【温馨提示】前四月商品房买卖纠纷居仲裁首位丨合同签订及履行过程中要注意这四点
今年以来，商品房买卖纠纷案件激增，比去年同期增长66.25%，超过了去年底的借款合同纠纷，排在了“首位”。随着房产交易的频繁，法律专家总结了四个主要纠纷原因，并告诉你签合同和履行合同中该如何做。
据哈尔滨仲裁委的最新统计，今年1至4月，哈尔滨仲裁委员会共受理案件266件，比去年同期的160件增长106件，同比增长66.25%；标的额13.04亿元，比去年同期的8.39亿元增长4.65亿元，同比增长55.42%。从纠纷类别上来看，商品房买卖合同纠纷、借款合同纠纷、二手房买卖合同占前三位。
1至4月哈尔滨仲裁委受理的案件中，商品房买卖合同纠纷42件，占15.79%；借款合同纠纷40件，占15.04%；二手房买卖合同纠纷35件，占13.16%。其他纠纷为物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、租赁合同纠纷、合作合同纠纷、劳务分包合同纠纷、拆迁安置补偿合同纠纷、国有土地使用权出让合同纠纷、服务合同纠纷、商品房认购合同纠纷、转让合同纠纷等等。
对于数量居首位商品房买卖合同纠纷，法律专家分析，产生纠纷的原因主要有：房屋实际面积与合同中约定的面积不符；房屋实际格局与样板间的格局存在差异；开发商逾期交房或逾期办理产权证书；合同对车库、杂物间等附属物的归属约定不明确。
商品房买卖注意四点
看五证全不全在签订商品房买卖合同时要咨询开发商是否具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。证件不齐全，将会影响办理产权证。
约定附属物归属 在商品房买卖合同中，应对商品房附属的车库、杂物间等是否随同该商品房一并转让及是否可以办理权属证书做出明确约定。
注意合同附件商品房买卖合同通常还包含附件，附件一般附在商品房买卖合同的最后，包括如房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准及合同补充协议等。
验收时谨防面积缩水在出卖人交付房屋后，买受人要仔细测量交付使用的房屋的面积。在房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符时，如果合同有约定，买受人可以依据合同约定要求出卖人承担相应责任；如果没有约定，买受人可以要求解除合同或者要求出卖人返还超出部分的房款。
来源：新晚报
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合同纠纷申请仲裁的时效，合同争议仲裁时效有多长？
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一、合同纠纷申请仲裁的时效诉讼时效是指当事人向法院请求保护其合同权利的法定期间。如果当事人在诉讼时效期间内不向法院提起诉讼，即丧失获得法院保护其合同权利的权利。仲裁时效是指当事人向仲裁委员会请求仲裁的法定期间。如果当事人在仲裁时效期间内不向仲裁委员会请求仲裁，即丧失获得仲裁委员会保护其合同权利的权利。(民法通则)规定了普通诉讼时效、短期诉讼时效与最长诉讼时效。(l)普通诉讼时效。根据第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。(2)短期诉讼时效。下列诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的;②出售质量不合格的商品未声明的;③延付或者拒付租金的;④寄存财物被丢失或者损毁的。(3)最长诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉松时效期间。超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。此外，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务面中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。(民法通则)第141条指出，法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定。根据(合同法)第129条之规定，因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为4年，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。因其他合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限，依照有关法律的规定。根据&仲裁法&第74条之规定，法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。仲裁时效分为普通仲裁时效与特殊仲裁时效。普通仲裁时效期间，从知道或者应当知道权利被侵害时起2年;但是，从财产权利被侵害时起超过20年的不予保护。