夫妻一方不同意卖房　能否成为毁约的理由？
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[导读]那么，夫妻一方在签订房屋买卖合同之后，另一方以未经其本人同意为由拒绝履行房屋买卖合同，买房人可否要求继续履行房屋买卖合同，并请求强制过户呢？我们通过下面这则案例进行分析。由于当前房地产市场的价格波动比较大，签订房屋买卖合同之后又毁约的情形屡见不鲜，毁约理由也是千奇百怪。那么，夫妻一方在签订房屋买卖合同之后，另一方以未经其本人同意为由拒绝履行房屋买卖合同，买房人可否要求继续履行房屋买卖合同，并请求强制过户呢？我们通过下面这则案例进行分析。【案例】2016年6月，梁某夫妇看中了我市某区一套商品房，在与房东万某就房屋价格、支付条件、交付义务等关键条款谈好之后，通过某中介机构与万某签订了《房屋买卖居间合同》，房屋总价款189万元，合同约定“1、出卖人保证该房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋所有权人有异议的房屋产权纠纷，全部责任均由出卖人承担，给买受人造成损失的，出卖人负责全部赔偿。2、任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。合同签订当天，梁某夫妇按约向万某支付了10万元定金。然而，过了两个月，梁某夫妇要求万某接受首付款80万元及配合办理房产过户时，万某却反悔了，称其妻子不同意出售房屋，拒绝继续履行合同。这可把梁某夫妇急坏了，无奈之下，梁某夫妇只得将万某告上法院，要求解除房屋买卖合同，万某支付违约金37.8万元并返还定金。庭审中，万某说，《房屋买卖居间合同》上房屋共有人、其配偶的签名是他代签的。然而他妻子知晓卖房后表示反对，并以此为由表示不再出售房屋。事实上，提供涉讼房屋居间服务的中介公司证实，万某又要求梁某夫妇增加10万元才同意出售房屋，但是梁某夫妇不同意，才导致交易不成。原来，万某拒绝履行合同的原因并非他妻子不同意售房，而是意图涨价，在未获梁某夫妇同意的情况下拒绝履行合同义务。法院在查明案件事实的情况下，最后判决房屋买卖合同关系解除，万某支付违约金37.8万元并返还定金10万元。江苏法舟律师事务所张虎律师对房屋未经夫妻另一方签字或确认情形下，房屋买卖合同应该如何处理给出如下法律意见：1、夫妻一方签字情形下房屋买卖效力问题？经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别对待：情形一，合同仅有夫或妻一方签署，另外一方未签署合同。在产权人登记为夫妻两人的情形下，此时出售方当事人应为两人，而其中的一人未签字同意出售房屋，基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在房屋产权人明确登记为两人的情形下，即便买受人以合理的价格购买，此时买受人亦不能认为系善意购买人，而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下，应认定买卖合同无效。情形二，合同仅有夫或妻一方签署，并代理另一方签署合同。当房屋产权登记在夫妻双方名下，在房屋买卖中，夫妻一方代另外一方签字的情形非常多，实践中也常常遇到未签字的一方拒绝承认授权夫或妻对外出售房屋，要求确认合同无效。针对这种情形，买卖合同到底是有效还是无效，关键看是否构成表见代理，即买受人是否有足够的理由相信夫或妻的一方有代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同无效。由于房屋买卖属于夫妻间的重大财产处置，根据《婚姻法》司法解释一第十七条的规定，房屋买卖夫妻间应平等协商，取得一致意见。因此，不能仅因夫妻间的特殊身份就认定作出出售行为的一方具有代理权，还应从看房的过程、签署合同的过程及细节来综合判断买受人的主观善意且无过失。2、房屋买卖合同无法履行情形下，买卖双方应承担哪些责任？根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，万某作为房屋权利人缔约后，以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，依法应当承担违约责任。