3月8日上午，全国首家具有社团的，在温州诞生。鹿城区南塘5组团小区业主大会法人代表金巧娒接过了由鹿城区民政局授予的“社团证”和“法人资格代码证”。近日，鹿城区民政局副局长黄坚靖受访时表示，业主大会取得社团法人资格意味着无需冗长的业主联名签字，业主大会可以直接和物业公司对簿公堂，也可以开立独立银行账户，有利于保障业主共有财产。然而，业主大会是否具有法人资格法律界尚存争议。
　　取得资格之前，凑齐70%业主签字才能起诉开发商
　　业主大会是现代城市住宅公寓化和物业管理发展过程中出现的一种新型自治社会组织，其授权的执行机构就是人们常说的业主委员会，其主要职能在于保护业主公共利益。
　　然而，当涉及小区的公共利益受到侵害时，无论是业主大会，还是业主委员会，几乎都没有起诉开发商或物业公司的诉讼资格。
　　“私人的房子出现相关问题时，业主可以自己去状告开发商或者物业公司，但是小区的公共设施遭到破坏或遇到质量问题时，却很难找到‘原告’。”鹿城区业主委员会协会会长蒋成富说，现行法律并未对业主大会赋予明确的民事主体资格，因此在诉讼中，业主大会或业主委员会因为主体不合格而被驳回的案件屡见不鲜。
　　多年前，温州华昌大厦的开发商，违反了住宅小区应按总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房的法律规定，侵害了全体业主的合法权益。但是业主委员会对开发商的诉讼却屡次被驳回，其原因都是因为业主委员会不具备诉讼主体资格。
　　“按照当时的法律规定，业委会要成为原告，必须由70%的业主亲自到法院联名签字。”当时公益协助该业主委员会的蒋成富说，最后业委会通过信息公示，以及挨家挨户做工作，3个多月后才终于凑齐了这70% 的业主在同一天去法院签字。
　　蒋成富说，在没有法人资格的情况下，业主大会不能独立开设银行账户。一般情况下，目前各个小区的通行的做法是，由业主委员会主任开设一个个人账户，设置好密码后，银行卡交给副主任管理。
　　“这里的漏洞显而易见。卡密分离并不能真正做到财务监管，开户人拿个身份证很容易重新办卡设密。”
　　名正言顺后，业主大会可直接
　　业主大会取得社团法人资格到底意味着什么？鹿城区民政局副局长黄坚靖说了三点：
　　第一，无需冗长的业主联名签字，业主大会可以直接和物业公司对簿公堂了；
　　第二，可以开立独立银行账户，民政部门会定期对业主大会进行年审，包括财务审查，业主的共有财产有了保障；
　　第三，业主大会可以代表小区全体业主成为共用设施、设备的权利人，避免开发商和物业公司把这些业主的共有财产据为己有，侵犯业主权利。
　　据悉，目前业主大会取得民事主体资格的工作已有两个试点，分别是鹿城区南塘5组团小区和嘉鸿花苑小区，是否在更大范围推广，还要看试点运行成效。
　　据《都市快报》
　　是否具有法人资格法律没有明确规定
　　浙大光华法学院教授陈信勇说，小区业主大会是否是法人，在目前的法律界本身是存在争议的，《物权法》和《物业管理条例》并未明确规定业主大会作为一个组织是否具有法人资格。在法律规定尚不明确的情况下，大部分的观点支持“非法人”意见。当然这并不妨碍在实践上为业主大会的法人登记注册开设渠道。
　　陈信勇解释，判断一个组织是否能成为法人，关键要看它是否具有独立的责任能力，其中是否具有“独立财产”是关键中的关键。“小区业主大会如果遇到负债的情况 ，它不可能像企业一样申请破产，最后的债务责任还是要由全体业主承担。当然，这就需要在新政策的运作过程中不断去完善法律。”
　　（来源：半岛网-半岛都市报）
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热门推荐 |不交物业费，泰州一小区23户业主被起诉
　　 11:38:54
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　　家住泰州市区荣御蓝湾的张先生致电：最近他收到了人生的第一张法院传票，更诧异的是，原告竟是小区物业公司，被起诉的理由是拖欠了物业费。在小区里一打听，发现被起诉的还不止他一个，数十名业主成了被告。为此他觉得有些困惑与委屈：小区物业公司的服务令人难满意，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式，没想到被告了。
　　物业服务不好，是不是就意味着可以不交物业费或者少交物业费呢？业主有哪些合法维权途径？
　　业主：服务不满意，不交物业费
　　王女士是荣御蓝湾二期的业主，4月6日，一通来自法院的电话让她感到很意外。“法院说，我不交物业费被相处4年的小区物业起诉，过两天就会收到传票。”