特殊仲裁时效，是指普通仲裁时效以外的仲裁时效。二、合同争议仲裁时效诉讼或者仲裁时效是权利人请求法院或者仲裁机构解决争议，保护其权益而提起诉讼或者申请仲裁的法定期限。法律规定诉讼时效的目的，在于促使当事人尽早行使权利，尽快解决当事人间的纠纷。一般的合同纠纷按照民法通则的规定，诉讼时效为二年，几类特殊的争议，如租赁合同中延付或拒付租金的争议，保管合同中寄存物被丢失或损毁的争议的诉讼时效为一年。由于合同的复杂性、地域性，因此，因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为四年。其他法律规定了特别时效的，依照其规定，如海商法规定的货运赔偿请求权的时效为一年。诉讼时效的起算时间，自当事人知道或者当应知道其权利受到侵害之日起计算。
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专业合同纠纷律师温馨提示：购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款，特别是补充协议，一定要保持高度警惕，以补充协议应对补充协议。现场签约时，必须看清楚预售证原件上所有信息，对合同条款必须详细查看，逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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法邦网免费法律咨询热线：仲裁方式处理的房产纠纷案件继续履行胜诉后可能面临执行困难_周争锋律师_新浪博客
仲裁方式处理的房产纠纷案件继续履行胜诉后可能面临执行困难
记得在我日成功代理330新政后第一例判罚卖家承担房价20%的违约金后不久，在深圳二手房买家维权群中，有群友转发了二个微信朋友圈消息，有二个律师分别在深圳仲裁委员会成功的代理买家打赢了继续履行官司并公布了裁决结果，我看到仲裁结果裁决项第一个反应就是该案件可能执行不能，立即在群里发出了风险警示，指出买家去仲裁委员会维权，请求继续履行一定要考虑清楚自己的现实风险，要仔细的权衡利弊，斟酌自己的仲裁请求，提前考虑下执行不能的风险，并简明扼要的阐述了在房产纠纷中，选择商事仲裁处理房产纠纷继续履行胜诉后可能面临执行不能的几个法律风险点。
&此后，一直忙着解答咨询立案和开庭，没用闲时间系统的整理下我对该问题的看法，昨晚还是在微信朋友圈，点评了一个没有追加抵押权银行做第三人导致胜诉后执行困难的案件，点评完后我的思绪一下子又跳到了去年买家一窝蜂选择诉讼继续履行的情形。现在深圳楼市平稳了，纠纷不多了，我不忙了就梳理下我以前在维权群里聊天时对一些问题的看法，点滴记录下我律师执行生涯的所思所想。
民商事纠纷，依据法律规定，有两个渠道可以解决纠纷，一个就是人民法院，一个就是去各地的仲裁委员会，去法院解决纠纷是依法行使自己的诉权，去各地的仲裁委员会仲裁首先要求双方有仲裁的约定，没约定仲裁，仲裁委员会没有管辖权。我说的仲裁委员会不是劳动局下面的仲裁委员会，是民间专门处理民商事纠纷包括合同纠纷和其他财产权益纠纷的商事仲裁委员会，劳动和有关婚姻人身关系的案件，不归他们管。先说下商事仲裁的好处，第一，处理纠纷的时间短，一裁终局。第二，仲裁案件违约金基本不调整，合同约定多少基本就裁决多少，充分体现合同的意思自治。当然我碰见也有个别调整的。第三，守约方为维权所支付的仲裁费、律师费、保全费、担保费等维权费用，由败诉方全部承担。律师费基本是以仲裁标的的10%为上限。第四，仲裁案件执行时直接由中级人民法院执行，执行效率高。再说下商事仲裁的不利因素，第一，仲裁员不是天天审理此类案件的专业人士，有可能犯常识性错误，依据法律规定只要不存在程序性错误，即便存在事实认定错误和法律适用错误，也很难被纠正，选择仲裁就要愿赌服输。第二、仲裁不允许没有仲裁协议的第三方参加仲裁活动，而房产案件没有必要的第三人参加，首先是事实无法查明，比如不让中介参与，其次是胜诉后导致不能执行，比如房产纠纷申请继续履行，没有抵押权人银行参与。第三、对申请人不能自行收集的证据不能像法院那样及时的依据职权主动的去调查取证，因此对仲裁申请人的举证责任更大。
&下面说下我说下房产纠纷案件在仲裁中不要选择继续履行我的主要观点：
一、仲裁委员会受理案件来源于买卖双方买卖合同的约定，房屋买卖合同之外和继续履行有利害关系的人，因为不是买卖合同的主体和买卖双方没有达成仲裁协议，没有办法参与仲裁主张自己的权利。主要有1、房产的产权共有人。配偶和其他共有权人，他们没有办法参与到买卖双方的仲裁中，但是他们的诉讼权利没有被剥夺，他们可以在法院另行主张权利，比如提出确权诉讼，或在仲裁结束后的执行阶段提出执行异议之诉主张自己的合法权益。2、抵押权银行或其他抵押权人。抵押权人只和卖家存在抵押合同关系，也不能直接参与到仲裁中，在没有得到抵押权人的明确答复之前，依法此时买家继续履行的诉求在事实上和法律上存在障碍，但是有仲裁员认为解除抵押不能，只是暂时不能，卖家只是承担延迟违约责任，还是裁决了继续履行，但是裁决后存在执行难问题。我们都知道为了避免存在这样的情况，日，深圳法院以各区审判长会议纪要的方式出台了深圳法院审理诉讼继续履行的指引，要求买家诉讼继续履行法院应当依职权追加抵押权人参加诉讼，主要是为了解决抵押权问题，避免累诉。3、实际占有涉案房产的租客。租客依法享有优先购买权，但是依据仲裁规则无法以有独立请求权的第三人身份加入仲裁，但是同样的他可以在仲裁后的执行阶段提出执行异议，或在法院另案诉讼继续履行要求行使优先权购买权，申请法院让仲裁申请人作为第三人参加诉讼。