双方明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定，结合万某的违约情况、市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，梁某夫妇要求万某支付违约金37.8万元的诉讼请求符合法律规定。张虎律师提醒：在签订房屋买卖合同后意图涨价，在未获购房人同意的情况下拒绝履行合同义务，有违诚实信用原则且不利交易稳定，已构成违约。任何交易均应建立在诚信的基础上，房屋买卖是一项重大的买卖活动，当事人在订立过程中应该小心谨慎，如果买卖的房屋产权人是夫妻或有其他共有人的，房屋买卖合同必须由所有产权人签字同意方能有效，如遇产权人不能如数到场的情况，需填写委托书，且在房屋买卖合同签字栏签署到场本人姓名和其代其他产权人字样并按手印。合同签署后，如因其他产权人不同意出售，则按合同约定承担违约责任，双倍返还定金等。每日精彩推荐：要闻：无锡：宝典：
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夫妻一方擅自卖房怎么处理？
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读者晓兰来信问，老公没有经过她的同意，自己决定卖掉了房屋，现在她该怎么办？
广东广强律师事务所婚姻家庭法务部主任吴杰臻指出，首先要区分被售出的房屋是夫妻个人财产还是共同财产。如果是夫妻个人财产，则无需另一方同意。如果是夫妻共同财产，按以下规则处理：
一、如房屋尚未过户，夫妻另一方可以要求返还房屋。这是因为夫妻双方对共同所有的财产，有平等的处理权，夫妻一方未经另一方同意不得擅自出卖。
二、如房屋已经过户，且购房人是善意购买和支付合理房款，则不能要求返还房屋。由于房屋登记在个人名下，购房人一般不知道是夫妻共同财产，没有相反证据应视为善意。如果购房人是近亲属，一般认定是恶意购买。至于是否支付合理房款，一般将成交价与该房屋的评估价对比，如果低于评估价的70%则视为房款不合理。
三、如果房屋无法要回，受到损失的一方可以在离婚时要求配偶赔偿损失。
有鉴于此，吴杰臻律师建议房屋最好能登记双方名字，以防一方擅自出售房屋。
信息时报记者 魏徽徽
本文来源：大洋网-信息时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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未经对方同意夫妻一方能卖房吗
我有更好的答案
　　未经对方同意夫妻一方能卖房.　　作为夫妻的共同财产，房屋应为夫妻两人共同共有，房屋的处分权必然由共同共有人共同享有，任何一方均不具有擅自处分的权利。　　因此，出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一，但其未经对方同意而出卖的行为亦应纳入无权处分的范畴予以梳理。　　但同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人　　在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条司法解释明确，无权处分而订立的买卖合同仍为有效。　　司法实践中关于夫妻一方出卖共有房屋的情形，可以归纳为以下3种：（一）登记在一方名下，登记权人出卖；（二）登记在一方名下，另一方出卖；（三）登记在双方名下，其中一方出卖。上述情形均属无权处分，但在不存在买卖双方恶意串通等合同无效的情形下，法官认为房屋买卖合同应均为有效。即使没有证据表明出卖房屋为夫妻双方共同的意思表示，也不影响房屋买卖合同的效力。　　事实上，夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全的处分权，只影响到房屋能否顺利办理变更登记，对于物权变动的原因（即合同的生效与否）并不产生影响。因为合同生效与否，取决于合同双方的意思表示是否真实以及是否符合法定的无效条件，合同的签订是否为合同之外的第3人的真实意思表示并不影响合同的效力。
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不能。交易的流程都需要夫妻双方本人出面的。
属于违法行为。合同不成立。无效。
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夫妻一方把共有房产卖了，另一方能否要回？