　　王女士说，传票中的民事诉状显示，她从日起开始拖欠物业费，截至日，她拖欠物业费、车辆管理费14000多元，加上违约金，应支付物业31000多元。
　　王女士说，她家是叠加别墅，物业费每平方米每月2.5元，停车管理费每月50元，每年交给物业上的费用在6000多元，她并非想“赖掉”这笔物业费，拿房时她交了1年物业费，2013年到期后又交了1年，2014年往后因为对服务不满意就没交。不交费的原因是多方面的：小区车辆停乱停放，物业管理不善。去年下半年，因为停在路边的车辆遮挡视线，导致家中骑电动车的老人和一辆玛莎拉蒂发生碰擦，事故善后花了近1万元。交通事故发生后，保安还与家人发生冲突；房子附近有堆垃圾，风一吹灰尘到处飞，2014年春节前跟物业反映后，直到9月份才清理干净，因为灰太大，她在春节后就搬出，直到垃圾清走后才住回来；地下车库有积水现象，地下车库通往家中的台阶往外渗水，冬天还结冰，物业修了却没修好。为此，她曾跟物业协商减免2014年春节后至2014年10月份的费用，物业不肯，她也就没再交。
　　物业：享受了服务，就该交费用
　　“我们也想跟业主和睦相处。业主不交物业费，走法律程序也是迫不得已。”荣御蓝湾客服中心一位姓李的经理说，小区有高层和叠加别墅两种业态，约2000户，已经入住和正在装修的近900户，还有两三百户未拿房，其余处于闲置状态。今年的物业费收缴率在40%左右，本次起诉的23名只是其中一部分业主，欠费两年。
　　李经理说，23名业主被起诉，法院不可能一并审理，开庭前肯定要先组织调解。就在几天前，经法院牵头，物业已经和6名业主进行了调解。1名业主已交费，另外5名表示在物业解决了他们的诉求后愿意补交所欠费用。
　　对于业主不交费的几点理由，李经理认为物业的服务质量和收费标准是成正比的。有不少业主不交费的理由牵涉到房屋质量问题，这并非物业所能解决的，他们已经尽力去沟通协调了。不过，既然业主都居住在小区，已经享受到物业提供的服务，就应当交纳物业费，并且物业公司也付出了人力、物力和财力。
　　律师：交费是义务，有不满可维权举证
　　泰州市一位曾审理过多起物业纠纷案件的法官说，近年来，物业服务合同纠纷案件呈多发态势。一方面是因为新小区较为集中，且物业费标准提高，业主要求自然水涨船高；另一方面，众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度，双方往往容易陷入恶性循环。
　　该法官认为，物业提供了服务就应当交纳物业费。如果因房屋质量问题“迁怒”于物业，法律不予支持，因为两者属不同的法律关系，业主可另行主张权利。当然，如果业主有证据证明物业服务不到位，甚至是物业公司根本没有提供相应的服务时，按照权利义务相一致的原则，法院在判决时会考虑将相应的物业服务费用酌情予以扣除。
　　江苏碧泓律师事务所律师成启峰认为，如果物业公司没有明显的过错，业主没有正当理由拒交物业费。作为物业公司一定要尽到义务，真正履行和业主签订的物业服务合同中的内容，而作为业主也要客观评价物业服务，遵守业主公约。如果业主对物业服务不满意，可以通过两个途径维权：一、举证物业公司违约在先。业主对照合同中的服务标准，提供相应的证据；二是小区选举成立业主委员会，由其代表业主与选聘的物业公司交涉，要求对方改善服务质量。如果物业公司存在严重违约的行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业公司。
编辑:邓晓琦
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图片验证码承租人可以直接起诉物业公司案例两则
福建省福州市某小区一座住宅楼曾因为架空层突发大火，造成1死12伤。事故发生后，消防部门责任认定，火灾由在架空层充电的电动车充电器短路引发，虽无直接责任者，但小区物业方、车库承租方和看车人应负间接责任。
　　周女士是在火灾中受伤的12名伤者之一，为了求偿，周女士将该小区物业公司告上了法庭。
据周女士介绍，当时正在家中熟睡的她突然被楼下的大火惊醒，等她和丈夫准备往外逃生时，大火已经堵住了楼梯，无奈之下，她和丈夫从阳台跳下，虽然保住了性命，但周女士椎体爆裂性骨折滑脱，左脚骨骨折。她不得不住院近2个月。周女士出院后，得知物业公司负有事故间接责任后，她将物业公司告上了法庭，求偿各项费用11.2万余元。
　　法庭上，物业公司方面辩称，周女士并非该小区业主，而是从业主手中租房在小区内居住，因此原、被告之间没有物业管理合同关系，周女士起诉物业公司缺乏依据。
