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股灾会冲击下半年楼市吗？
提要：6月中旬后的近一个月内，上证指标最大累计跌幅近35%，创业板最大累计跌幅近43%。这次史上罕见的股市急跌，对楼市也造成了一定的影响，比如一线销售人员就有感受：有购房者因股票损失惨重而推迟购房计划。于是，有种观点颇有市场：股灾之后，楼市也会遭殃，房价也会跟跌。杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长　　6月中旬后的近一个月内，上证指标最大累计跌幅近35%，创业板最大累计跌幅近43%。这次史上罕见的股市急跌，对楼市也造成了一定的影响，比如一线销售人员就有感受：有购房者因股票损失惨重而推迟购房计划。于是，有种观点颇有：股灾之后，楼市也会遭殃，房价也会跟跌。　　由此管窥，股市的大幅波动，也会牵动楼市的神经。其实，今年以来部分城市高端住宅需求的爆发，也与6月之前股市的疯牛行情所催生的“财富效应”有一定关系，部分高净值群体股市赚钱后，先知先觉的将获利资金转入楼市，导致高端改善需求显著释放。　　股市和楼市之间的联系，可分为外部和内部。从外部环境看，货币政策与流动性，同向影响楼市和股市，流动性宽松时期，两个市场皆倾向于上涨，就如去年11月降息以来。从内部联系看，股市火爆时，一方面财富效应利好楼市需求，另一方面也会分流楼市资金；股市低迷时，一方面无财富效应，另一方面可能将资金挤入楼市(房价上涨时期显著，比如2013年)。　　首先，简要分析一下近期股市下跌的性质，到底是中线调整，还是长线走熊？笔者长期研究大势，同时也关注宏观经济走势，在构建逻辑方面有些心得。作为房地产短周期理论和实践的先行者，从经济、政策、资金、库存等四个方面建立预测房价短期波动的分析框架，对于2012年以来的中国房价走势，总体预测结果还算靠谱。　　对于本轮股市的上涨，我认为存在四大逻辑：其一，熊牛轮岗，久跌必涨。2008年至2014年，中国股市熊了七年，然后2014年7月至今年6月牛了一年，从2000点左右涨至5178点，最高涨幅约160%。中国股市牛短熊长，无论从时间，还是从涨幅，如果说本轮牛市就此结束，也不必大惊小怪。所以，这一逻辑相比半年之前，已经由强变弱，甚至可以说逻辑已破。　　其二，杠杆牛。与之前不同，这轮牛市是带杠杆的牛市，融资融券是正规军，还有大量的游击队，即场外融资。高杠杆也就是市场加速器，它可以让股价连续暴涨，比如去年四季度和今年3-5月份，同时也会让市场加速下跌。6月中旬以来，政府严查场外融资，然后股价大跌，然后场外融资盘多数爆掉，场内的1:1的低杠杆融资也有少量被平仓。经过此番股市大跌，即便未来几个月再度反弹，高杠杆也不可能重现盛况了。玩家一朝被蛇咬，十年怕井绳。因此，杠杆牛基本被判死刑。　　其三，改革牛。十八届三中全会以来，我国改革明显加速，这是有利于经济、社会发展的好事大事。而股市只是经济的组成部分，只是为经济发展、企业壮大提供融资渠道。这次牛市，被很多人与媒体炒作成所谓的“改革牛”，这有失妥当，甚至在某种程度上绑架了改革事业。改革是长期推进的过程，难道中国牛市还能持续疯涨三年、五年、八年？从实证分析，国企改革是改革的重要组成部分，而作为国企改革的重要上市公司，中车上市前连续大涨，上市后却连续大跌，神车变破车，甚至有股民为之跳楼。因此，改革牛逻辑存疑，一定程度上也可以说国企改革牛已被证伪。　　其四，资金牛。之所以前面说股市与楼市同向变化，主要因素就是资金面同时影响股市和楼市。这轮资金面趋松，是牛市的重要逻辑之一。去年11月降息后，引发股市加速上涨，今年持续降息降准，且近两三个月银行间市场利率明显下降，说明资金面趋于宽松。当前，存款准备金率仍偏高，未来一年仍有几次下调可能，但贷款利率已创近几十年新低，继续降息空间很小，至多还有一次。可见，资金牛的逻辑仍然存在，但持续时间已不宜乐观了，再观察半年吧。　　综上所述，笔者认为本轮牛市的四大逻辑，只有资金牛依然完整存在，其他三大逻辑或者崩灭或者受损。据此判断，今年6月12日的5178点，成为年内高点的概率，高达八成，也有可能成本这一大轮牛市的大顶，这一观点我在6月下旬微博中已表达过。　　另外，还应关注另外一个新增逻辑，和一个暂不成立却很重要逻辑。新增逻辑即政府救市，效果已经显现，上证指数已经较最低点反弹了几百点，重上4000点。但这一逻辑只是暂时的，只能“救心丸”，而非“长补药”，能否重上5000点，与这一逻辑无关。