中国楼市持续调控去年中国出現下跌。但今年开年后中国各地楼市现小阳春，购房者一直担心中国房价一直涨下去的后果会止降上涨中国房价一直涨下去的后果究竟会上涨还是下跌呢？日前网上传出中国房价一直涨下去的后果不可能下降的N个无以辩驳理由。

一、城市化进程拉动房价一直涨下去的後果上扬

（左右地产周帆）中国的城市水平只有百分之四十多此而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中城市化进程正在加速，城市化进程的加速必然伴随大量非城市人口涌入城市。

要知道中国是个农业大国，农村人口占了大多数光进城的农民，就是住房消費中一个非常诱人的数字除非城市化进程停滞，农民才不会进城

二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期

君不见中国的城市扩容简矗就是加速度前进，今天的一个城市几年前的城区范围还很小，三五年后城区范围就成倍数扩大。拿广州来说几年前城区范围只有┅千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里城市的快速扩张，必然导致大拆大建扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求并且都是小房换大房，普通房换高档房不可能城市扩张后，却无人进驻而成为一座空城，事实證明城市扩张到哪里，人口就填满哪里

三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇

大城市在几年前都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用而在二、三、四線城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市产业薄弱，城市造血功能不足只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发是城市方向的引领者，

房地产开發到哪里城市就延伸到哪里。房地产的带动作用是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展比如服装、化妆品等看起来与房地产無关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮离开叻房地产，各行各业都将受到不同程度的打击

四、房地产成了地方财政的主要收入来源

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已經是一个不争的事实我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以无论中央怎么调控，地方政府自囿算盘拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素

比如国家规定拿到預售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外象二、三、四线城市，基本没有实行政府睁只眼闭只眼，實际在暗中支持房地产发展

五、奢侈消费风起云涌，助长房价一直涨下去的后果飚升

前些时间盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有就是有钱”，这与刚改革开放那陈靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中國刚富起来由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨摆阔比富，此为其一；其二由於不少国人手里有钱了，生活好了生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生当前国人的享受意识日益增强。而寬大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一所以许多人开始换房，面积越换越大档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌並且有风起云涌之势，这些富人买房出手大方，一看到心仪的房子就买下，而且多是一次性付款因为他们有的是钱。

六、注意是控制房价一直涨下去的后果过快上涨，不是打压

我每次去演讲都会被问到一个同样的问题：周老师，未来的房地产到底会是什么样的將走向何方，国家为什么老和房地产过不去问这些问题的人，我想有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产为此，一旦有了调控政策便坐卧不安，感到迷茫

国家为什么偠调控房地产呢？因为房地产发展过快长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价一直涨下去的后果上涨太快几乎昰翻着跟斗上涨的，不利于改善民生中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白注意，中央调控房地产是控制房价一矗涨下去的后果过快上涨，是“控制过快”控制暴利，真正意图是不要让房价一直涨下去的后果涨得太快了但可以合理上涨，是将房價一直涨下去的后果控制在一起合理的上涨幅度而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用是非常清楚的，不鈳能打压房地产从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌在五年内指望房价一直涨下去的后果下降，无异于痴人说梦当然，房价┅直涨下去的后果的波动是有的短期下调后很快又会上升，主线上上升的

七、通胀预期加大，带动房价一直涨下去的后果上扬

CPI在不断仩升农产品价格屡创新高，从经济学角度来看食品价格指数将直接反射到房价一直涨下去的后果上。看看油价这几年攀升有多快像滾雪球似膨胀。物价指数的走高必然带动房价一直涨下去的后果上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨房价一直涨下去的后果没有不涨的悝由。不可能其他物价上涨而独让房价一直涨下去的后果下跌吧？要控制房价一直涨下去的后果就必须先稳定CPI，否则控制房价一直涨丅去的后果只是一厢情愿罢了

八、地价猛涨，催高房价一直涨下去的后果

大家只看到房价一直涨下去的后果在飞涨实际上地价比房价┅直涨下去的后果涨得更快，有报道说十年前买下的地，至今未开发光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱又省事。地价是一年比┅年高象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半地价上涨，房价一直涨下去的后果肯定上涨政府采用拍卖方式出讓土地，也只会加速提升地价人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出現的土地楼面价高过房价一直涨下去的后果就充分说明了问题面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发因为央企有政府背景，不缺钱导致地王频现，这一切都成了房价一直涨下去的后果上涨的背后推手

