商品房买卖合同解除的法律后果之解析_参考网
商品房买卖合同解除的法律后果之解析
摘 要 近年来，房地产市场迅猛发展，商品房买卖纠纷急剧增加，合同解除的法律后果已成为人们关注的核心问题。文章以商品房买卖合同的性质为切入点，从合同解除的一般后果与特殊后果角度，分析了商品房买卖合同作为一般的买卖合同，解除应具有《合同法》第97条规定的法律后果。同时，又基于商品房买卖合同标的及法律关系的特殊性，一方面，在“按揭”购房中与担保贷款合同作为关联合同而相互影响；另一方面，已缴纳的税款在合同解除后不能退还的部分应由过错方承担。关键词 商品房 买卖 合同解除 法律后果 关联合同作者简介：胡聪蕊，重庆大学法学院，硕士研究生，研究方向：民商法学。中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.17.01.137一、引言合同解除是指合同有效成立后，具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系消灭的法律制度。一般的合同法律关系比较清晰，解除的法律后果比较明确，可以简单地适用《合同法》第97条的规定。而商品房买卖合同因标的特殊、涉及主体多、履行时间长、介入因素不确定等原因，法律关系较为复杂而有特殊的法律后果。商品房买卖合同解除是指商品房买卖合同有效成立后，法律规定的或当事人约定的解除条件成就时，当事人可以终止合同效力的解除合同的法律制度。商品房买卖合同作为一时性合同，解除原则上应有溯及力。其解除不仅会终止履行尚未履行的各种义务，还会使合同关系失效，溯及既往地不复存在，已经履行的部分产生的后果是当事人享有返还请求权。①根据产生的原因不同，合同的解除可以分为法定解除和约定解除。由于约定解除具有一定的任意性，属于当事人意思自治的范畴，对其做出统一的规定和解释并不现实，因此，本文主要以法定解除为研究对象，以下所称解除权均为法定解除权。二、商品房买卖合同解除的一般后果商品房买卖合同作为合同的一种，其解除应当具有与一般合同相同的法律后果，即尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分可以要求对方恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失。剩余的债务在合同解除后，当然没有继续履行的必要，需要探讨的是已经履行的部分在合同解除后应作何处理的问题。（一）恢复原状（返还财产）恢复原状（返还财产）属于物的返还请求权。商品房买卖合同解除后，买受人应当返还商品房的自然状态，对于已经办理了产权转移登记手续的，负有办理复原登记的义务，在不动产登记簿上重新体现出卖人的所有人地位，当然，由此增加的费用应当由违约方承担；出卖人应当返还买受人已经缴付的购房款，其返还的范围应当以买受人购房时支出的价值额为标准，自己在此过程中是否获得利益则在所不问。（二）赔偿损失赔偿损失属于民事责任。商品房买卖合同中违约方应当依法承担赔偿守约方因自己的违约行为遭受的损失的责任。这里的损害赔偿通常是指金钱赔偿，包括守约方的一切损失，同时也应当包含因恢复原状而造成的额外支出部分。理论和实践中一般对此争议不大，存在争议的是《商品房买卖合同司法解释》中特别增加的对出卖人进行惩罚性赔偿的问题。一些学者和实务界人士认为，②《商品房买卖合同司法解释》第8、9条关于惩罚性赔偿的规定不符合法理，没有理由做出特殊规定。两个不同性质的责任并行的责任形式令人费解，“赔偿损失”是补偿性的，“赔偿责任”是惩罚性的，是不同形式的责任形式。因标的商品房的价值数额巨大，规定的惩罚性赔偿也有违公平责任。笔者认为，如此规定并无不妥。