600744:华银电力资产重组出让国有建设用地使用权价格评估(湖南省衡阳市耒阳市)[(北京)中地华夏[2014]评(估)字第102号-湖南省-衡阳市-耒阳市-出-1号]_华银电力(600744)_公告正文
600744:华银电力资产重组出让国有建设用地使用权价格评估(湖南省衡阳市耒阳市)[(北京)中地华夏[2014]评(估)字第102号-湖南省-衡阳市-耒阳市-出-1号]
公告日期：
土地估价报告
项目名称：大唐华银电力股份有限公司资产重组出让国有建设用地使用权价格评估（湖南省衡阳市耒阳市）
受托估价单位：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
土地估价报告编号：（北京）中地华夏[2014]评（估）字第102号-湖南省-衡阳市-耒阳市-出-1号
提交估价报告日期：二Ｏ一四年十二月二十日
土地估价报告
一、估价项目名称
大唐华银电力股份有限公司资产重组出让国有建设用地使用权价格评估（湖南省衡阳市耒阳市）
二、委托估价方
委托单位：中国大唐集团公司
住所：北京市西城区广宁伯街1号
法定代表人：陈进行
公司类型：全民所有制
经营范围：经营集团公司及有关企业中由国家投资形成并由集团公司拥有的全部国有资产；从事电力能源的开发、投资、建设、经营和管理；组织电力（热力）生产和销售；电力设备制造、设备检修与调试；电力技术开发、咨询；电力工程、电力环保工程承包与咨询；新能源开发；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）名称：大唐华银电力股份有限公司
住所：长沙市芙蓉中路三段255号五华酒店8-12楼
法定代表人：邹嘉华
公司类型：上市股份有限公司
经营范围：电力生产
三、估价目的
根据中国大唐集团公司和大唐华银电力股份有限公司决定，大唐华银电力
股份有限公司拟进行资产重组。受中国大唐集团公司、大唐华银电力股份有限公司委托，北京中地华夏土地房地产评估有限公司对本次资产重组涉及大唐耒阳发电厂位于湖南省衡阳市耒阳市的3宗工业用地进行评估，为本次资产重组工作确定土地使用权价格提供参考依据。
四、估价基准日
二Ｏ一四年六月三十日
五、估价日期
二Ｏ一四年六月三十日至二Ｏ一四年十二月二十日
六、地价定义
1、用途设定：估价对象登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地。
2、开发程度设定：估价对象1-3实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）和宗地红线内“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）及场地平整，本次评估目的为资产重组，因宗地内“五通“为企业自行施工，其宗地内“五通”费用已包含在资产评估报告评估中，为避免评估资产重复，故根据此次评估目的,设定估价对象1-3开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
3、土地利用条件说明：估价对象1、2、3地上为铁路用地，无建筑物，实际容积率为0，此次评估设定容积率为0。
4、土地使用权年限设定：估价对象评估基准日为国有划拨土地，基准日后办理了出让手续，截至本次评估时点，剩余使用年限超过50年，根据此次评估目的，设定土地使用权年限为设定用途法定最高出让国有建设用地使用年限50年。
5、国有建设用地使用权价格类型设定：
估价对象评估基准日时为国有出让建设用地，国有建设用地使用权价格是指剩余年期为设定使用年限的国有出让建设用地使用权价格。
本报告评估的国有建设用地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于基准日日的国有出让建设用地使用权价格。地价定义设定详见表1-1。
地价定义设定条件一览表
评估设定土
土地使用权价
估价实际开发
估价设定开发程度
地使用年限
格权利设定
耒阳市水东江
红线外“五通”、
红线外“五通”、
街道办事处鹿
红线内“五通一
红线内场地平整
岐村、新和村
耒阳市水东江
红线外“五通”、
红线外“五通”、
街道办事处鹿
红线内“五通一
红线内场地平整
岐村、新和村
耒阳市水东江
红线外“五通”、
红线外“五通”、
街道办事处鹿
红线内“五通一
红线内场地平整
岐村、新和村
七、估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于估价基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
评估宗地数：3宗
土地面积：43052.4平方米
土地使用权总价：1480.6万元
大写：壹仟肆佰捌拾万零陆仟元整
（货币种类：人民币）
估价对象的具体估价结果见《土地估价结果一览表》。
土地估价结果一览表
估价机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
估价报告编号：（北京）中地华夏[2014]评（估）字第102号-湖南省-衡阳市-耒阳市-出-1号
估价期日：日
估价期日的土地使用权性质：划拨（于基准日后补办出让）
“五通”、
“五通”、
（2014）第
岐村、新和
“五通”、
“五通”、
（2014）第
岐村、新和
“五通”、
“五通”、
（2014）第
岐村、新和
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制。
2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表
3、规划限制条件：依据现状规划条件不变
4、影响土地价格的其他限定条件：无
估价对象基础设施条件表
周围道路状况
湖南省-耒阳市
有移动信号覆盖
湖南省-耒阳市
有移动信号覆盖
湖南省-耒阳市
有移动信号覆盖
二、其他需要说明的事项：
1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。
2、本评估结果仅为大唐华银电力股份有限公司资产重组提供参考依据。
估价机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
二Ｏ一四年十二月十五日
八、土地估价师签字
资格证书号
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：
北京中地华夏土地房地产评估有限公司
二零一四年十二月二十日
估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：中国大唐集团公司
住所：北京市西城区广宁伯街1号
法定代表人：陈进行
公司类型：全民所有制
经营范围：经营集团公司及有关企业中由国家投资形成并由集团公司拥有的全部国有资产；从事电力能源的开发、投资、建设、经营和管理；组织电力（热力）生产和销售；电力设备制造、设备检修与调试；电力技术开发、咨询；电力工程、电力环保工程承包与咨询；新能源开发；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）委托单位：大唐华银电力股份有限公司
住所：长沙市芙蓉中路三段255号五华酒店8-12楼
法定代表人：邹嘉华
公司类型：上市股份有限公司
经营范围：电力生产
二、估价对象描述
此次估价对象为大唐耒阳发电厂所使用的出让土地。
三、估价对象概况
1．土地登记状况
估价对象1：
估价对象的来源及历史沿革：估价对象原为大唐耒阳发电厂使用的国有划拨土地，因本次资产重组需要，于2014年办理了出让手续，已取得新换发的《国有土地使用证》，土地权属来源合法。
估价对象的土地登记状况见下表：
土地登记证书号：NO.
国有土地使用证编号：耒国用（2014）第032099号
估价期日土地使用者：大唐耒阳发电厂
宗地位Z：耒阳市水东江街道办事处鹿岐村、新和村
登记用途：工业用地
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：日
土地面积：14861.4平方米
四至：东至空地、南至空地、西至电厂主厂区、北至空地
记事页：依据《国有土地使用证》耒国用（2001）字第056号变更
登记日期：日
土地级别：待估宗地登记用途为工业用地，待估宗地处于耒阳市基准地价工业用途四级范围内。
估价对象2：
估价对象的来源及历史沿革：估价对象原为大唐耒阳发电厂使用的国有划拨土地，因本次资产重组需要，于2014年办理了出让手续，已取得新换发的《国有土地使用证》，土地权属来源合法。
估价对象的土地登记状况见下表：
土地登记证书号：NO.
国有土地使用证编号：耒国用（2014）第032098号
估价期日土地使用者：大唐耒阳发电厂
宗地位Z：耒阳市水东江街道办事处鹿岐村、新和村
登记用途：工业用地
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：日
土地面积：797.4平方米
四至：东至空地、南至空地、西至电厂主厂区、北至空地
记事页：依据《国有土地使用证》耒国用（2001）字第056号变更
登记日期：日
土地级别：待估宗地登记用途为工业用地，待估宗地处于耒阳市基准地价工业用途四级范围内。
估价对象3：
估价对象的来源及历史沿革：估价对象原为大唐耒阳发电厂使用的国有划拨土地，因本次资产重组需要，于2014年办理了出让手续，已取得新换发的《国有土地使用证》，土地权属来源合法。
估价对象的土地登记状况见下表：
土地登记证书号：NO.