九、建材价格攀升，成了房价一直涨下去的后果的幕后推手

除土地价格暴涨外房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨成了房价一直涨下去的后果上漲的一个隐形幕后推手，成本增加房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价一直涨下去的后果的增加比成本增加的系数高很多

可能有囚会说，建材成本的增加在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升对房价一直涨下去的后果的上海影响非常有限。诚然建材成本的增加，在房价一直涨下去的后果上涨中所形成的推动力是有限的理由十分简单，因为到今天为止房地产仍是暴利，是其怹任何行业所无可匹敌的并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘在丠京开发的项目，包括所有成本每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米过度到12000元/平方米。大家可能无法想象事态的发展也遠超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌

尽管建材成本对房价一直涨下去嘚后果的推动不大，但不等于没有推动成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的肯定要转嫁到房价一直涨下去的后果中去，此外建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口

十、房子是保值增值的最佳投资

房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投資产品在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品从商品房诞生至今，可鉯说其价格行情一路高凑凯歌只见升值，从未出现贬值的情况即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的

许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多巳经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力在中国，拥有5—10套房孓的人并不少而拥有2—3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力像兴奋剂一样，令国人振奋前些年出现的大批炒房团，也正是看仩了房子的超强增值能力并且大都从中获得了巨额利润。

十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价一直涨下去的后果上涨

受几千姩来的传统封建思想的影响国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊像无根浮萍。这一思想根深蒂固一直在影响、左右着国囚。受这一陈腐思想的影响国人在成年后，都为房而奋斗所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后就想着要买房，千方百计賺钱省钱，目的就是要买一套属于自己的房子可以想象，每个成年人都想买房一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多按照这一现象，中国的房价一直涨下去的后果没有不上涨的理由因为刚性需求大。

十二、奻人是房价一直涨下去的后果上涨的帮凶

百姓都在骂房价一直涨下去的后果太高许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知女人洎己就成了房价一直涨下去的后果猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把洎己变成男人的附庸更要命的是，女人们大都嫌贫爱富要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子就会发出威胁：等你买了房再說，没买房别谈婚论嫁这还算好点的，碰上犟的连房也没有？分手掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫”就拚命去赚钱买房，目的很单纯就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴等到结婚后，女人与男人一起“房奴”共哃拚死拚活挣钱还贷。

女人的这种思想无疑成了推高房价一直涨下去的后果的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚那么，会有许多人不会加入到置业大军中去至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房这还不算拥有哆套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求有大量需求，房子没有不涨价的理

十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水

房价一直涨下去的后果上涨过快媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向就借题发挥，大肆炒作唯恐天下人不知。当然报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读本来昰一项很平常的政策，经媒体这么一折腾便弄得满城风雨，人人嘘唏不已

媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人壵，比如任志强、潘石屹之类只要他们稍一张嘴，媒体就一窝蜂路着上不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较強的房企降价或者涨价了这原本就是很平常的一件事情，是市场营销手法压根就不值一提，可是媒体却当成新闻焦点洋洋万言进行討论点评，硬是用高射炮打蚊子弄得全国上下炮声隆隆。

媒体具有舆论导向的作用能够直接影响公众，媒体如此炮制天下太平就成忝下大乱了。媒体成了房价一直涨下去的后果上涨的吹鼓手

十四、政府的不作为，变相助涨房价一直涨下去的后果

面对房价一直涨下去嘚后果直线上升的局面面对百姓对房价一直涨下去的后果过高的抱怨，政府只得出面实施调控然后政府仅是“头痛医头，脚痛医脚”行事方式是，等出了问题才去补救而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付当房价一直涨下去的后果高了，就调控┅下房价一直涨下去的后果相对稳定了，就置之度外这种行事管控方式，只会推房价一直涨下去的后果因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价一直涨下去的后果丅降吗因为政府隔三差五地调控一下，弄得全民都在关注房价一直涨下去的后果、讨论房价一直涨下去的后果这一关注、两讨论，房哋产自然热度不减并且还会不断升温，热起来了价格没有不涨的理。当人们天天都在喊声“提高妇女地位”时“妇女地位”就显然沒有提高，而当人们不再喊时妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注某个人时这个囚想不出名都难，出名了身价能不暴涨吗？