惩罚性赔偿责任的规定解决了实务中商品房欺诈纠纷，这一责任形式来源于《消费者权益保护法》，但又在赔偿范围、赔偿标准方面与《消费者权益保护法》有异。同时，“赔偿损失”与“赔偿责任”并行的责任形式是对买方作为弱势一方的特殊保护。在合同的签订过程中，买卖双方的信息获取与掌握不对等，尤其是在期房买卖中，买方对于所购买的商品房无法直接了解，对于房地产市场的波动情况也不甚清楚，房屋本身也存有很多不确定性，而卖方对于这些信息的掌握度要远高于买方。对买方进行特殊保护符合公平原则，也有利于督促卖方按约履行合同。（三）采取其他补救措施其他补救措施适用于一方或双方受领的标的物毁损灭失的场合，属于不当得利返还请求权。由于出卖人受领的购房款属于货币，占有即所有，不存在出卖人受领的标的物毁损灭失的情形，主要应当对买受人受领的商品房毁损或灭失时进行讨论。对于买受人无法以原自然状态返还商品房的，应当进行价值补偿——当买受人将受领的商品房消费、出让、设置权利负担、加工或者改造时，出卖人只能要求买受人予以价值补偿，直至能够达到“可以合理期待的底线”，而不管买受人能否收回出让的商品房、消除其上设立的权利负担或者将加工或改造的商品房恢复原状；而对于买受人因不规范的方式将该标的商品房投入使用造成的减损或灭失，应当予以赔偿。三、商品房买卖合同解除的特殊后果商品房买卖合同解除的一般法律后果在民事审判实务中，已有较为成熟的处理思路和方案。而逐渐浮现于人们视野中并被予以高度重视的，是商品房买卖合同因其特殊性而产生的解除的特殊法律后果。具体而言，其特殊后果表现为与关联合同的相互影响，以及解除后税款的承担问题。（一）与关联合同的相互影响在以按揭付款方式购买商品房时，买受人会与银行签订一份商品房担保贷款合同。贷款合同的目的是为了有足够的钱款支付买卖合同中商品房的价金，从而具有贷款目的的关联性，一个合同不能实现势必影响另外一份合同的履行。同时，买受人在两个合同中作为共同的当事人，也使得买卖合同的出卖人与贷款合同中的银行利益紧密相连，具有经济上的整体性。因此，买卖合同与贷款合同彼此间是关联合同。③1.出卖人可否主动消除自己权利负担的问题：
在现房买卖中，若买受人是以开发商交付的商品房为担保向银行进行贷款，在商品房买卖合同已经解除的情形下，贷款合同可否解除以及是否解除与出卖人的利益也息息相关。根据《商品房买卖合同司法解释》第24条：“因商品房买卖合同……解除，致使贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”依合同的相对性原则，出卖人并非贷款合同的当事人，不享有解除买受人与银行间的贷款合同的权利。这样可能导致，买卖合同法律关系已不存在，但是贷款合同依然有效。标的商品房被设定了抵押登记，存在权利瑕疵，影响其二次销售，对出卖人十分不利。同时，在关联合同中，买卖合同已经解除，贷款合同也已无存在的意义，合同解除势在必行，不解除也不能很好地保护银行的利益。那么，是否应当就此赋予出卖人解除贷款合同的权利呢？对此，笔者认为，出卖人作为专业的房地产开发企业，有系统的操作流程，对于风险的管控能力也优于一般主体，此风险负担并非他人强加或法律附加，而是他自己选择如此。因此，无需认可出卖人解除贷款合同的权利。2.买受人可否同时主张解除买卖合同与担保贷款合同：依《商品房买卖合同司法解释》第25条的规定，贷款合同是否能与商品房买卖合同一同解除以及能否合并审理，主动权与决定权完全掌握在担保权人即银行的手中。不可忽视的是，《商品房买卖合同司法解释》并没有涉及在解除贷款合同之诉中，买受人或出卖人能否提出解除买卖合同，可否合并审理的问题。应当关注到，在此种情形下，至少应当承认买受人同时提出解除买卖合同的权利。作为关联合同的共同当事人，如果不允许买受人同时主张解除买卖合同与贷款合同，而让其另案起诉，不仅会造成司法资源的浪费，加重当事人与法官的负担，同时，也会造成最终判决执行的困难，不利于保护买受人的权利。