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【合同转让】 单位集资建房指标转让合同是否有效? 一、问题的引出。 集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。所谓“集资房”，是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，
　　【合同转让】　单位集资建房指标是否有效?
　　一、问题的引出。
　　集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。所谓“”，是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。近年来，商品房价格始终居高不下并不断向上攀升，由于各行各业集资建造的完全能够满足群众日常居住和生活的需要，且价格较商品房低廉许多，加之为数不少的享受集资房优惠政策的单位职工出于转卖牟利等目的，使得市场上的集资房交易“火爆”异常，由此产生的房屋转让纠纷亦不断增多。
　　据笔者了解到，仅北海市集资建设的公务员小区就有100多起“集资建房转让合同纠纷”发生，因此导致亲朋好友反目的不在少数。那么，职工将集资建房转让给他人一定时间后又以转让合同无效进行诉讼，目前法院是怎么判的?现行的法律又有什么规定?到底集资房转让行为判决有效还是无效?法院怎样认定才比较妥当?结合国内部分法院的案例，笔者对这一主题进行探讨。
　　二、法律一样，法官不同，各地法院判决结果相反。
　　(一)裁定转让协议无效的法官认为：转让时没有取得;没有取得单位同意;违反了有关规定;转让行为无效。
　　法律依据：1、《城市房地产管理法》37条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让;2、单位内部文件规定;
　　案例：北碚区法院就审理了首例“集资房指标买卖纠纷案”，重庆市北碚区法院就审理后认为，集资房指标买卖违反了有关规定，判决双方签定的指标转让协议无效(《重庆商报》)。
　　(二)裁定转让协议有效的法官认为：集资房的转让是权利义务的概括性转让;是集资建房资格转让协议纠纷，并非转让纠纷;转让行为不违反法律的强制性规定;没有损害其他人的利益，所以转让行为有效。
　　法律依据：《》第五十二条;《民法通则》第五十八条;〈〉第15条和《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠”。
　　案例1：《义乌集资建房转让纠纷案出现新判决》，经过当地检察院抗诉、义乌法院及金华中级法院终审，判决集资房转让合同有效。理由：在房屋建设前双方签订的“集资房屋转让”，实际上是“集资建房的转让”。故本案纠纷应为集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。其次，《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定适用于房地产转让，而本案双方当事人所涉的纠纷属于集资建房资格转让纠纷，该协议是否有效显然并不适用该法，而应当适用我国《合同法》相关规定。本案双方当事人在平等、自愿、协商的基础上订立的《房屋转让协议书》，是双方真实意思的表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。
　　案例2：《私下转让集资建房资格如何认定》，江苏省海安县法院一审判决：集资房转让行为有效。法院审理后维持原判。理由：赵某与余某订立的协议是双方真实意思的表示，并不违法，属于有效协议;赵某按公司政策享有对集资房的权利，因该集资房在订立协议时赵某尚未实际取得，故赵某对集资房的权利尚属于资格权利，在法理上可归为一种，属于范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，双方集资权的转让可定性为权利义务的概括转让。(《检察日报》)
　　案例3：《北海公务员社区房屋转让第一案》
　　将“集资建房名额指标”转让给他人后，能不能“要”回来?最近，北海市的一份终审《裁决书》告诉我们：转让集资房协议有效。转让集资建房指标是附义务的，是权利义务的概括性转让。反悔者如果不愿意继续履行合同，应当就争议房屋进行评估，根据过错情况，在争议房屋溢价范围内，酌情给予遭受损失的受让方适当的经济赔偿。
　　2005年3月，被申请人陈某在北海某网站专栏上公开发布“转让北海市公务员集资建房名额指标”的信息。申请人蒋先生两次去到了市广东路，实地参观了当时还是一片荒芜的“公务员小区”。当时有关文件规定，公务员按时集资的就有分房的资格，不按时参加集资的指标作废。在陈某再三保证和承诺下，蒋先生和陈某双方协商达成以下主要内容的《房屋转让协议》：“1、甲方(被申请人陈某)及其共有人一致同意将其所得160平方米公务员建房指标房转让给乙方(蒋先生)，转让费人民币5000元;2、乙方根据工程进度和要求支付建房款;3、乙方承担集资建房的所有费用和一切风险;4、乙方有权取得集资房的使用权和;5、甲方必须将与集资房相关的合同、收据、发票、房产证等资料原件及时交给乙方，并积极配合乙方办理房屋更名和过户手续;6、如果甲方违约，甲方必须在10天内退还全部房款，并依据已经支付房款总额按日支付1%的赔偿金。”同时，被申请人还签署《补充声明》说：“我同意蒋先生以我的名义和身份全额出资购买我名下的公务员集资房，并愿意配合其办理相应的过户更名手续。如果反悔，我愿意双倍赔偿蒋先生已付的所有房款和，总额不超过人民币30万元。”
