地产股王者归来 投资者可上车吗？
来源：重庆商报
作者：张蜀君
　　1月2日至1月8日A股前十名
　　1月2日至1月8日房地产板块涨幅前十名
　　房地产涨幅前十名
　　重庆商报-上游财经记者 张蜀君 但宇
　　2018年以来，房地产板块异军突起，涨势喜人。截至1月8日，房地产板块涨幅为10.18%，领涨A股，牛股辈出。其中，(000732,)、(000014,)、(000517,)、(600606,)、(000002,)等股票股价狂飙。
　　那么，房地产板块暴涨的逻辑是什么？投资者是否具有上车机会？
　　市场表现
　　A股港股房产板块齐吹冲锋号
　　据wind数据显示，2018年以来，A股房地产指数累计上涨10.18%，领跑行业涨幅榜。1月8日，房地产板块再度走强，83只上涨，12只涨幅在5%以上。其中，6只个股相继涨停，分别是(000718,)、沙河股份、(600823,)、(002208,)、泰禾集团、荣安地产。
　　在这些地产股中，泰禾集团的表现相当亮眼。近9个交易日涨了82%，包括5个涨停，近3个交易日。直接刺激泰禾集团股价的是董事长黄其森喊话，其在日接受媒体采访时表示，2018年，泰禾将力争迈入2000亿时代。
　　而作为行业龙头，万科A的表现强势。2018年5个交易日股价累计上涨了15.05%，1月8日上涨3.54%，报收35.99元/股， 股价再创历史新高，最新市值逼近3500亿元，行业市值第二大(600048,)1月8日放量上涨2.16%，最价也创历史新高，最新市值达到1852亿元。
　　A股地产板块涨势势如破竹，而在，进入2018年的内房股同样表现良好，其中龙湖地产累计上涨23.08%，万科企业股价累计上涨20.99%，融创中国累计上涨20.71%。碧桂园近两个交易日累计上涨11.91%，1月8日，股价报收17.42元/股，再一次创出了历史新高。
　　值得注意的是，在2017年，香港内房股股价暴涨，其中的中国2017年涨幅超过4倍。
　　原因分析
　　四大因素催生地产板块上涨
　　*政策松动
　　华林证券张辉表示，就成交热情、土地供应以及部分地方楼市调控政策微调，中央调控基调修正等综合因素看，短期对市场有提振作用。
　　张辉表示，供给端调控措施让龙头企业受益，比如预售证监管和土地调控等有利于资源向龙头集聚，其中土地集中度大增将极大提高销售预期。
　　*业绩为王
　　而开源证券投顾欧阳玮表示，房地产板块涨幅较大，与各大房企2017年销售业绩有关。根据克尔瑞最新发布的2017年年度房地产公司销售排行，碧桂园、万科和中国恒大分别位于前三，销售金额分别为5500亿元、5239亿元和5131亿元，同比分别增长78%、44%和37%，而排名第四至第十的房企分别是融创中国、保利地产、绿地集团、中海地产、龙湖地产、(600340,)、华润置地，前十大房企销售金额已经突破1500亿元。
　　*资金大幅流入房地产板块
　　实际上，房地产板块吃饭行情离不开资金推动。根据(300059,)网数据显示，最近五日资金大幅流入房地产板块，流入资金居各大板块之首。
　　*基金提前布局
　　根据wind数据显示，房地产主题基金有118只，截至1月8日，今年以来涨幅前三的基金都是指数型。其中，净值涨幅最好的是鹏华地产，总回报达到11.37%。国泰国证房地产、多策略涨幅分别为11.22%和10.80%，位居第二、三位。排在第四位的招商地产，今年以来涨幅10.19%。
　　后市展望
　　看好房地产后市行情
　　随着房地产板块的大涨，券商研报也大多看好房地产板块后市行情。
　　比如(600999,)。招商证券表示，“基本面转折年是引导房地产板块超额收益的首因”。其依据在于，一是政策是滞后变量，但政策的出台能进一步强化预期，应该动态观察政策的边际效用，政策对销量的抑制同时也是积累和蓄客；二是在周期底部前1~2个季度，地产股开始出现超额收益机会，此时对应于行业量稳价跌区间，是最佳进场点。目前板块估值处于仅高于2008年底部的历史第二底部，为板块上涨提供了支撑。
