一二三线城市分类，可以看出三类城市的房价环比增幅走势基本一致，即在2016年快速上涨后出现了快速回落，走势趋于平稳。一线城市受制于严厉的调控政策和预售审批，上涨动能枯竭，步入下跌通道，已连续4月环比负增长。二线城市中，部分热点城市过热的楼市已经降温，楼市基本稳定。三线城市此前由于政策总体宽松和去库存等利好，房价环比增幅超过一线城市和二线城市，但是目前有趋稳趋势，增幅保持在较为合理的范围。预计2018年成交均价上涨3%至于大家所关心的2018年房价走势，预计全国商品房成交均价同比上涨3%左右。主要原因：一是、2018年限价因素仍然存在，抑制热点城市的房价涨幅。二是、从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2017年多数城市房价基期值不算高，因此2018年全年仍将呈现上涨态势。三是、由于价格变化滞后于成交量，预计2018年楼市入冬，情况类似2014年，成交量下跌的同时价格继续上涨，但涨幅有所收窄。环比增幅5月前后由正转负2018年全国70个大中城市房价，预计一季度市场会逐渐降温，房价环比增幅会持续收窄。而到了2018年5月前后，房价指数环比增幅将由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响，预计70城房价同比增幅将在2018年停留在下行通道，预计到2018年10月前后或将从正增长转变为负增长。我们该去哪里买房？本轮调控新出现的“限售”政策很有意思：短期看，就是今年买的房子未来两三年不让卖了，可以有效打压短线的投资需求，控制房价上涨的预期。但从长期来看，它控制的是近几年的二手房供应——上市交易的二手房源在未来几年将因为“限售”政策而极大减少。很多原本新房供应紧缺城市的土地大量放出，这些土地大部分都位于已经进行产业布局的郊区。一方面是因为市区拆迁成本太高，另一方面也是为了发展卫星城，实现部分郊区的城市化。背后的信号非常明显：大家不要在市区里面买二手房了，快来这些能够快速进行产业布局和基础建设的郊区买新房吧，一起把这里的郊区城市化搞起来！与此同时，响应“房地产调控长效机制”、“房子是用来住的，不是用来炒的”出台的或即将出台的一系列土地、金融、税收政策，很有可能极大削弱房子的投资属性，让房子真正成为一个消费品而非投资品。一方面，郊区城市化削弱房产占有资源的稀缺性，进而削弱投资属性；另一方面，长效调控抑制房产领域的投资行为，进而让真正有需要的人有房可购，让房子回归居住属性。相辅相成，天衣无缝。这一搭配带来的郊区城市化也完全符合国家的利益：大量的基础设施升级和产业升级，将有效拉动经济，这是治疗当前经济增速放缓的一剂妙药。但不容忽视的一点是：郊区城市化也是分阶段的。虽然长期来看核心城市的郊区是值得买的，但区域之间的差异性还是显而易见的，因为有些区域可能5年内就有产业布局，而另外一些区域可能要20年甚至更长。基于房屋的居住舒适度和价格增长潜力，我们并不建议大家选择短期内没有明确产业规划的郊区，比如环京的部分区域。通过以上的梳理分析，能够进行快速的产业布局和基础建设的郊区，其价格增长的潜力要大于成熟的市中心，但对于缺乏产业规划和基础建设的郊区，反而不要在市场好的时候盲目追涨，因为没有底层城市化引擎保障，或许长期是好的。但是短期尤其是市场过热后的短期肯定又是领跌。来源：投资者报（ID：touzizhebao）综合：天风证券宏观宋雪涛团队、杨红旭楼市研究、诸葛找房、凤凰网爆文推荐：
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富爸爸穷爸爸
来源：财富管理圈、米筐投资、华尔街见闻
有朋友问，未来楼市怎么看？
还能怎么看，老百姓手里的存款都花的差不多了，下半年开发商回款任务重，新盘再搞搞全款购房八五折之类的活动，这一波地产周期就算过去了。
并且下半年二手房必定会推出更严厉的交易政策，然后房地产流动性将彻底全面锁死，未来两年现金为王，市场重回买方市场，房价将出现松动，熬过这两三年后，一二线大概率继续上涨。