笔者认为，在合同关系中，买受人显然处于弱势地位，为了体现公平保护，人民法院在处理贷款合同解除纠纷时，如果买受人同时提出解除买卖合同，可以将两个案件合并审理。（二）商品房买卖合同解除后税款的承担房地产税是指以纳税人所有的或属其支配的房地产为课税客体、或以房地产开发经营流转行为为课税客体的税赋。商品房买卖合同解除后，已经缴纳的税款应如何承担，也是不可避免的问题。在中国现行税收制度中，房地产行业涉及9个税种。商品房买卖过程中买卖双方应当缴纳的税款有房产税、营业税、企业所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税、教育费附加、契税、印花税。其中，契税与印花税由买受人承担，其余均由出卖人承担。值得关注的问题是，已缴纳的税款可否退还。根据2011年财政部和国家税务总局联合颁布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，在商品房买卖合同解除后，如果尚未办理房屋所有权变更登记的，买受人已经缴纳的契税可以退还。然而，就其他形式的税款而言，却没有相关规定。根据行政法领域“法无授权即禁止”原则，这意味着退还其他税款缺乏法律依据，对于出卖人的权利保护极为不利。现有规定只涉及买受人缴纳的契税能否退还，而不涉及出卖人缴纳的其他税款，将导致出卖人在再次出卖商品房时重复征税，不符合公平原则。笔者认为，商品房买卖合同解除后，对于出卖人已缴纳的城市维护建设税、土地增值税、房产税和企业所得税，可以予以退还，避免在出卖人再次转让该商品房时重复征税，加重出卖人的负担。但是具体应该何时退还、退还的比例以及退还的方式仍需法律法规抑或国家政策予以明确，防止权利保护不平等。同时，我们也应注意到，对于不能退还的税款，应当计入守约方的实际损失，依照过错责任原则与保护守约方利益原则，由致使合同解除的过错方承担。注释①就合同解除的溯及力问题，崔建远教授与韩世远教授采不同观点，但目前就一时性合同的溯及力问题，学界已有定论，即认为合同的解除具有溯及力。②安徽大学法学院副院长李胜利教授认为惩罚性赔偿的规定没有制定依据，不符合法理；在由中华全国律师协会召开的第三届中国律师论坛会议上，广东金桥百信律师事务所认为，《商品房买卖合同司法解释》有自相矛盾之处，其中，“赔偿责任”与“赔偿损失”的责任形式令人费解。③根据《德国民法典》第358条，关联合同的要件为具有目的上的关联性和经济上的整体性，我国民法也是源于潘德克顿法系，可以对比适用。参考文献：[1]韩世远编.合同法总论（第三版）.北京：法律出版社.2011.[2]杜晨妍、孙伟良.论合同解除权行使路径的选择.当代法学.2012（3）.[3]潘军锋.商品房买卖合同审判新类型问题研究.法律适用.2015（8）.[4]贺剑.合同解除异议制度研究.中外法学.2013（3）.[5]欧超荣、叶知年.论合同法定解除与恢复原状.法学论丛.2015（3）.[6]唐烈英.商品住房担保贷款制度的法律建构——对按揭与抵押的重新审视.现代法学.2007（2）.[7]李胜利.购房者利益保护与惩罚性赔偿责任——最高人民法院一则司法解释相关条款之评析.法商研究.2005（6）.[8]张双根.论房地关系与统一不动产登记簿册兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系.中外法学.2014（4）.[9]黄松有.就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问.人民法院报..[10]崔建远.一房成为数个权利标的物时的紧张关系及其理顺.清华法学.2013（5）.