　　而(601555,)表示，预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。建议关注三类标的：1.行业龙头：保利地产、(600383,)、(601155,)、万科A；2.成长新贵：(000671,)、(600466,)；3.资源型房企：(001979,)、(000069,)。
　　投资建议
　　这些地产股或将后发制人
　　错过了泰禾集团等大涨的，现在是否还有上车的机会？房地产板块是否还有潜力股？
　　欧阳玮表示，如今房地产这波行情的启动，涨势太猛，从整个行业本身来看，有些不太正常。对于投资者来讲，如果现在去追一些长得比较高的地产个股，还是有一定风险的。如果真的要参与这波行情，建议投资者可以在最近两天做个短线。
　　另外，欧阳玮表示，如今，除了房地产板块外，、水泥、券商等板块走势都比较好，从短期来看，行情有所转暖，投资者也可以考虑等出现回调时逢低买入。
　　记者整理出了目前估值较为合理、近期涨势尚好的地产股，投资者可以适当关注。
　　(600325,)
　　公司为30年老牌房企，拥有房地产一级开发资质。主要开发产品为住宅、车库及商铺。公司业务范围主要集中在国内一线城市及重点二线城市，截至2017年6月末，公司拥有的土地储备建筑面积为755.17万平方米，在建面积618.67万平方米。2017年前三季度主营收入同比增长65.3%，净利润同比增长128.03%。该股为广东国资、股。今年以来，股价累计上涨14.3%。1月8日，该股报收8.41元/股，市盈率15.38，总市值178.15亿元。
　　世茂股份（600823）
　　是世茂集团下属的集开发、销售、运营等多个业务板块于一体的商业地产上市公司，目前在全国20多个城市运营多处大型商业地产及若干住宅地产项目。2017年12月掷239亿元拿下深圳龙岗大运地块。近两个交易日，股价涨幅达到19.6%，目前报6.15元/股，市盈率12.47，总市值230.7亿元。
　　荣安地产（000517）
　　拥有二十年房地产开发经验的房地产专业公司，立足浙江，主要开发满足刚性需求的中高档优质住宅。证金公司、养老持股，2017年前三季度主营收入同比增长425.79，净利润同比增长22倍。近两个交易日持续涨停，1月8日报收4.19元/股，市盈率20.88，总市值133.41亿元。
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龙华房价今年涨幅50% 刚需观澜最后上车机会
来源：新浪乐居
新浪乐居 上周（11.4-11.8），深圳共计5个项目，3134套房源入市，有3个集中在周六推售。其中，龙华一项目卖了1600余套房，实现近70亿的收入。该盘或已打破全国房地产项目开盘当日销售额纪录。
值得注意的是，该项目有4000余个认筹，现仍有1000余购房者，在深圳楼市上晃荡，正持币观望等待购买。和关内相比，龙华配套还没发育完善，但深圳购房者的选址意识远先于市场。除龙华该项目外，目前最快入市且属于龙华北上刚需项目的有，合正旧改以及已开样板房的奥宸·观壹城项目。
龙华房价今年涨幅50%&刚需北上观澜
深圳房价上半年爆涨神话传遍全国。前9个月，新房均价涨超40%，被称为“福田后花园”的龙华更是以50%涨幅，风头一度盖过福田。
就以此次销售火爆的龙华鸿荣源项目来说，开盘结束后，这3000多名购房者中，不少购房者询问，错过当初三万出头的中海、星河项目，现在买不到龙华鸿荣源，买不起龙光玖龙玺，怕房价马上又要涨，是要买平湖还是再往东莞市凤岗镇去看看，还有提议是否应该看看龙华的小产权房源。
不少持币购房的客户当买不到自己心仪区域或房源时，就容易被现房或低价所吸引，选择了原本不在自己预期的购房区域。试想年那批进入东莞、惠州的深圳投资客，谈及近期莞惠的大热，却避之不及。现莞惠区域新房供应量大、二手房流通性不强、内生需求低、城市未实现真正融合等，都是暂时不推荐入手。
