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居间服务纠纷需要注意什么问题和事项？
我们公司和居间服务公司签订的因为存在争议现在产生了居间服务纠纷，需要注意什么问题？
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　《》第424条规定：“是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”;第426条规定：“居间人促成的，委托人应当按照约定支付报酬”。由上述规定可见，居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立，居间人促成合同成立后即视为已完成居间义务，其即可收取居间报酬。　　从我国合同法的规定看，居间合同内容有两类，即以报告订约机会为内容的合同和以充当订约媒介为内容的合同。所谓报告订约机会，是指居间人接受他人委托，寻觅、搜索信息报告委托人，从而提供订立合同的机会。所谓提供订立合同的媒介服务，是指居间人不仅要报告订约机会，还要居中斡旋，传达委托人与第三人的意思，努力促成其合同成立。　　《合同法》第二十三章对居间合同作了规定。在中，大部分交易合同(买卖和)是通过房地产经纪机构居间促成签订的，由此引发了大量追索居间报酬、必要费用等居间案件。下面一起来看看生活中几个常见的居间合同纠纷常见法律问题。　　一、行纪人可以买代卖的产品吗?　　答：根据我国《合同法》第419条第1款规定，行纪人卖出或者买入具有市场定价的商品，除委托人有相反的意思表示的以外，行纪人自己可以作为买受人或者出卖人。由此可见，行纪人是可以购买代卖的产品的。并且，行纪人自己购买的，仍然可以要求委托人支付报酬。　　二、消息灵通人士帮助当事人提供签订合同的机会，当事人需要支付报酬吗?　　答：此问题涉及的是居间合同的问题。我国《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”由此可见，帮助我们寻找机会的人在法律上被称之为居间人，我们和居间人订立的合同称为居间合同，居间人主要是向我们报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。他们需要向我们提供我们需要的真实情况，以此来获得报酬。　　三、居间人为促成合同成立隐瞒真实事实，致使委托人遭受重大损失的，应当赔偿吗?　　答：我国《合同法》第425条明确规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由此可见，居间人负有将真实情况告知委托人的义务，如果居间人隐瞒重要事实致使委托人受到重大损失的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。　　四、中介介绍没有成功的，还要支付中介费吗?　　答：根据我国《合同法》第427条的规定，居间服务纠纷需要注意居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，中介介绍没有成功的，不需要支付中介费，但其他必要的活动开支，需要委托人支付。
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居间合同纠纷一、如何认定“居间人已促成合同成立”案例：被告(委托人)经原告(居间人)居间介绍，与出让方甲公司(案外人)签订了《在建项目转让协议》，受让甲公司开发的一在建项目。当时被告知晓甲公司与另一受让方乙公司(案外人)就同一项目签订的转让协议尚未解除。后乙公司向市第一中级人民法院提起，诉请甲公司履行双方签订的在建项目转让协议，本案被告作为第三人参加了诉讼。诉讼中，本案被告与乙公司就其给予乙公司一定的经济补偿从而取得系争项目开发权达成协议。上海市第一中级人民法院经审理判决：甲公司与乙公司签订的在建项目转让协议有效;本案被告与甲公司签订的转让协议无效;同时判决该项目变更为本案被告。判决后，甲公司不服提起上诉。中，有关当事人达成了新的补偿协议，甲公司撤诉。本案原告遂诉请被告支付居间报酬216万元。一种意见认为，原告促成被告与出让方甲公司订立的合同虽然被确认无效，但被告实际取得了系争工程项目的开发权，相关当事人达成的协议只是对价格的重新确认，应当认定原告促成被告与甲公司签订的转让协议已经成立。故应支持原告的诉请。另一种意见认为，依据已经生效的可以确定，原告居间介绍签订的合同系，该合同自始就没有法律约束力，故不能认定是已成立的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故应当驳回原告的诉讼请求。