　　协议签订后，申请人蒋先生按要求将14万元集资建房款汇入北海市公务员集资建房指定帐户，参加了为期2年的集资建房。
　　2007年5月公务员小区建成，被申请人陈某分到了该小区C型21栋205号房。因为房屋升值涨价，此时的公务员集资房从每平方米800元涨到2600元左右。被申请人陈某见有利可图而毁约，要求申请人再给12万元人民币才可以继续履行合同。经过几次谈判和协商，申请人只同意再给3万;因为不能满足陈某的要求，双方多次协商无果，不欢而散。日，被逼无奈的申请人蒋先生根据《房屋转让协议》中的条款，向北海仲裁委员会申请仲裁。
　　经查明事实，前后两次开庭，北海市仲裁委员会认为：《房屋转让协议》是双方真实意思表示;涉案房屋在订立协议时被申请人尚未实际取得，故被申请人对集资房的权利尚停留在一种资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务需要履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。诚实守信是民法的“帝王原则”。同时，根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响。《物权法》第15条规定：未办理的，不影响合同效力。所以双方当事人订立的《房屋转让协议》合法有效，被申请人不同意继续履行合同，违反了等价交换、诚实信用和鼓励交易的原则，导致协议无法继续履行，申请人要求赔偿损失的要求应当得到支持。
A这个案子比较复杂，我需要看看他们签订的协议才能发表意见，不然怕误导你
A你好，租赁合同上有无约定房租上涨幅度的条款？一般租赁期间租金是不能上涨或依据合同约定上涨的。
A您好！建议您积极应诉，提供证据。如需帮助，可携带转让协议等证据现场咨询。
A你好，可以写协议，但一般只对于二人有约束力，不能及于第三人的。
A你的证据如果冲分可以的，建议你有时间面谈吧，把证据都拿给我看看
A租金是可以上涨的。
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购买的期房再转卖,转让合同是否有效?
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购买拆迁证的房屋过户费谁出
房天下知识为您分享了一条干货
这个要看是不是重新做房产的登记,如果是没有做房产登记,存在极大的风险。合同还是有效的,但是风险很大。
“期房限转”政策出台后,一方购买了期房在尚未取得房屋所有权证之前,又与他人订立房产转让合同。应当认定该转让合同是有效的。 理由是,房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但他购买了期房,享有买卖合同上的债权,期房的买卖就是转让的这个债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让期房并不违反法律禁止性规定。 “...
“期房限转”政策出台后,一方购买了期房在尚未取得房屋所有权证之前,又与他人订立房产转让合同。应当认定该转让合同是有效的。 理由是,房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但他购买了期房,享有买卖合同上的债权,期房的买卖就是转让的这个债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让期房并不违反法律禁止性规定。 “期房限转”的地方性规定,其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的期房再转让的,房地产登记部门不予办理登记,该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法办理过户,无法实际取得房屋产权的风险,但并不影响转让合同的效力。
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违法信息举报邮箱：指标房买卖合同是否有效？
近年来，转手卖掉“指标房”，过后因为房价上涨反悔，闹上法院的事越来越多。从近期法院判决相关案件的结果来看，只要是双方自愿签订了买卖协议，就得按合同办。尽管如此，法官还是提醒大家：购买“指标房”有风险！ 几年前，很多单位为了改善职工住房条件，流行集资建房、团购买房，一些不想买房的职工就将购房指标转让给想要的人。可几年后等房子盖好，看到房价猛涨，当初出售指标的职工又后悔了，不想把房子过户给买房人，为此引发纠纷。经典案例：卖指标反悔惹官司 法院判买家胜诉2007年，湖南某大学在河西准备开发一个住宅小区，单位的每位职工均可获得小区内的一套房屋认购权。当时定的房价不高，每平方米2000元左右。王某按规定可以认购一套住房，可当时他并不想在梅溪湖购置房产，于是把购房指标卖给他人。购买王某指标的叫张某(化名)。双方约定：由张某支付给王某2万元的转让金，订金、首付款由实际买房人张某出，房子盖好后，房子归张某所有，过户到张某的名下。去年住宅小区盖好了，这时梅溪湖的房价已上涨到每平方米五千元，王某开始后悔将购房指标卖了出去，到了缴纳房款及过户费时，他没了动静，拖着不给办理。张某几次催促，他表示愿意退还转让费，房子不卖了。“你怎么可以出尔反尔，随便毁约。”张某一纸诉状将王某告上法庭。庭审中，原、被告双方就该转让协议是否有效展开了争辩。王某表示，单位的购房指标与其个人身份密切相关，其中结合了其本人的职级、工龄等要件打分排位。