而且政府救市政策，未来总归要淡出的。　　还有一个暂时不成立的逻辑，也即经济好转。今年上半年，我国GDP增幅为7%，处于历史偏低水平，少数指标显示经济有企稳迹象，但即便下半年企稳，也难奢望增幅明显扩大。因此，与股市密切相关的经济面，以及与经济面相关的企业盈利面，下半年难有显著改善。2009年之后，美国股市出现长牛，其重要支撑是经济明显转好。据此逻辑，我国股市能否出现长牛，只能等待与观察。暂时，这个逻辑不存在。　　政策出台后，股市已经企稳并反弹，于是乐观情绪滋生，甚至少数惨遭平仓的股民，又开始想借钱重新杀进股市。但由于上述四个逻辑仅剩资金牛一个逻辑，而新增的救市逻辑只是暂时的，且长牛所依赖的经济转好逻辑尚未出现，今年下半年重上5178点的可能性很小了。另外，由于政策底与市场底基本探明，年内上证指数跌破3000点的可能性同样很小。　　据此，可知下半年股市对楼市的影响力，将会明显弱于上半年。股市的暴涨或暴跌，容易对楼市需求产生利空或利好。但一旦股市走稳，或在较窄空间内波动，则也就基本不可能明显影响楼市了。下半年，楼市将按自身逻辑运行，继续回暖是全国的主趋势。　　文章来源：新闻晨报。　　&延伸阅读
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。中国遭遇股灾，加国房市会受到怎样影响？？_KBL加凯移民_新浪博客
中国遭遇股灾，加国房市会受到怎样影响？？
中国遭遇股灾，除了打压了加拿大的股市之外，一些人也开始担心它可能对本国房市造成冲击。有业内专家表示，虽然这场股灾可能会在短期内对本国房地产市场带来负面影响，但是从长远来说会支撑房市和房价。
早前的一份报告指出，加拿大房地产市场中存在大量海外背景的买家，而他们中的不少人将资金存在股市中。由于股市大跌，很多人的资金被套牢，让他们无法拿出足够的钱来投资加国房市。
据报道，中国股灾影响了一些年轻华裔新移民家庭的购房计划。由于他们买房首付款中很大一部分往往是由在国内的父母提供的，而现在中国股市暴跌严重缩水，所以他们拿不出足够的首付，被迫降低了购房预算，或者到较为便宜的外郊买房。接受该报采访的郭小姐表示，她最初决定将房价定位在50万元，采用了首付为35%的新移民计划，也就是17.5万元。可是，股市从7月开始就不断下跌，情况越来越糟糕，于是这笔钱就套在股市。
眼看着买房计划不能耽搁，她只好将预算降低为35万元，这样首付就只有12.25万元，用自己的积蓄也能应付。不过多数业内人士相信，由于本国年轻人的购买力和需求也很强，所以中国股灾还远不至于对加拿大房市造成致命影响。
BC省立大学经济学教授纽曼（Geoffrey
Newman）则更乐观。他表示，从长远来说，中国的股灾甚至会支撑本国房市和房价。他解释，中国遭遇股灾、经济动荡、央行降息，确实令人民币面临贬值压力。可即使人民币对美元贬值，幅度预期最多不超过10%，远远不如加元对美元贬值幅度20%以上。考虑到这一因素，目前本国大城市的房价对中国移民和投资人来说，其实是比去年更加便宜。
此外，股灾会导致中国富人陷入恐慌，为了躲避风险，他们可能会加速将在中国的资产转移至国外，而加拿大正是中国人转移资金的主要考虑地点之一。当中国资金来到加拿大之后，很大可能也是被投入房市，成为支撑房价的力量。
（文章来源：加国无忧）
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中信建投房地产：股灾对房地产影响思考：年年花相似 岁岁又不同
写在前面的话周期并不像扁桃体那样，是可以单独摘除的东西，而是像心跳一样，是有机体的核心 ——熊彼得股灾来得如此之快就像龙卷风，从5178点到3432点，下跌34%，历时仅18个交易日，是周期的顶部就这么悄然出现了吗？回顾1720年世界第一次股灾开始，日本、美国、香港等国家或区域的股灾发生都带来严重的连锁反应，尤其对于部分国家则带来长周期的经济衰退，投资锐减，社会总需求下降，国民收入减少，而作为经济发展的重地，房地产市场往往首当其冲。此次资本市场的大调整也刺痛了大家对于中国经济本身脆弱的神经，我们这篇报告就是希望通过比较海外股灾与房地产市场的影响，来探讨此次股灾给楼市带来的诸多可能性。房股往事：国际经验比较香港：打开潘多拉的魔盒经济复苏+供应受限助推楼市风险堆积香港金融危机前，房地产市场正经历着空前的繁荣，从1993年到1997年房价共上涨了204%。