国有土地使用证编号：耒国用（2014）第032100号
估价期日土地使用者：大唐耒阳发电厂
宗地位Z：耒阳市水东江街道办事处鹿岐村、新和村
登记用途：工业用地
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：日
土地面积：27393.6平方米
四至：东至空地、南至空地、西至电厂主厂区、北至空地
记事页：依据《国有土地使用证》耒国用（2001）字第057号、耒国用（2004）字第030402号变更
登记日期：日
土地级别：待估宗地登记用途为工业用地，待估宗地处于耒阳市基准地价工业用途四级范围内。
2．土地权利状况
(1)估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。
(2)估价对象的土地使用权状况：根据待估宗地的出让《国有土地使用证》，估价对象1、2、3土地使用权人均为大唐耒阳发电厂。
(3)土地他项权利状况：至估价基准日，根据委托方提供的权属资料，估价对象来源合法，产权清楚，无抵押等他项权利限制。
3．土地利用状况
估价对象1、2、3地上为铁路，无建筑物，容积率为0。
四、影响地价的因素说明
1．一般因素
1.1城市资源状况
（1）地理位Z及交通条件：耒阳市位于湖南省东南部，衡阳盆地南端，五岭山脉北面。东北邻安仁县，东南及南面连永兴县，西南角接桂阳县，西滨春陵水与常宁市隔河相望，北界衡南县，平面地理坐标介于东经112°38'～113°13'，北纬26°08'～26°43'，是我国衡阳市的县级城市。耒阳市交通极为方便，京广铁路线从南至北在耒阳市城区中部穿过，耒阳火车站建在耒阳市灶市街道办事处。公路有京珠高速公路、107国道。京珠高速公路从城区的东边穿过，京珠高速公路出入口离城区约3公里；107国道在城区的西边绕城通过；东西方向有省道320在市域南部通过。从城区到各乡镇有县级公路相接。武广高速客运铁路专线在耒阳市建有高速客运站。
（2）自然环境：耒阳市地处衡阳盆地南缘向五岭脉过渡地段。从东向西，由海拔470.5米递降到70米;自南向北,由海拔301米递降到70米;由西南向西北,从海拔623米递降到66米。东、南、西南高，中、西北部低，形成一个波浪式的倾斜面，朝西北开口的马蹄形，地形交杂，以岗地、丘陵地貌为主，山、丘、岗、平俱全，全市陆地与水面比例为9.5:0.5。耒阳市属中亚热带季风湿润气候区，光、热资源较丰富，无霜期长，降水较充沛，季节变化大，日照时数多，光能潜力大，年平均气温为17.8℃-18.1℃之间，城区为18.0℃。平均降
水量为1337.4毫米，年平均日照时数为1648.7小时，全市年平均水资源总量为118.25亿方。
（3）人口与行政区划：耒阳市现辖18个乡、13个建制镇、4个街道办事处，1个开发区。总面积2656平方公里，2013年末全市总人口142.32万人。
耒阳市城区位于全市区域的中心位Z，城区辖蔡子池、灶市、水东江、五里牌四个街道办事处和经济开发区，总面积129.5平方公里，总人口26.2万人。其中城市规划区面积50平方公里，城市已建成区面积39.1平方公里。
1.2房地产制度与房地产市场状况
（1）土地市场：耒阳市国土系统围绕新《土地管理法》贯彻落实，加大宣传力度，突出以保护耕地为核心，落实土地用途管制制度，强化土地执法监察，依法行政。房地产方面：以执行《城市房地产管理法》为先导，促进经济发展为中心，财源建设为核心，加快住房建设、深化房改、激活房地产市场。税收政策：加大税收征管力度、加强预算外资金的管理力度及基建财务。住房制度：规范存量公房出售政策、加紧经济适用政策性住房资金归集管理。
耒阳市土地市场规范、有序，耒阳市政府出台了《耒阳市国有土地使用权招标拍卖挂牌管理办法》、《耒阳市土地储备供应实施办法》，坚决杜绝实物地租形式供地，商业、住宅、工业等用途的土地均以招标、拍卖、挂牌的方式，公开、公平出让，由市场配Z土地资源。有专门的土地矿产交易场所，所有的土地交易活动均需到耒阳市土地矿产交易中心完成。
2014年是全面实施“十二五”规划的关键之年，是深化改革创新、加快转变经济发展方式、全面建设小康社会的关键时期。兼顾年度规划实施计划、土地供应计划、住房保障计划、城建计划，科学规划，统筹城乡发展，合理控制建设用地总量，优化土地利用结构，促进土地节约集约，坚持供需平衡、有保有压的供地原则，按照产业布局、结构和时序，落实差别化土地供应政策，优先确保民生项目、国家和省级重点项目用地需求，严格控制增量，积极盘活存量，进一步促进耒阳经济社会长期平稳较快发展。确保耒阳重点建设区域和重大项目的土地供应，提升城市承载能力和服务能力，保障民生并稳定房地产市场，加快经济发展方式和产业结构调整。
（2）房地产市场状况：
耒阳房地产市场发展起步晚，但发展迅速。一系列的经济数据表明，耒阳市房地产市场真正开始发展是从06年开始，07年步入飞速发展阶段，各项数据增幅较大，房地产项目施工、竣工面积等主要指标都在以60%以上增长。耒阳市各区域房地产发展差别不大，差距较小。虽然耒阳城市向北发展大趋势的带动下，但对于城北房价并没有明显促动作用。
耒阳市房地产市场虽然起步晚，但已达国内普通三、四线城市的正常开发水平。虽然当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于今年的采矿业发展带动了相当一批先富人群，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上涵盖了目前市场上的多数产品类型，已经出现高端的别墅住宅产品。
耒阳市二手房市场刚刚起步，随着一手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。
国家宏观政策将使市场更加规划化，由于当地房地产市场起步较晚，受政策影响不大。
（3）宏观调控及金融税收政策
国家宏观政策对房地产市场的调控对土地价格产生极大影响。自2010年以来国家房地产调控政策的方向是：第一，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归；第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自主性需求。房地产调控政策上主要包括：市场方面，建设保障性住房，一房一价，打击捂盘惜售；金融方面，加息并上调存款准备金率，土地抵押和融资限制；房贷方面，上调首套首付比例，取消优惠利率，开发与地产及个人贷款全面收紧；税收方面，在部分城市开征房产税试点，严格执行房地产增值税。到2013年，调控成了全年的主旋律。日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。为响应国家房价调控政策，中国诸多城市已在年初推出相应的“国五条”及实施细则。
在响应中央关于增加保障性住房的政策下，耒阳市市政府相关部门制定了一系列政策以保障国家房价调控政策的顺利执行：一要高度重视，各级各部门
要把这项工作当作当前最大的工作来抓，当作政治任务来抓，要跟煤矿安全生产、调煤保电、国土同等重要来抓好。二要明确主体。廉租住房建设、公租房建设、城市棚户区、工矿棚户区、林垦区改造就是一个个主体，要以主体为单位，查原因，找障碍，解决困难问题，尽快动工。要落实16个优惠政策，不打折扣。相关部门招标，要从简、从优、从速。三要加强责任。要成立领导班子，明确责任，落实到人。四要特事特办。相关职能部门要大力支持、特事特办、随到随办做好服务。主管部门要确立领导班子，具体负责人，要明确责任，具体抓问题，随时去解决问题。国土局要成立专门的班子抓征地、拆迁、手续办理。发改局要简化手续、程序，立好项、报好批。房产局要把友谊新城剩下土地用加紧进行保障性住房建设。规划局要特事特办，随到随办，谁出了问题追究谁的责任。财政局要专款专用，还要吸纳社会力量。建设局要保证建设质量，把握建设标准，要有超前意识。保障性安居工程是民生工程，政府的执政能力、干部的执行力的考验。各相关部门要强化执行力，保用地、保资金、保进度；定任务、定要求、定完成时间。公共租赁住房和棚户区改造项目要在10月底前全部开工建设。
同时，在税收政策方面，2006年11月，财政部、国土资源部和中国人民银行联合下发《关于调整新征建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号），提高了新增建设用地土地有偿使用费征收标准；2008年1月，国务院颁发《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号），提高了耕地占用税征收标准。在金融政策方面，日中国人民银行再次提高存贷款基准利率。上述税收、金融政策无一例外都是为了抑制房地产市场过快增长，受这些政策的影响，房地产市场有所降温。
1.3产业政策
（1）发展方向
全面贯彻落实科学发展观，转变发展理念，创新发展模式，提高发展质量，紧紧围绕结构调整和产业升级这一主线，以承接沿海产业转移为契机，以自主创新为动力，大力发展战略新兴产业，改造提升传统产业，把过重的传统产业调轻，把过低的产品技术结构调高，实现由采掘业向加工制造业转变，劳动密集型向资本、技术密集型转变，粗放型向集约型、科技型转变，促进产业结构
合理、布局科学、特点鲜明，努力把我市建设成为湖南省加工制造业强市和重要能源基地。
（2）产业空间布局
工业布局主要体现在以下几点：一优化城区工业区域。水东江、灶市、五里牌、蔡子池、三顺等五个办事处是我市工业的重心所在，也是发展战略新兴产业和现代加工制造业的主要载体，主要任务是依托市经济开发区，加快发展轻工、食品加工、电力、战略新兴产业、现代制造业和服务业；二提质东乡工业区域。竹市、龙塘、三都、导子、夏塘、南阳、大义、东湖圩、上架等乡镇是我市煤炭工业集中区，要大力推进煤矿技术改造，建设高产高效矿井，提高产业集中度；实施洁净煤等煤炭精深加工战略，推进洁净煤技术产业化；依托矿区资源，大力发展煤炭地下气化、煤变油等高新技术；三升级西乡工业区域。
余庆、南京、仁义等乡镇是我市冶金和化工的只要集中区，要优化资源配Z，加快产业结构调整，加强环境污染整治，建立生态产业链条，形成循环经济园区体系，带动西部经济发展。
（3）发展目标
一总量目标。工业总产值年均增长23%，到2015年实现900亿元；工业增加值年均增长20%，到2015年实现240亿元；工业税收年均增长30%，到2015年实现38亿元（含国税地方分成），对财政贡献达75%；二产业目标。
