国有建设用地出让_百度百科
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国有建设用地出让
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国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国有建设用地出让概念
国有建设用地出让土地使用权出让金
土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
国有建设用地出让国有土地使用权出让的含义
一般包括以下内容：①国有土地使用权出让，经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。③土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。④集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。⑤国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
国有建设用地出让出让年限
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
(1)居住用地七十年;
(2)工业用地五十年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(4)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(5)综合或者其他用地五十年。
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的所有权。若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。使用者如需继续使用，可向政府申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。
国有建设用地出让国有土地使用权出让的方式
依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
国有建设用地出让协议出让
土地使用权的协议出让称定向议标，协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
国有建设用地出让拍卖出让
拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人)。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
国有建设用地出让招标出让
招标出让是指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标;二是采用邀请招标。中标者(受让人)不一定是标价最高的单位或个人。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。
国有建设用地出让挂牌出让
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式不仅具有招标、拍卖的公开、公平、公正的特点，而且具有招标、拍卖不具备的优势，是招标、拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。
采取招标、拍卖、协议和挂牌方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由国土资源部或省、自治区、直辖市人民政府规定。
国有建设用地出让国有建设用地供应的基本条件
1、符合规划
2、符合国家的土地供应政策
3、符合建设用地标准和集约利用的要求
4、划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件
5、新增建设用地符合农用地转用和征收条件
国有建设用地出让国有建设用地供地标准
国有建设用地出让根据国家的产业政策，决定是否供地
依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类：
(1)国家鼓励类项目――可以供地，甚至要积极供地。
(2)国家限制类项目――限制供地。
由于限制供地项目多为竞争性项目，要尽量采取招标、拍卖方式提供建设用地
按照《限制供地项目目录》限制提供建设用地的是：对须在全国范围内统筹规划布点的，涉及国防安全和国家利益的，生产能力过剩需总量控制的，大量毁损引地资源或以土壤为生产原料的，需要低于国家规定地价出让、出租土地的，按照法律法规规定限制的其他建设项目。
(3)国家禁止类项目――禁止供地。
按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其它建设项目。
国有建设用地出让根据有关法律，决定供地方式
(1)划拨方式供地。
(2)有偿使用方式供地。有偿使用的形式包括：国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。
(3)依法使用集体土地。
国有建设用地出让根据规划，决定供地的具体位置
根据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，决定供地的具体位置。
4、根据年度计划，决定供地时间
根据建设时间和土地供应年度计划，决定供地时间。
5、根据用地定额，决定供地数量
根据国家规定的具体建设用地定额指标，决定供地数量。
国有建设用地出让国有建设用地审查报批管理
第一、国有建设用地审查报批的程序如下：
国有建设用地出让用地预申请
建设项目可行性论证时，建设单位应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请。受理预申请的土地行政主管部门应当依据土地利用总体规划和国家土地供应政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目用地预审报告。
国有建设用地出让用地申请
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》并附相应的材料。
国有建设用地出让受理
受理，并拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书
市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
(1)农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。
(2)补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附具相应的图件。
(3)征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。
(4)供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。
建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征收土地方案和供地方案。建设只占用国有未利用地，按照《土地管理法实施条例》第二十四条规定应由国务院批准的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订供地方案;其他建设项目使用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。
