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支付全款买房但未过户，房屋被查封，买家应以何案由起诉？
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杨良发 江聪越
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支付全款买房但未过户，房屋被查封，买家应以何案由起诉？【案情】　　日，原告傅某与被告熊某、丁某签订一份《购房合同书》，约定两被告把一幢房屋卖给原告，单价9500元/?，房款总价为169万元，两被告保证出售的房屋产权清楚，无任何纠纷，过户所需的契税和一户一表等过户手续费用由原告承担，原告在合同签订前累计给付了两被告购房款163万元，合同签订后于日，原告向被告银行账户汇入房款33.5万元。日，吴某以两被告熊某、丁某尚欠其借款260万元及相应利息为由向法院提起诉讼，同年7月16日，依吴某财产保全申请，法院依法作出裁定，查封了两被告名下的上述涉诉的房产。原告傅某得知后，于日向法院提起诉讼，要求法院确认与两被告签订的《购房合同》有效，并责令两被告协助原告办理相关产权过户手续。　　【分歧】　　不动产买受人在支付了全部购房款后未能办理过户手续，房屋被法院财产保全进行了查封，不动产买受人是作为案外人向法院提出异议还是可直接提起房屋买卖合同纠纷之诉，实务中存在不同意见。　　一种意见认为，不动产买受人在此种情况下只能作为案外人向法院提出异议，而不能以房屋买卖合同纠纷向法院提起诉讼。理由是，《规定》第17条已明确了不动产买受人的一项实体性权利即不动产特别优先权，《民事诉讼法》在程序设计上亦为不动产买受人提供了救济途径，不动产买受人应作为案外人就法院财产保全行为提出异议。法院经审查，如不动产买受人能满足已支付全部价款，并实际占有不动产，未办理过户登记手续自身没有过错这三个要件，法院就应解除查封。如果涉诉房产不是被法院查封，正常情况下不动产买受人应该能顺利地将涉诉房产过户到自己名下，其与不动产出卖人之间本身不存在纠纷，既然没有纠纷何来诉讼。不动产买受人不依据《规定》第17条作为案外人提出异议，而径直向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求法院责令房屋出卖人办理过户登记手续，有对抗法院诉讼保全行为之嫌，使问题处于矛盾之中，让法院陷于尴尬境地。法院在审理房屋买卖合同纠纷时，审查的也只是合同的效力，买卖双方是否按合同约定全面履行了义务，买受人是否支付了全部房款，出卖方是否交付了标的物等。对买受人是否已实际占有不动产，未办理过户登记手续买受人是否有过错不可能去进行审查。如法院径直审判，在申请查封人未参与诉讼进行对抗的情况下做出的裁判结果对申请财产保全人肯定是不公平的，甚至有可能损害申请财产保全人权益，致使其债权实现困难。　　第二种意见认为，不动产买受人可直接向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，但在审理过程中应通知申请财产保全人参加诉讼。如申请财产保全人起诉的民间借贷纠纷案还未审结，其债权尚未确定，法院应中止对房屋买卖合同纠纷诉讼的审理。待申请财产保全人债权经法院确认或进入执行程序后，房屋买卖合同纠纷案再恢复审理。同时，通知申请财产保全人可作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼。　　[评析]　　笔者同意第二种意见。　　《规定》第17条虽明确了不动产买受人的一项实体性权利即不动产特别优先权，《民事诉讼法》在程序设计上亦为不动产买受人提供了救济途径。法律规定不动产买受人可作为案外人就法院诉讼保全或执行提出异议，但法律亦没有禁止此种情形下不动产买受人不得直接向法院提出房屋买卖合同纠纷之诉。现实中，不动产买受人支付了全部价款，甚至占有房屋，也不排除出卖人不配合或拒绝办理过户登记手续的情况发生。　　不动产买受人就房屋买卖合同纠纷提起诉讼，在立案阶段案件未进入审理时法院很难厘清不动产买受人到底不动产是因法院查封还是买受人拒绝履行办理过户义务而诉诸法院的。