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物业开办费包括哪些|物业前期开办费,开办费标准,开办费明细
一、物业开办费包括哪些内容
物业开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。筹建期是指企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。
(一)开办费的具体内容
1,筹建人员开支的费用
(1)筹建人员的劳务费用:具体包括筹办人员的工资奖金等工资性支出,以及应交纳的各种社会保险。在筹建期间发生的如医疗费等福利性费用,如果筹建期较短可据实列支,筹建期较长的,可按工资总额的14%计提职工福利费予以解决。
(2)差旅费:包括市内交通费和外埠差旅费。
(3)董事会费和联合委员会费
2,企业登记、公证的费用:主要包括登记费、验资费、税务登记费、公证费等。
3,筹措资本的费用:主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4,人员培训费:主要有以下二种情况
(1)引进设备和技术需要消化吸收,选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。
(2)聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用费用。
5,企业资产的摊销、报废和毁损
6,其他费用
(1)筹建期间发生的办公费、广告费、交际应酬费。
(2)印花税
(3)经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用
(4)其他与筹建有关的费用,例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。
(二)不列入开办费范围的支出
1,取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产是支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的相关人工费用。
2,规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。我国政府还规定,中外合资进行谈判时,要求外商洽谈业务所发生的招待费用不得列作企业开办费,由提出邀请的企业负担。
3,为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出不得列作开办费。
4,投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息,计入开办费,应由出资方自行负担。
5,以外币现金存入银行而支付的手续费,该费用应由投资者负担。
(三)筹建期的确定
企业筹建期的确定在我国受税法影响较大。例如《外资所得税法实施细则》中规定,“外资企业筹建期为企业被批准筹办之日起至开始生产、经营(包括试生产)之日止的期间”。以上所称“被批准筹办之日”,具体是指企业所签订的投资协议后和合同被我国政府批准之日。以上所称“开始生产、经营(包括试生产)之日”,具体是指从企业设备开始运作,开始投料制造产品或卖出同第一宗商品之日起,为企业筹建期结束。其他企业可参照该规定。
(四)开办费一般按五年摊销,新企业会计制度规定开办费一次摊销
二、物业前期开办费的法律依据
（一）《山东省物业管理条例》（日起实施）第三节 前期物业管理与物业交付， 第二十七条 鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。
（二）《北京市居住小区物业管理办法》北京市人民政府令[1995]第21号，第十四条 居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。
（三）《宁波市住宅小区物业管理条例》（日起施行） 第二十二条 建设单位应当在物业交付前，按照物业建设总投资千分之二的比例，向前期物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的前期物业管理。
（四）《江苏省物业管理条例》第三十二条规定“建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。”这种规定既强化了建设单位的部分义务，又维护了物业服务企业的合法权益，在全国其他地方是没有先例的。