根据相关规定，不允许集资房屋在未达到转让条件的情况下进行转让。因此，两人的转让协议应认定无效。张某认为，当初王某自愿将购房指标转让给自己，并签有协议书，是其真实意思的表达。此外，该房屋属于单位内部销售的房屋，不属于集资范围内的经济适用房，不存在私人转让交易无效一说。因此，双方当初的转让协议应该有效。长沙地区某法院审理认为，单位在集资建房中与职工的有关约定及单位为集资建房所作出的某些规定，只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。被告关于其单位禁止职工转卖、转让和出租房屋，所以双方所签协议无效的主张，因被告未提供充分证据证实，故不予采信。于是依照相关法律规定，法院判决：转让指标合同有效，原被告继续履行转让合同。法官说法：购买指标有风险 请律师参拟合同“去年法院审理了七八起这类案件，这是近年来出现的新类型案件。”长沙地区某法院民二庭黄法官称，法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表达，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。就这类案件而言，购房指标能否成为买卖的标的物，在理论上尚存在一定的争议。但不管如何，买卖双方签订转让协议之时，双方对购房事项均有相当程度的了解，对其中的风险、前景都了然于胸。只要协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引诱的成分，就是双方真实意思的表示。对购房指标能否转让的问题，法律设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言，法无明文规定则为禁止；对私法而言，法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此，购房指标转让应当有效。虽然法院的判决支持购房指标转让协议有效，但购买购房指标也存在风险，“比如房屋转让没有取得配偶的同意，只是夫妻一方出售指标，这样的转让协议在法律上是无效的。”此外，转让的集资、团购房大多尚未取得产权，因建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年。还有一些建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房。法律专业人士提醒，购买指标首先要查清房产性质。例如经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，最终将导致合同无效。购买指标时，最好聘请律师拟定购房指标转让合同。因为当事人对法律知识不太了解，草拟的合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾，一旦发生纠纷，将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据。因此，建议在面临此类问题时，尽量要求律师草拟，从而可以避免较大法律风险的出现。法无明文规定不为过法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。这种单位购房指标转让协议，法律并没有明令禁止购房指标转让行为，只要协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引诱的成分，就是双方真实意思表示，即法无明文规定不为过。购房指标转让协议之争，主要是对购房指标转让协议的性质认识不清。其实，购房指标仅仅是一种“权利”，具有一定的人身依附性。这种权利的行使带有一定的限制性，往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。但买卖双方签订转让协议之时，双方就对购房事项包括风险均有相当程度的了解。购房指标转让协议应当属于《合同法》中的“委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物，而是笼统地要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。当然，购房指标转让是具有风险的。在法无明文规定的情况下，购房指标转让协议的签订，可以采取查清房产性质、聘请律师拟定合同、适时进行公证等办法，避免较大法律风险的出现。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved法定继承人在被继承人生前达成的《遗产分割协议》是否有效？_法定继承_北京婚姻家庭律师网
中华人民共和国律师执业证 (People’s Republic of
China Lawyer’s License)
证号：03068
&&&&&&& 刘维昭，法律硕士研究生，北京市安博律师事务所律师，中华全国律师协会会员，北京律师协会会员，土豆网《大律师访谈》特邀律师，北京明园大学特聘教授，从业数年，致力于婚姻家庭法律事务的研究，是“术业有专攻”的学者型律师，著有《婚姻家庭法律疑难问题解析》，具有深厚的法学理论功底和丰富的办案经验。 &
法定继承人在被继承人生前达成的《遗产分割协议》是否有效？
添加时间： 9:34:44 &&&&浏览次数：2137