发挥产业比较优势，建设湖南省加工制造业强市和重要能源基地，到2015年形成以能源委基础，冶金、化工为主导，机械、电子信息为重点，建材、轻工、食品医药为支撑的速度快、效益好、后劲足、结构优、素质高的产业体系，力争高新技术产业产值过100亿元；三企业目标。培育引进一批企业，年新增工业企业30个，2015年工业企业总数达550个；发展壮大一批企业，年新增规模企业18个，2015年规模企业达248个，规模工业产值突破700亿元，年均增长25%，年销售收入过30亿元的企业1个、5-30亿元的企业20个、过亿元的企业100个；创造一批名牌企业，力争创建国家名牌5个、省级名牌10个、衡阳市名牌30个。
1.4城市规划与发展目标
根据《耒阳城区总体规划（）》，确定耒阳市城市主要的发展策略
为；区域融合策略：积极融入长株潭城市群、珠三角城市群和湘南承接产业转移示范区，以区域合作促进城市发展；发挥耒阳独有的优势，以“竞优”而非“竞次”战略展开城市间竞争。两型两新策略：立足“两型”社会建设，加速推进资源优势向经济优势的转化，加速新型工业化和新型城镇化进程，保障经济社会的可持续发展，转变经济增长模式。产业集聚策略：打造“一园四基地”，构建完善产业链条，培植优势产业集群，大力发展循环经济，提高耒阳产业竞争力。
空间优化策略：着眼区域发展，构建格局开放、联系高效的城市网络化空间格局，确立城市远景空间发展架构，增强城市的空间适应性和生长性。交通先行策略：整合各类交通设施，建立多层次、复合型和网络化交通体系，构筑区域综合交通枢纽。城镇特色策略：立足耒阳现有的文化底蕴和旅游资源，高水平的发展旅游产业，强化生态建设和环境保护，彰显城市特色，建设宜居城市。
民生优先策略：进一步加强教育、医疗、文化、体育、社会福利等公共社会服务事业发展，完善城乡社会保障体系，切实保障和改善民生。
耒阳市属衡阳市地区内中小城市，突出以经济建设为中心，坚定不移地实施“农业稳市、工业强市、商贸活市、旅游旺市”的发展战略。启动建设茶安耒常高速公路、S320绕城公路，改造107国道耒衡段，建好绕城运煤专线，架通白洋耒水大桥、清水铺大桥、大河边至衡南江口跨耒水大桥，再新建村村通公路1370公里，实现全市县乡公路100%硬化或油化。建设狮子岭公园、樟隍岭公园、兰花广场、高铁车站广场等城区公园、广场，增加城区绿化覆盖率。完善市政、环卫等城建设施。扩大城市建成区面积，五年期间，实现城区面积达到60平方公里，城区人口60万的目标。
1.5城市社会经济发展状况
2013年实现地区生产总值（GDP）321.40亿元，同比增长6.38%。第一产业增加值为53.46亿元，增长3.0%；第二产业增加值为135.55亿元，增长4.5%；第三产业增加值为132.39亿元，增长7.6%。规模工业增加值0.50亿元；规下工业增加值26.32，增长6.5%。完成财政总收入20.22亿元，增长-14.2%。一般预算收入14.66亿元，增长-4.5%；固定资产投资额235.46亿元，增长36.9%；社会消费品零售总额82.31亿元，增长13.3%；城乡居民现金可支配收入18338元，其中城镇居民人均可支配收入22817元，比上年同期增长10.9%，农村居
民可支配收入13255元，比上年增长12.8%。
2013年构建了转型发展“两大平台”：成功跻身全省扩权强县试点县；经济开发区调区扩区工作胜利完成，新增面积10平方公里，蔡伦高新技术产业园、哲桥科技工业园、大市循环经济产业园规划建设全面启动，“一区三园”发展平台基本形成。
全面有效推进项目建设。共引进项目121个，实际到位资金35.2亿元，总投资过10亿元的有中科生物、深浩电子工业园、远景风能发电、铜锣洲综合开发等4个，总投资过亿元的有西汉尊医药制造、金雷建材、溪元环保等18个；共争取国省投资项目89个，到位资金4.66亿元，资源枯竭城市项目得以延期，补偿总资金超过20亿元，成功争取了蔡伦竹海旅游快线、竹哲运煤专线、107国道和320省道绕城改线等过亿元项目。
综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政策的影响、耒阳市城市化进程的加快、经济的快速发展，随着耒阳市城市基础设施的进一步完善，耒阳市的地价总体水平将平稳上升。
2．区域因素
2.1区域概况
估价对象位于耒阳市水东江街道办事处。水东江街道办事处位于耒阳市区之东，辖3个村，6个居委会，总人口23127人，总面积34平方公里，全处共有耕地面积670公倾，境内主要景点有鹿岐峰、梁家祠堂、东洲公园、三顺寺等，该处其地理位Z独特，是耒阳市的政治、经济、文化、交通次中心，水陆交通便利，公路四通八达，耒水由南向北沿南境而过，四季通航，1871线省道纵横贯穿，京珠高速公路耒阳出口站设在该处境内，各村组均通水泥路，电厂运煤专线，高速公路联络线，湘南监狱、湘南花园、大唐耒阳发电厂等大型项目全面完工。
2.2交通条件
（1）对外交通条件
公路：境内有107国道、京广铁路、S320线和耒水等交通枢纽，区域内交通条件较好，主要以公路为主。区域内横向主干道有城北路、耒阳大道、零洲路等；纵向主干道有五一路、金星路等。
铁路：京广线横穿估价对象所在区域，耒阳火车站站场设到发线7股，存车线2股，货物线7股，在站内接轨的有永耒铁路、灶市钢铁厂专用线各1条。
（2）公共交通条件
估价对象所在区域有一路公共汽车经过，交通便捷度一般。
2.3基础设施条件
（1）供水：该区域主要为市政供水，供应该区域的自来水厂有一个，从湘江取水，生产能力30万吨／日，年供水总量1.60亿吨，结合市政道路、桥梁建设，设Z给水管网，构成各大水厂联网、联合供水方式，采用环状供水管网，该区域供水保证率在99％以上。
（2）排水：该区域排水为市政排水，由城市下水管道排入湘江，有雨污合流式，也有雨污分流式，有严重水污染的工矿企业一般以雨污分流式排水，将废水经过处理后由专门管道排入湘江。
（3）供电：区域内电源由市政供电，耒阳电力局担负着耒阳市供电公里的2/3，拥有35KV至10KV输电线路306千米，10KV配电线路1914千米，低压线路15963千米。110KV变电站5座，35KV变电站7座，主变24台，总容量396750KVA。该区域用电保证率在95％以上。
（4）通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路基本畅通。该区域建成了县级以上大容量长途数字传输网、程控电话网、移动电话网、无线寻呼网、数据通信网、电话语言信息服务网、地市级可视会议电话网，长途通信实现了传输数字化、光纤化。
2.4环境条件
（1）人文环境：区内有中学、小学等2所中小学校，周边居民受教育程度一般，人文环境较好。
（2）自然环境：待估宗地所在区域为耒阳市人口较密集区域，周边为火车站线路及货场用地，火车产生的噪音对周边居住环境有一定的影响。区内有略微的噪音和空气污染。
整体评价较好。
2.5产业集聚状况
待估宗地所在的区域周边有耒阳水电站、湖南省白沙煤电集团、白沙能源
股份有限公司等相关工业，产业集聚程度较高。
2.6公共设施状况
区域内有新华书店、移动营业厅、健身房、图书室、社区活动室等配套设施。区域内公用设施完备程度较优。
2.7规划限制
待估宗地所在区域对建筑高度等不设限制，城市规划对估价对象所在区域土地利用无特殊限制。
综上所述，估价对象所在区域在交通、资源、产业、市场辐射功能等方面都具有一定的优势，经济的快速发展将使该区域及周边地价逐年平稳上升。
3．个别因素
（1）宗地位Z：位于湖南省衡阳市耒阳市水东江街道办事处。待估宗地土地使用权人为大唐耒阳发电厂，宗地距离长途汽车站3200米，距最近的公交站约400米。
（2）宗地形状与面积：宗地形状不规则，对宗地建筑布局有一定影响。
（3）宗地用途：根据委托方提供的《国有土地使用证》，宗地用途为工业用地，此次估价设定用途为工业用地。根据宗地所处位Z及周边环境以及该区域未来的发展状况，现状用途为最佳用途。
（4）宗地地质与地势：宗地所在区域地质状况良好，地势平坦，地质承载力[20,15)T/平方米。
（5）宗地现状利用：根据估价师现场勘查，在估价基准日，地上无建筑物，宗地现状容积率为0。本次评估设定容积率为0。
（6）宗地基础设施条件：
地面平整状况：估价对象现状为红线内场地平整，本次评估设定为红线内场地平整；
临路状况：宗地临支路，水泥路面；
供水状况：宗地外接市政供水管网，由市政供水，供水保证率大于95%，能满足区域的生产和生活用水；
排水状况：宗地外接市政排水管网，采用雨污合流排放方式，排水通畅供电状况：宗地外接耒阳市电力局供电，保证率大于95%；
通讯状况：宗地外有中国电信光缆，联通、移动在该区域建有基站，移动网络覆盖该区域；
综合考虑以上影响地价的个别因素，评估分析：宗地形状不规则，地质地势条件优，自然灾害危害程度[100,50)年一遇，临路状况较好。待估宗地作为设定用途符合最有效利用原则。
土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）有关法律法规和国家有关部门颁布相关文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）
2、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，日）
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正）
4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，日）
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例（2011年修正）》（日国务院令第256号发布，根据日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修正）
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
7、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号，自日起实施）
8、《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）
9、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）
10、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令第1号）
11、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号）
12、《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[号）
13、《关于印发的通知》（国土资发[号）