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在法律上解除合同，撤消合同，终止合同有什么区别？
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　　合同的解除和撤销主要区别在于：　　其一，从适用范围来看，撤销的适用范围比较广泛，不仅适用于欠缺有效要件的合同领域，而且适用于有瑕疵的意思表示及民事行为场合;而解除仅仅适用于有效成立的合同提前消灭的情况。　　其二，从发生原因来看，撤销的原因由法律直接规定;而解除的原因既有法律规定的，也有当事人约定的。　　其三，从发生的效力看，撤销都有溯及力，被撤销的民事行为从开始起无效;而解除则往往无溯及力，只有在当事人有特别约定或者法律有特别规定及违约解除非继续合同时，才有溯及力。　　终止合同，是指员工与企业的雇佣关系非自愿性终止，即解雇员工。
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终止合同是指，合同履行完毕合同终止解除合同是双方协商或者单方解除合同。撤销合同是合同在签订时存在重大误解或者显示公平的，或者一方违约另一方宣布终止合同，有合同一方申请法院撤销合同
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解除合同是基于当事人的意思表示。其次，撤销合同是基于非法的原因导致合同被撤销。终止合同一般是基于违约而导致的合同效力的终止，对合同效力进行解除的行为，其可以贯穿合同的全部过程首先
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违法解除劳动合同有什么法律后果
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《劳动合同法》第四十八条，用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同，劳动者要求继续履行劳动合同的，用人单位应当继续履行；劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的，用人单位应当依照本法第八十七条规定支付赔偿金。《劳动合同法》第八十七条，用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，应当依照本法第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。《劳动合同法》第四十七条，经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。
经济补偿与经济赔偿是两个性质不同的概念。
　　另外。
　　为保护劳动者的合法权益，劳动合同法对用人单位解除或者终止劳动合同作了明确的规定，这些规定都是强制性规定，用人单位不得违反、不符合法定条件用人单位终止的等　　第四十八条用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同，劳动者要求继续履行劳动合同的、第三十九条，在有的情况下，劳动合同客观上已经不能继续履行了。因此，如果劳动者权衡利弊后，用人单位应当继续履行;劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的，用人单位应当依照本法第八十七条规定支付赔偿金，如果违反了，要求继续履行劳动合同的，应尊重劳动者有关是否继续劳动合同的选择，如原用人单位已经搬迁外地、原工作部门已经被撤销等，此时即使劳动者想继续劳动合同也无法继续，因此，不能让用人单位从违法行为中获益、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十四条、第四十五条等规定。
　　用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，首先要保护劳动者的合法劳动权益，使劳动关系 “恢复原状”，不能作宽泛理解，将承担相应的法律后果。
　　所谓“违反本法规定”，是指违反劳动合同法第三十六条。
　　【解读】本条是关于用人单位违法解除或者终止劳动合同法律后果的规定，劳动合同解除或者终止。为防止用人单位从违法解除或者终止中获益，实践部门应对“劳动合同已经不能继续履行”作限制性解释，劳动合同可以解除或者终止，同时用人单位应当依法支付赔偿金。关于赔偿金标准，劳动合同法第八十六条规定为经济补偿标准的二倍。同时考虑到实际情况，在用人单位支付经济赔偿金后，用人单位应当继续履行劳动合同;如果劳动者认为继续履行劳动合同实际困难太大，不要求继续履行劳动合同的。具体情形包括不符合法定条件用人单位单方解除的、解除时没有履行法定义务的