本认为，认定“居间人已促成合同成立”，必须同时满足两个条件：一是合同的成立与居间人的活动有因果关系;二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。“居间人促成合同成立”，顾文思义，要求该合同的成立是因居间人提供了订立合同的媒介服务而促成的，即该合同的成立与居间人的活动有因果关系。如果委托人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得了系争标的，我们就不能以该结果推断出“居间人已促成合同成立”之事实。上述案例中，原告居间介绍签订的合同已被法院生效判决确认为无效，被告并非因该合同、而是因其与案外人达成的协议而取得了系争项目，有关当事人达成的补偿协议不能****生效判决所确认的事实，故不能由此结果得出“居间人已促成合同成立”之结论。虽然合同成立与是两个不同的概念，合同法也没有明确规定居间人促成订立的合同应当具有法律效力。但在居间法律关系中，居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通过居间人的服务，与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了，委托人才负有给付报酬的义务。因此，居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。因此，本律师认为，居间人促成订立的合同应当是依法成立的有效合同，这样才符合居间合同的法律特征及合同法关于居间合同条款的立法本意。二、居间人未促成合同成立是否可依约主张或服务费案例：原告(居间人)与两被告(委托人)签有《房地产买卖居间协议》，约定两被告分别委托原告出售、购买被告一之房屋;协议第九条约定，如果两被告未能履行有关条款，致无法签订的，违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的服务费54600元。后因被告二办不出贷款，两被告合意解除了协议，未能签订买卖合同。现被告二下落不明。原告遂诉请被告一按约支付服务费。一种意见认为，原、被告签订的协议合法有效，根据协议，作为合意解除方应向原告支付服务费，现原告主张被告一支付服务费有合同依据，故应判决被告一向原告支付一半服务费27300元。另一种意见认为，原告与两被告签订的《房地产买卖居间协议》系格式协议，其中第九条约定的内容明显加重了相对方的责任，而使原告居于无论居间行为成功与否，均可取得相应报酬的有利地位，此约定与法律的规定相悖，应为无效。故应驳回原告的诉讼请求。本律师认为，本案当事人签订的是格式合同。合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。然而，实务中，不少居间人为使自己获取报酬的目的不落空，往往利用格式条款，要求委托人如果因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未签订买卖合同的，违约方及合意解约方需向居间人支付相当于居间报酬的违约金或服务费。这样，就使委托人处于必须签约，否则就要承担违约金或服务费的不利地位;而其自己则处于无论是否促成合同成立，均可获取相当于居间报酬的违约金或服务费的有利地位。这明显加重了委托人的责任。因此，该条款违反了法律的强制性规定，应为无效。三、委托人规避居间人私下签订买卖合同是否构成违约案例：原告(居间人)与出售方及被告(委托人)分别签有《房地产居间合同》一份，约定被告委托原告以140万元购买出售方房屋，在合同有效期内，依原告之安排，买卖双方至原告处，由原告代书签订，完成委托事项，被告支付原告服务报酬14000元。合同签订后，原告两次安排双方签订买卖合同，因被告第一次未备齐首付款、第二次无故不到场而未成。第二次安排的次日，被告私下与出售方签订了买卖合同，合同价为160万元，并取得了所屋的房地产权证。原告遂诉请被告赔偿违约损失14000元。一种意见认为，被告的行为有违诚信，但该行为是否属于违约，双方并无约定，原告诉请违约赔偿，缺乏依据。故应驳回原告的诉请。另一种意见认为，被告的行为不仅有违诚信，同时也违反了双方在居间合同中的约定，构成违约，应承担相应的。由于双方对违约责任没有约定，原告主张按照后其可以获得的利益进行赔偿，符合合同法的有关规定。故应支持原告的诉请。本律师认为，根据合同法第一百零七条规定，所谓违约责任，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时应当承担的。