房价快速上涨的原因主要在于：1、这段期间港币随美元一同贬值，资金利率持续宽松，投资需求快速提升；2、1984年《中英联合声明》的签署在附加条款中限制了香港每年土地供给规模，供应端受限；3、香港政治前途的不确定性消除，经济迎来强劲增长，也带来了国际热钱的涌入，推升了大类资本品的溢价。1998年，香港住房贷款规模已达到当年GDP的40%，是20年前的5倍，住户供楼负担比例达到了历史最高水平，此时香港楼市已积累大量风险。香港金融危机导致股市迅速下挫得益于1990年以来香港经济的稳定繁荣和港元升值带来的热钱涌入，在1998年亚洲金融危机前，香港资本市场已经经历了近10年的繁荣，至1997年恒生指数攀上16820的高点，较1995年底部涨幅高达128%。而从1997年四季度开始，香港股市进入深度调整，期间恒生指数下跌60%。股市大跌的主要原因在于：1994年开始美联储进入加息周期，长期实行和美元挂钩的固定汇率制度的泰国等东南亚国家因外汇储备薄弱难以阻挡热钱流出和国际炒家大肆做空，使得本币迅速贬值，而实行同样固定汇率制度的香港成为国际炒家下一目标，港元贬值预期加大加速热钱逃离并引发资本市场恐慌。房地产市场繁荣幻象的破灭在7月恒生指数见顶的3个月后，持续了13年的香港房地产牛市开始崩塌，至1998年10月香港房价平均下跌45%，之后房价跌幅虽有所收窄，但仍缓慢下降直至2003年7月才触底企稳，距离1997年10月的房价高点下跌66%。破灭原因在于：1、热钱加速撤出，原本投资泡沫高企的幻象开始破灭；2、港府加大供应量，提出八万五建屋计划，每年兴建的公营和私营房屋不少于85000套，10年内让全港70%的家庭可以拥有自置居所，轮候租住公屋的平均时间缩短至3年，这项目的实施使得原本的供需结构打破，市场进入长期调整。从影响结果来看，香港的高端住宅影响最为剧烈，1998年售价同比下跌35%，为所有产品中跌幅最大的品种，这也从国际角度证明牛市急跌的背景下，改善型品种可能会面临更大的冲击。另一方面，房地产市场的调整也使得居民消费能力面临急剧的萎缩，香港98年后负资产家庭（房产的当前市场价格，低于拥有人就该房屋向银行的借贷余额）快速攀升，至2003年最高达到10.5万家庭，而可支配收入则出现了连续的下降，这也在很大程度上说明香港居民当时房产占总资产的比重结构。美国：资产配置决定影响深度从历史数据看，美国房地产市场与股票市场大致保持共荣共衰的特征，唯一出现较大的背离发生于2000年的网络泡沫，标普500指数从2000年7月的1500点下降至2002年8月的815点，跌幅达46%，而期间标普房价指数涨幅达26%；2007年次贷危机则是房市先于股市崩盘，引发全美系统性金融风险并引领股市下行，标普房价指数从2006年6月下跌直至2009年4月企稳，跌幅达33.5%。这两次市场调整带来的不同结果也是研究楼市股市影响较为典型的案例。网络泡沫VS次贷危机2000年网络泡沫破灭对美国房地产市场冲击小于2007年的主要原因在于美国不同阶层居民的资产配置差异。据美国经济研究所统计，2009年全美最富有1%家庭占有全部家庭净资产的35%、全部家庭金融净资产的43%，而美国前1%高净值人群的股票占金融资产比重与全体居民股票占总资产比重较接近，大约在25%-30%之间，金融资产占美国居民资产比例为70%，为第一大类配置资产，这表明美国金融投资主体集中在高收入阶层，而房地产则为低收入阶层的主要配置。这一资产配置的居民结构差异导致美国股市泡沫破灭的资产损失主要由高收入阶层承担，其较强的承受能力和低负债水平使得他们并不会大幅削减消费开支，因此2000年科技股泡沫时，美国整体消费仍保持平稳，GDP增速虽下滑但仍维持正增长；而当2007年房价暴跌时，承受能力较差的低收入阶层家庭财富大幅缩水，到2010年，美国最贫穷的20%家庭净资产较1992年水平下降超过90%，财务状况恶化导致消费支出减少，美国消费在2008年三季度至2009年四季度步入负增长，经济增速下滑。这两次危机对于美国房地产市场也带来了不同的结果，年股市并未对经济及消费产生明显冲击，房地产市场持续向上，改善性需求也从9.8%稳步提升至2002年的12.2%，而2008年次贷危机对经济及居民收入造成系统性影响，改善性需求占比从2007年的13%同步回落9.4%。台湾：投机投资幻象的破灭流动性宽松致投资需求旺盛台湾在1990年股灾之前，整个80年代的房地产市场正处于“黄金十年”，年台北市住宅均价年涨幅高达449%。