14、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处Z审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）
15、《关于印发和的通知》（国土资厅发[2001]42号）
16、《关于发布实施的通知》（国土资发[号，日）
17、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[号）
18、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号，日）
19、《国土资源部办公厅关于实施电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35号）
20、《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[号）
21、《关于贯彻实施进一步加强土地登记工作的通知》(国土资发[2008]70号)
22、《关于印发的通知》（国土资发[号）
23、《国土资源部关于贯彻实施的通知》（国土资发[号）
24、《国土资源部关于严格按国家标准实施和的通知》（国土资发[号）
25、《关于印发(试行)和（试行）的通知》（国土资发[号）
26、《财政部国土资源部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2009]24号）
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、《湖南省实施办法》（日湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告（第36号））
2、《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发[2012]46号）
3、《湖南省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（湖南省
人民政府令第231号）
4、湖南省物价局、湖南省财政厅《关于重新公布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》（湘价费（2003）42号）
5、湖南省人民政府关于印发《湖南省水利建设基金筹集和使用管理办法》（湘政发[2011]27号）
6、湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》的通知（湘政办发[2010]47号）
7、衡阳市人民政府关于审批《衡阳市征收集体土地青苗补偿费标准》的请示（衡政[2010]15号）
8、耒阳市人民政府《关于印发耒阳市城镇基准地价更新成果的通知》（耒政发[2013]13号）
（三）有关行业技术标准文件
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T，日）
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T，日）
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T，日）
4、《二0一三年耒阳市城镇基准地价更新技术报告》（2013年3月）
（四）委托方提供的资料
1、委托估价方提供的有关资料
（1）《土地出让合同》（复印件）
（2）《国有土地使用证》（复印件）
（3）委托方营业执照（复印件）
（五）估价人员现场勘查取得的资料。
（1）估价对象宗地位Z情况
（2）估价对象现状利用情况
（3）宗地内主要建、构筑物调查情况
（4）宗地内外基础设施调查情况
（5）宗地所在区域情况
（6）估价人员现场调查收集的其它相关资料
（7）市场交易案例位Z和现状利用照片。
二、土地估价
1、估价原则
（1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
本次评估宗地产权、使用和处分均符合法律规定，评估宗地的土地用途、使用年期、开发程度的确定均依据委托方提供的合法文件确定或合理设定，符合合法原则。
（2）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
估价对象在评估中既考虑了公平的土地交易（招拍挂）市场，又要考虑了政府供地的垄断性影响，估价结果可以客观反映市场状况，遵循供需原则。
（3）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
本次评估宗地的开发条件是由规划部门定制的，其与周边的协调性已经过论证，因此符合协调原则。
（4）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
待估宗地所在区域土地交易案例较多，市场处于完全竞争状态，本次评估采用的市场比较法和基准地价系数修正法符合替代原则。
（5）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
本次评估根据目前经济形势以及所在区域内的土地开发情况，对地价的变化做出合理的判断，采用基准地价系数修正法，测算中针对估价基准日和基准地价基准日的土地市场价格变动规律进行了修正，并且根据待估宗地的个别因素进行了相应的修正，遵循变动原则。
（6）报酬递增、递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点，土地纯收益的变化表现为总收益的递增递减和边际收益的递增递减。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，某一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
（7）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
根据多种方法相结合的原则及方法适用性的分析，本次估价采用了两种方法对土地价格进行评估。
2、估价方法
◆方法选择
基准地价系数修正法：
估价对象登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，设定用途为工业用地。根据《关于公布实施耒阳市城镇基准地价更新成果的通知》（耒政发[2013]13），耒阳市城镇基准地价更新成果已由耒阳市人民政府于2013年3月公布实施，根据《耒阳市城镇基准地价成果更新技术报告》，耒阳市基准地价基准日为日，基准地价现势性较强，且待估宗地在基准地价覆盖范围内，故本次评估采用基准地价修正系数法。
市场比较法：
与估价对象处于同一供需圈或类似供需圈内具有可比性的工业用地土地交易案例较多，可以选择与待估宗地相类似的近期已经发生交易的纯土地市场交易案例，通过对三个比较案例考虑期日、用途、年期、交易方式、区域因素、个别因素等影响因素的修正，可以计算估价对象的价格，故适宜采用市场比较法评估。
（2）未采用方法的理由
收益还原法：
估价对象地上无建筑物，难以确定房地收益及土地收益，因此难以采用收益还原法进行估价。
估价对象地上无建筑物，且现状无规划，不具有开发或再开发潜力，所处区域也无类似的不动产销售或租赁案例，难以预测其开发或再开发完成后的不动产价值或当前条件下的不动产现值，难以确定房地总价值及土地收益，因此不适宜采用剩余法进行估价。
3、估价结果
1）估价结果的可信度分析
通过对当地土地市场和土地价格的分析，评估人员认为基准地价系数修正法所采用耒阳市城镇基准地价是2013年颁布实施的，距本次估价基准日较近，现势性较强，其测算结果比较准确地反应当地实际情况。
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，对类似地产成交价格作适当修正，以此得到待估宗地比准价格的一种方法。由于该方法选择的比较案例是在市场上搜集的比较客观的真实交易，修正体系是根据估价师多年实践经验编制而成，因此，该方法的测算结果能够比较真实的反映待估宗地客观合理的市场价格。
2）估价结果的确定
运用基准地价系数修正法和市场比较法两种方法从不同的侧面反映了估价对象的地价水平，测算的结果差距不大。从两种方法估价结果的可信度角度考虑，并结合本次评估目的，本次评估采取算术平均的方法求取估价对象的授权经营建设用地使用权价格如下：
表3-4-1估价对象土地使用权价格
土地使用权
面积（平方
考虑两种评估结果相差不大，本次
评估确定以两种方法的简单算术平
均值作为本次出让地价评估结果
考虑两种评估结果相差不大，本次
评估确定以两种方法的简单算术平
均值作为本次出让地价评估结果
考虑两种评估结果相差不大，本次
评估确定以两种方法的简单算术平
均值作为本次出让地价评估结果
3）估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于估价基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
评估宗地数：3宗
土地面积：43052.4平方米
土地使用权总价：1480.6万元
大写：壹仟肆佰捌拾万零陆仟元整
（货币种类：人民币）
三、估价结果和估价报告的使用
（一）假设条件
1、现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。
3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证土地的持续经营及公司的持续发展。
4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
6、估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、估价基准日等设定条件。
7、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
8、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。
9、估价基准日与现场勘查日期不一致，本次估价假定估价对象在估价基准日的周边区域状况、宗地状况与在完成现场查勘之日的状况一致。
（二）本报告使用限制条件
1、估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T）撰写本估价报告，形成意见和结论。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、估价对象的土地权属文件、房屋产权证等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，如有虚假估价机构不负担相应责任；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
