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新房漏水致延期收房 开发商是否违约？
长江商报消息 律师：结构质量问题可拒收 若仅属瑕疵业主不占理
收房时发现房子多处漏水，并在入伙验房交接表上如实登记。然而，事隔5个月之后，开发商才彻底解决业主马先生的问题。昨日，马先生致电本报《维权三人行》栏目，咨询房屋漏水他能否拒绝收房？由此造成了收房延期，开发商是否应赔偿？
投诉：房子漏水致延期收房
马先生在黄陂摩卡小镇楼盘购买了一套89.88平米的商品房，房子位于顶楼。
去年12月26日他接到开发商的入伙通知书后前往收房，但他发现，房子有漏水问题，并将“屋面疑似露水痕迹”、“客厅墙角漏水痕迹”的问题记录在入伙验房交接表上，要求开发商修复。
此后，他多次电话联系了解维修进展，“房子准备今年初装修的，问题没有解决无法装修。”马先生说，小区物业一直要求他先收房，自己则坚持“房屋未达到质量要求，不可能收房”。
马先生和物业之间“扯皮”，导致迟迟不能收房。马先生想搞清，违约责任究竟该算谁的？物业要求从通知收房之日起交纳物业费是否合理？
物业：对违约赔偿不予认可
马先生说，距开发商合同约定的交房日期已逾期150天，按照合同约定，“逾期超过30天交房，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2.1的违约金”，开发商应据此赔偿他违约金近2万元。
除此外，马先生还指出了开发商的另一项合同违约。他收到的《入伙手续书》中的第三、四项要求，业主要与物业中心签订《前期物业管理服务协议》，并预缴一年物业服务费。最后一项才是在物业服务中心领取房屋钥匙。而在他与开发商签订的购房合同中，明确约定“出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件”。
对此，记者联系上摩卡小镇物业相关负责人陈工。他对马先生提出的违约赔偿表示不予认可。“目前马先生反映的问题均已修复到位，房屋漏水比较常见，不属于结构性的严重质量问题。”陈工说，交房物业已取得房屋竣工验收合格证。若房屋有质量问题，马先生可以继续找开发商协商解决。
律师：若属质量问题可以拒绝收房
湖北华浩诚信律师事务所李德斌律师表示，现实中，开发商与购房者在签订《房屋购买合同》中，往往未就交房的具体质量问题等细节约定，从而导致在实际交房过程中产生诸多争议无法及时有效解决。
“本案中，马先生在验房中发现房屋存在小范围漏水痕迹问题，一般为瑕疵，业主不应以房屋存在质量问题为由拒绝收房，也不应以此拒交物业费。若经证明为房屋结构质量问题导致的漏水，则业主有权拒绝收房，并可追偿开发商相应延迟交房违约责任。具体属于何种程度问题，可请第三方专业机构鉴定。”李德斌说，作为开发商，在购房者验房过程中反映漏水问题后，应及时解决。
同时，在购房者收房后，开发商自商品房交付使用之日起，则应按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任。
■本报记者 汪志&&&&&&&&&&&&&&&因新房漏水而拒绝收房，商品房有质量问题能否拒收房屋
因新房漏水而拒绝收房，商品房有质量问题能否拒收房屋
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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因新房漏水而拒绝收房购房者在房屋交接时发现质量瑕疵的，要不要拒绝收房?这要看房屋是不是符合合同约定的交房条件，如果约定的条件如取得交付使用许可证、提供二书等条件已具备，则不能以质量存在瑕疵为由拒绝收房，否则相应后果当由自己承担。妥当的做法是房屋进行接受，但在交接书上标注问题，即有条件签收。当然如果能够达成开发商限期整改然后收房的约定最好。一夫妇购买了一处联体别墅，验房时发现地下室漏水而拒绝收房，在置业公司表示可以维修的情况下该夫妇仍将其告上法庭，要求追究置业公司逾期交房违约因新房漏水而拒绝收房金近18万元。近日，上海市松江区法院作出判决，驳回杨先生夫妇的诉讼请求。2007年9月，杨先生夫妇在近郊购买了一套面积180平米的联体别墅，总价160余万元。双方签订了《合同》，并按约定杨先生夫妇支付30%的购房款。2008年3月，该置业公司发出交房通知书，杨先生接到交房通知书后即验房，他到了屋内发现墙面空鼓等存在质量问题，故当天没有办理交房手续。