朋友反驳道：你说的不对啊，任志强前段时间可是说老百姓手里还有大量存款。银行不让贷款，开发商让全款购房能打折也好啊，老百姓手里钱多啊。
聊至此，笔者觉得应该重新再梳理一下国内的经济、货币和房产的乱局了。
1、全国住户存款仅剩26万亿！全款买房撑不住！
其实讲真的，任总是一个敢讲大实话，真性情的企业家。很多数据也都言之凿凿，有理有据，逻辑也没大问题，但是好几次提到的居民存款这个事，笔者觉得任总还是讲的有些偏执了。
别看央行每月公布的境内居民住户存款月月攀升，上月央行公布的老百姓手里还有60多万亿的存款，但别忘了，这些年大伙买房子买车也没少欠银行的钱，境内个人人民币贷款从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿。
2009年之前，个人贷款的体量其实也不大，一直都在几万亿的规模徘徊，老百姓的腰包也一天天鼓了起来，但是为什么2010年之后大家都这么喜欢跑银行要贷款了呢？
其实，说白了也简单，就是08年底出来的四万亿政策，让09年到11年出现了全国性全面大通胀。CPI当月同比指数从09年年中的-1.8%直接飙升到两年后的6.45%。
也正是这一段时间，民科人士的“人民币只会越来越毛，存钱不如屯东西”等传言开始风靡整个社会。而当时的情况也确实如此，物资一天一个价，猪肉鸡蛋人人喊贵，价格压都压不住，渐渐，大家也就都把这些话当成警世箴言了。
所以，很多人为了防范货币贬值，急匆匆的都去银行贷款然后在市场各种买。
也正是从那一年起，老百姓负债的速度比存钱的速度开始快的多！
直到2016年，全国一二线房地产爆发，老百姓的存款迅速被房地产吸走。
笔者统计了一下从2010年之后，把境内住户的人民币存款减去住户的贷款，就得到下面老百姓净存款数据：
其实，如果没有2016年这一波房地产和2015年那一波股市，老百姓的净存款应该在35-38万亿之间，十八大的目标也差不多完成的很漂亮。但是现在，少了一大块。
经过股市和房地这两波一搞，绝大部分家庭的资产从
房产+存款+金融资产
房产+存款+金融资产。
所以，很多人问笔者如果开发商降价让大家全款抢房，房子不是还要涨么？甚至还有不少人说未来中国是否要全面大通胀？
我经常回答：你动动脑子想想可能么？
老百姓手里都快没钱了，你拿什么去涨价？你拿什么去刺激价格？你拿什么去通胀？
中国去年房地产商品房新房销售金额在11.7万亿，二手房交易金额大约在5万亿，两者加一块儿快17万亿，如果全款购房，老百姓现在的26万亿净存款还能怎么折腾？
告诉你！没有银行贷款，这点存款根本就撬不动房地产这口大缸！
而且现在房地产市场也发生了几个显著变化
1）中国房地产市场正以很快速度进入二手房时代
2016年中国有41%的住房需求是通过二手房供给的方式满足，而今年1到5月份这个比例已超过50%，其中北京、上海等一线城市这一比例达到85%，从全年来看，今年中国至少有50%以上的住房需求会通过二手房供给的方式满足。
当前二手房市场已经成为中国住房供应的重要力量之一。从供应链的数据来看，2016年北京二手住宅供应26.7万套，商品住宅供应只有4.8万套左右；相对而言上海供应结构更为合理，二手房与商品住宅的供应比例大约在3：1左右。从新房供应的情况来看，上海每年新房供应量基本保持稳定走势，而北京新房供应量在近年来持续保持下降和收缩态势，新房供应能力持续走弱。
因而在北京、上海这类二手房供应占主导的市场，房屋供给能力更多取决于二手房。
2）房产中介的悄然变化
过去几年房地产中介快速成长，在二手房市场中发挥的作用越来越大。全国100万经纪人完成了接近7万亿的房屋交易额，为超过550万家庭匹配了他们心仪的房屋，这是一个很不错的成就。
从行业角度，本质上中介就是一个信息交易和匹配的平台，房产中介线下服务的规模效益+线上服务的网络效应，使得这个行业天然具备很强的集中度。2016年CR3的集中度已超过30%。
今年调控对中介的规范和二手房的管理总体上会对这个行业起到一定的正向作用。当前的中介市场已经形成了一批比较职业化的参与者，这个变化对房地产市场的规范运营，对政策的执行也起到非常关键的作用。