若锁定了龙华，可重点关注观澜片区，该区域在未来3年将有超400万体量的旧改项目面世。目前可选择的房源不多，但即将入市的项目还是值得期待。因目前交通制约，观澜的补涨时机未到。若按龙华房价的崛起时间表来看，观澜房价的跳跃期指日可待。
关外购房看小区配套、周边配套、未来配套
关于观澜，成为下一个龙华雏形已现。目前万科、深业、金地等品牌开发商旧改项目已相继入市销售，百佳华、合正两大旧改项目也正加紧入市节奏。据了解，合正百万旧改项目已进入初步的推广期。
在众多纯新项目中，仅奥宸·观壹城已开放样板房，且未开盘。项目西侧为鸿荣源城市更新项目；东侧为花半里城市更新项目，预计开盘时间将比合正旧改要早，若等合正入市，该片区房价又会迎来一阵小幅上涨波动。
据公开信息可知，奥宸观壹城属于30万平综合体项目，由住宅+公寓+商业，多重物业形态组成，自带4万㎡集中商业中心。小区自带幼儿园，振能小学、观澜中学等双百年名校在侧。教育资源对于购置婚房，家有宝宝的刚需群体而言，是一考虑重点。第一次开放样板现场
奥宸·观壹城已开放89平3房以及107平4房样板房，本周未将开放70平2房以及79平3房户型，具体的开盘时间待定。项目主推户型为69-134平2-4房。
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
十里银滩2016
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港股这样涨 我还有上车的机会吗？股市越是疯狂，我们越要注重安全边际。不知道从什么时候开始，大家突然都在说“中国核心资产”，突然间大家都在说要长期持有，大家都忘记了周期天王周金涛说过的任何都是周期的肺腑之言。不可否认，时势造英雄，股神巴菲特最大的成功就是押中了美国的国运。而作为中国人，摆在我们面前的最大机会，毫无疑问是正处于上升周期的中国国运。长期持有优质的公司，的确是股神巴菲特这么多年来的必胜之道，但是不要忘记这必胜之道后面还有他很重视的小环节，就是买进看好的股票时，先需要考虑入场时机和安全边际。那我们为什么要考虑安全边际?因为历史数据告诉我们即便最伟大的公司，买的太贵也会被套很多年。“长期持有”的道理谁都懂，但真正做到是一件非常困难的事情。而适当的安全边际会给予我们合适的赔率长期持有该股票。港股连涨多天，今天我在很多股票群中，强烈感觉到大家突然怕港股就这样一下子涨到40000点，不给上车的机会。我就在这里安慰一下大家吧，即使去年12个月涨了11个月的港股，即使去年出现了多只涨幅几倍或十倍以上的大牛股，但其实中间都出现过不少大牛股上车的机会。我们就来看看去年你可能错过了，但的确出现过的牛股上车机会。一、2017年牛股上车机会因为腾讯(00700)是恒生指数里面权重最大的股票，是恒生指数的定海神针。去年，恒指连涨那么久，可想而知，腾讯股价回调提供上车的机会并不是很多，那我们就直接跳过腾讯，看看其他大牛股。我们从四个大牛行业：TMT，汽车，医药及房地产找出了各自的代表，发现基本上所有牛票，就算在2017这种牛气冲天的大年都会提供上车的机会。数据来源：Wind例如：南下资金持股量极高的融创中国(01918)，去年就出现过7次以上回调超10%的机会。你可能会说，去年融创涨那么多，高位回调10%感觉并不足够，还是不敢买。那20%呢?去年都出现过3次呀，你又有没有上车呢?内房是去年异军突出的一个板块，你可能会说抓不到重估的理由，所以一直不敢买。那好吧，我们来看看涨了5年的大白马股舜宇光学(02382)吧，去年都出现过5次回调超过10%及两次回调超过20%的机会。你又有把握机会吗?以上的数据，我主要是想说明长期来说，股价的确是一个秤重器，随着公司的基本因素走好，在触及增长天花板前，股价的确是会持续上涨的。