从这一定义中我们可以看出，即使合同没有明确指出某种行为是否属于违约，只要当事人没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，就构成违约。本案中，作为居间人的原告，其义务是报告订立合同的机会，在约定的期限内安排双方签订买卖合同。而作为委托人的被告，其义务是在居间人的安排下前去签订买卖合同。但由于被告无故不到场，致使原告无法完成委托事项，获取居间报酬，后被告又私下与居间人介绍的对方签订合同。虽然双方在合同中没有明确被告不服从居间人安排前去签约的行为构成违约，但从合同的内容来看，被告的行为违反了合同中约定的义务，构成违约。双方对违约责任没有约定，应适用法定形式。那么，被告的违约行为是否给原告造成了损失?客观上，被告规避原告自行与原告介绍的另一方签订买卖合同的行为，造成了原告促成合同成立后可得报酬的损失，虽然其合同价高于委托价，但这并不能改变被告利用原告的媒介签订买卖合同，逃避向原告支付报酬之事实。故原告主张被告赔偿可得报酬损失有合同依据及法律依据。四、委托买卖双方为居间人保管的发生争议时居间人应否参加诉讼案例：原、被告经居间人中介签订了定金协议，约定被告购买原告的某一处房屋(期房)，被告支付原告定金5万元，在原告取得产权证后的三个工作日内签订正式买卖合同，定金暂由居间人保管。协议签订后，原告按约将收取的定金交由居间人保管。后双方因故未能签订买卖合同，便为定金应否返还发生争议。居间人认为在法院没有明确是非责任前，其不能将定金交与任何一方。原告遂诉请没收定金。一种意见认为，居间人与一方当事人形成的是保管关系，不论法院处理结果如何，居间人均应将定金返还给被保管人。故居间人不应参加本案诉讼。另一种意见认为，既然双方争议的定金由居间人保管，案件的处理结果应该说与居间人有法律上的利害关系，且从查明案情、便于执行、避免讼累等角度考虑，应当通知居间人作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本律师认为，从法律关系上来讲，虽然本案原、被告之间是因买卖关系引发的定金纠纷，原告与居间人之间对系争定金形成的则是保管法律关系，但被告(买受人)支付定金给原告(出卖人)及原告将定金交由居间人保管，是基于原、被告及居间人三方的协议，并不是仅基于收取定金方(原告)与居间人两方的协议;本案当事人之间争议的定金所涉及的买卖法律关系与居间人参加的保管法律关系有牵连，系争定金现由居间人保管，居间人的返还行为不仅关系到本案当事****利的行使和义务的履行，还关系到案件的执行。所以，通知居间人作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，既有利于查明案件事实，一揽子解决当事人纷争;又有利于案件的执行，切实保障当事人的合法权益，符合民诉法的规定和精神。
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居间合同纠纷
居间合同425条赔偿相应损失是指的什么损失？包括什么内容？
律师回复区
　　《合同法》第425条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。这里的“与订立合同有关的重要事实”应指的是有关房屋的权属情况、面积、售价、质量等房屋重要信息，而不能扩大理解为所有的房屋信息。而且应当注意居间人的赔偿责任仅仅限于故意隐瞒和提供虚假情况两种情况。如居间人为了促成交易，故意隐瞒房屋主体遭到破坏，或帮助卖方隐瞒卖方无房屋所有权的事实，这些情况下居间人应当赔偿买方损失。
您好！需要依据合同内容分析？
居间人为了促成交易，故意隐瞒房屋主体遭到破坏，或帮助卖方隐瞒卖方无房屋所有权的事实，这些情况下居间人应当赔偿买方损失。
根据合同的约定办理。
你好，要看情况而定。
[VIP+版主]
您好，就是具体你遭受了什么损失就赔偿什么损失
第四百二十五条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
你好，需要根据合同的具体内容来分析，建议带齐资料面谈
你好，具体可百度
你好！委托人的实际损失。
您好，居间人为了促成交易，故意隐瞒房屋主体遭到破坏，或帮助卖方隐瞒卖方无房屋所有权的事实，这些情况下居间人应当赔偿买方损失。赔偿以实际损失为标准。
您好，我们是专门处理医疗纠纷、医疗过错、医疗事故业务的。您的问题需要分析合同具体内容而定
故意隐瞒或者提供虚假情况的，才承担损害赔偿责任。
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居间合同纠纷案件若干实务问题探讨