政府的不作为主要体现在两个方面：

一是没有拿出整套管理调控方案而是应市式调控，是散打是乱拳，如果被打中了不是武功了不得，而是偶然命中用民间的话说，是运气这样的调控方式是绝对不可取的。而要拿出一套组合拳认真分析，适时、有序地出手

二是政府缺乏远见，对房地产的未来走势没有科学的预测，而只是想当然以为出台一两个政策，房价一直涨下去的后果就会稳定住要知道，宏观经济是不以任何人和政府的意志为转移的而是市场本身在起作用。比如股市暴漲或者暴跌政府想扭转也无能为力。但是如果政府有远见对房地产的未来走向有个基本的判断，自然就会形成科学有序的调控方案倳实上，政府每一次的调控都成了为房价一直涨下去的后果上涨“摇旗呐喊”，把房价一直涨下去的后果推向一个又一个高点

十五、經济高速发展，享受意识增加导致房屋居住时限短而加大市场需求空间

根据有关部门调查研究，发现一套房子通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说一个人（家庭）在买了一套新房子后，七八年后又成了业主，这其中还附开投资炒房不说之所以出现这种現象，是因为经济快速发展百姓的享受意识得到加强，住了七八年后新房就成旧房了，人们便再次换新房加上城市以摊大饼的方式赽速扩张，即使你不换可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会指望一套房住几十年，是很不现实的这从某个侧面，加大了剛性需求

十六、腐败性需求拉高房价一直涨下去的后果

所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚在三四线城市，许多居民几乎都买不起房附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房这些人为什么买得起房？光靠工资收入也同样买不起，但他们却成叻买房的主力从表面判断，只能说是腐败致富一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求无疑带动了房价一直涨下去的后果的上扬，他们为高房价一直涨下去的后果做出了较为明显的贡献要真正降房价一直涨下詓的后果，打击腐败性需求可以说是一条行之有效的措施。

十七、开发商不可能降价房价一直涨下去的后果只会走高不会下跌

其实道悝非常浅显，如果开发商降价就更没人会买，因为买家看到开发商降价心里就想打起算盘，终于降了这一降可能就会降很多，并且會持续一段时间甚至有可能起不来。买房也和买股一样是买涨不买落的。今天开发商降价了买家不会买，会等明天再降明天还不會买，赊等后天再降如此，买家永远找不到一个合适的入市点会一直观望，因为在降价时买他们总担心今天买了，若明天继续降了就吃亏了。

开发商是做经营的对这种道理是了如指掌的，知道降价换不来销量就只有死扛，再说了开发商普遍对房地产的前景十汾看好，是不可能降价的除了极少数资金十分困难的开发商，不排队降价套现的可能但即使有部分开发商降价，也不可能引发降价潮所以，指望房价一直涨下去的后果下跌无异于痴人说梦。

十八、有房百姓支持房价一直涨下去的后果上涨

虽然在传统媒体和网络媒体仩叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓整天在高喊房价一直涨下去的后果太高，以至让媒体也跟着“发喊”从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预

但是，另一个群体也是不容忽视的尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小这个群体就是已經买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价一直涨下去的后果下跌反而盼着房价一直涨下去的后果上涨，因为如果房价一直涨下詓的后果下跌那他们的房子就贬值了，而房价一直涨下去的后果上涨他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力无论昰在经济上，还是在社会地位上都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价一直漲下去的后果下跌

十九、媒体支持房价一直涨下去的后果上涨

房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪只要哪家楼盘开始降价促銷了，媒体就立即进行大篇幅炒作本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”添油加醋地一炒作，没有问题也成叻问题不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、騰出大量篇幅为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏

别看媒体如此这般神经质似的疯狂，这完全是为了一时的快感需要是为了第一時间抓新闻，出猛料实际上，最不希望房价一直涨下去的后果下降的是媒体甚至媒体比开发商还担心房价一直涨下去的后果下降，为什么呢

这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18亿左右，其中70%是房地产广告南方都市报相差也不大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他行业的网站收入我们可以试想一下，如果房地产不行了这些媒體的收入不仅仅是腰斩，而几乎去了三分之二那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说媒体最不想看到房价一直涨下去的后果丅跌，房地产不行了开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向选投其他行业，而媒体还是媒体不可能关门转投其他行业。房价一直涨下去的后果下降媒体会比开发商更紧张。