4、本报告仅为本次评估目的服务，本次评估结果仅用于本次评估目的时才有效，报告使用人或其他第三方因不当引用本评估结果造成的损失，与本评估机构无关。
5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
6、本估价报告和估价结果的使用权归委托估价方所有，北京中地华夏土地房地产评估有限公司对估价结果有解释权。
7、本估价报告和估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。
（三）估价中的特殊处理
1、本次估价所采用的地价指数是根据调查耒阳市土地市场现状后分析所得到。
2、根据《城镇土地估价规程》，土地还原利率的确定主要有：土地纯收益
与价格比率法（租售比法）、安全利率加风险调整值法与投资收益法。根据耒阳市本次样点调查中取得的数据，工业用地没有租售价格样点，采用安全利率加风险调整值法。
工业行业投资回报的构成分解及风险剥离十分复杂，没有找到工业房地产还原率计算所需的可比案例，因此，工业房地产的土地还原率仍采用安全利率加风险利率调整法确定。耒阳市工业基础较好，大唐集团的耒阳电厂为耒阳的工业用电提供了有力保障，在以煤矿为主的矿产业带动下，加上承接粤海企业内迁的地理优势，工业投资风险低于商业和住宅房地产投资。经查询在基准日期，人民银行公布的一年期存款利率3.00%，六个月以内（含六个月）贷款利率5.60%，2012年新发行的三年期国债年利率5.58%，结合商业和住宅的还原率测定结果，取3.0%为工业用地安全利率,取2.0%为工业用地的风险利率，确定工用用途的房地产综合还原率5.8%,土地还原率5.0%，建筑物还原利率为6.2%。
表1-3土地和建筑物还原率表
综合还原率%
土地还原率%
建筑物还原率%
6、本次评估中关于宗地红线外开发程度的设定，是以估价对象周边区域实际的基础设施开发程度为设定标准。关于宗地红线内开发程度的设定：对于城区内的土地，按照宗地红线内的实际平整状况设定是否平整，宗地红线内的其他基础设施费用已计入企业其他资产评估价值中，本次评估不再设定。
7、估价对象1、2、3为相邻铁路用地，其所处区域一致，影响地价因素一致，因此评估中作为一个评估单元。
8、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为准，估价对象的建筑面积以委托估价方提供的《土地房屋明细表》及《房屋所有权证》面积为准。
第四部分 附 件
估价对象区域位Z示意图
估价对象现状利用照片
估价对象《国有土地使用证》
委托估价方营业执照（复印件）
估价机构营业执照（复印件）
估价机构注册证书（复印件）
土地评估中介机构年检合格证明（复印件）
土地估价师资格证书（复印件）
土地估价技术报告
项目名称：大唐华银电力股份有限公司资产重组出让国有建设用地使用权价格评估（湖南省衡阳市耒阳市）
受托估价单位：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
土地估价报告编号：（北京）中地华夏[2014]评（估）字第102号-湖南省-衡阳市-耒阳市-出-1号
土地估价技术报告编号：（北京）中地华夏[2014]评（技）字第102号-湖南省-衡阳市-耒阳市-出-1号
提交估价报告日期：二Ｏ一四年十二月二十日
关键词：湖南省衡阳市耒阳市
北京中地华夏土地房地产评估有限公司
土地估价技术报告
一、估价项目名称
大唐华银电力股份有限公司资产重组出让国有建设用地使用权价格评估（湖南省衡阳市耒阳市）
二、委托估价方
名称：中国大唐集团公司
住所：北京市西城区广宁伯街1号
法定代表人：陈进行
公司类型：全民所有制
经营范围：经营集团公司及有关企业中由国家投资形成并由集团公司拥有的全部国有资产；从事电力能源的开发、投资、建设、经营和管理；组织电力（热力）生产和销售；电力设备制造、设备检修与调试；电力技术开发、咨询；电力工程、电力环保工程承包与咨询；新能源开发；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）名称：大唐华银电力股份有限公司
住所：长沙市芙蓉中路三段255号五华酒店8-12楼
法定代表人：邹嘉华
公司类型：上市股份有限公司
经营范围：电力生产
本次估价对象土地使用者大唐耒阳发电厂为中国大唐集团公司的下属公司。
三、受托估价方
单位名称：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
联系地址：北京市西城区闹市口大街1号院2号楼5A1、5A2室
执业范围：全国范围内从事土地评估业务
法定代表人：张红
联系人：魏明宇
联系电话：010-
传真号码：010-
邮政编码：100031
四、估价目的
根据中国大唐集团公司和大唐华银电力股份有限公司决定，大唐华银电力股份有限公司拟进行资产重组。受中国大唐集团公司、大唐华银电力股份有限公司委托，特委托北京中地华夏土地房地产评估有限公司对本次资产重组涉及大唐耒阳发电厂位于湖南省衡阳市耒阳市的3宗工业用地进行评估，为本次资产重组工作确定土地使用权价格提供参考依据。
五、估价依据
（一）有关法律法规和国家有关部门颁布相关文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）
2、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，日）
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正）
4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2007
年10月28日）
5、《中华人民共和国土地管理法实施条例（2011年修正）》（日国务院令第256号发布，根据日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修正）
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）
7、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第511号，自日起实施）
8、《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号）
9、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）
10、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令第1号）
11、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号）
12、《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[号）
13、《关于印发的通知》（国土资发[号）
14、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处Z审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）
15、《关于印发和的通知》（国土资厅发[2001]42号）
16、《关于发布实施的通知》（国土资发[号，日）
17、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[号）
18、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号，日）
19、《国土资源部办公厅关于实施电子化备案完善土地估价报告备案制度
的通知》（国土资厅发[2012]35号）
20、《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[号）
21、《关于贯彻实施进一步加强土地登记工作的通知》(国土资发[2008]70号)
22、《关于印发的通知》（国土资发[号）
23、《国土资源部关于贯彻实施的通知》（国土资发[号）
24、《国土资源部关于严格按国家标准实施和的通知》（国土资发[号）
25、《关于印发(试行)和（试行）的通知》（国土资发[号）
26、《财政部国土资源部关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2009]24号）
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、《湖南省实施办法》（日湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告（第36号））
2、《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发[2012]46号）
3、《湖南省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》（湖南省人民政府令第231号）
4、湖南省物价局、湖南省财政厅《关于重新公布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知》（湘价费（2003）42号）
5、湖南省人民政府关于印发《湖南省水利建设基金筹集和使用管理办法》（湘政发[2011]27号）
6、湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》的通知（湘政办发[2010]47号）
7、衡阳市人民政府关于审批《衡阳市征收集体土地青苗补偿费标准》的
请示（衡政[2010]15号）
8、耒阳市人民政府《关于印发耒阳市城镇基准地价更新成果的通知》（耒政发[2013]13号）
（三）有关行业技术标准文件
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T，日）
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T，日）
3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T，日）
4、《二0一三年耒阳市城镇基准地价更新技术报告》（2013年3月）