时隔一年多，杨先生再次去验房时发现之前提出的质量问题没有得到整改，而且地下室有积水。为此，置业公司立即与开发商联系进行维修，经检查维修渗漏问题得到解决，但杨先生坚决认为是差，拒绝验收。并于2010年2月向法院诉讼，请求法院判令置业公司支付从2008年3月始到2009年9月的违约金17.9万余元。置业公司认为，房屋经竣工验收具备交付条件，且置业公司已向杨先生履行了交房的通知义务。杨先生时隔一年多再到房屋现场，置业公司并不知道该房屋漏水情况，而现已修复，杨先生应当收房，并无正当理由拒绝受领该房屋构成违约，故杨先生要求置业公司支付逾期交房违约金的诉请，没有事实与法律依据。商品房有质量问题能否拒收房屋原告与被告就买卖房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。根据该合同约定，系争房屋交房条件为：取得了《住宅交付使用许可证》;被上诉人对该房屋设定的已经注销;被告已按规定缴纳了置业维修基金。该合同并约定被告在交房时应出示上述证明文件，并向原告提供《新建住宅质量书》和《新建住宅使用说明书》，否则，原告有权拒绝接收系争房屋。现被告交房时已经符合上述预售合同约定的交房条件，房屋存在地下室渗水等质量问题，均属于房屋质量瑕疵，并非房屋不符合合同约定的交房条件，故原告可以就依约主张权利，但原告以房屋存在质量瑕疵为由主张房屋尚不具备交付条件，缺乏依据，因此原告拒绝接收房屋并就此主张被告逾期交房违约责任，理由不能成立。故法院驳回了原告杨先生要求被告承担违约责任的诉讼请求。
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503 Service Temporarily Unavailable楼上漏水楼下索赔输官司 房屋共有设施出问题致害谁赔？ | 北晚新视觉
楼上漏水楼下索赔输官司 房屋共有设施出问题致害谁赔？
日讯，北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多。在很多情况下，虽然漏水等致害纠纷发生在邻里之间，但对于这究竟是邻家之责还是共有设施设备致害，事实上不少人都搞不清楚。
北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多
“水应该是从邻居那里漏到我家的，邻居就应该检查维修补漏，赔偿我们的损失，”有家里漏水的市民说。但另一些人则提出异议：“很可能是共有设施设备漏水，刨了自家地，好心帮你排查漏点和维修，家里弄得一团乱不说，这么多费用总不能还让我给你掏吧？”而令这类事情难办的是，很多时候不刨开家里的墙和地进行检查或鉴定，还真无法判断到底是什么或因何漏的。本报记者采访了海淀法院法官，就此类难题予以详细解析。
楼上漏水 楼下受损索赔被判驳
家住北京的孔先生近日把楼上邻居魏先生告上了法庭。“楼上房屋排水管道发生渗漏，下雨时水槽积水下渗，造成了我家房屋受损。”孔先生要求魏先生停止侵权，防止渗漏，赔偿漏水修理费。但魏先生辩解：“漏水问题早在十年前就已解决。当年孔先生曾就漏水问题起诉，法院进行闭水试验结果为没有漏水情况。”魏先生就此请求法院驳回孔先生的诉求。
在漏水现场可以看到：该户型有一条东西向过道，过道西南侧有一排水管道，不存在其他用水设施。管道由楼宇顶层内置连接各户至地下排水井，用于排放顶层雨水或积水。孔先生房屋排水管三面墙体有阴湿痕迹，排水管中部有修补凸起痕迹。楼上魏先生房屋该过道已被封堵进卧室，原过道改建为储物柜，排水管道仍置于原处，管道东、北两侧砌有一个5厘米高的围挡，与南、西两侧墙体形成一漏斗型围挡，外侧用木板把排水管道封闭其中，管道中下部有修补凸起痕迹，底部锈蚀严重，底部墙体也有阴湿痕迹。
办案法官现场勘验后，向负责该楼的居委会、产权单位的房产科、后勤处了解到，这楼建成年代久远，雨水排水管年久失修，多户存在这样的漏水现象，但由于政策和人为客观原因没更换。后法院又向相关鉴定中心咨询，答复为：公共雨水管道有使用寿命，该房屋建设时间较长，围挡并非渗漏主因，是管道锈蚀严重致雨水外流所致，打磨修补的方式不可能解决问题，应由公共管道的产权或管理单位进行整体更换。法院经过审理作出判决，驳回了原告孔先生的诉求。
共有设施致害 产权或管理方该赔
水是从楼上邻家漏下来的，但为什么法院没支持楼下住户孔先生的索赔主张？海淀法院东升法庭法官张慧聪认为，双方诉争区域内唯一的排水设施仅有连接上下楼层的排水管道，该管道外壁锈蚀严重，且类似漏水现象在该楼内还有多户。如果管道壁不因锈蚀出现破损，管道内排放的雨水不可能出现在管道外壁。此排水管道是用于排放顶层楼板所积雨水的公共排水设施，其相关权利和管理责任方为公共区域的产权方或责任方。