台湾房价快速飙升原因在于：1、台湾出口在80年代迅速发展，净出口从1981年至1987年6年年均复合增速高达53%，巨额贸易顺差使得台币升值预期强烈，热钱不断涌入；2、80年代初期台湾央行实行扩张性货币政策对冲升值压力，流动性宽松使得投资需求上升；3、伴随着居民收入和城市化率的提高，台湾民众购房需求提升，台湾家庭自有住宅比率从1975年的67.3%上升至1990年的81%，1989年台湾地区房价收入比达到12倍。釜底抽薪、实体面临转型导致股市快速下跌80年代台湾经济的飞速发展和宽松的资金环境为1987年开始的股市繁荣奠定基础，而当时的国民党当局为股市背书更进一步激发台湾居民的投资热情。从1987年底至1990年2月，台湾加权指数涨幅高达351%，但见顶之后迅速回落，7个月内暴跌10000余点。股市快速下跌的原因在于：1、为抑制岛内不断膨胀的资产泡沫，台湾央行开始收紧流动性，台湾金融业拆借利率从1989年的3%-5%一度突破10%，流动性紧张成为股市下跌的导火索；2、台湾净出口、新台币汇率均在1986年见顶后回落，台湾GDP增速在1987年二季度创下14.3%的历史新高后下降，这已经预示台湾经济面临转型压力并终将传导至股市。房地产盛宴终结经济繁荣叠加流动性宽松共同助推台湾股票市场和房地产市场上行，二者存在一定关联性，但股价波动大于房价。在1990年一季度台湾加权指数达到历史最高的12495点后，二季度台湾房地产黄金十年结束进入长达2年的深度调整期，1991年台湾不动产贬值67%，到1992年二季度才触底企稳。房地产盛宴终结的主要原因在于新台币迅速贬值和台湾央行收紧流动性，热钱迅速撤出，资金紧张使得房地产投资承压，而股市下跌产生的财富缩水加剧了这一效应。回顾台湾1990年股灾对楼市影响，流行性既是股市上升的助推器也是股市下跌的导火索。值得注意是，股市和房市下跌使得居民消费能力急速缩水，1991年居民消费增速仅5.4%，创10年新低。海外经验总结从海外经验来看，我们可以总结以下几点结论：1、股票市场和房地产市场存在显著的正相关，且一般而言股市的历次拐点相对领先房地产市场1-2个季度；2、并不是所有股灾下跌都会带来后续的房地产市场波动，只要股灾对于实体经济和消费的渗透度不高、同时国内房地产供需结构合理，房地产市场完全可以走出独立行情，2000年的美国和2007年的韩国就是最好的例子；3、我们认为美国两次股市危机所带来的不同结果对当前国内房地产市场是具备借鉴意义的，收入阶层的差异直接决定了资产配置的选择差异，在没有导入型以及内在系统性危机的背景下，资本市场的影响有限，且不同收入阶层的风险传导是存在隔离阀的；4、美国和香港的例子都证明，在股灾影响下的房地产市场风险中，投资、投机型需求率先撤退，改善型房源的去化影响是首当其冲的，价格波动幅度也会最大；5、从香港和台湾的经验来看，股市下跌会导致资金快速外流，并导致资产品价格短暂下降，但真正决定房地产市场中长期走向的还是在于供需结构的再平衡过程。房股往事：08年股市调整比较2008年房地产市场回顾2007年前我国房地产市场整体持扶持态度，开发商以及购房者杠杆较松，05-06年期间首套房首付比例仅需二成，首套购房利率普遍在7-8折，且开发商预售杠杆监管较松，在这样的背景下，流动性释放对于房地产市场的直接影响在于供给端和需求端的杠杆都无限放大，进而推动市场量价齐升，07年初至08年6月房价高点全国重点一二线城市商品房成交均价累计增长38.8%，但火热的市场也为政策的持续加码埋下伏笔。2008年股市调整回顾得益于年5年中国经济的强劲表现叠加长期宽松的资金环境，中国A股市场在2005年底开启一波波澜壮阔的行情。在2007年11月上证综指攀上6124的历史高峰，较2005年底上涨超510%。但在见顶之后股市便加速回落，直至2008年底才触底企稳，期间跌幅达73%。2007年底股市进入深度回调的原因：1、受2007年末美国爆发的次贷危机影响，全球经济陷入衰退，中国GDP增速亦在2007年见顶，未来经济悲观预期冲击A股；2、2006年前期货币超发引起的通货膨胀使得央行启动紧缩性政策，当年7月份进入加息通道，A股资金面承压。当年股市对楼市的影响：08年房地产市场与A股几乎同时于2007年10月见顶，于2008年11月见底，比A股滞后一个月，成交量跌幅最高达18%。但是从微观角度看，实际上一线城市成交量早于07年7月份见顶，比二线城市和A股市场都提前约一个季度，两者同时于08年8月见底，比A股也提前一个季度，这也说明08年房地产市场的调整不仅仅在于资本市场的影响，此前流动性收紧以及行业去杠杆政策的累计因素都已经开始综合发酵，而A股市场的大调整则强化了房地产市场的波动。