这个市场正在快速形成一批比较专业化和机构化的力量，这些力量在房地产市场也发挥着越来越重要的作用。
3）整个市场结构正在发生变化
2016年市场的迸发，主要在于换房需求的集中释放，2016年北京购房需求中80%都是换房需求，在换房需求中，购房者的决策机制也发生了相应变化，因为手里有一套房子，消费者在购房决策中，需求的边际约束不再是首付和房贷，购房能力的增加也使得消费者的出手能力变强，对价格的敏感度下降，择时变的更为重要。
但成交量的快速上涨，也伴随着巨大的风险，因为需求都快速集中在一个时间点上释放：首先需求本身存在；其次大家预期未来市场会出台调控措施。
因而在这种情况下，择时的因素导致换房需求在阶段性区间内快速释放。我们调研时候发现有些学区房换手率超过12，这个流通率的活跃度已属异常，即使政府不出手调控，市场也会有一个自然回落的过程。
我们做过一个基本判断：月均成交量在一万五千套左右时，市场价格会比较平稳；成交量低于一万套时，房价很难上涨；如果成交量高过两万套，房价会上涨。
2016年北京月均成交量在高峰期超过3.5万套，全年平均每月成交2.5万套；而当前北京平均每天成交100套，每月成交3000套，在这个成交水平下，房价几乎很难上涨。当前市场就处于这一周期中，这个现状的形成，有调控因素也有自然回落的因素。
4）租赁市场的变化
首先租金并没有下降，还是比较稳定的，我们认为租金水平从根本上取决于人均可支配收入，而从长周期来看，租金收入弹性是非常稳定的，长期来看租金收入弹性就是1。
过去几年整个市场也基本保持这个水平，今年同样比较平稳并没有出现明显下滑。链家在北京租赁市场的占有率约在12%左右，大致能够反映不同商圈租金变化的趋势，我们看到这个趋势没有明显下降，上海也是一样，反而上海整个租赁的单量在快速上升，市场还是处于一种常态。
也有一些结构性的市场出现房租的下降，在上海租赁市场中有两类产品租金价格在下降，第一类是高客单价的产品，真正出现空置率上升的是客单价超过五千的高品质房源，第二类是运营机构集中供应的房子，通过租金下降，提升入住率使得整个回报率达到平衡。
2016年上海集中式公寓快速爆发，大量运营企业和开发商进驻上海租赁市场。之前租赁市场6-8个月就换一批租客，每一次换租的难度都比较大，因此租金必须下降才能保证一定的入住率，今年的情况就是结构性供给上涨带来的租金压力。
但是这个市场占比仍然较低，北京机构化运营租赁房源占比只有15%，上海不到10%，所以这块不会对租赁市场产生很大影响，租赁市场仍处于比较正常的市场环境。
我们认为租赁市场未来还存在较大机遇，前段时间去日本调研，日本与北京可比地段平均房屋售价相差不大，但房租相差巨大，在3倍差价左右，所以未来中国租赁市场还有机会，当前中国租赁市场才刚刚起步。
结构化、专业化的运营机构占比较低，以北京为例，处于租赁的房子大约在120万到150万套，里面有品牌机构管理的房源大约只有20万套，有四五十万套大约在二房东手中，还有一部分没有管理。
而日本品牌机构管理的房源占比大约在65%到80%，在租房屋基本上都是专业化公司在运营。未来这个市场仍有较大机会，开发商进来总体趋势也是对的，租金的管理才刚刚开始，未来租金肯定会面临上涨。
此外未来总体人口竞争会越来越激烈，对高品质房屋追求会越来越高，今天我们看到整租一居室比例在上涨，是因为租赁需求在改善，第一步改善由群租换成单间，现在由单间向整租一居室改善，因此，整个市场租金涨的最快的是一居室，供不应求非常明显，三居室则是典型供大于求的，租赁市场未来仍有好几波机遇。
除此以外，我们再来看看，楼市调控前后的市场状况。
根据链家统计北京调控前后一百天成交量平均下降70%，在大部分一二线核心城市中，北京的成交量下降最快，其他如厦门、青岛、天津、成都等城市也都有所下降，另外还有一些城市在增长，部分城市的二手房市场正在逐步活跃起来，例如武汉。