（四）委托方提供的资料
1、委托估价方提供的有关资料
（1）《土地出让合同》（复印件）
（2）《国有土地使用证》（复印件）
（3）委托方营业执照（复印件）
（五）估价人员现场勘查取得的资料。
（1）估价对象宗地位Z情况
（2）估价对象现状利用情况
（3）宗地内主要建、构筑物调查情况
（4）宗地内外基础设施调查情况
（5）宗地所在区域情况
（6）估价人员现场调查收集的其它相关资料
（7）市场交易案例位Z和现状利用照片。
六、估价基准日
二Ｏ一四年六月三十日
七、估价日期
二Ｏ一四年六月三十日至二Ｏ一四年十二月二十日
八、地价定义
1、用途设定：估价对象登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》规定，设定用途为工业用地。
2、开发程度设定：估价对象1-3实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）和宗地红线内“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）及场地平整，本次评估目的为资产重组，因宗地内“五通“为企业自行施工，其宗地内“五通”费用已包含在资产评估报告评估中，为避免评估资产重复，故根据此次评估目的,设定估价对象1-3开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）和宗地红线内场地平整。
3、土地利用条件说明：估价对象1、2、3地上为铁路用地，无建筑物，实际容积率为0，此次评估设定容积率为0。
4、土地使用权年限设定：估价对象评估基准日为国有划拨土地，基准日后办理了出让手续，截至本次评估时点，剩余使用年限超过50年，根据此次评估目的，设定土地使用权年限为设定用途法定最高出让国有建设用地使用年限50年。
5、国有建设用地使用权价格类型设定：
估价对象评估基准日时为国有出让建设用地，国有建设用地使用权价格是指剩余年期为设定使用年限的国有出让建设用地使用权价格。
本报告评估的国有建设用地使用权价格是在上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限条件下于基准日日的国有出让建设用地使用权价格。地价定义设定详见表1-1。
地价定义设定条件一览表
土地使用权
估价实际开发程
的登记用 设定用
价格权利设
估价设定开发程度
耒阳市水东
红线外“五通”、
江街道办事
红线外“五通”、
红线内“五通一
处鹿岐村、
红线内场地平整
耒阳市水东
红线外“五通”、
江街道办事
红线外“五通”、
红线内“五通一
处鹿岐村、
红线内场地平整
耒阳市水东
红线外“五通”、
江街道办事
红线外“五通”、
红线内“五通一
处鹿岐村、
红线内场地平整
九、估价结果
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于估价基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：
评估宗地数：3宗
土地面积：43052.4平方米
土地使用权总价：1480.6万元
大写：壹仟肆佰捌拾万零陆仟元整
（货币种类：人民币）
估价对象的具体估价结果见《土地估价结果一览表》。
土地估价结果一览表
估价机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
估价报告编号：（北京）中地华夏[2014]评（估）字第102号-湖南省-衡阳市-耒阳市-出-1号
估价期日：日
估价期日的土地使用权性质：划拨（于基准日后补办出让）
“五通”、
“五通”、
（2014）第
岐村、新和
“五通”、
“五通”、
（2014）第
岐村、新和
“五通”、
“五通”、
（2014）第
岐村、新和
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制。
2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表
3、规划限制条件：依据现状规划条件不变
4、影响土地价格的其他限定条件：无
估价对象基础设施条件表
周围道路状况
湖南省-耒阳市
有移动信号覆盖
湖南省-耒阳市
有移动信号覆盖
湖南省-耒阳市
有移动信号覆盖
二、其他需要说明的事项：
1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为依据。
2、本评估结果仅为大唐华银电力股份有限公司资产重组提供参考依据。
估价机构：北京中地华夏土地房地产评估有限公司
二Ｏ一四年十二月十五日
十、需要特殊说明的事项
（一）估价的前提条件和假设条件
1、现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。
3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证土地的持续经营及公司的持续发展。
4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
6、估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、估价基准日等设定条件。
7、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
8、评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。
9、估价基准日与现场勘查日期不一致，本次估价假定估价对象在估价基准日的周边区域状况、宗地状况与在完成现场查勘之日的状况一致。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T）撰写本估价报告，形成意见和结论。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、估价对象的土地权属文件、房屋产权证等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，如有虚假估价机构不负担相应责任；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
4、本报告仅为本次评估目的服务，本次评估结果仅用于本次评估目的时才有效，报告使用人或其他第三方因不当引用本评估结果造成的损失，与本评
估机构无关。
5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
6、本估价报告和估价结果的使用权归委托估价方所有，北京中地华夏土地房地产评估有限公司对估价结果有解释权。
7、本估价报告和估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。
（三）需要特殊说明的事项
1、本次估价所采用的地价指数是根据调查耒阳市土地市场现状后分析所得到。
2、根据《城镇土地估价规程》，土地还原利率的确定主要有：土地纯收益
与价格比率法（租售比法）、安全利率加风险调整值法与投资收益法。根据耒阳市本次样点调查中取得的数据，工业用地没有租售价格样点，采用安全利率加风险调整值法。
工业行业投资回报的构成分解及风险剥离十分复杂，没有找到工业房地产还原率计算所需的可比案例，因此，工业房地产的土地还原率仍采用安全利率加风险利率调整法确定。耒阳市工业基础较好，大唐集团的耒阳电厂为耒阳的工业用电提供了有力保障，在以煤矿为主的矿产业带动下，加上承接粤海企业内迁的地理优势，工业投资风险低于商业和住宅房地产投资。经查询在基准日期，人民银行公布的一年期存款利率3.00%，六个月以内（含六个月）贷款利率5.60%，2012年新发行的三年期国债年利率5.58%，结合商业和住宅的还原率测定结果，取3.0%为工业用地安全利率,取2.0%为工业用地的风险利率，确定工用用途的房地产综合还原率5.8%,土地还原率5.0%，建筑物还原利率为6.2%。
表1-3土地和建筑物还原率表
综合还原率%
土地还原率%
建筑物还原率%
6、本次评估中关于宗地红线外开发程度的设定，是以估价对象周边区域
实际的基础设施开发程度为设定标准。关于宗地红线内开发程度的设定：对于城区内的土地，按照宗地红线内的实际平整状况设定是否平整，宗地红线内的其他基础设施费用已计入企业其他资产评估价值中，本次评估不再设定。
7、估价对象1、2、3为相邻铁路用地，其所处区域一致，影响地价因素一致，因此评估中作为一个评估单元。
8、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为准，估价对象的建筑面积以委托估价方提供的《土地房屋明细表》及《房屋所有权证》面积为准。
十一、土地估价师签字
资格证书号
十二、土地估价机构
估价机构负责人签字：
北京中地华夏土地房地产评估有限公司
二零一四年十二月二十日
估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
此次估价对象为大唐耒阳发电厂所使用的出让土地。
估价对象1：
估价对象的来源及历史沿革：估价对象原为大唐耒阳发电厂使用的国有划拨土地，因本次资产重组需要，于2014年办理了出让手续，已取得新换发的《国有土地使用证》，土地权属来源合法。
估价对象的土地登记状况见下表：
土地登记证书号：NO.
国有土地使用证编号：耒国用（2014）第032099号
估价期日土地使用者：大唐耒阳发电厂
宗地位Z：耒阳市水东江街道办事处鹿岐村、新和村
登记用途：工业用地
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：日
土地面积：14861.4平方米
四至：东至空地、南至空地、西至电厂主厂区、北至空地
记事页：依据《国有土地使用证》耒国用（2001）字第056号变更
登记日期：日
土地级别：待估宗地登记用途为工业用地，待估宗地处于耒阳市基准地价工业用途四级范围内。
估价对象2：
估价对象的来源及历史沿革：估价对象原为大唐耒阳发电厂使用的国有划拨土地，因本次资产重组需要，于2014年办理了出让手续，已取得新换发的《国
有土地使用证》，土地权属来源合法。
估价对象的土地登记状况见下表：
土地登记证书号：NO.
国有土地使用证编号：耒国用（2014）第032098号
估价期日土地使用者：大唐耒阳发电厂
宗地位Z：耒阳市水东江街道办事处鹿岐村、新和村
登记用途：工业用地
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：日