况且，法院立案实行的是登记制而非审查制，不动产买受人应享有诉权。案件进入审判庭后，如审判人员发现不动产买受人是因不动产被法院因财产保全查封而提起的诉讼，应向不动产买受人释明，告知他可依据《规定》相关规定作为案外人提出异议。不动产买受人仍坚持诉讼的，法院也不宜裁定驳回不动产买受人的起诉。此时法院应通知申请查封人（申请财产保全人）作为第三人参加本案诉讼。如申请查封人债权尚未经法院判决确认，应中止对不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷案件的审理。待申请查封人债权得到司法确认或进入执行程序后再恢复审理。　　为何要通知申请查封人参加不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷诉讼，申请查封人在该诉讼中时享有独立请求权的第三人诉讼地位还是作为无独立请求权的第三人参与诉讼？《规定》第12条明确不动产买受人特别优先权，不动产买受人的这种权利既然具有担保物权的属性，那么不动产买受人作为案外人依该条规定对法院财产保全措施或执行提出异议时，法院应当适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定在15日内审查，理由成立的裁定中止对标的的执行，理由不成立的裁定驳回，当事人对裁定不服的可另行提起诉讼以寻求实体性的救济。这里的当事人既包括案外人也包括申请执行人，他们对法院裁定不服的，均可提起执行异议之诉。在不动产买受人不以案外人身份提出异议而直接提出房屋买卖合同纠纷诉讼时，如不通知申请查封人参加诉讼，无形中剥夺了法律赋予申请查封人寻求救济的权利，势必可能导致申请查封人在胜诉后其正当权益难以保障，这对申请查封人是不公平的。如不动产买受人不是直接提起房屋买卖合同纠纷之诉，而是以案外人身份提出异议，法院针对案外人提出的异议作出的裁定对申请查封人不利，申请查封人可以案外人及债务人（房屋登记所有人）为被告提起申请执行人执行异议之诉，从这个意见上来说，申请查封人在不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷之诉中应享有独立请求权的第三人诉讼地位。　　当然，也有观点提出，申请查封人无需要以第三人身份参与不动产买受人所提起的房屋买卖合同纠纷之诉中，法院可直接审理并对该纠纷作出裁判，申请查封人在其债权得到司法确认后，如有证据证明法院对房屋买卖合同纠纷所作出的生效判决内容错误，损害其民事权益、影响其债权实现时，可依据《民事诉讼法》第五十六条之规定行使第三人撤销之诉。我们知道，第三人撤销之诉行使的前提是因不能归责于第三人本人的事由未参加原案诉讼，所谓不能归责于第三人本人的事由是指第三人未参加诉讼不是由于其自身过错造成，而是由其他客观事由造成。而法院在审理不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷之诉已明知道申请查封人这个第三人存在时，因出于申请查封人还有其他救济途径故意不通知其参加诉讼或不待其债权确认后享有了第三人诉讼地位时再继续审理该纠纷，应属程序违法，同时也无形中增加了诉累，浪费司法资源。　　在此，笔者建议，不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷之诉，因申请查封人债权尚未经司法确认，其作为该房屋买卖合同纠纷案的第三人诉讼地位尚不能确定的情况下而中止审理，一旦申请查封人债权经司法确认，房屋买卖合同纠纷案最好是在申请查封人申请执行后，由不动产买受人向执行机构提出异议，表明已被查封的执行标的已向法院提起了诉讼，要求执行机构应暂停对被查封的执行标的的执行。执行机构经核。后应裁定中止对被查封标的的执行。法院再恢复对房屋买卖合同纠纷案审理，同时通知申请查封人（申请执行人）可以作为有独立请求权的第三人身份参加诉讼。如申请查封人考虑其他因素不申请作为第三人参加诉讼，法院则不能依职权追加申请查封人作为第三人参加诉讼。在此情况下也不影响法院对不动产买受人提起的房屋买卖合同纠纷之诉的继续审理。