我们看到平均新房交易到二手房交易有一个3到5年的周期，目前中国一批二线城市正处新房交易向二手房交易转化的这个阶段，如武汉、南京等城市二手房交易量上涨速度远远快于新房，这是前期新房供应释放产生的效果。
根据我们跟踪的情况，目前北京均价下降约7%左右，个别区域降幅较大，但总体上属于正常下降，按照当前下降的幅度测算，今年平均月均下降幅度不到2.5%，按照这个比例，年底北京房价可以回到年初水平。
虽然交易价格有一些回调，但没有出现失速回调的情况。我们预计今年整个市场交易价格回落应该在10%左右，因为换房的需求可以延迟，不会存在降价换房的动力。此外学区房和地铁房跌幅较大。最近几周周均成交有所稳定，市场交易活跃度下降，零成交占比在25%左右。
与此同时客户的预期也在发生变化，今年有91%的房屋是通过降价成交的，这说明卖方谈判能力在变弱，而去年高峰时间有82%的房屋是涨价成交的，在今年317调控之前，仍是卖方市场，但调控之后市场发生反转，说明市场预期在逆转，议价空间在持续走高。
所以，从潜在需求数据来看，房价不会存在特别大的下降空间。但是，现在老百姓的存款却不够全款买房了。
2、通胀还是通缩？你胀一下我看看
讲真，央行对于房贷政策的收紧实际上动作有些慢了。不然牺牲一点房地产，换取刺激一下国内物价，对中国的经济是有好处的，但是最好的时机已过。
现在面临的问题是全球都在通缩，日本政府因为无法解决社会长期通缩问题，安倍愁的皱纹长满了脸。
海岸线对面的美联储耶伦大妈因为美国社会长期通胀低迷，连本来言之凿凿的加息理由都弄得像忽悠大众一般。
还有人嚷嚷着要大通胀？
你是要当奥特曼去解放全球的通缩困局么？！
笔者带大家看看全球大通缩周期下，这几年国际商品现在价格都什么德行。
我们挑三个能代表国际商品价格的品种：能源之王——石油、粮食之王——大豆与金属之王——铜。
答案不言自明。
3、现金为王时代，高杠杆无现金流者危险
美联储进入加息缩表周期这事已经说了太多遍了，米筐上这话题的文章不下十篇，笔者都写了六七篇。
但是，还是有很多人认为央行只会滥印钞票，信贷规模会节节攀升，社会永远通胀下去。
很多人现在的想法还是抓紧时间去银行贷款，能负多少债就负多少债，恨不得让家里没满月的吃奶娃都去银行按揭买套房子，等未来赚了大钱后把一麻袋钞票当废纸一样仍给银行，顺便再扔下一句：“老子跑赢通货膨胀了，你们这帮吸血鬼去死吧”，然后仰天长笑而去，一副人生赢家的样子。
六七年前你有这想法，没毛病，笔者举双手赞成你，哪怕是前两年你这样干也没问题。
但是你现在还这样想，还这样干，就是作死！
你当银行都是傻子么？!
全国人民要是人人都这样干，人人都觉得自己比银行智商高，长期通货膨胀、货币长期贬值的恶果都由银行来兜着，告诉你，如果你认为全国人民都能这样去银行占便宜，银行要是玩完了，大家都要玩完！
记着去看看中国的政治金融史，银行本质就是财政部！
不理解的话去背思想政治课本去！
在中国外汇占款一直下降，货币乘数到高位，信贷规模无法大量释放的前提下，你高杠杆不是在人生逆袭，是Suicide！！！
信贷有极限！债务有尽头！
我一直告诫很多投资者，你的家庭负债一定要适度，不能杠杆崩到最紧。一定要留有不低于你家庭两年收入的现金流。不管投资还是投机，绝大多数家庭房产持有不要超过三套！（如果投资一居室小户型的话可以适当增加一至两套）。
特别是2016年这波房价涨了之后才后知后觉加高杠杠投资房产的，是极为危险的。
因为你负债二三十年，这二三十年的现金流增长速度会受到制约。如果期间现金流崩掉，你只有抛售房产，而抛售房产的房价增益部分必须要覆盖住你的房屋交易成本+房贷利息成本+你购房所投入资金本这段时间所损失的无风险收益这三者之和，你才能自保。
而这些年如果出现别的投资机会，你只能眼睁睁的看着。
如果两三年后中国股市走牛，你拿什么去炒A股？你拿什么去投资新三板优质股权？你把房子押给证券公司么？
如果未来美元、英镑、澳元崛起，你拿什么去换外汇？你拿什么去做海外配置？
你手里还有钱么？
还有钱么？
有人说把房子拿去银行再做抵押不就好了？
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