　　法院经过审理后认为，原告虽非小区业主，与被告不存在物业服务合同关系，但原告通过租赁行为成为小区物业的使用人，被告作为小区的物业管理企业，对小区的物业及物业使用人应尽谨慎、勤勉的管理义务。物业公司将小区架空层发包给他人作为车库使用，对承包人在架空层采用可燃性材料设置隔间、改变场所使用功能的行为制止不力，没有尽到物业管理人的应尽义务，导致物业使用人受伤的严重后果，应当承担违约责任并赔偿原告的损失，最终，法院判决物业公司赔偿周女士医疗费、误工费等总计10.5万余元。
　　案例解读
　　辽宁鼎泰律师事务所史明鑫律师介绍说，这个案例主要有三个方面值得广大业主学习借鉴。
　　一、首先大家需要明确，为何物业公司要承担火灾造成损失的一部分间接责任？
　　依据《物业管理条例》第二条、第四十八条、第三十八条等，物业使用人在物业管理活动中的权利义务主要看业主与物业使用人之间书面或口头约定的内容，业主与物业使用人应按照此约定履行各自的权利与义务。具体到本案中，物业使用人周女士按照其与业主之间的约定，履行了相应的义务，物业公司就应按其与业主之间的合同履行其应尽的物业管理义务，而本案中，物业公司未经业主大会同意，擅自将小区的共用部位架空层发包给他人作为车库使用，其行为已经违反了物业服务合同的约定，故，物业公司应承担相应的民事赔偿责任。
　　二、原告周女士，并非小区业主，为何也可以状告物业公司维权？
　　依据《物业管理条例》第四十八条，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
　　具体到本案中，物业使用人作为实际承租人，享有其与业主之间合同约定的权利与义务，而物业公司作为物业管理服务企业，负有保障业主、物业实际使用人安全保障的义务，使其房屋不存在危害他人生命健康权的安全隐患，并具有消除安全隐患的责任。当物业公司违反合同约定时，物业使用人有权起诉要求业主与物业公司承担连带违约责任。故本案中，周女士作为物业使用人有权依据《物业管理条例》四十八条规定，以自己名义直接起诉物业公司，要求其承担相应的民事责任。
　　三、如今在小区内的租房居住已经是普遍现象，那么这些租房者是否与业主享受同样的权利呢？
　　小区内的租住人员是否与业主享有同样的权利，主要看其与业主之间合同约定的内容，如果合同约定的内容是与业主与物业公司之间合同约定的内容相一致，物业使用人就与业主享有同等的权利，也就是说业主享有的权利，物业使用人也享有。
如今越来越多的楼盘将沿街的一、二层建设为商业网点。这些网点是否在物业安保服务范围之内，如果发生盗窃，是否承担责任呢?
2009年10月，魏强将其购买的商铺出租给张顺，张顺承租该商铺后一直从事电缆销售业务。今年4月20日，张发现自己的商铺门被人撬坏，铺子里价值89849．92元的电缆被盗，遂向公安机关报案，此案目前正在侦查过程中。
同时，张顺认为物业公司没有履行安保义务，是导致案件发生的主要原因，物业公司应当承担违约任，赔偿自己的全部损失，遂将物业公司告上法庭。
法院最终判决，物业公司赔偿张顺财产损失269S4．97元，对其承担的赔偿额，物业公司享有向财产加害人优先追偿的权利。
第一：承租人不是业主，是否可以直接起诉物业公司?
上海物业律师认为，本案涉及三个焦点问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
&&&&&张出示的《物业管理服务合同》及《业主公约》中均约定：本合约对实际使用人继续有效。张承租魏强的商铺，系该商铺的实际使用人，依照上述司法解释的规定及合同的约定，该两项合约对实际使用人张顺继续有效。即物业公司对张顺的商铺负有安保义务，张顺虽不是业主，但有权依法对物业公司提起诉讼。
第二：物业公司是否尽到了安保义务?
该小区《物业管理服务合同》中约定：物业公司对物业区域内提供保安服务，协助公安机关做好治安防范工作。此外，物业公司在其保安岗位职责中承诺：主出、入口24小时必须有人值守；次出、入口封闭，门卫必须要有交接班记录，每天不少于8小时站岗，设立巡岗制度，每30分钟巡逻一次。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
可见，物业公司的保安岗位职责应视为物业合同的内容，没有尽到安保义务，就应负相应的赔偿责任。
第三：物业公司是否应当承担全部赔偿责任?
在盗窃案件尚未侦破的情况下，法院酌情判决物业公司承担30％的赔偿责任，同时阐明了物业公司的优先追偿权，体现了公平原则。物业公司虽然存在管理上的过错，但这毕竟不是导致本案发生的直接原因。
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