二手房交易是按乘法估算的实际运用价值交税，还是按实际成效

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-24 19:19 标签： 乘法估算的实际应用
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随着新房售价的水涨船高，加之新房市场诸多不可控的风险因素和漫长的等待，二手房交易政策的利好，使得很多购房客户转向了二手房市场，从近几年的二手房销售情况也可以看出，二手房成交量也在逐年上涨。
近期米宅大数据系统开始上线，目前已经导入了2015年二手房交易数据，通过该数据系统可以查询到各个二手房小区成交情况，对于已经购房的客户可以查询一下2015年成交价格，对比一下是涨了还是跌了，对于未来将要购买二手房的也是一个极其有价值的参考。
1、所有分析使用的数据全部来源于米宅大数据系统，通过关注微信平台：米宅（mizhaicom），回复数字7，查看二手房数据，回复数字8，查看新房数据；
2、该数据系统是由米宅团队倾力打造，目前可查2015年数据，不久会更新其他年份数据。
米宅大数据系统几个概念：
1、关于二手房售价：二手房交易时，买卖双方会因为税费问题，会走非资金监管，实际评估价格要低于实际成交价格，但是数据是按照评估价格记录的，所以大家看到的价格要低于实际成交价，平均大约低5%-10%，但是个别时间较长的学区房，可能差距会更大。
2、亲属过户：是指日执行的，直系亲属之间过户房产，可以自行定价，所以实际成交价非常低。
一、2015全市二手房交易数据
通过数据系统可以看出，2015年全郑州共成交58851套二手房，覆盖了3000多个小区，成交总金额达到358亿元。
二、2015全市二手房交易产品类型
按照产品类型可以看出：其中正常过户住宅46724套，成交均价8061元/平方（比实际成交价低5%-10%），成交总金额341亿元；直系亲属之间过户10951套，办公楼成交305套，成交均价10166元/平方；商铺成交456套，成交均价18058元/平方。
三、2015全市二手房交易区域
按照区域可以看出，2015年二手房成交中，金水区成交量和成交金额最高，合计成交了22705套，成交金额138亿元；郑东新区成交单价最高，为9344元/平方。
四、2015全市二手房每月交易情况
1、从每个月成交情况来看：2015年郑州二手房（正常交易的住宅）从1月份到12月份成交单价逐月上涨，到8、9、10月份达到最高值，约8500元（实际成交价较该价格高一些）。
2、2015年郑州二手房（正常交易的住宅）从1月份到12月份成交量逐月上涨，到12月份，月成交量超过了5000套。
3、2015年郑州二手房（正常交易的住宅）从1月份到12月份成交总金额呈上涨趋势，其中7、10、12月份成交超过35亿元。
五、2015全市二手房交易房源楼层
从购买房源所在楼层分析，楼层越高，成交单价越高，30层以上的房源单价超过了9000元，主要因为楼层较高的房源房龄较短，所以价格相对高一些；从成交套数来看，成交房源主要集中在2-10楼，合计成交了约29000套。
同样的道理，所购买房源总楼层越高，单价也越高（4层以下除外），楼层总高度超过30层的房源单价也都超过了9000元；从成交套数来看，5-10层的多层成交量最大，成交超过了20000套；其次是19-30层的高层，成交超过了10000套。
六、2015全市二手房住宅交易房源面积
通过二手房住宅成交房源面积来看，只有200平米以上的房源价格相对高一些，其他房源面积与单价关系不大；从成交量来看，面积在80-100平米之间的房源最容易成交，成交量达到12000套，其次是40-60平米的房源，成交了8000多套。
七、2015全市二手房住宅成交价格分析
从成交二手房住宅价格区间可以看出2015年郑州二手房住宅成交单价主要集中在元，成交套数远远高于其他价格区间的，合计成交35460套，占所有成交二手房住宅的76%。
八、2015全市二手房成交房龄分析
从成交二手房房龄来看，2015年二手房住宅成交房源房龄主要集中在10年以内，而5-10年房龄的成交套数最多，成交了18816套。
TOP50小区分析
成效金额TOP50小区
成交金额TOP50的小区总成交金额达到87个亿；项目成交额超过2亿元的小区有9个。
其中普罗旺世成交金额超过4亿元，成交347套，均价超过10000元；
21世纪广场、富田太阳城因为成交量较大，成交总金额超过3亿元；
蓝堡湾因为售价较高，成交总金额超过了3亿元；
新里卢浮公馆北区因为售价和套数双重优势，成交金额也超过了3亿元；
东瑞园、升龙国际中心、高速奥兰花园、鑫苑名家成交金额超过了2亿元。
成交单价TOP50小区
成交单价TOP50的小区（取成交量大于100套的项目）最低价格9300元，单价最高的是郑东新区的银河丹堤，成交单价高达16260元。单价TOP20项目全部分布在郑东新区和金水区，其中郑东新区有12个，金水区有8个。
成交套数TOP50小区
成交套数TOP50中，合计成交了11000多套。
其中21世纪广场、富田太阳城、升龙国际中心三个小区成交量超过了400套，三个小区也是郑州比较典型的较大的成熟社区；
正弘数码公寓、普罗旺世、青年居易、新里卢浮公馆北区四个项目成交也超过了300套，正弘数码公寓处于比较成熟的商圈；普罗旺世是郑州早期品质非常好的小区；青年居易以小户型为主（20-50平方），总价低；新里卢浮公馆也是品质较好的二手房小区。
通过以上分析总结：
1、2015年郑州二手房合计成交了58851套房子，覆盖了3000多个小区，总成交金额达到378亿元；
2、其中正常过户住宅46724套，成交均价8061元/平方（比实际成交价低5%-10%），成交总金额341亿元；
3、直系亲属之间过户10951套（单价低于2000元）；
4、办公楼成交305套，成交均价10166元/平方；
5、商铺成交456套，成交均价18058元/平方；
6、2015年郑州二手房市场处于三涨状态：单价上涨，总销量上涨，总成交额上涨。
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