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合同一经签署生效，即对签约各方产生法律上的约束力，任何违约行为都将导致违约一方承担相应的民事责任，守约方可以运用合同法上的违约制度维护自己的合法权益。而合同解除制度的诞生则从根本上为当事人脱离合同关系开辟了路径，赋予了当事人在合同目的根本无法实现的情况下脱离合同关系的权利，有效推动了资源的再配置。本期内容是 东方资产法律事务部 张天朔《合同解除法律后果研究》。本文以实证研究为主要方法，重点研究合同解除的法律后果，以为实践操作中如何运用合同解除制度提供参考。
合同作为订约各方意思表示一致的法律文件，一经签署生效，即对签约各方产生法律上的约束力，任何违约行为都将导致违约一方承担相应的民事责任，守约方可以运用合同法上的违约制度维护自己的合法权益。而合同解除制度的诞生则从根本上为当事人脱离合同关系开辟了路径，赋予了受制于合同约定的当事人在合同目的根本无法实现的情况下脱离合同关系的权利，有效推动了资源的再配置。本文以实证研究为主要方法，重点研究合同解除的法律后果，以为实践操作中如何运用合同解除制度提供参考。
一、合同解除权的行使
在我国《合同法》体系下，合同解除与清偿、抵销、提存、免除、混同并列，是合同权利义务终止的情形之一。由于合同解除制度使得签约各方可以脱离合同关系，不再受合同条款的约束，因此，为避免合同解除权的不当行使，损害其他合同签约方的利益，合同法第九十二条至第九十八条对合同解除的条件、解除权的行使及合同解除的法律后果进行了明确规定。
（一） 合同解除的条件
根据《合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同解除分为三种类型：协议解除、单方解除及法定解除。
1.协议解除
协议解除是指签约各方在协商一致的情况下解除合同的行为，其本质是各方以解除原合同为主要目的订立新的契约，从而通过履行新契约的方式解除原来的合同关系。在协议解除的条件下，各方可以对原合同解除后的相关安排在新契约中进行明确约定，大大降低了产生争议的可能性。
2.单方解除
单方解除是指解除权人行使单方解除权将合同解除的行为。由于协议解除需要签约各方对合同解除达成一致意见，而实践中签约各方出于自身利益的考虑往往对是否解除合同意见不一，尤其在一方当事人已经发生违约的情况下，违约方一般不会配合守约方签署解除合同的协议，因此，为更好的保护守约方的利益，法律允许签约各方在合同中根据交易目的事先明确解除合同的条件以及解除权的行使主体，当约定的解除条件成就时，解除权人可以单方面解除合同，无需征得其他方同意。
3.法定解除
与单方解除的解除条件由当事人自行约定不同，出于尽快消灭无法继续履行的合同关系，平衡各方利益的角度，为了确保在合同没有明确约定解除条件的情况下，签约各方仍然能够顺利解除合同关系，同时避免当事人滥用合同解除权，损害交易的安全性与稳定性，法律赋予合同签署主体在满足以下条件时可以享有法定解除权：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。[1]可见，法定解除权行使的条件较为严苛，只有在发生不可抗力或一方根本违约导致合同目的无法实现时方能解除合同。
（二） 合同解除权的行使
1. 合同解除权的行使期限
《合同法》对当事人行使解除权的期限没有明确规定，根据《合同法》第九十五条、第九十六条，如果法律对合同解除权的行使期限另有规定或当事人自行约定了行使期限，则该期限届满当事人不行使的，解除权消灭。如果法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。实践操作中，解除权人一般不会同意在合同中约定限制其行使解除权的期限，而何为“合理期限”，一般也会由法院根据交易的不同情况进行自由裁量。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。虽然该司法解释仅适用于商品房买卖，但其中对解除权行使期限及“合理期限”的规定可以参考。实践中，解除权人也应尽量避免过迟的行使解除权，影响自身权益的实现。
2. 合同解除权的行使方式