（五）徐州市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）第十九条规定：建设单位应当提供前期物业管理开办费，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，物业服务企业退出物业管理项目时应当向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。
三、物业开办费标准
目前国家并无物业开办费标准，但有些地方已经出台开发费的法律依据。根据《北京市居住小区物业管理办法》（1995年北京市人民政府第21号令，根据日北京市人民政府第12号令修改） 第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费的2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业”。上述规定，明确了开发商向物业司支付的开办费不是借款，而是启动性经费。因此，在向开发商要开办费时可以参照“建安费的2%”索要。
通常，物业开办费可以分成法定和约定两种情况。
法定:在大约1998年前,有一些地方人民政府建设委员会曾经出台过一些类似的地方条例,要求新建住宅小区由开发建设单位向主管单位交纳一定比例的物业管理“运行费”,以便于楼盘验收后的物业管理能够正常启动;有一些则直接要求开发建设单位必须留出物业管理“开办费”,以保证验收后直接投入开发企业的物业管理。这个比例一般是千分之1、2。这是当时历史条件下主管部门强制性的要求开发企业必须履行物业管理“售后服务”的主导思想是分不开的。随后条例颁布,国家逐步强调“建管分离”,各地则将“开发单位组织招投标:作为法定重点,陆续取消或者用其他方式替代了“开办费”的规定。实际上,从法定的意义上来说,开办费已经寿终正寝。有些同行将条例规定的“物业管理用房”理解为开办费的演变,这是大错特错的。因为开办费的基本特征,是由开发单位提供给物业管理单位(可以是无偿,可以由物管费预支);而物管用房,是由开发单位提供给业主的,属于业主所有;两者所有权关系完全不同。
约定:尽管以前曾经规定过开办费的少数地方条例陆续停止或作废,但是并没有任何规定提到“不许收”开办费,打个比方,法律规定父母给未成年孩子生活费是“必须”,但是并不规定给已成年子女生活费是“不准”。
四、物业开办费的会计科目处理
开办期间发生的费用可以选择直接计入当期费用，记入管理费用-开办费，也可以分科目，比如管理费用-工资，办公费，交通费，业务招待费等。另外一种方式是不直接计入当期费用，发生时计入长期待摊费用-开办费，待正式运营后，再一次性计入当期费用。开办期间的固定资产支出当然要计入“固定资产”科目了，低值易耗品有两种方式，一是一次性计入费用，比如计入管理费用-开办费，或者计入长期待摊费用-开办费，二是计入资产类科目，以后领用时五五摊销，可以计入周转材料科目（新会计制度已经没有低值易耗品科目了）。
五、物业开办费如何缴纳营业税
《企业会计制度》（财会［2000］25号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。《企业会计制度》第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。因此，企业在生产经营的当月一次性摊销的开办费应从生产经营的次月起分五年平均扣除。纳税人在年终申报所得税时，应做好纳税调整工作，并建立“开办费税前扣除台账”或备查登记簿，为以后年度准确申报税前扣除（调减）额打好基础。
例：某股份公司2001年7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额96万元，7月份摊销开办费时，会计分录如下：
借：管理费用――开办费摊销 96万元
贷：长期待摊费用――开办费 96万元
本年度允许税前扣除额＝96万元÷5年÷12个月×5个月＝8（万元），应调增所得额＝96－8＝88（万元）；
2002年至2005年每年应调减所得额＝96÷5＝19.2（万元）；
2006年应调减所得额＝96万元÷5年÷12个月×7个月＝11.2（万元）。
开办费纳税调整台账设置如下：
开办费税前扣除台账
单位：万元
台账填写说明：
1.年度：摊销日期，指开始生产经营的年度和月份，以后年度按顺序类推。
2.会计摊销额：指会计上一次性摊销的开办费总金额。
3.税收扣除额：指按税法规定允许在本年度税前扣除的金额。
4.纳税调整额：纳税调整额＝会计摊销额－税前扣除额。结果是正数为调增所得额，负数为调减所得额。
5.尚未扣除额：指允许在以后年度税前扣除的金额。第一年尚未扣除额按本年度纳税调整额填写，以后年度的尚未扣除额＝上期尚未扣除额－本年税前扣除额。
六、物业开办费明细实例
（一）物业公司开办费预算明细（多个表格）
数量指导公用固定资产及低耗配备数量-商管商管公司公用固定资产及低耗采购数量指导
公用固定资产及低耗配备数量-物业物业公司公用固定资产及低耗采购数量指导