“所以，像此案中孔先生所诉主体就存在偏差。另据孔先生自述，诉讼期间，相关后勤或物业管理部门已进行维修，已不再渗漏。而孔先生现在要求停止侵权、防止渗漏，诉讼主体对象不符，而且已不存在侵权现象，所以法院对其诉讼请求不予支持。”张法官说，因漏水引起的相邻关系案件具有特殊之处，就在于漏水处位于穿过上下两层房屋内部的排水管道处，所以漏水成因和赔偿义务主体的确定就成为这类案件审理的焦点。而漏水致害案中漏水成因主要有三类：一是因开发商建房质量问题损失，例如建房过程中在管道内遗留建筑垃圾导致管道堵塞漏水到邻家，，则应由该房屋开发商承担损害赔偿责任；二是房屋内共有设施设备年久失修；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等，属于相邻关系纠纷，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。
“应该注意到是，并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水设施的物权归属问题。”张慧聪法官认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，房屋内部公共排水管道属于《物权法》第六章所称的共有部分。该部分既不属于业主专有，亦非市政公有部分，而属于业主自然共有部分，故房屋内部共有设施设备属于全体业主共有。一般而言，共有设施设备的维修由该楼宇的产权单位或管理单位负责。《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方或管理方。
配合查堵漏点 自家刨地损失谁担？
那么，如果不是自己原因导致漏水到邻家，配合查堵漏点而将自家墙、地刨开，相关损失究竟应由谁承担？
住在北京的吴女士就有此遭遇。“物业公司上门，说楼下漏水无法正常居住、向他们报修。但查找漏点无果。他们请求我配合，要将地板掀开，砸开水泥地板，检查管路，但保证解决完漏水问题后立即恢复原状。考虑到他们的难处，我就同意了。他们让我放心，说最多也就几天。”
地板被破坏性拆除，水泥地面被砸开，室内狼藉超出吴女士想象。“我无法正常居住，只能在外租房。物业公司并未按约定立即恢复室内地板，我无数次催促都没奏效，只能继续租房长达9个月！”吴女士起诉要求物业公司支付22500元房屋租赁费。但物业公司当庭表示自己负责“园区公共服务”，而吴女士主张自有房屋内的问题，与他们无关。
吴女士要求物业公司赔偿房屋租赁费，得到法院予以支持。
在日常生活中，这类因“好心协助配合”而导致的纠纷并不少见。吴女士从方便物业和邻居的角度出发，尽己所能为他人解决问题提供便利条件，可没想到“好心”和“善意”竟给自己惹来麻烦，有房不能住，还要承受巨大的精神压力，天天求物业尽快解决问题。东升法庭法官黄杨认为，对于“好心积极协助配合查堵漏点”这类善举，应当鼓励和弘扬，有助于提高社会公众的诚信意识和互助意识。“而另一方面，考虑到我国公民的法律信仰尚未完全建立，诚实守信的市场交易规则还有待形成，为避免产生纠纷诉讼，为他人提供便利的同时，应尽可能通过书面协议明确双方权责，并及时固定证据，避免日后因举证不能承担不利的法律后果或增加维权成本。”
来源：北京晚报 北晚新视觉网
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“水应该是从邻居那里漏到我家的，邻居就应该检查维修补漏，赔偿我们的损失，”有家里漏水的市民说。但另一些人则提出异议：“很可能是共有设施设备漏水，刨了自家地，好心帮你排查漏点和维修，家里弄得一团乱不说，这么多费用总不能还让我给你掏吧？”而令这类事情难办的是，很多时候不刨开家里的墙和地进行检查或鉴定，还真无法判断到底是什么或因何漏的。本报记者采访了海淀法院法官，就此类难题予以详细解析。
楼上漏水 楼下受损索赔被判驳
家住北京的孔先生近日把楼上邻居魏先生告上了法庭。“楼上房屋排水管道发生渗漏，下雨时水槽积水下渗，造成了我家房屋受损。”孔先生要求魏先生停止侵权，防止渗漏，赔偿漏水修理费。但魏先生辩解：“漏水问题早在十年前就已解决。当年孔先生曾就漏水问题起诉，法院进行闭水试验结果为没有漏水情况。”魏先生就此请求法院驳回孔先生的诉求。