回顾08年房地产市场的变动历程，整体可总结以下特点：1、一线城市去化下降要早于二线城市，但二线城市调整幅度更深，一线和二线成交量降幅分别达55%和65%，；2、高端楼盘的调整基本与股市同步，08年A股见顶后，一线城市高端住宅的成交占比也从16%快速下降至7%；2、投资性需求的快速撤退，世联行数据显示投资需求从07年7月的50%高点迅速收缩至7%。综合来看，这三点其实相辅相成，因为当时大部分投资性需求主要集中在一二线城市高端项目，因此我们也可以从一线城市的波动中把脉全国重点城市的走向。股灾影响的思考:环境不同、格局未变与08年美国次贷危机所带来的导入型风险不同，本轮资本市场的风险主要来自于内部快速去杠杆导致的系列流动性失控危机，在多部委联手出台政策维护市场信心的背景下，尚未看到危机向实体行业蔓延的趋势。结合美国的案例，我们认为此次股灾对于房地产市场会产生边际影响，但由于所处环境和风险影响深度不同，我们并不认为会对房地产行业大周期产生冲击，在一定程度上反而会延长货币政策转向的时点，考虑到当前市场信心仍然未稳，后续股市影响发酵仍有待观察。边际影响存在，后续影响仍需观察居民资产配置发生变化，高净值人群或优先受冲击如我们此前讨论的香港、美国等资产配置的因素，本轮股市下跌所处的环境与08年最大的不同在于“存款大搬家”，居民资产配置发生了较大的变化，12年以后，高净值投资者房地产投资的比重开始出现下降，预计2015年资本市场的投资份额有望和房地产持平，而此次国内股市下跌速度剧烈、幅度较大，考虑到其中配资等杠杆的因素，其中相当比例的高净值人群预计资产缩水严重。而此轮房地产市场回暖的一大结构特点在于改善型需求的释放，无论主流城市还是主流房企近几个月改善型需求占比明显提升（约占到30-40%左右），其中由股市财富效应推动的因素不可小觑，因此我们认为此轮资本市场的缩水会对该部分人群较大冲击，这也会对下半年改善型需求的持续释放带来隐忧。资金外流以及贬值压力仍待观察从香港、台湾的经验来看，历次股灾的出现都会导致资金外流以及汇率波动，此次股灾也使得国内资产收益率风险偏好下行，高收益资产范围进一步缩小，可能会引发资金外流以及后续的人民币贬值压力，这点是08年的市场并不具备的。虽然我国目前尚未完全开放外汇账户管理，并且有大量的外汇储备，但资本市场剧烈波动所带来的潜在风险不可忽视，需要关注后续的对冲货币政策。大周期不宜悲观，市场向好内因未变购买力提升内因未变从大周期角度来看，我们认为此次股市调整并不会对房地产行业造成类似08年的影响，因为从环境还是行业短周期角度，当前市场回暖的角度依然来自于内生性增长（无论是刚需还是改善）以及购买力增加。与08年危机前的降杠杆不同，从去年开始货币政策一直处于持续宽松格局，11月份以来3次降息、2次降准，推动行业成本大幅下行，首套房利率已经相当于降息前8折，同时无论限购政策的放开还是330政策对于购房居民的基数以及杠杆都带来强化，多元政策的推动刚需以及改善需求共同恢复。购房真实需求占比高，具备良性支撑香港台湾以及08年的房地产市场在调整前都具备一个共同的特点即在于投资投机需求旺盛，而本轮市场整体真实需求较为充分，世联行统计显示2015年投资性需求占比已经下降至10%以下，为历史最低水平，因此我们认为类似香港台湾断崖式崩塌的可能性不复存在。同时从我们跟踪的改善性需求集中的一线城市成交来看，近几周成交量继续保持平稳上升的势头，成交价格仍保持平稳，并没有出现明显的成交衰退迹象。股灾可能延缓货币政策转向时点，利好行业周期我们在去年年中提出，流动性不变，行业基本面向上的动力将得以持续，而货币政策的博弈对象即在于行业的投资增速，我们在上半年预计330组合拳叠加宽松政策一再释放，房企拿地意愿有望在三季度逐步复苏，将有助于房地产投资增速逐步走向企稳，而这有可能成为货币政策转向的拐点。但考虑到此次6月份的股市调整突然降临，无论是出于维持实体经济平稳的角度还是保持资本市场流动性，我们认为货币政策格局至少在中短期内仍将延续，这也将有助于市场基本面复苏力度将继续维持。附录：深圳7月份草根调研此次股市波动剧烈且速度较快，而深圳作为此次一线城市中需求释放最为猛烈，同时也是资本市场财富效应受益最前沿的城市，我们认为其对于反映资本市场向房地产市场传导是具备领先效应的。因此我们在上周对深圳进行了草根调研，整体而言，一手房市场去化依然保持稳定，但是二手房报价预期已出现波动，预示着深圳市场火热的市场可能告一段落。