期刊名称：
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作者单位：
　　一、从一起案例看居间报酬的支付条件　　简要案情：2006年9月，刘某某通过新闻网发帖子，欲出售其位于青岛市四方区一房产。青岛金日阳光房产信息咨询有限公司（以下简称“阳光公司”）与21世纪不动产加盟店青岛鑫居房地产代理有限公司杭州路分公司（以下简称“鑫居公司”）均在网上获得该房出售信息。日，刘某在阳光公司获悉该房源信息，并于当日签写“购（租）房代理协议”，协议载明：“刘某自愿委托阳光公司作为购（租）房屋代理人，阳光公司负责向刘某提供房源，并正确客观地对房源进行介绍。刘某可在阳光公司提供的房源内选择实地看房。刘某未经阳光公司同意，不得私下与房主接触成交，否则视为违约，买卖房屋按成交价的5％、租房按两个月房租支付违约金”。刘某在看过涉案房屋后，要求阳光公司做房主工作，在挂牌价基础上给予适当降价，未果。日，刘某的父亲在鑫居公司就其介绍的同一套房屋的同一挂牌销售价与中介进行商谈，经该中介多次交涉，刘某某在降价5000元后与刘某签定《房地产买卖契约》将房屋卖于刘某。日，阳光公司以刘某违反“购房代理协议”，擅自与房屋出卖方联系并于2006年12月份成交，给阳光公司造成了经济损失为由向法院起诉，要求判令刘某给付中介费9360元、赔偿违约金23400元并承担诉讼费用。　　该案的处理有两种意见，一种意见是判决驳回阳光公司的诉讼请求。理由是：第一，双方签订的“购（租）房代理协议”系阳光公司自己印制的格式合同，其中“刘某未经阳光公司同意，不得私下与房主接触成交，否则视为违约”等内容属于“霸王条款”，这些条款的规定与本案中阳光公司所履行的义务不相符合，因此对刘某没有法律上的约束力。[1]对客户而言，他享有看房后买或者不买、在这家买还是在那家买的自由，因此，房产中介不能作出顾客看房之后，无论通过何种途径买下都要支付中介费的强制性协议。第二，刘某通过鑫居公司中介购买该房的行为不构成违约。本案属于非独家代理的居间合同，该房屋原产权人通过网络发布售房信息，阳光公司及鑫居公司均系在网络上获取了该房源信息。涉案房源信息并非阳光公司独家掌握，且阳光公司既未事先取得房主的委托，也未在事后获得追认。刘某作为消费者，在两个中介提供的同一套房屋但不同房价、不同中介费的情况下，有权根据中介服务状况和满意度自主选择服务机构。在阳光公司不能履行居间义务时，刘某另寻其他中介公司提供服务是维护自己权益的合法之举，并不构成违约。第三，房屋中介人的义务在于提供订立合同的媒介服务，而不仅仅是向委托人报告订立合同机会。本案阳光公司接受刘某委托购买房产，除找寻合适的房子外，还应积极斡旋于刘某与卖房人之间，介绍、撮合双方订立房屋买卖合同，只有在此情况下其居间义务方算履行完毕，才有权收取合同约定的佣金。而阳光公司未促成合同成立，因此主张刘某给付中介费、赔偿违约金的诉讼请求缺乏有效证据和法律依据。另一种意见是判决支持阳光公司的诉讼请求，理由是：第一，本案双方当事人签订的购（租）房代理协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋信息是房产中介机构赖以生存发展的基础，该协议有关“刘某未经阳光公司同意，不得私下与房主接触成交，否则视为违约”等限制性条款旨在保护居间人在其中介活动中掌握的具有一定商业价值的信息，以防止和约束房产交易双方恶意“甩中介”等不诚信行为，不应等同于“霸王条款”。第二，依据《》对居间合同所作定义，居间可以分为指示居间和媒介居间。对媒介居间而言，只有居间人为委托人提供了订约媒介服务，且促成合同成立，才能视为完成了居间义务；对指示居间而言，只要居间人为委托人报告了订约机会，就视为完成了居间服务。“购（租）房代理协议”带有指示居间的性质，房产中介的主要义务是为委托人提供房产信息，中介向客户介绍了房源，交易双方最终利用这一信息签订合同，就视为已经履行了居间合同中的报告信息义务，完成了居间服务。本案双方当事人签订协议后，阳光公司根据协议内容，给刘某提供了房源服务，并带领刘某进行了看房，后刘某与案外人就涉案房屋签订了《房地产买卖契约》，应视为其完成了居间媒介服务。第三，刘某违约事实清楚。相关法律并未规定，当事人也未约定信息来源必须来自房主亲自委托，故阳光公司获知房屋信息的来源不应影响本案的处理。刘某在未与阳光公司解除合同的情形下，通过另一房屋中介机构与出卖人签定《房地产买卖契约》，明显属于违反诚信原则的“甩中介”行为，理应承担违约责任。　　笔者赞成第二种意见。关于如何认定居间报酬的支付条件是否成就问题，笔者结合对多起案例的思考，形成了以下观点：第一，“购（租）房代理协议”属于居间性质的独立协议，依法应给予保护。