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天风策略：是系统性调整来临？还是新的上车机会？
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作者：分析师徐彪&我们的思考&系列之四十五【天风策略】是系统性调整来临？还是新的上车机会？天风策略刘晨明、许向真、朱小溪、徐彪过去一周，市场经历了6月以来最猛烈的一波调整，作为
作者：分析师徐彪&我们的思考&系列之四十五【天风策略】是系统性调整来临？还是新的上车机会？天风策略刘晨明、许向真、朱小溪、徐彪过去一周，市场经历了6月以来最猛烈的一波调整，作为五月底以来最坚定、最持续看反弹窗口期的卖方策略（大家可以回顾我们过去两个月公众号中的周报），在市场连续出现海外黑天鹅（朝鲜问题引发全球股市大跌）、国内期货上调交易手续费、央行货币执行报告再提金融监管（同业存单18Q1纳入MPA考核）等不利因素的情况下，我们有必要再去客观审视一下目前市场运行的逻辑和环境，市场会否重复4月3300后的系统性调整？还是给了大家一次重新上车的机会？在此之前，我们必须先讨论一个很难回答，但又致命的事情：朝鲜问题究竟是短暂的黑天鹅，还是局部战争爆发的前奏？从过去半周的全球金融市场来看，交易者们要比以往任何一次都更加担心朝鲜问题，几乎闻风丧胆般的抛售股票。周三开始，欧美、亚洲股市皆墨，VIX恐慌指数周四大幅飙升近45%，周五陆港通四条路线资金全部净流出。如果朝鲜这只黑天鹅真的坐实，那么这种全球股票市场全盘皆墨的情况可能就要延续一段时间了，A股的系统性调整也就很难逃避了。但是从理性的角度出发，去做一些判断，还是有迹可循的。从中国的角度出发，正值十九大的关键政治敏感期，任何节外生枝的事情恐怕都不是我们想看到的，因此，中国领导层一定希望尽力从中斡旋，以谈判的和平方式度过危机。据媒体报道，12日习近平与特朗普已经通过电话形式就朝鲜半岛局势交换意见。中方立场十分明确，&坚决反对违反联合国安理会决议的行为，同时希望有关各方保持克制，避免做加剧半岛局势紧张的事&。从美国的角度出发，特朗普上任半年，政治生涯刚刚起步，也同样处于各个阶层&领导班子&换届的敏感期。梳理历史上二战后，美国参与的大小战争来看，除非类似&911&美国本土受伤的情况出现，否则在新总统上任、政权尚未稳固的第一年里，几乎不会发动大规模的局部战争。表1：二战后美国历次军事行动一览资料来源：公开资料整理，天风证券研究所因此，目前来看，大概率的情况下，以和平和对话的方式解决问题几乎是当前阶段，中美两国的一致诉求。从周五夜间美股的企稳回升，以及此前飙升的VIX恐慌指数的回落中，也可以看出全球交易者的情绪正在从过去半周的极度恐慌中逐渐平稳下来。对于A股市场，从过去一年经历的黑天鹅中走来，你会发现，导致VIX指数飙升的海外黑天鹅事件并不是影响A股市场走势的核心因素，但是如果A股市场因为海外黑天鹅被错杀，那么市场一定是在给大家上车的机会，典型的例子就是去年6月英国脱欧后A股市场的表现。按照目前我们的合理推测，如果朝鲜黑天鹅最终以和平方式过渡，不引发局部战争和冲突，那么这半周以来全球市场恐慌造成的A股下跌，很有可能又是一次错杀。上周另一个关注的焦点是，以中钢协和期货交易所为主的监管机构传递出了不希望商品价格过快上涨的信号。过去两个月周期股的强势反弹，起初是修复了此前对于经济过于悲观的判断，随后关于供给侧会继续发力的预期又逐渐起来。回顾四月份周期开始系统性调整之前出现的一些信号，进入4月份，当时我们看到的是高频数据的集体回落，高炉开工率同比大幅下滑、同时发电耗煤环比也下降，最终4月的PMI由3月的51.8大幅调整到51.2。再叠加期间黑色商品期货价格的连续大跌，市场对接下来的经济形成了过渡悲观的预期，于是周期股自然出现一波系统性下跌。但是，进入8月份，客观审视周期股面临的两个环境：一是需求端，目前来看，Q3需求平稳符合预期的概率更大。7月的发电耗煤同比增长10.64%，出现明显反弹。