一手房方面，深圳第28周成交面积17.5万平米，环比略降2.6%，成交均价33225元/平米，环比略降0.24%，而在资本市场降幅最剧烈的26周，成交均价还创了新高，去化率也并未因为市场调整而趋缓。二手房方面，深圳第28周二手房成交30.43万平米，环比上涨0.96%，依然维持在近2个月周均水平以上，但第28周中原报价指数和中原总经理指数双双大幅跳水，分别下跌19个百分点及11个百分点，预示着二手价格预期已经开始动摇。值得强调的是，我们认为深圳二手房价出现如此大的波动一方面在于此前部分虚高价格的修复，同时也和资本市场财富效应有关，这点也印证了我们此前关于不同区域居民资产配置结构的论点。当前来看，深圳三季度房价继续快速上升的可能性在下降，但仍未看到房价出现下降的趋势，后续影响还有待观察。中洲中央公寓：中洲·中央公寓E-CLASS位于深圳前海中心创业路与前进路交汇处，双地铁（5号和规划中10号线）交汇处的灵芝站上，占地1.5万方，建筑面积5万平米。项目包括住宅、商业和酒店式公寓，目前住宅已经基本售罄，在售为酒店式公寓。公寓于5月份开盘，共234户，目前剩余约50户，开盘均价53000元/平米，目前价格在55000元/平米以上，未出现调价情况。绿景虹湾：绿景虹湾是绿景集团项目，包括住宅、公寓以及高端购物中心。项目北靠塘朗山，南临北环大道，无缝对接地铁九号线梅景站，总建面约37万平米，最高的建筑高度可达150米。包括7栋超高层、2栋公寓和四层商业，总户数1932户，户型为89－190平米的三房至五房。目前7栋住宅已经基本去化5栋，剩余2栋在卖，项目去年11月份开盘，价格47000元/平米，目前价格约为元/平米，没有降价，剩余部分大户型有继续上调价格的打算。华联城市全景：华联城市全景是华联控股下面的城市更新项目，位于深圳市宝安区创业路与公园路交汇处，规划建设140米左右的超高层。华联城市全景由7栋37-47层超高层住宅围合而成，130-250平米纯大户型产品设置，计容积率建筑面积19.7万平方米，其中住宅15.8万平方米，商业2.4万平方米，商务公寓1.5万平方米。项目预计三季度开盘，销售均价预计在6万/平米以上，比周边项目高2000元/平米以上。
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　　很多读者反对笔者的看法，说中国的市场和比起来，金融杠杆很低，因为中国的首付比很高，而且不少人是全款买房。持这种观点的人完全没有看到中国房地产的金融本质，这种对比的致命错误就在于忽视了中美两国用房地产做抵押的融资主体是完全不同的。地王频出的现象给了笔者一只活麻雀，我将用金融经济学把它解剖开，大家就知道首付比很高+不少人是全款买房和中国房地产的高杠杆没有几毛钱的关系了。　　房地产的繁荣与毁灭真的和首付比很高+全款买房的这帮人无关。　　一、是诡异，还是盛世的重启？　　是诡异，还是盛世的重启？在改开以来中国经济最为艰难的一个转折点，我们迎来了一个地王扎堆刷屏、史上地王最多的年头。　　6月1日，上海宝山顾村地块招标出让，(,)以58.05亿、溢价超过303%拿下。信达是财政部旗下的央企，信达地产自去年7月起狂扫招拍挂市场，拿下10块土地，7块都是地王。　　6月2日，深圳龙华新区民治街道A816-0060住宅地块公开招标出让，该地块占地35673.14平方米，容积率4.1，两家央企(,)地产集团、广州方荣房地产公司（隶属中化集团旗下的金茂控股）以82.9亿元中标，计算容积率的楼面价达到56780元/平方米，按照可售面积算的楼面价则达到60300元/平方米。据测算，这个离深圳市中心12公里的项目，静态保本价为86118元/平方米。　　权威人士说“树不能长到天上去”，结果房地产这棵树逆势往天上涨。　　按照中原地产研究部数据，今年前5个月全国土地市场上有105宗超过15亿元的高价地块，52宗被国企获得；其中价格最高的50宗土地，27宗被国企获得。　　关于地王频仍，评论员都是怎么解读的呢？有用道德和情怀来谴责的，但道德力量不代表宏观金融经济趋势，有用道德和情怀来预测宏观金融走势，会把人带到阴沟里去；有说这是央企在新一轮央企改革中获得卡位优势的“毒丸计划”，要么当地王，要么彻底退出房地产市场；有说这是房地产的国家牛市，楼价要上天。　　二、用一双不一样的眼睛看穿地王的本质　　在这里笔者要给大家展示一个全新的视角，通过债务融资的宏观金融经济学视角为大家剖析地王汹涌的真相。在讲房地产之前，让我们聊聊股市那些事。　　日，汉能薄膜发电（566.HK）遭遇“滑铁卢”，全天下跌46.95%，几近腰斩。