&&& 众所周知，遗产继承只能发生在被继承人去世之后。如果被继承人尚未去世，无论其身体状况多么糟糕，其法定继承人也不能对其遗产进行继承，而只能是对其遗产享有期待利益。但是，在现实生活中，被继承人尚未去世，其法定继承人（大多是其子女）私下分割其遗产，并签订《遗产分割协议》的事情并不罕见。这种情况的发生，大多是因为被继承人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人（如痴呆、精神病），或者因年老多病丧失了书写能力和语言能力，已经不能正常表达自己的意思。于是，其法定继承人就越俎代庖，自作主张，协商分割了其遗产。 被继承人去世后，如果其法定继承人都能遵照《遗产分割协议》执行，自然相安无事。可是，有的人会反悔，主张该协议无效，要求按照法定继承对其遗产进行继承。于是，法定继承人在被继承人尚未去世时签订的《遗产分割协议》是否具有法律效力就成为双方争议的焦点。
&&&《遗产分割协议》在本质上是合同，该协议有没有法律效力，必须根据《合同法》的规定进行分析、判定。根据我国《合同法》、《民法通则》等法律法规的的规定，合法有效的合同必须具备三个条件：
一、合同主体具有相应的民事行为能力。就本文探讨的《遗产分割协议》而言，法定继承人在订立《遗产分割协议》时，必须都是完全民事行为能力人。如果有的是完全民事行为能力人，有的是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，则该协议无效。
二、意思表示真实。《遗产分割协议》必须是所有法定继承人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。否则，该协议可以撤销。
三、合同内容不违反法律的强制性规定，不违反公序良俗，不侵犯第三方的合法利益。《遗产分割协议》的内容不能违反法律规定，不能违反公共道德，不能侵犯第三人的合法权益，尤其是不能侵犯被继承人的合法权益。否则，无效。
&&&如果《遗产分割协议》符合以上三个条件，就是有效的，对当事人具有法律约束力。任何人不得反悔。我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在司法实践中，上海市虹口区人民法院在乔*芳诉乔*香法定继承纠纷案中，就确认了该原则。【注：该案例被上海市高级人民法院《上海法院案例精选》（2013年）收录，最高人民法院法官吴晓芳主编的《婚姻家庭继承案件裁判要点与观点》也以此案为例分析“继承期待权处分协议的效力认定”】
&&《遗产分割协议》是否合法有效，这是一个重要的问题，此外，合法有效的《遗产分割协议》能否发生法律效力，何时发生法律效力，这也是一个重要的问题。
&&&一般而言，合同自成立时生效。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。但是，根据《合同法》第四十五、四十六条的规定，合同是可以附条件和附期限的。附期限和附条件的合同只有在期限届满条件成就时才能发生法律效力。毫无疑问的是，《遗产分割协议》都是附期限的。所附期限就是被继承人死亡之时。如果被继承人没有死亡，《遗产分割协议》就不能发生法律效力。有的《遗产分割协议》还附有条件。至于所附的条件，因人而已，不一而足。比如，有的法定继承人约定，《遗产分割协议》订立后，如果被继承人没有发生重大疾病，就按该协议执行。在这份《遗产分割协议》中，所附条件就是“被继承人没有发生重大疾病”。如果发生了，该协议就不能生效。所以《遗产分割协议》发生法律效力必须具备以下二个条件：
一、被继承人去世；
二、如果《遗产分割协议》附有条件，所附条件还需要成就。
&&&上述二个条件是《遗产分割协议》生效的积极条件。实际上，《遗产分割协议》的生效还需要具备二个消极条件。
&一、待继承遗产合法存在。如果遗产全部灭失，则协议无法履行，不能生效。
&二、被继承人没有相反的意思表示。比如，生前没有订立合法有效的遗嘱，没有对其遗产进行实际处分。
&&《遗产分割协议》订立后，被继承人去世之前，还有可能发生意想不到的特殊情况，其中包括：
&&&一、待继承遗产发生重大变化。如部分遗产毁损、灭失，或部分遗产的价值发生重大变化。
&&&如果发生了该情况，《遗产分割协议》依然有效。但是，权利受到影响的法定继承人可以根据情势变更原则，请求法院变更或解除该协议。
&&&二、某个法定继承人丧失了继承权。
&&&如果发生该情况，《遗产分割协议》依然有效。但是，丧失继承权的人不能依据《遗产分割协议》取得相应的遗产，该遗产应当依照法定继承由其他继承人继承。
&&&其他继承人仍可以按照《遗产分割协议》取得相应的遗产份额。
&&&三、某个法定继承人未按约定履行义务。
&&&如果发生该情况，《遗产分割协议》依然有效。未按约定履行义务的人不能依据《遗产分割协议》取得相应的遗产。该遗产应当按照法定继承原则，由所有的法定继承人继承。至于继承的份额，应当由法院结合实际情况，综合考虑，酌情确定。
其他继承人仍可以按照《遗产分割协议》取得相应的遗产份额。
需要指出的是，被继承人尚未去世，法定继承人就分割了其遗产。这种事情听起来不仁不义不忠不孝。但实际上未必就是坏事，有时还有积极意义。比如，父母年老时，其子女有的近在咫尺，朝夕侍奉，有的远在天涯，难得一见。如果按照法定继承，各个子女平均继承父母的遗产，很显然不公平。为了平衡这种关系，也为了更好的赡养父母，子女之间就遗产继承之事提前做出约定，这也是一件好事。实际上我国法律也鼓励当事人协商处理遗产问题，《继承法》第十五条规定，继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。
&&&&&&&&&&&&【刘维昭律师：】
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