土地面积：797.4平方米
四至：东至空地、南至空地、西至电厂主厂区、北至空地
记事页：依据《国有土地使用证》耒国用（2001）字第056号变更
登记日期：日
土地级别：待估宗地登记用途为工业用地，待估宗地处于耒阳市基准地价工业用途四级范围内。
估价对象3：
估价对象的来源及历史沿革：估价对象原为大唐耒阳发电厂使用的国有划拨土地，因本次资产重组需要，于2014年办理了出让手续，已取得新换发的《国有土地使用证》，土地权属来源合法。
估价对象的土地登记状况见下表：
土地登记证书号：NO.
国有土地使用证编号：耒国用（2014）第032100号
估价期日土地使用者：大唐耒阳发电厂
宗地位Z：耒阳市水东江街道办事处鹿岐村、新和村
登记用途：工业用地
土地使用权类型：出让
土地使用权终止日期：日
土地面积：27393.6平方米
四至：东至空地、南至空地、西至电厂主厂区、北至空地
记事页：依据《国有土地使用证》耒国用（2001）字第057号、耒国用（2004）字第030402号变更
登记日期：日
土地级别：待估宗地登记用途为工业用地，待估宗地处于耒阳市基准地价工业用途四级范围内。
2．土地权利状况
(1)估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。
(2)估价对象的土地使用权状况：根据待估宗地的出让《国有土地使用证》，估价对象1、2、3土地使用权人均为大唐耒阳发电厂。
(3)土地他项权利状况：至估价基准日，根据委托方提供的权属资料，估价对象来源合法，产权清楚，无抵押等他项权利限制。
3．土地利用状况
估价对象1、2、3地上为铁路，无建筑物，容积率为0。
二、地价影响因素分析
1．一般因素
1.1城市资源状况
（1）地理位Z及交通条件：耒阳市位于湖南省东南部，衡阳盆地南端，五岭山脉北面。东北邻安仁县，东南及南面连永兴县，西南角接桂阳县，西滨春陵水与常宁市隔河相望，北界衡南县，平面地理坐标介于东经112°38'～113°13'，北纬26°08'～26°43'，是我国衡阳市的县级城市。耒阳市交通极为方便，京广铁路线从南至北在耒阳市城区中部穿过，耒阳火车站建在耒阳市灶市街道
办事处。公路有京珠高速公路、107国道。京珠高速公路从城区的东边穿过，京珠高速公路出入口离城区约3公里；107国道在城区的西边绕城通过；东西方向有省道320在市域南部通过。从城区到各乡镇有县级公路相接。武广高速客运铁路专线在耒阳市建有高速客运站。
（2）自然环境：耒阳市地处衡阳盆地南缘向五岭脉过渡地段。从东向西，由海拔470.5米递降到70米;自南向北,由海拔301米递降到70米;由西南向西北,从海拔623米递降到66米。东、南、西南高，中、西北部低，形成一个波浪式的倾斜面，朝西北开口的马蹄形，地形交杂，以岗地、丘陵地貌为主，山、丘、岗、平俱全，全市陆地与水面比例为9.5:0.5。耒阳市属中亚热带季风湿润气候区，光、热资源较丰富，无霜期长，降水较充沛，季节变化大，日照时数多，光能潜力大，年平均气温为17.8℃-18.1℃之间，城区为18.0℃。平均降水量为1337.4毫米，年平均日照时数为1648.7小时，全市年平均水资源总量为118.25亿方。
（3）人口与行政区划：耒阳市现辖18个乡、13个建制镇、4个街道办事处，1个开发区。总面积2656平方公里，2013年末全市总人口142.32万人。
耒阳市城区位于全市区域的中心位Z，城区辖蔡子池、灶市、水东江、五里牌四个街道办事处和经济开发区，总面积129.5平方公里，总人口26.2万人。其中城市规划区面积50平方公里，城市已建成区面积39.1平方公里。
1.2房地产制度与房地产市场状况
（1）土地市场：耒阳市国土系统围绕新《土地管理法》贯彻落实，加大宣传力度，突出以保护耕地为核心，落实土地用途管制制度，强化土地执法监察，依法行政。房地产方面：以执行《城市房地产管理法》为先导，促进经济发展为中心，财源建设为核心，加快住房建设、深化房改、激活房地产市场。税收政策：加大税收征管力度、加强预算外资金的管理力度及基建财务。住房制度：规范存量公房出售政策、加紧经济适用政策性住房资金归集管理。
耒阳市土地市场规范、有序，耒阳市政府出台了《耒阳市国有土地使用权招标拍卖挂牌管理办法》、《耒阳市土地储备供应实施办法》，坚决杜绝实物地租形式供地，商业、住宅、工业等用途的土地均以招标、拍卖、挂牌的方式，公开、公平出让，由市场配Z土地资源。有专门的土地矿产交易场所，所有的
土地交易活动均需到耒阳市土地矿产交易中心完成。
2014年是全面实施“十二五”规划的关键之年，是深化改革创新、加快转变经济发展方式、全面建设小康社会的关键时期。兼顾年度规划实施计划、土地供应计划、住房保障计划、城建计划，科学规划，统筹城乡发展，合理控制建设用地总量，优化土地利用结构，促进土地节约集约，坚持供需平衡、有保有压的供地原则，按照产业布局、结构和时序，落实差别化土地供应政策，优先确保民生项目、国家和省级重点项目用地需求，严格控制增量，积极盘活存量，进一步促进耒阳经济社会长期平稳较快发展。确保耒阳重点建设区域和重大项目的土地供应，提升城市承载能力和服务能力，保障民生并稳定房地产市场，加快经济发展方式和产业结构调整。
（2）房地产市场状况：
耒阳房地产市场发展起步晚，但发展迅速。一系列的经济数据表明，耒阳市房地产市场真正开始发展是从06年开始，07年步入飞速发展阶段，各项数据增幅较大，房地产项目施工、竣工面积等主要指标都在以60%以上增长。耒阳市各区域房地产发展差别不大，差距较小。虽然耒阳城市向北发展大趋势的带动下，但对于城北房价并没有明显促动作用。
耒阳市房地产市场虽然起步晚，但已达国内普通三、四线城市的正常开发水平。虽然当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于今年的采矿业发展带动了相当一批先富人群，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上涵盖了目前市场上的多数产品类型，已经出现高端的别墅住宅产品。
耒阳市二手房市场刚刚起步，随着一手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。
国家宏观政策将使市场更加规划化，由于当地房地产市场起步较晚，受政策影响不大。
（3）宏观调控及金融税收政策
国家宏观政策对房地产市场的调控对土地价格产生极大影响。自2010年以来国家房地产调控政策的方向是：第一，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归；第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自主性需求。房地产调控政策上主要包括：市场方面，建设保障性
住房，一房一价，打击捂盘惜售；金融方面，加息并上调存款准备金率，土地抵押和融资限制；房贷方面，上调首套首付比例，取消优惠利率，开发与地产及个人贷款全面收紧；税收方面，在部分城市开征房产税试点，严格执行房地产增值税。到2013年，调控成了全年的主旋律。日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。为响应国家房价调控政策，中国诸多城市已在年初推出相应的“国五条”及实施细则。
在响应中央关于增加保障性住房的政策下，耒阳市市政府相关部门制定了一系列政策以保障国家房价调控政策的顺利执行：一要高度重视，各级各部门要把这项工作当作当前最大的工作来抓，当作政治任务来抓，要跟煤矿安全生产、调煤保电、国土同等重要来抓好。二要明确主体。廉租住房建设、公租房建设、城市棚户区、工矿棚户区、林垦区改造就是一个个主体，要以主体为单位，查原因，找障碍，解决困难问题，尽快动工。要落实16个优惠政策，不打折扣。相关部门招标，要从简、从优、从速。三要加强责任。要成立领导班子，明确责任，落实到人。四要特事特办。相关职能部门要大力支持、特事特办、随到随办做好服务。主管部门要确立领导班子，具体负责人，要明确责任，具体抓问题，随时去解决问题。国土局要成立专门的班子抓征地、拆迁、手续办理。发改局要简化手续、程序，立好项、报好批。房产局要把友谊新城剩下土地用加紧进行保障性住房建设。规划局要特事特办，随到随办，谁出了问题追究谁的责任。财政局要专款专用，还要吸纳社会力量。建设局要保证建设质量，把握建设标准，要有超前意识。保障性安居工程是民生工程，政府的执政能力、干部的执行力的考验。各相关部门要强化执行力，保用地、保资金、保进度；定任务、定要求、定完成时间。公共租赁住房和棚户区改造项目要在10月底前全部开工建设。
同时，在税收政策方面，2006年11月，财政部、国土资源部和中国人民银行联合下发《关于调整新征建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号），提高了新增建设用地土地有偿使用费征收标准；2008年1月，
国务院颁发《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号），提高了耕地占用税征收标准。在金融政策方面，日中国人民银行再次提高存贷款基准利率。上述税收、金融政策无一例外都是为了抑制房地产市场过快增长，受这些政策的影响，房地产市场有所降温。
1.3产业政策
（1）发展方向
全面贯彻落实科学发展观，转变发展理念，创新发展模式，提高发展质量，紧紧围绕结构调整和产业升级这一主线，以承接沿海产业转移为契机，以自主创新为动力，大力发展战略新兴产业，改造提升传统产业，把过重的传统产业调轻，把过低的产品技术结构调高，实现由采掘业向加工制造业转变，劳动密集型向资本、技术密集型转变，粗放型向集约型、科技型转变，促进产业结构合理、布局科学、特点鲜明，努力把我市建设成为湖南省加工制造业强市和重要能源基地。
（2）产业空间布局
工业布局主要体现在以下几点：一优化城区工业区域。水东江、灶市、五里牌、蔡子池、三顺等五个办事处是我市工业的重心所在，也是发展战略新兴产业和现代加工制造业的主要载体，主要任务是依托市经济开发区，加快发展轻工、食品加工、电力、战略新兴产业、现代制造业和服务业；二提质东乡工业区域。竹市、龙塘、三都、导子、夏塘、南阳、大义、东湖圩、上架等乡镇是我市煤炭工业集中区，要大力推进煤矿技术改造，建设高产高效矿井，提高产业集中度；实施洁净煤等煤炭精深加工战略，推进洁净煤技术产业化；依托矿区资源，大力发展煤炭地下气化、煤变油等高新技术；三升级西乡工业区域。
余庆、南京、仁义等乡镇是我市冶金和化工的只要集中区，要优化资源配Z，加快产业结构调整，加强环境污染整治，建立生态产业链条，形成循环经济园区体系，带动西部经济发展。
（3）发展目标