解除权作为形成权的类型之一，属于单方法律行为的范畴。根据《合同法》第九十六条，当事人行使单方解除权与法定解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。由于法律赋予解除权人单方通知对方，合同即解除的权利，因此，为平衡各方利益，法律同时赋予了相对方提出异议的权利，相对方提出异议的期限可以在合同中约定，若没有约定，根据《合同法司法解释（二）》第二十四条，在解除合同通知到达对方之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
二、合同解除的法律后果
合同解除的法律后果是合同解除制度的核心，其关系到合同解除后各方当事人所应履行的具体义务、享有的具体权利以及需承担的民事责任。学理上对此问题的争论较多，争议点主要集中在合同解除是否有溯及力、恢复原状请求权的性质以及损害赔偿请求权的范围。
（一） 学理上对合同解除法律后果的理解
1.合同解除的溯及力及恢复原状请求权的性质
关于合同解除的法律后果，我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。对该条文项下合同解除的溯及力及恢复原状请求权性质的解释，目前学理上主要有四种观点：直接效果说、间接效果说、折衷说和清算关系说，其中支持者较多的是直接效果说和清算关系说。
直接效果说认为合同因解除而溯及既往的消灭，尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生返还请求权。鉴于《合同法》第九十七条将“恢复原状、采取其他补救措施及赔偿损失”并列，因此，法律规定的三种返还措施各有其法律基础。“恢复原状”适用于原物的占有移转或复原登记的场合，从权利的角度看，属于物的返还请求权；“其他补救措施”适用于给付劳务、物品利用、交付金钱、受领的原物毁损灭失等场合，从权利的角度看，属于不当得利返还请求权；“赔偿损失”适用于上述救济方式运用之后当事人还有损失的情形，为民事责任的范畴。[2]根据该种学说，合同解除有溯及力，受领的标的物所有权自合同解除之日起即刻转移至原权利人处，原权利人可以物权请求权对标的物主张权利，签约各方的关系相当于回到签约之前的状态。
清算关系说是德国2002年债法改革后的通说，其认为，合同解除权的行使，对于双方已经履行的部分，并非溯及既往的归于消灭，而是重新建立了恢复原状的返还义务，即解除权的行使只是将原合同的内容变更为“清算关系”，原债之关系仍然存在。依清算关系说，恢复原状请求权为债权请求权，是一种基于法律规定而产生的特殊不当得利请求权，请求权人不能于合同解除当日直接取得返还之物的物权，而仅享有请求相对方转移权属的权利，而且在签约方互负恢复原状义务的情况下，应适用同时履行抗辩权。又由于合同解除无溯及力，原来的债之关系仍存在，因此对原债务设立的担保，依然对返还义务发挥担保作用，这也与我国《担保法司法解释》第十条规定的“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”相一致。
2.损害赔偿请求权的范围
无论是直接效果说还是清算关系说，对于合同解除后的损害赔偿请求权均不持异议，我国《合同法》也明确规定了当事人可以要求赔偿损失。学理上争议较大的是该损害赔偿请求权的范围，即是应对履行利益进行赔偿还是仅赔偿信赖利益，这关系到当事人可以在多大的范围内主张自己的权利。
所谓信赖利益，是指当事人基于合理的信赖,在为履行合同做必要准备时所支出的费用，而履行利益是指合同按约履行后当事人可以获得的全部利益，其范围比信赖利益更大。持信赖利益说的学者基于合同解除有溯及力的观点，认为由于合同解除的效力是使合同恢复到订立前的状态，而履行利益只有在合同完全履行时才有可能产生，既然当事人选择了解除合同，合同即溯及既往的消灭，守约方就不应得到合同在完全履行情况下所应得到的利益；持履行利益说的学者基于合同解除无溯及力的观点，认为因债务不履行而发生的损害赔偿在合同解除前就已经存在，不因合同的解除而丧失，而且违约损害赔偿的特殊之处就在于对期待利益的保护，如只能赔偿信赖利益，势必使守约方签订合同时的期待落空，客观上也纵容了违约方的违约行为，不利于鼓励和保护交易。[3]
（二）司法实践中合同解除的法律后果
1.合同解除的溯及力