截至8月11日，六大集团日均耗煤量78.8万吨，环比7月大增25%，同比继续保持10%以上的增长。同时去年的7-8月是房地产投资和销售同比数据基数相对较低的月份，因此用体来说Q3需求端的高频经济数据应该都至少符合预期。二是供给端，这里有必要先回答一个问题，中央环保督察已经完成3轮，第四轮也在7号启动、京津冀周边为期一年25批次的督查也已进行了三分之一，那么为何近期市场才对供给端发生的事情这么关注？我想原因就在于市场此前&地方政府唯GDP是瞻&的惯性思维正在逐渐被打破，因为你发现连魏桥这种占山东省电解铝产能接近70%的纳税大户都要被关停1/3的产能，并且真的会有高层领导干部因为环保督查不利被免职（上周天津的两个副区长），于是大家开始逐渐意识到，环保是要动真格的了，绝不是雷声大雨点小。向前看，中央督察第四轮刚刚启动，预计持续一个月左右，同时京津冀周边2+26城的督查要在明年4月份前完成剩余的17轮次督查，再加上供暖季，钢铁、电解铝、氧化铝、炭素四个细分行业明确的限产时间和目标，供给端的决心和持续度大概率也不会低于预期。客观来说，此前由于周期股的上涨过于凌厉，在无法判断股票价格已经多大程度反映了供给侧预期的情况下，我们也很难再为周期股擂鼓助威。但是如果周期股继续像上周那样快速的调整，反而可能会带来上车的机会，因为这一次需求侧和供给侧的环境都要远比4月份好很多，这就决定了周期股不会是如4月份那样的系统性大跌。还有一点需要补充的是，通过梳理16年以来，期货交易所上调保证金比例和手续费后，期货价格在一周和一月内的表现，可以明显观察到，保证金比例和手续费并不是影响期货价格的核心因素，价格本身更多还取决于基本面和预期的变化。最后，还需要解释一个问题：央行刚刚出炉的《2017年第2季度中国货币政策执行报告》。文中关于&拟于2018年一季度评估时起，将资产规模5000亿元以上的银行发行的一年以内同业存单纳入MPA同业负债占比指标进行考核&的内容再次引发了金融监管可能加剧的预期。对此，我们的理解是，金融去杠杆的方向和力度不会有任何改变，但不是现在。虽然金融工作会议和货币执行报告的对于金融去杠杆和金融监管的口风都偏紧，但是目前阶段，货币政策和利率的环境都是相对不错的，金融去杠杆和监管实质性动作很少，这与十九大之前以稳为重的中心思想不无关系。观察银行间市场利率，你可以明确的感受到，货币政策的环境从6月开始由此前的中性偏紧转向了实质上的稳健中性。7月中旬以来，银行间利率shibor的确出现了一波反弹，原因可能归结为Q3首月的财政缴税回收了部分流动性。但与Q2首月财政缴税期间，shibor反弹的斜率相对比，要缓和非常多。同时，银行间质押式回购利率DR007虽然近期波动加大，但与4月同期相比，中枢也相对更低。因此，总体上来看，货币政策的环境虽然没有大幅宽松，但相比4月仍然要温和的多。现阶段，资金面收紧和金融监管加剧的信号尚未出现。总结一下，我们今天讨论了三个问题：1、从理性角度去判断，引发朝鲜战争绝不是目前阶段中美的一直利益诉求。昨晚美股企稳、VIX指数回落，全球交易者情绪逐渐平复。类似去年6月英国脱欧的黑天鹅，这一次A股的挖坑很有可能是一次上车的机会。2、上周在很多&不想价格快速上涨&的政策信号释放出来之后，周期股快速回调。但客观来讲，重新审视目前阶段和4月周期系统性下跌之时的环境，不管是需求侧、还是供给侧，Q3都很难出现系统性低于预期的可能。因此我们更加倾向于这是一次短暂的回调，而非系统性的下跌。后续还可以关注供暖季有明确限产时间和规模的钢铁、电解铝等细分行业。但向前看，配置上应该趋向于均衡，业绩为王、淡化风格因素。3、央行Q2货币执行报告再提金融监管（同业存单纳入MPA）。结合近期相对平稳的银行间利率水平，我们更倾向于认为虽然金融监管还会加剧，但时间不是现在，Q3是利率环境平稳、监管环境缓和的有利窗口期。
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