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6、被告在银行开立的账户(户名必须与被告名称一致)及存款。2、被告在房地产交易中心登记在案的、拥有所有权的房产：首次一年，续冻六个月。5、上市公司普通股(流通股)，续冻六个月。8、商标权、股权：首次二年、产成品等货物。6、被告享有的对其他人的到期债权、车辆：无期限限制(上海市公安局车辆管理所不接受有期限查封)。相关知识：财产保全的对象根据法律的规定和现实情况，可以进行财产保全的对象主要是被告所有、占有、享有的实物财产和财产权利，保全措施将自动失效。8。因此，在法院采取保全措施后、半成品、被告拥有所有权的厂房、机器设备及原材料、机器设备、货物、限售流通股等)：首次二年，续冻一年，续冻三个月;到期如果没有采取续封或者续冻措施的。需要继续采取续保措施的、商标等知识产权、房产、土地。具体主要有。10、专利：每次六个月：首次二年，续冻一年，其他人应付给被告的租金等。7、被告享有专用权的专利、银行账号、存款，仍要继续关注保全措施的到期时间、债券：首次一年，由法院及时安排续保能延期财产保全具体期限为：1：首次六个月。5。2，续冻一年。4、上市公司非流通股(国家股，或者拥有使用权的土地。3、被告对外投资的股权、持有的股票、债券及股息、红利等收益。4、被告拥有所有权的车辆：首次二年，续封一年、社会法人股：首次一年。9、到期债权、其他各类被告拥有金钱价值和权利的财产。财产保全的效力并不是没有终期的，一般都维持到判决生效后向法院申请执行之日止。不同种类的财产的保全期限也是不同的，每次采取保全措施后只能维持一定的期限。3：1，最好应在期限届满之日三十日前向法院提出申请。7
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淮海网消息：市民胡先生是一起经济纠纷案件的原告，并且他对被告房屋申请了保全，但是这处法院保全房产却在保全期间，莫名其妙地被出售了，按理说保全房产是无法进行买卖的，问题究竟出在哪儿了呢？胡先生说，2011年，周某向他借了13万5千元借款,由于一直拖着不还，2012年6月，他将周某告上了法庭，法院当时判决胡先生胜诉。市民 胡先生：法院就判他把我的钱还了，他败诉。结果法院一直联系不上他，最后强制执行。由于一直联系不上被告，自己的钱拿不回来，胡先生当时向法院申请，将周某天山绿洲的房产进行保全，而法院也依法对该房产进行了财产保全，并且将《协助执行通知书》下达到了徐州市房产登记交易中心。市民 胡先生：把他的房子保全了，我的钱能拍卖能要回来，也是我的利益，我就这点利益。&原本保全房产被拍卖后，胡先生就可以拿回借款，但事情突然发生变化，今年9月份，法院发现该保全房产已经被正常出售。市民 胡先生：到那儿想给他贴封条封房子，结果一看住的是一个新户，人才买的房子。&而且新房主是通过产权处的合法手续够得，房产证、土地证两证齐全，限制买卖的保全房产为什么会被合法出售呢？胡先生和法院当时就找到了徐州市房产登记交易中心，在电脑系统中查询得知，这处保全房产于今年4月进行交易，被告周某委托他人通过产权处将房屋出售给了第三人。一边是法院对房产登记交易中心下达的协助执行通知书，查封周某名下房产，一边却是房屋所有权登记审核表上，显示此房无查封、无抵押的复审意见，对此，房产登记交易中心的解释是，系统程序出现的纰漏。市民 胡先生：他说程序问题，新程序和老程序没显示房子被封哪个地方没显示，他们交易大厅的电脑系统里边没显示房子被封。房产登记交易中心 房处长：现在我们新老程序并用，主要是在整个当中有一些情况，之前的个别地方细节上面考得不全。房产登记交易中心的房处长解释说，由于旧的房产登记系统是相互独立的，为了提高工作效率和正确性，他们正在投入使用新系统，将测绘、档案等各部分都统一到一个系统里，但是在信息挂接时，由于牵扯到人工再录入，才导致了个别信息出现失误，房产登记交易中心 房处长：他是我们两个系统，其中有一个系统就忽略了一下，他原来查封规定是期房按道理说登记完以后 到这边来以后我们应该继续走查封，他初始登记完以后过来以后查封信息没有跟着过来。编辑 & &尚慧婷
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