个人用固定资产及低耗配备数量-商管商管公司个人用固定资产及低耗采购数量指导
个人用固定资产及低耗配备数量-物业物业公司个人用固定资产及低耗采购数量指导
保安用品配置标准保安用品采购数量指导
工程工具配置标准工程工具采购数量指导
价格指导固定资产采购指导目录固定资产采购价格指导
低值易耗品采购指导目录低值易耗品采购价格指导
劳保用品采购指导目录劳保用品采购价格指导
固定资产和低值易耗品一览表
序号固定资产序号低值易耗品
1公务车辆1饮水机
2会议室桌椅2录音笔
3会议室视听系统3电话机
4公用笔记本电脑4考勤机
5总经理笔记本电脑5点钞机
6台式电脑6其他员工办公家具
7对讲机7客户接待桌、椅
8复印机（含输稿）8更衣柜
9彩色喷墨打印机9文件柜
10针式打印机10档案柜
11传真机11工程工具类低值易耗品
12数码摄像机12保安用品类低值易耗品
13高级数码照相机13
14普通数码照相机14
15税控机15
16液晶电视机16
17中继站17
18升降机18
19空调19
20扫描仪20
21激光打印机21
22ＤＶＤ机22
23移动硬盘23
24装订机24
25碎纸机25
26塑封机26
27开水器27
28专业测光仪28
29总经办办公家具29
30副总室办公家具30
31接待前台31
32保险柜32
物业公司开办费测算——个人用品配置标准
序号部门岗位名称人数固定资产低值易耗品备注
电脑配置对讲机电话配置桌椅（套）
1住宅物业管理部经理11111
2安管主管11111
3行政主管1111
4会计1111
5出纳1111
6商业客服主管11111
7商业客服助理41111按岗位配置，每岗1个。
8住宅客服主管11111
9住宅客服助理113111每岗1个，电脑为总数
10前台11111
11工程主管11111
12工程文员0111
13工程班长11111对讲机按岗位配置，每岗1个，其他为总数
14工程技工61对讲机按岗位配置，每岗1个，其他为总数
15安管班长41对讲机按岗位配置，每岗1个
16安管员241对讲机按岗位配置，每岗1个
17车管员181对讲机按岗位配置，每岗1个
18监控室42每个监控室2台对讲机
19写字楼管理处（蜡烛）经理11111
20安管主管11111
21工程主管11111
22客服主管11111对讲机按岗位配置，每岗1个
23客服助理42111电脑为总数
24安管班长4111对讲机按岗位配置，每岗1个
25工程班长11111
26工程技工51111
27安管员81
28监控室42每个监控室2台对讲机
29公寓楼管理处（蜡烛）副经理11111交房前3个月到岗，前期工作由物业部经理负责
30环境主管11111兼管写字楼环境
31安管主管11111常白班.交房前3个月到岗，前期安管工作由商管主管负责
32安管班长4111四班三运转，兼公寓楼层巡逻；主管替修
33安管员81四班三运转，白班门岗由客服助理担任，每班2人，计8人
28监控室42每个监控室2台对讲机
35工程主管11111
36工程班长11111
37工程技工51111
38客服主管11111
39客服助理其中1人兼出纳42111
40租赁服务部经理11111
41招商主管11111
42客服主管11111
43招商助理2212
44客服助理11111
45招商助理222
保安用品配置标准
序号保安用品配置数量定义说明
1反光背心1 外岗、车管岗每人一件
2防烟面具4 每监控室4具
3防水强光手电2 工程、安保、物业每部门2具
4强光手电2 每部门2具
5消防钳2 每监控室2具
6消防斧4 每监控室4具
7消防战斗服4 每监控室4套
8自救绳4 每监控室4套
9保安雨衣、雨鞋1 外岗、车管岗每人一件
10橡皮棍2 每监控室2具
11保安单人双层床按编制 按保安员编制两人一个
12床褥按编制 按保安员编制每人一套
13保安床上用品按编制 按保安员编制每人一套
14保安用洗衣机1&&每30-40人一台
15浴室设备1&&每30-40人一套
16防刺背心1+2外岗每岗一件，每监控室2件
17保安大衣1 外岗、车管岗每人一件
18消防桶2 每监控室2具
19灭火毯*1.5米2+1每个自用厨房2条，每监控室1条
20消防铲2 每监控室2具
21消防镐2 每监控室2具
22观光梯内地毯3 每观光梯3条
23进出口塑胶地垫3 每进出口3条
24进出口防尘毯3 每进出口3条
25水龙带4 每监控室4条
26卫生间废纸篓1 每厕格一个
27警戒带（可重复使用） 按项目实际情况确定
28警戒带架 按项目实际情况确定
29伸缩警戒带 按项目实际情况确定
30铁马 按项目实际情况确定
31铁马罩 按项目实际情况确定
32反光路锥 按项目实际情况确定
33警示带 按项目实际情况确定
34潜水泵 按项目实际情况确定