&二、执行存在困难的第二个原因是仲裁申请人的仲裁申请请求不当，仲裁员依照仲裁申请请求裁决后，实际执行过程中不利于执行，主要就是买家要求卖家配合办理按揭贷款。前面说了深圳法院面对2015年众多诉讼继续履行的案件，6月25日出台了指导指引，其中有个很关键的点就是要求买家一次性付款。买家不能一次性付款的则特别要求“买受人虽不同意在合理期限内一次性付清购房款，但当事人已取得银行贷款承诺函且该贷款银行已经作为第三人参加诉讼的，如果贷款承诺函在一审判决作出时仍有效，或者贷款承诺函虽已失效，但出具该承诺函的银行在诉讼中明确表示同意按原承诺函所载金额向当事人发放贷款的，可以支持买受人继续履行合同的请求。”其实简单的说，就是要么买家一次性付款，要么买家在找个银行在向法院承诺，胜诉后，银行依旧给提供资金支持，不然驳回继续履行的诉讼请求。法院之所以这样主要是考虑到了执行问题，判令卖家配合按揭贷款，则有可能执行不能，遗憾的是在仲裁案件中还有人提出要求卖家配合办理按揭贷款的仲裁请求，卖家不配合也是执行障碍，依法人的行为无法强制执行，法院不能强迫卖家去银行签订首期款监管协议。
三、对于抵押权人的问题，没有仲裁和法院生效的判决文书，抵押权人不可能依据买家的申请同意解除抵押权，这样做对卖家就构成合同违约，此时买家可以依据物权法第191条第二款的规定，通过诉讼方式向抵押权人主张凃消房产抵押权登记。但是主张该项权利受卖家和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果约定不能提前赎楼或赎楼有其他附加条件，法院就可能就不同意买家代为清偿卖家债务解除抵押权。还有一种情况就是，设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
四、鉴于在房产纠纷在仲裁中诉讼继续履行存在诸多的风险，加上仲裁基本不调整违约金，仲裁费，律师费、担保费、保全费等维权费用一般裁决由违约方全部承担，还有执行过程中买家需要按照实际成交价纳税，费用高昂，因此在房价上涨幅度没有超过30%的仲裁案件，诉讼继续履行不但风险巨大，费用算下来还十分的不划算。
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房产纠纷仲裁需要多少钱
因房产发生纠纷的原因多样，解决的方式也具有选择性。当事人可以选择通过、诉讼或者调解的方式进行解决。那么，房产纠纷仲裁需要多少钱呢?小编为你讲解。一、房产纠纷仲裁费用按照我国《》的规定，房地产纠纷申请仲裁时必须要交付仲裁，其中包括案件受理费和案件处理费两种。(1)案件受理费该费用是一种"国家规费"。主要用于仲裁机关的业务经费开支的补充。(2)案件处理费。案件处理费不同于案件的受理费，处理费是根据当事人双方争执的事项或仲裁诉讼的需要，对房屋、土地进行评估、勘测、鉴定或取证等所需的费用，是按实际支出当事人先向有关单位支付，或由当事人先预交处理费，由仲裁机关代付给有关单位，结案后统一结帐。案件处理费主要包括：评估房产、装修、水暖设备及附属物的价格;评估房屋、土地租金;测量房屋、、房基地的面积、竖向标高等;鉴定房屋设备等工程质量和完损状况;拆砌墙身、鉴定所有权;证人误工补贴及差旅费;仲裁人员跨省、市外调的差旅等。二、房产纠纷官司费用是多少诉讼费用由两部分构成：一是案件受理费，二是其他诉讼费用。房产案件属于财产案件，其案件受理费按照争议的金额以一定的比例缴纳：争议金额不满1，000元的，每件交50元;超过1，000-50，000元的部分按4%交纳;超过5万-10万的部分按3%交纳;超过10万-20万的部分按2%交纳;超过20万-50万的部分按1.5%交纳;超过50万-100万的部分按1%交纳;超过100万的部分按0.5%交纳。除了缴纳案件受理费外，还要交纳其他诉讼费用，包括：勘验费、鉴定费、公告费;证人、鉴定人和翻译人员出庭的交通费、住宿费和误工补贴;采取诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用;执行判决、裁定或者调解协议所实际支出的费用等。延伸阅读：
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2条律师回答
合同约定仲裁的才可以仲裁。
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找法网认证律师
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