协议中有关“委托人未经中介公司同意，不得私下与房主接触成交，否则视为违约”等限制性条款系居间人为防止委托人恶意“甩中介”等不诚信行为而采取的有力措施，根本不同于一般意义上的霸王条款，更不属于《》第条规定的免责条款，若一方认为该条款显失公平，可以依法请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。第二，居间分为指示居间和媒介居间，“购（租）房代理协议”带有指示居间的性质，只要中介公司提供了房源且委托人最终和房主成交，就应视为中介公司促成了合同成立，完成了居间义务。从居间合同特征看，居间人仅为委托人报告订约机会或者为订约媒介，并不参与委托人与第三人的关系，因此中介公司是否积极斡旋于委托人与卖房人之间，协助委托人与房主协商降低房价，介绍、撮合、协助双方订立房屋买卖合同，不是指示居间情况下中介公司必须履行的义务，不影响中介公司主张报酬的权利。实践中，有的委托人另外通过其他中介公司与卖房人签订了合同，有的以委托人的利害关系人（如父母、子女、配偶等）的名义与卖房人签订了合同，都是委托人私下交易的具体表现形式，应当认定是“甩中介”的违约行为。第三，房屋信息是房产中介机构赖以存在和发展的基础，但信息来源不应当影响居间合同的效力。居间人既可以接受交易双方的委托，也可以接受单方委托。其向一方报告的信息既可以是独家掌握的秘密信息，也可以是多家中介机构共同掌握的共享信息，还可以是从网络、报纸、电台等公共媒体获悉的公开信息。居间人的义务是如实向委托人报告有关订约方面的事项，尽力保证有关信息合法有效真实。居间合同的订立是以委托人和居间人之间的相互信任为基础的，居间合同要求居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告，在居间活动中尽到善良行为人的充分注意义务。委托人正是基于相信职业居间人具有超越常人的辨别能力，能为委托人订立合同提供真实而便捷的途径，才通过中介公司进行交易。实践中，有人认为房产中介提供的房源信息必须来自房主的委托，甚至要求必须有房主的独家委托。笔者认为，居间人可以接受双方当事人的同时委托而一手托两家，但相关法律法规及规范性文件并未规定居间人向委托人报告的信息必须来自对方委托，[2]亦未规定该信息必须是中介公司独家掌握的、唯一的。在当事人没有特殊约定的情况下，要求房源信息必须来自房主的委托，实属在法律和合同之外强加给房产中介的额外义务，该观点没有事实与法律依据。　　应当注意，《》第条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”有人认为，上述条款是关于居间报酬在委托人与相对人之间最终平均负担的规定。[3]笔者认为，该条规定适用的前提有三个条件：一是居间人接受了交易双方的委托；二是居间合同对居间报酬没有约定或者约定不明确；三是根据居间人的劳务合理确定报酬后，由交易成功的当事人平均负担该报酬。若居间人只是接受了交易合同的一方委托，根据合同相对性，该居间合同只能约束居间人与委托人，不能约束居间人与交易合同的相对方，其无权向交易合同的相对方主张居间报酬。同理，委托人也不应将其在居间合同中的义务，转嫁由交易合同的相对方分担。因此，若机械地将上述条款理解成为关于居间报酬在委托人与相对人之间最终平均负担的规定，似乎不符合该条的立法本意。　　二、关于确立居间合同纠纷案由方面应注意的问题　　虽然我国《》设专章对居间合同作出规定，最高法院新旧《》亦均将居间合同纠纷列为一类独立的案由，但实践中仍然常有人将居间合同纠纷错列为其他案由，如委托合同纠纷、房地产经纪合同纠纷等。为准确把握该类案由，有必要先区分居间合同与有关合同的关系。　　（一）居间合同与委托合同、行纪合同的关系。根据《》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。理论上将居间合同的特征归纳为：居间合同是一方为他方报告订约机会或者为订约媒介的合同；是诺成性、不要式、有偿、独立有名合同；[4]委托人的给付义务的履行具有不确定性。居间合同与委托合同、行纪合同都属于提供服务的合同，都是一方受他方委托为他方办理一定事务的合同，都以处理委托事务为目的，以提供一定劳务为手段，以当事人间的相互信任为基础。三者的区别在于：1．居间人仅为委托人报告订约机会或者为订约媒介，并不参与委托人与第三人的关系；而在委托合同、行纪合同中，受托人、行纪人或以委托人名义或以自己名义参与并决定委托人与第三人间
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