(5)建设项目用地呈报说明书
建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：
①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图;
②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;
③地籍资料或者其他土地权属证明材料;
④以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;
⑤为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
国有建设用地出让建设用地审查
有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。
农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。
未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。
国有建设用地出让方案的组织实施
经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。
建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实.在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。
以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。
建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工现场。各级土地行政主管部门应当对建设项目用地进行跟踪检查。
国有建设用地出让供地程序
经农用地转用征收及合法收回的经营性用地，按以下程序供地：
(1)委托经注册的土地估价中介机构或事业性土地估价机构评估机构进行地价评估;
(2)对公开出让的底价、保证金、公告媒体、出让金交付方式等进行集体会审;
(3)拟定土地供应方案(包括要件：计划主管部门的项目意见;规划部门提供的规划意见，土地征用方案公告、征地协议书;具体建设项目用地申请书;建设项目用地红线图;建设项目规划红线图;地价评估报告);
(4)对拟公开出让的经营性用地进行实地踏勘;
(5)土地供应方案报批;
(6)发布经营性用地公开出让公告;
(7)接受咨询、审查报名资格;
(8)组织招标拍卖挂牌出让活动，签署成交确认书;
(9)签订土地出让合同，交纳土地出让金;
(10)领取批准手续。
国有建设用地出让法律文书的主要内容
国有建设用地出让土地有偿使用合同的主要内容
(1)合同正文
1)合同双方当事人。出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人;
2)出让土地使用权的土地使用期限;
3)出让土地的用途、位置和面积;
4)土地使用权出让方式;
5)土地使用权出让金支付方式;
6)在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件;
7)违约处罚规定;
8)出让合同的生效和终止条件;
9)合同适用的法律;
10)合同争议的解决方式;
11)合同使用的文字及其有效文体;
12)合同签署人的身份、签署时间、签署地点;
13)土地使用条件，即土地使用规则。
(2)合同附件《出让宗地界址图》
国有建设用地出让《建设用地批准书》的主要内容
《建设用地批准书》的主要内容有：用地单位、用地单位主管机关、土地位置、批准用地面积、建设性质、建(构)筑物占地面积、用地批准文号、批准书有效期等。论国有建设用地使用权出让中主要法律问题
论国有建设用地使用权出让中主要法律问题&
&张素敏律师
随着我国城镇化进程的不断加快，房地产和工业得到迅猛的发展，国有建设用地使用权出让合同（以下简称出让合同）成为当前标的额最高的一类合同，成交标的如此之大的合同，涉及的一些法律问题直接影响合同双方的合法权益，现就笔者工作中常见的问题做简单分析：
一、国有建设用地使用权出让合同的有关问题
1、出让合同的性质
出让合同的性质认定不仅影响到当事人选择合同纠纷的解决途径、行政机关处理合同违约的措施、人民法院审理合同纠纷的方式，也关系到国有建设用地使用权的收回、闲置土地的处置等。明晰出让合同的法律性质，对于行政相对人寻求法律救济，行政机关处理合同违约，进行行政处罚或行政处理具有重要意义。
一种观点认为：出让合同属于行政合同。理由是，根据《城市房地产管理法》第十二条“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”、《闲置土地处置办法》第二条“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）规定“商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件”之规定，合同签订的一方主体是国土资源部门，是国家行政机关；合同的内容承载了行政机关稳定房地产价格、严格规范商品房用地出让行为等行政诉求的行政职权行为，并且对于闲置土地可以做出行政处理，所以该类合同为行政合同。
另一种观点认为国有建设用地使用权出让合同是民事合同。理由是，根据《物权法》第三条第三款“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”、第一百三十八条“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，也规定可以约定解决争议的方法”，
最高人民法院2000年发布的《民事案件案由规定（试行）》将土地使用权出让合同纠纷列为民事案件的受案范围，该院于2008年发布实施的《民事案件案由规定》、2011年2月18日《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法〔2011〕41号)第一次修正）再次明确将建设用地使用权出让合同纠纷列入民事案件的受案范围。基于前述规定，国有建设用地使用权的用益物权性质及物权的平等保护原则，出让合同的争议解决的可约定性决定了出让合同属于平等民事主体之间，基于等价有偿的原则订立的民事合同，从两个民事案件案由规定来看，最高人民法院在司法实践中也是将建设用地使用权出让合同视为民事合同的。
对于国土资源部门来讲，由于近些年以各地国土资源管理部门和当地市县人民政府为被告的涉及土地纠纷的案件量在快速上升之中，各地人民政府也纷纷出台了败诉追责制度，如果建设用地使用权合同被视为民事合同，也就意味着可以在争议解决方式上选择仲裁，而仲裁程序中没有追加第三人的程序设计，也就意味着当国土资源部门遇到类似案件时面对的压力会减少许多。
另一方面，在遇到涉嫌土地闲置的情况时，国土资源部门或同级人民政府不必仅仅使用《土地闲置处置办法》，由于该办法在处置程序上的繁杂，对于处理涉嫌土地闲置的开发商处理相当不力，而运用《合同法》上的违约条款进行解除合同，进而将涉案土地使用权收回便在程序和实体上具有简便和可操作性，有利于对土地供后的有力监管，建设用地使用权合同纠纷一旦被认定为行政合同，除了要承担几乎全部的举证责任外，在程序上的瑕疵在关键时刻都将成为案件败诉的重要原因，但当该类合同被认定为民事合同时，显然对于行政机关的举证责任是没有那么严格的。