5月25日金融时报调查报道披露，汉能大股东在股价上涨的过程中，质押了数十亿股汉能薄膜发电的股份用以融资。5月20日汉能薄膜发电的股价腰斩是由于汉能未能及时偿付债务，被质押股份遭到抛售所致。　　股价崩盘很多时候和二级市场的供需没有太大关系，而在于其被用以质押融资的金融杠杆。汉能股价腰斩如是，去年的超级股灾中，被用以质押配资的股票如是。被用以质押配资的股票中有很多是表现逆天的妖股，结果引来无数人杠杆配资追捧，结果呢？　　股市如此？地房地产呢？大家研究股市往往被二级市场的供需一叶遮目，研究地王和房地产，也往往被土地和房地产买卖市场的供需一叶遮目。这是一个致命的错误。和股票一样，土地和房地产可以用来做抵押物融资。并且土地和房地产的融资规模要远远大于股票质押的融资规模。这个论断是通过数据分析得出的：根据惠誉2015年的，中国的银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%，而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了260%。中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。同期，住宅房贷总额增加了超过3倍，而以房地产为抵押物的企业贷款总额增加了几乎5倍。在2011年其贷款抵押品的39%为房地产和其他不动产。最新从银监会得到的数据是，2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款，及以房地产为抵押品的贷款，对贷款总额的占比为38%。房地产和土地作为抵押品在房地产等影子银行，信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and (not much) deleveraging》，中国有接近一半的债务都与房地产有关。　　看到没有？　　土地和房地产在中国是比股票更重要的融资抵押物。其实应该说是最重要的，没有之一。房地产和股票一样被作为抵押物质押物融资了，其价格风险其实不在供需（砖家们请不要再拿供需说事了），而在质押抵押融资的金融杠杆上。明白了这一点，我们就能破解地王疯狂的真相。　　三、地王的金融经济学本质　　很多读者反对笔者的看法，说中国的房地产市场和美国比起来，金融杠杆很低，因为中国的首付比很高，而且不少人是全款买房。持这种观点的人完全没有看到中国房地产的金融本质，这种对比的致命错误就在于忽视了中美两国用房地产做抵押的融资主体是完全不同的：美国是私人购房者，而中国是地方政府，企业（特别是国企央企），银行等国家队，其他人都是打酱油的。地方政府，企业（特别是国企央企），银行才是做高中国房地产金融杠杆的主力，那些首付比很高或者全款买房的都是打酱油的，或者运气差一点沦为韭菜。　　投资股市要读懂主力，投资楼市当然也要读懂主力。让我们从解剖主力中的主力--地方政府开始。首先了解一下地方政府的配资规模有多大（再次借用股灾中大火的词汇）。根据穆迪的最新数据，中国地方政府目前的债务总净额是280万亿元。这些债务的融资抵押物相当大一部分是土地及相关不动产（高速公路，桥梁等）。比如，在地方政府债务中有通过地方政府融资平台发行的5万亿城投债，地方政府将土地及相关不动产转移给地方政府融资平台做融资抵押物。穆迪数据显示，2015年全年全国各省总共发行了38万亿的债券，其中的84%用以再融资旧的债务，也就是新鼍烧？梢钥闯隼矗胤秸鼍烧某潭燃螅丫桥邮先谧实姆冻肓恕Ｋ缘胤秸苡斜匾龈咂淙谧实盅何--土地的价格。因为如果土地价格表现不好，280万亿元融资的抵押物盘子一旦平仓起来后果不堪设想。　　让我们再来看看地方政府的配资方都是谁吧，以城投债为例子。　　根据中央国债登记结算有限责任公司最新数据，城投债的31.0%为商业银行持有，24.8%有基金管理公司持有，21.4%为公司持有。商业银行，基金公司和保险公司中国家资本的比重非常大，也就是国家队。　　所以房地产的金融杠杆主要集中在地方政府，商业银行，基金公司，保险公司，还有央企国企以及相关特权企业手里。这里需要指出的是央企国企以及相关特权企业的主要融资抵押物也是土地极其相关不动产（厂房，办公大楼等）。　　总而言之，地方政府和央企国企以及相关特权企业是融资方，商业银行，基金公司，保险公司是配资方，土地及其相关不动产是配资抵押物。他们才是才是做高中国房地产金融杠杆的主力，那些首付比很高或者全款买房的都是打酱油的，或者运气差一点沦为韭菜。　　