对于合同解除是否有溯及力的问题，就笔者查阅的最高人民法院审理的有关合同解除案件的大部分判决中均无明确的论述，仅有少数案例在判决中有所体现，但审理法官所持观点仍存在不同，有判决认为合同解除有溯及力，如广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，法院认为“合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任”[4]；也有判决似以“清算关系说”为立论基础，如山西金业煤焦化集团有限公司与沁和投资有限公司、沁和能源集团有限公司等股权转让纠纷案，法院认为“金业公司一方请求解除《合作协议书》并要求沁和投资返还股权，符合公平原则，其实质是请求对双方之间的合作关系进行清算”[5]；再如中信国安集团有限公司与江苏省工商行政管理局、创维集团有限公司合同纠纷案，法院认为“案涉合同于日被解除后，江苏省工商局与中信国安公司、创维集团应对截止日前合作期间内各自损益进行清算”[6]。
通过对有关案例的研读可以发现，在司法实践中，法官审理合同解除纠纷更加侧重于对守约方利益的保护以及各方当事人利益的平衡，而对于合同解除是否有溯及力，则多是根据合同性质及各方当事人的履行情况等因素综合来衡量。一般来说，对于继续性合同，如租赁、借用、委托等，已经被受领方享用的标的物的效益不能返还，判决该类合同解除有溯及力，要求各方恢复到签订合同之前的状态，只会增加不必要的迂回或导致相关第三方的利益受到损失[7]，不利于纠纷的快速解决和当事人利益的保护，因此，法官通常会判决继续性合同的解除仅向将来发生效力，已经履行的部分仍有效，如民福置业集团有限公司与北京住总房地产开发有限责任公司一般委托合同纠纷上诉案，法院认为“本案委托合同在性质上属于继续性合同。在委托合同解除部分支付报酬的情况下，报酬的数额应结合受托人对委托事务完成所付出劳动的效果，按照受托人已完成的委托事务部分与整体的比例确定”[8]。而对于非继续性合同，亦即一方当事人所为的给付能够发生返还的情况下，如股权转让合同、买卖合同等，法院一般会判决各方当事人互负返还义务并由违约方赔偿守约方损失，至于合同解除后获得返还的标的物一方享有的是物权请求权还是债权请求权，亦即标的物所有权是否因合同解除直接回归到原所有权人手中，笔者将于下文详述。
2.恢复原状请求权的性质
虽然在最高院审理的关于合同解除的部分案件中，法院会在最终的判词中明确其中一方应于判决生效之日起几日内返还标的物，但就原权利人享有的要求对方返还标的物的请求权是何等性质，判决中却很少涉及，仅在成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中，法官在反驳一方当事人提出的解除合同为物权处分方式时，有如下的论述“根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关”[9]。由此，虽然该论述并非针对合同解除后恢复原状请求权的性质问题，但其中关于“合同的解除与否不涉及物之所有权的变动”，似可推知该案法官认为合同的解除并非当然导致物权回归到原权利人处，原权利人仅能以主张不当得利返还请求权，即债权请求权的方式要求对方返还原物。
在合同签约双方互负返还义务的情况下，是否适用同时履行抗辩权的问题，“清算关系说”给出了肯定的答案。而判决中，对于互负返还义务时的先后履行顺利问题，也有不同的处理方式。在当事人有约定的情况下，法院一般会尊重当事人的约定，如在广汉市三星堆汽车客运服务有限责任公司与广汉市人民政府投资合同纠纷案中，法院认为“合同解除后当事人的权利义务，可以由当事人事先在合同中进行约定，没有约定的，按照合同法的相关规定处理”[10]；若当事人对合同解除后的履行顺序没有约定，法官也很少会在判决中直接裁判履行顺序，基本上都是笼统的判决在判决生效后几日内双方均应履行返还义务，仅有少数法官直接裁判了履行顺序，如在山西金业煤焦化集团有限公司与沁和投资有限公司、沁和能源集团有限公司等股权转让纠纷案中，法院判决“沁和能源集团有限公司一方收到第二、三、五项判决款项后七日内，将受让自张新明、张文扬、冯小林的金海公司46％的股权返还给张新明”。
3.损害赔偿请求权的范围
关于合同解除后损害赔偿请求权的范围，目前司法实践中争议不大，一般均支持合同解除可以与违约责任并行，即守约方可以按照合同约定主张相对方应承担的违约责任，如违约金等，而根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，法院对于守约方主张履行利益的，一般也会支持，如广汉市三星堆汽车客运服务有限责任公司与广汉市人民政府投资合同纠纷案中，法院认为“自日三星堆客运公司向广汉市人民政府明确要求移交经营权，至日三星堆客运公司向广汉市人民政府要求解除合同，广汉市人民政府因违约造成三星堆客运公司的损失，性质上属于违约责任损失。三星堆客运公司依照合同法第一百一十三条的规定，可以要求广汉市人民政府赔偿违约期间给其造成的损失，该条规定明确了违约造成的损失中包括可得利益”[11]。