一总量目标。工业总产值年均增长23%，到2015年实现900亿元；工业增加值年均增长20%，到2015年实现240亿元；工业税收年均增长30%，到2015年实现38亿元（含国税地方分成），对财政贡献达75%；二产业目标。
发挥产业比较优势，建设湖南省加工制造业强市和重要能源基地，到2015年形成以能源委基础，冶金、化工为主导，机械、电子信息为重点，建材、轻工、食品医药为支撑的速度快、效益好、后劲足、结构优、素质高的产业体系，力争高新技术产业产值过100亿元；三企业目标。培育引进一批企业，年新增工业企业30个，2015年工业企业总数达550个；发展壮大一批企业，年新增规模企业18个，2015年规模企业达248个，规模工业产值突破700亿元，年均增长25%，年销售收入过30亿元的企业1个、5-30亿元的企业20个、过亿元的企业100个；创造一批名牌企业，力争创建国家名牌5个、省级名牌10个、衡阳市名牌30个。
1.4城市规划与发展目标
根据《耒阳城区总体规划（）》，确定耒阳市城市主要的发展策略为；区域融合策略：积极融入长株潭城市群、珠三角城市群和湘南承接产业转移示范区，以区域合作促进城市发展；发挥耒阳独有的优势，以“竞优”而非“竞次”战略展开城市间竞争。两型两新策略：立足“两型”社会建设，加速推进资源优势向经济优势的转化，加速新型工业化和新型城镇化进程，保障经济社会的可持续发展，转变经济增长模式。产业集聚策略：打造“一园四基地”，构建完善产业链条，培植优势产业集群，大力发展循环经济，提高耒阳产业竞争力。
空间优化策略：着眼区域发展，构建格局开放、联系高效的城市网络化空间格局，确立城市远景空间发展架构，增强城市的空间适应性和生长性。交通先行策略：整合各类交通设施，建立多层次、复合型和网络化交通体系，构筑区域综合交通枢纽。城镇特色策略：立足耒阳现有的文化底蕴和旅游资源，高水平的发展旅游产业，强化生态建设和环境保护，彰显城市特色，建设宜居城市。
民生优先策略：进一步加强教育、医疗、文化、体育、社会福利等公共社会服务事业发展，完善城乡社会保障体系，切实保障和改善民生。
耒阳市属衡阳市地区内中小城市，突出以经济建设为中心，坚定不移地实施“农业稳市、工业强市、商贸活市、旅游旺市”的发展战略。启动建设茶安耒常高速公路、S320绕城公路，改造107国道耒衡段，建好绕城运煤专线，架通白洋耒水大桥、清水铺大桥、大河边至衡南江口跨耒水大桥，再新建村村通公路1370公里，实现全市县乡公路100%硬化或油化。建设狮子岭公园、樟隍岭
公园、兰花广场、高铁车站广场等城区公园、广场，增加城区绿化覆盖率。完善市政、环卫等城建设施。扩大城市建成区面积，五年期间，实现城区面积达到60平方公里，城区人口60万的目标。
1.5城市社会经济发展状况
2013年实现地区生产总值（GDP）321.40亿元，同比增长6.38%。第一产业增加值为53.46亿元，增长3.0%；第二产业增加值为135.55亿元，增长4.5%；第三产业增加值为132.39亿元，增长7.6%。规模工业增加值0.50亿元；规下工业增加值26.32，增长6.5%。完成财政总收入20.22亿元，增长-14.2%。一般预算收入14.66亿元，增长-4.5%；固定资产投资额235.46亿元，增长36.9%；社会消费品零售总额82.31亿元，增长13.3%；城乡居民现金可支配收入18338元，其中城镇居民人均可支配收入22817元，比上年同期增长10.9%，农村居民可支配收入13255元，比上年增长12.8%。
2013年构建了转型发展“两大平台”：成功跻身全省扩权强县试点县；经济开发区调区扩区工作胜利完成，新增面积10平方公里，蔡伦高新技术产业园、哲桥科技工业园、大市循环经济产业园规划建设全面启动，“一区三园”发展平台基本形成。
全面有效推进项目建设。共引进项目121个，实际到位资金35.2亿元，总投资过10亿元的有中科生物、深浩电子工业园、远景风能发电、铜锣洲综合开发等4个，总投资过亿元的有西汉尊医药制造、金雷建材、溪元环保等18个；共争取国省投资项目89个，到位资金4.66亿元，资源枯竭城市项目得以延期，补偿总资金超过20亿元，成功争取了蔡伦竹海旅游快线、竹哲运煤专线、107国道和320省道绕城改线等过亿元项目。
综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国家土地政策的影响、耒阳市城市化进程的加快、经济的快速发展，随着耒阳市城市基础设施的进一步完善，耒阳市的地价总体水平将平稳上升。
2．区域因素
2.1区域概况
估价对象位于耒阳市水东江街道办事处。水东江街道办事处位于耒阳市区之东，辖3个村，6个居委会，总人口23127人，总面积34平方公里，全处共
有耕地面积670公倾，境内主要景点有鹿岐峰、梁家祠堂、东洲公园、三顺寺等，该处其地理位Z独特，是耒阳市的政治、经济、文化、交通次中心，水陆交通便利，公路四通八达，耒水由南向北沿南境而过，四季通航，1871线省道纵横贯穿，京珠高速公路耒阳出口站设在该处境内，各村组均通水泥路，电厂运煤专线，高速公路联络线，湘南监狱、湘南花园、大唐耒阳发电厂等大型项目全面完工。
2.2交通条件
（1）对外交通条件
公路：境内有107国道、京广铁路、S320线和耒水等交通枢纽，区域内交通条件较好，主要以公路为主。区域内横向主干道有城北路、耒阳大道、零洲路等；纵向主干道有五一路、金星路等。
铁路：京广线横穿估价对象所在区域，耒阳火车站站场设到发线7股，存车线2股，货物线7股，在站内接轨的有永耒铁路、灶市钢铁厂专用线各1条。
（2）公共交通条件
估价对象所在区域有一路公共汽车经过，交通便捷度一般。
2.3基础设施条件
（1）供水：该区域主要为市政供水，供应该区域的自来水厂有一个，从湘江取水，生产能力30万吨／日，年供水总量1.60亿吨，结合市政道路、桥梁建设，设Z给水管网，构成各大水厂联网、联合供水方式，采用环状供水管网，该区域供水保证率在99％以上。
（2）排水：该区域排水为市政排水，由城市下水管道排入湘江，有雨污合流式，也有雨污分流式，有严重水污染的工矿企业一般以雨污分流式排水，将废水经过处理后由专门管道排入湘江。
（3）供电：区域内电源由市政供电，耒阳电力局担负着耒阳市供电公里的2/3，拥有35KV至10KV输电线路306千米，10KV配电线路1914千米，低压线路15963千米。110KV变电站5座，35KV变电站7座，主变24台，总容量396750KVA。该区域用电保证率在95％以上。
（4）通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路基本畅通。该区域建成了县级以上大容量长途数字传输网、程控电话网、移动电话网、无线寻呼网、
数据通信网、电话语言信息服务网、地市级可视会议电话网，长途通信实现了传输数字化、光纤化。
2.4环境条件
（1）人文环境：区内有中学、小学等2所中小学校，周边居民受教育程度一般，人文环境较好。
（2）自然环境：待估宗地所在区域为耒阳市人口较密集区域，周边为火车站线路及货场用地，火车产生的噪音对周边居住环境有一定的影响。区内有略微的噪音和空气污染。
整体评价较好。
2.5产业集聚状况
待估宗地所在的区域周边有耒阳水电站、湖南省白沙煤电集团、白沙能源股份有限公司等相关工业，产业集聚程度较高。
2.6公共设施状况
区域内有新华书店、移动营业厅、健身房、图书室、社区活动室等配套设施。区域内公用设施完备程度较优。
2.7规划限制
待估宗地所在区域对建筑高度等不设限制，城市规划对估价对象所在区域土地利用无特殊限制。
综上所述，估价对象所在区域在交通、资源、产业、市场辐射功能等方面都具有一定的优势，经济的快速发展将使该区域及周边地价逐年平稳上升。
3．个别因素
（1）宗地位Z：位于湖南省衡阳市耒阳市水东江街道办事处。待估宗地土地使用权人为大唐耒阳发电厂，宗地距离长途汽车站3200米，距最近的公交站约400米。
（2）宗地形状与面积：宗地形状不规则，对宗地建筑布局有一定影响。
（3）宗地用途：根据委托方提供的《国有土地使用证》，宗地用途为工业用地，此次估价设定用途为工业用地。根据宗地所处位Z及周边环境以及该区域未来的发展状况，现状用途为最佳用途。
（4）宗地地质与地势：宗地所在区域地质状况良好，地势平坦，地质
承载力[20,15)T/平方米。
（5）宗地现状利用：根据估价师现场勘查，在估价基准日，地上无建筑物，宗地现状容积率为0。本次评估设定容积率为0。
（6）宗地基础设施条件：
地面平整状况：估价对象现状为红线内场地平整，本次评估设定为红线内场地平整；
临路状况：宗地临支路，水泥路面；
供水状况：宗地外接市政供水管网，由市政供水，供水保证率大于95%，能满足区域的生产和生活用水；
排水状况：宗地外接市政排水管网，采用雨污合流排放方式，排水通畅供电状况：宗地外接耒阳市电力局供电，保证率大于95%；
通讯状况：宗地外有中国电信光缆，联通、移动在该区域建有基站，移动网络覆盖该区域；
综合考虑以上影响地价的个别因素，评估分析：宗地形状不规则，地质地势条件优，自然灾害危害程度[100,50)年一遇，临路状况较好。待估宗地作为设定用途符合最有效利用原则。
一、估价原则
1、合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
本次评估宗地产权、使用和处分均符合法律规定，评估宗地的土地用途、使用年期、开发程度的确定均依据委托方提供的合法文件确定或合理设定，符合合法原则。
2、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
估价对象在评估中既考虑了公平的土地交易（招拍挂）市场，又要考虑了政府供地的垄断性影响，估价结果可以客观反映市场状况，遵循供需原则。
3、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
本次评估宗地的开发条件是由规划部门定制的，其与周边的协调性已经过论证，因此符合协调原则。
4、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格
低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
待估宗地所在区域土地交易案例较多，市场处于完全竞争状态，本次评估采用的市场比较法和基准地价系数修正法符合替代原则。
5、变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
本次评估根据目前经济形势以及所在区域内的土地开发情况，对地价的变化做出合理的判断，采用基准地价系数修正法，测算中针对估价基准日和基准地价基准日的土地市场价格变动规律进行了修正，并且根据待估宗地的个别