在漏水现场可以看到：该户型有一条东西向过道，过道西南侧有一排水管道，不存在其他用水设施。管道由楼宇顶层内置连接各户至地下排水井，用于排放顶层雨水或积水。孔先生房屋排水管三面墙体有阴湿痕迹，排水管中部有修补凸起痕迹。楼上魏先生房屋该过道已被封堵进卧室，原过道改建为储物柜，排水管道仍置于原处，管道东、北两侧砌有一个5厘米高的围挡，与南、西两侧墙体形成一漏斗型围挡，外侧用木板把排水管道封闭其中，管道中下部有修补凸起痕迹，底部锈蚀严重，底部墙体也有阴湿痕迹。
办案法官现场勘验后，向负责该楼的居委会、产权单位的房产科、后勤处了解到，这楼建成年代久远，雨水排水管年久失修，多户存在这样的漏水现象，但由于政策和人为客观原因没更换。后法院又向相关鉴定中心咨询，答复为：公共雨水管道有使用寿命，该房屋建设时间较长，围挡并非渗漏主因，是管道锈蚀严重致雨水外流所致，打磨修补的方式不可能解决问题，应由公共管道的产权或管理单位进行整体更换。法院经过审理作出判决，驳回了原告孔先生的诉求。
共有设施致害 产权或管理方该赔
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“所以，像此案中孔先生所诉主体就存在偏差。另据孔先生自述，诉讼期间，相关后勤或物业管理部门已进行维修，已不再渗漏。而孔先生现在要求停止侵权、防止渗漏，诉讼主体对象不符，而且已不存在侵权现象，所以法院对其诉讼请求不予支持。”张法官说，因漏水引起的相邻关系案件具有特殊之处，就在于漏水处位于穿过上下两层房屋内部的排水管道处，所以漏水成因和赔偿义务主体的确定就成为这类案件审理的焦点。而漏水致害案中漏水成因主要有三类：一是因开发商建房质量问题损失，例如建房过程中在管道内遗留建筑垃圾导致管道堵塞漏水到邻家，，则应由该房屋开发商承担损害赔偿责任；二是房屋内共有设施设备年久失修；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等，属于相邻关系纠纷，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。
“应该注意到是，并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水设施的物权归属问题。”张慧聪法官认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，房屋内部公共排水管道属于《物权法》第六章所称的共有部分。该部分既不属于业主专有，亦非市政公有部分，而属于业主自然共有部分，故房屋内部共有设施设备属于全体业主共有。一般而言，共有设施设备的维修由该楼宇的产权单位或管理单位负责。《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方或管理方。
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那么，如果不是自己原因导致漏水到邻家，配合查堵漏点而将自家墙、地刨开，相关损失究竟应由谁承担？
住在北京的吴女士就有此遭遇。“物业公司上门，说楼下漏水无法正常居住、向他们报修。但查找漏点无果。他们请求我配合，要将地板掀开，砸开水泥地板，检查管路，但保证解决完漏水问题后立即恢复原状。考虑到他们的难处，我就同意了。他们让我放心，说最多也就几天。”
地板被破坏性拆除，水泥地面被砸开，室内狼藉超出吴女士想象。“我无法正常居住，只能在外租房。物业公司并未按约定立即恢复室内地板，我无数次催促都没奏效，只能继续租房长达9个月！”吴女士起诉要求物业公司支付22500元房屋租赁费。但物业公司当庭表示自己负责“园区公共服务”，而吴女士主张自有房屋内的问题，与他们无关。
吴女士要求物业公司赔偿房屋租赁费，得到法院予以支持。
在日常生活中，这类因“好心协助配合”而导致的纠纷并不少见。吴女士从方便物业和邻居的角度出发，尽己所能为他人解决问题提供便利条件，可没想到“好心”和“善意”竟给自己惹来麻烦，有房不能住，还要承受巨大的精神压力，天天求物业尽快解决问题。东升法庭法官黄杨认为，对于“好心积极协助配合查堵漏点”这类善举，应当鼓励和弘扬，有助于提高社会公众的诚信意识和互助意识。“而另一方面，考虑到我国公民的法律信仰尚未完全建立，诚实守信的市场交易规则还有待形成，为避免产生纠纷诉讼，为他人提供便利的同时，应尽可能通过书面协议明确双方权责，并及时固定证据，避免日后因举证不能承担不利的法律后果或增加维权成本。”
来源：北京晚报 北晚新视觉网
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