而对于履行利益的金额，法院通常会结合合同履行的情况，各方当事人的过错程度等，根据可预见性规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的履行利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本[12]，来平衡当事人各方的利益关系。
三、合同解除实践运用的建议
通过上文分析可见，合同解除的法律后果作为合同解除制度的核心，无论是在理论上还是在司法实践当中，对于合同解除是否有溯及力、恢复原状请求权的性质等问题仍存在争议。一般合同中虽然会对合同解除权进行约定，但对于合同解除的法律后果通常少有约定，由此将可能导致进入诉讼程序后，法院即使判决合同解除，则对于合同解除后恢复原状的履行顺序如何、发生标的物返还时权属何时转移等问题仍产生争议，不利于纠纷的快速解决。根据法院尊重当事人意思自治的原则，实践操作中，应在合同中对合同解除的后果进行明确约定，尤其是在双方互负返还义务的情况下，对各自的返还顺序应予以明确，具体说来，应在以下方面对合同解除的后果进行约定：
（一）在涉及标的物返还的情况下，应明确合同解除后标的物权属转移的时间
虽然理论上对于涉及标的物返还时，恢复原状请求权的性质是物权请求权亦或债权请求权存在争议，司法裁判又不明确，但不影响各方当事人以意思自治的方式对合同解除后，标的物权属的转移时间自行约定，尤其在标的物并非有体物而是财产权利（如债权）的情况下，在财产权利的转移无需履行交付或登记等公示程序时，直接约定权属的转移时间更有利于对原权利人利益的保护。
（二）明确约定合同解除后，当事人互负返还义务时的返还顺序
为避免在各方互负返还义务的情况下，由谁先履行返还义务出现争议，使纠纷迟迟无法解决，建议在合同中根据对自身利益保护最大化的原则明确约定解除时的返还顺序，如约定签约一方应于合同解除之日起几个工作日内返还标的物，另一方于取得标的物之日起几个工作日内返还价款等。
（三） 明确约定合同解除后，各方互负返还义务的范围
实践操作中应尽可能的对合同解除后返还义务的范围考虑周全，并进行明确约定，如对于需返还标的物的一方，应明确除返还标的物外，标的物产生的孳息是否一并返还，如股权转让合同解除的情况下，受让方持有股权期间受领的股东分红是否返还；在标的物已经部分被受让人处分的情况下，已经处分的部分如何返还，如债权转让合同解除的情况下，受让方在持有债权期间，对部分债权已经处分的，是否应将处分债权所得的收益一并返还等等。对于需返还价款的一方，应明确除返还价款外，是否应同时返还价款占用期间的资金占用费等。
[1]《合同法》第94条。
[2]崔建远：“解除效果折衷说之评论”，载《法学研究》，2012年第2期，第52-70页。
[3]余跃武、王惠玲：“合同解除的法律后果”，载《人民司法》，2011年第21期，第78-84页。
[4]广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【最高院(2009)民一终字第23号】
[5]山西金业煤焦化集团有限公司与沁和投资有限公司、沁和能源集团有限公司、吕中楼、裘晓红、山西金海能源有限公司、谢江股权转让纠纷案【（2011）民二终字第76号】
[6]中信国安集团有限公司与江苏省工商行政管理局、创维集团有限公司合同纠纷案【(2015)民二终字第1号】。
[7]如认定委托合同解除效力溯及既往，则受托人在受托期间所为行为即失去法律基础，在此期间与其发生法律关系的第三人利益可能受损，影响交易安全与交易秩序。
[8]民福置业集团有限公司与北京住总房地产开发有限责任公司一般委托合同纠纷上诉案【(2011)民一终字第72号】
[9]成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案【(2013)民提字第90号】。
[10]广汉市三星堆汽车客运服务有限责任公司与广汉市人民政府投资合同纠纷案【(2009)民二终字第37号】
[11]广汉市三星堆汽车客运服务有限责任公司与广汉市人民政府投资合同纠纷案【(2009)民二终字第37号】
[12]《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）
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