夫妻一方把共有房产卖了，另一方能否要回？湖南省妇联和湖南省律协共同编写了《婚姻家庭法律事务百问百答》，根据我国家庭法律事务的相关知识点，撰写了100个案例问答，分为结婚篇、子女抚养篇、夫妻感情篇、共同财产篇、离婚程序篇、附录六个部分，编印成书。帮助读者运用法律知识，妥善解决家庭矛盾纠纷，促进家庭及社会的和谐。……
宋江和妻子张茜2005年结婚，两人结婚之后利用储蓄购买了一套房产，登记在两人的名下。但是近日，妻子张茜发现，宋江在自己不知情的情况下，将房屋卖给了别人。张茜在震惊之余，认为宋江没有经过自己的允许就将两个人共有的房屋进行变卖，违反了法律的规定，同时也侵犯了自己的合法权益，要求将房屋要回，而丈夫宋江认为，房屋已经卖出去了，要别人返回也是不可能的。
妻子张茜能否要回丈夫宋江私自变卖的房产？
在本案中，该套房产是宋江和妻子张茜在婚后购买的共有房产，如果要卖房，就必须要经过妻子张茜的同意。案例中宋江单方出卖共有房产，需区分具体情形。
第一种情况&宋江签订了买卖合同，房屋尚未过户的，因未经过共有权人张茜的同意，张茜可主张合同无效。且依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三/的第四条规定&&婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外&一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的。&张茜也可以在婚内要求分割夫妻共同财产。
第二种情况&宋江签订了买卖合同，房产已经过户，且符合法定的其他条件的，张茜无权要求追回该共有房产，只能在离婚时要求宋江赔偿损失。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三/第十一条规定&&一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。&事实上，如果张茜作为共有权人已经登记，买房人很难善意取得，因为买卖夫妻共有房屋、办理房产过户过程中，都需要另一方到场签字；一方因正当原因不能到场的，需要向另一方出具书面授权委托书，并将身份证原件交由受托人。否则，即属于违规操作。
综上所述，丈夫宋江签订了买卖合同，妻子张茜可以采取以下措施维护自己的权利。如果房屋未过户，则或者主张买卖合同无效，或者主张婚内要求分割夫妻共同财产；如果房屋已经过户且符合法定的其他条件，则张茜无权要求追回该共有房产，只能在离婚时要求宋江赔偿损失。
本文摘自《婚姻家庭法律事务百问百答》（主编：杜亚玲）
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房产证如果只有夫妻一方的名字可以随意卖房吗
房产证如果只有夫妻一方的名字可以随意卖房吗?不懂这些小心承担违约责任。不久前，赵女士最近通过中介看中了一套112平方米的房子，并且在中介的参与下，与卖方楼先生谈妥了价格，三方签订了合同，并且给楼先生支付了3万元的定金。合同签订后第二天，中介公司打来电话称，楼先生的妻子不同意卖房，要求解除合同。赵女士认为，签合同时，楼先生出示的房产证上只有他一个人的名字，并且也没有说明属于夫妻共同财产，定金也已经支付，要求楼先生履行合同。但由于该房产属于夫妻共同财产，涉及共有人的所有权，按照物权优先于债权的原理，赵女士不能取得房屋所有权，只能追究楼先生的违约责任。那么，为什么明明房产证只有楼先生的名字，卖房却要征得妻子同意才能出售呢?因为这是夫妻共同财产，虽然房屋所有权证明登记为一房单独所有，但如果房屋是夫妻关系存续期间购买的就算是夫妻共同财产。即使房产证上没有署另一方的名字，购房者在此情况下只与其中一人签订合同，那么当另一人表示不愿卖房时，你签的买卖合同也是无效的。因此，提醒各位购房者要小心的是：1、如果打算购买的物业房产证上有两人名字，而只与其中一方签订买卖合同的，务必要征得另一个共有权人同意卖房的书面承诺，并予以公证。2、如果房产证上只有一个人名字，则需要详细询问是否已婚，并将此情况在中介处列出书面说明。如果已婚，则需要卖方出具另一方同意卖房的书面证明，并予以公证。同时在合同中需要列明，卖方所售房屋是否属于夫妻两人共同财产，且卖方已取得妻子/丈夫的同意，若因另一方不愿卖房导致交易无法进行，则由卖方承担违约责任。延伸阅读：
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