对于开发商来讲，一旦其权利受到影响，关系到采取何种途径来维权，也意味着如果国土资源行政部门以开发商一方未按出让合同履行约定义务，采取行政方式会大大增加其工作成本和难度，因为一旦在处理上涉及程序违法就很可能被人民法院将该具体行政行为撤销，而开发商也可以对于国土行政部门的违约行为，如不按约定时间交地、不按约定条件交地、交地不符合约定条件等影响开发建设的，都可以向有权机关提起仲裁或诉讼，以保障自己的合法权益。
笔者赞同第二种观点。
二、出让合同双方主体资格要求
根据《中华人民共和国房地产管理法》第十五条“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订”之规定，出让合同出让方应该是土地管理部门，然而在现实生活中，有不少地方政府成立的各种管委会、开发区、产业集聚区或乡镇人民政府为一方当事人签订了出让合同，该类合同的效力如何，将直接影响到开发商能否办理用地规划许可证、建设工程许可证、施工许可证、商品房预售许可证等，对受让方的权益将造成重大影响，因此受让方应该高度重视，不能被合同内容里给的“优惠”冲昏了头脑，最后变成“水中捞月”，为时已晚。对前述非国土资源部门作为出让人签订的土地出让合同的效力，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，显然除开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效，其他主体签订的出让合同显然是无效的。
对于受让方来讲，人们通常认为各类公司尤其是开发商拿地，作为合同一方没有任何问题，但在实践中自然人、个体工商户能不能拿地，有不同看法，特别是自然人能不能拿用于房地产开发的住宅、商业用地。有人认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的经营场所;(三)有符合国务院规定的注册资本;(四)有足够的专业技术人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案”之规定，对于用于房地产开发的住宅、商业用地只能是有资质的房地产公司才有权成为受人，自然人当然不行。
我们仔细梳理房地产法律、法规和有关规定，就会得出相反的结论。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请”、“申请（2）自然人申请的，应提交下列文件：……”之规定，在没有法律、法规的禁止性规定的情况下，显然，自然人可以成为出让合同的受人。
关于成立项目公司进行开发问题。在现实生活中，有不少城市乐意将在全国有一定影响的开发商引进该城市参与该城市的城市建设，但这些企业的总部通常注册在外地，常见的操作方式是要么该企业直接参加当地国土资源部门组织的招标拍卖挂牌，向国土资源部门承诺如果成交后，其单独或和其他公司在30个工作日内（外资90日）共同出资成立项目公司进行开发，上述内容还有经过公证部门公证。在该企业和国土资源部门签订国有建设用地使用权出让合同后，再和国土资源部门签订补充合同，将合同主体变更为新的项目公司，有新公司承担原出让合同的全部权利义务，有关的规划设计指标及土地利用条件仍按原出让合同执行，再有新公司按规定向国土资源部门申请土地登记，颁发土地证，然后再按房地产开发程序进行。个人作为拿地的主体，当然也可以按照前述程序进行。
当然，依法取得的出让建设用地使用权可以转让、出租和设定抵押，是法律赋予出让建设用地使用权的基本职能，但根据《城市房地产管理法》第38条规定，应当符合两个条件：一是按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋开发的，完成开发投资总额的25%以上；属于土地综合开发的，已形成工业用地或其他建设用地条件。
按国有建设用地使用权转让，必然涉及为数目可观的营业税、契税、国有土地增值税及其他收费。
三、关于“净地”出让问题
“净地”、“毛地”并非严格的法律术语，而是约定俗成、在业界经常使用的概念，在一些规定中能够见到：
《关于加大闲置土地处置力度的通知》(国土资电发[2007]36号)要求实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。
国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知
(国土资发〔2007〕236号)“成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设，按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗数，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地”。
国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知（国土资发〔2010〕204号）“省（区、市）国土资源主管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查，对发现存在超面积出让、、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告，及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任”。
国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发【2010】151号）“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块，不得“毛地”出让。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷”。
2012年新修订的《闲置土地处置办法》第二十一条规定“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”。
随着《城市房屋拆迁管理条例》的废止和新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行，在旧城改造的模式下，征收、拆迁的主体将是政府而不是开发商，“净地”出让的模式有望在法规层面最终确立。
上述规定虽然没有明确“净地”、“毛地”的概念，但至少说明了官方对这两种通俗说法的认可。很多人对交付时的“净地”标准仍有分歧。一种观点认为“净地”是指权属清楚、界址明确，完成农用地征转用、农民补偿到位、原土地使用权收回且不存在抵押、查封等情况的地块，且不存在地上附着物。另一种观点认为：国家法律法规规章层面并没有明确界定“净地”必须地上地下无附着物，如果有，只要产权明晰，不影响开发，也算“净地”。在这种情况下，由于没有统一的标准，应该遵从各地的规定，或者从宗地的实际状况出发，在不影响实际开发的情况下，进行事先的约定。出让人在约定土地交付日期时，需统筹考虑交付土地的征收及房屋拆迁完成情况，根据实际进度，充分考虑各方因素，来确定土地交付日期，以免造成不能按时交地而承担违约责任，这不仅影响项目建设，还有可能引发法律诉讼，甚至影响当地招商引资的环境。这样才能避免在土地出让过程中，因对“净地”概念的不同理解而产生纠纷和诉讼，对一方造成损失。
总之，由于国有建设用地使用权出让合同，涉及政府行为多，标的额大，对于房地产开发商或工业企业的项目建设影响重大，研究上述在实务中经常遇到的问题，不管是对于出让方的国有资源部门还是受人方的企业或个人，均具有一定意义，正因为法律、法规、规章层面对有关问题没有明确规定，律师才更有在当中发挥作用的空间。
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