四、房地产的国家牛市是怎样炼成的？　　土地和房地产价格掉下来，最惨的就是地方政府，央企国企以及相关特权企业，商业银行，基金公司，保险公司等国家队。因此在中国债务杠杆逼近超级观点的档口，央企国企才会疯狂的制造地王，地方政府，商业银行，基金公司，保险公司等则全力配合：　　在当前中央严控地方债务背景下，央企以其独特的国有资本担保、抵押物充裕等优势，获得了大规模的银行低成本信贷资金。2015年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列，资金成本控制在了极低水平，如中海地产发行的70亿元“15中海01”公司债，利率低至3.4%，更为重要的是，信达地产等中央房企还获得了国资大股东助力，大股东资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。相反，即便是龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企，其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本，如恒大、碧桂园等大量项目甚至还通过获取资金，融资成本普遍在6%以上。此外，中央房企在发行公司债、企业债等低成本融资过程中，其审批流程较民营房企更快捷、更容易。　　再次，房企实际用于购买土地的“真金白银”相对有限。财政部数据显示，今年1-4月国有土地使用权出让收入9536亿元，而在房地产开发企业资金来源的数据中，1-4月房企应付款规模为1.44万亿元，扣除工程应付款7974亿元后大部分都是购地应付款，总额为6421亿元。由此可见，尽管出让了大量土地，但地方政府实际获得的可支配土地出让收入仅为3100亿元左右。此外，房企还可从地方政府获得高额总地价返还款，如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等，地价返还金额可能高达80%以上。与此同时，历史上大量的地王举牌企业退地的情况屡见不鲜，特别是在北京、上海等一线城市地价过高，使得许多地王举牌的主体逐步转变成“央企+民企”的联合体，这种联合体多为松散的项目组合，随时都有解散的风险。　　看见了没有？在制造地王的征途上，央企国企，地方政府，商业银行，基金公司，保险公司之间的配合有多漂亮。这是一波在超级大拐点（详见笔者3月初的智库专栏文章《中国房地产正在逼近超级大拐点》）到来之前做高抵押物的行情。　　地王和股灾中质押股票配资拉高出货相似，都是做高抵押物的行情，地王就是高杠杆的妖股，要给地方政府，企业（特别是国企央企），银行等国家队解套。股灾模式正在房地产市场被完美的复制。280万亿（这只是地方政府的盘子，还没算央企国企的），主力的盘子很大，拉高的过程若不刺激，这么大的盘子怎么出货？于是在改开以来中国经济最为艰难的一个转折点，我们迎来了一个地王扎堆刷屏、史上地王最多的年头。确实，这是房地产的国家牛市，但楼价不是要上天，而是要从天上跳下来。关于这一点，超级股灾已经展示过一遍了。　　五、中国人的财富配置结构将经历前所未有的大洗牌　　根据经济日报社中国经济趋势研究院最新发布的《中国家庭财富调查报告》，房产净值是家庭财富最重要的组成部分，在全国家庭的人均财富中，房产净值的占比为65.61%（　　还有比这更集中于一个篮子里的鸡蛋吗？）；在城镇和农村家庭的人均财富中，房产净值的比重分别为67.62%和57.60%。我想说的是，股灾模式正被房地产市场完美复制，而其后果要比去年的超级股灾严重得多。去年的股灾消灭了50万中产，但这和股灾模式的房地产版本比起来，将是小巫见大巫了。　　由是观之，人民币兑美元还有一段漫长的贬值之旅，同时，房地产在中国人的财富配置结构中超过60%的集中度是未来踩踏现象的巨大引爆点。人们夺门而出，疯狂的寻找保值资产，而这60%的财富逃出房地产会有相当一部分涌向黄金。特别是买黄金不像买美元那样受管制，这意味着房地产未来的挤兑将带来黄金价格的极度疯狂。而这种疯狂要拜央企们逆势制造地王的疯狂所赐，他们越疯狂，黄金未来的疯狂就越发惊人。　　地王汹涌意味着股灾模式正被房地产市场完美复制，中国人的财富配置结构将经历前所未有的大洗牌。　　增长乃至暴涨财富已经无关紧要，重要的是你的财富不会被彻底毁灭。
&&& 文章来源：微信公众号公民经济学家吴迪
（责任编辑：孙建楠 HN010）
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