35防汛沙袋 按项目实际情况确定
36铁锹 按项目实际情况确定
37水桶 按项目实际情况确定
38中转垃圾桶 按项目实际情况确定
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项目物业前期开办费测算报告
项目物业前期开办费测算分两块进行，一、为前期人员薪资补贴测算，二为物业管理处成立所需物品及费用测算，费用根据经验测算与实际开支会有所差距，具体开支实报实销。
一、项目6-10月份前期人员薪资补贴测算
物业公司根据水晶郦城项目前期介入的进度需要安排人员进驻展开工作，每月的人员费用进行如下测算。测算分别使用岗位薪资和实际工资进行测算。岗位薪资包含每月实际工资和各项福利补贴,如过节费、保险、年终奖励等，是员工综合工资、福利的集合。实际工资为当月实际支付的工资。对房屋交付后的物管费补贴测算另行测算。
1、物业公司各岗位人员薪资测算
部门岗位工资标准伙食补贴社会保险节假日福利岗位薪资
管理处主任2830
客户中心主管210
客户中心物业助理880
客户中心收费兼仓管480
客户中心前台接待480
工程部工程主管210
工程部工程班长690
工程部工程人员950无
秩序队队长2450
秩序队领班1340
秩序队队员1190
保洁队领班850无无50900
保洁队保洁员700无无50750
绿化队绿化技师1000无无501050
食堂厨师700无无50750
6月份人员成本测算
部门职位人数岗位薪资(含各项福利补贴)实际工资（含试用期）
客服中心收费兼仓管1人元
工程部工程维修1人元（实习）
小计2人元
根据上述测算6月份房产应补贴人员成本2810元。实际工资支出约1500元。
7月份人员成本测算
部门职位人数岗位薪资(含各项福利补贴实际工资（含试用期）
办公主任1人元
客服中心物业助理1人元
客服中心收费兼仓管1人元
工程部工程维修1人元
工程部工程维修1人元
小计5元
根据上述测算7月份房产应补贴人员成本9730元。实际工资支出约 6200元。
8月份人员成本测算
部门职位人数岗位薪资(含各项福利补贴实际工资（含试用期）
办公主任1人元
客服中心物业助理1人元
客服中心收费兼仓管1人元
工程部工程维修1人元
工程部工程维修1人元
小计5元
根据上述测算7月份房产应补贴人员成本9730元。实际工资支出约6200元。
9月份人员成本测算
部门职位人数岗位薪资(含各项福利补贴实际工资（含试用期）
办公主任1人元
客服中心物业助理1人元
客服中心收费兼仓管1人元
工程部工程维修1人元
工程部工程维修1人元
秩序队主管1人元
小计50元
根据上述测算9月份房产应补贴人员成本12180元。实际工资支出约8250元。
10月份人员成本测算
部门职位人数岗位薪资(含各项福利补贴实际工资（含试用期）备注
办公主任1人元转正
客服中心物业助理1人元转正
客服中心收费兼仓管1人元转正
客服中心前台接待1人元
工程部工程维修1人元
工程部工程主管1人元转正
秩序队主管1人元
秩序队领班3人元
秩序队队员9人7144元&&（/3月）4522元&&（750*9*2/3月）
保洁队领班1人900元850元
保洁队保洁员4人1500元（750*4*1/2月）1300元& &（650*4*1/2月）参与开荒
绿化组绿化员1人525元& & （/2月） 425元& & （850*1*1/2月）参与开荒
小计25人2元
根据上述测算10月份房产应补贴人员成本27749元。实际工资支出约 19947元。
试用期的工资根据东岸枫景标准制定，具体岗位的工资水平如管理处主任会根据实际情况有所调整。
根据上述测算得知，水晶郦城从6月份人员分批进驻开始房产每月应补贴的人员成本为：6月份2810元；7月份9730元；8月份9730元；9月份12180元；10月份27224元；5个月房产总共应当补贴金额为：￥62199元。
6-10月期间实际支付的人员工资成本为：6月份1500元；7月份6200元；8月份6200元；9月份8250元；10月份19722元；实际总共支出约42097元。
（二）水晶郦城物业管理处成立所需物品及费用测算
物业管理处成立在即，为了保证管理处管理和服务工作正常的开展，管理处将必须配备的物品及所需的费用列示报告如下，其中部分物品如：服装、工具设备等，仅根据目前一期交房、办公需要申报，日后随项目开发进度管理区域增加，产生物品需求增加的部分，再根据实际需要申报。
1、物品费用测算金额汇总表
部门物品费用金额（元）备注
客服办公33906详见附表1《客服办公物品及费用清单》
工程维修9505详见附件2：《工程维修用品及费用清单》
秩序队17504详见附表3：《秩序队工作用品及费用清单》
保洁绿化组10100详见附表4：《绿化保洁工作和开荒用品及费用单》
娱乐室2250详见附表5：《员工娱乐室物品费用清单》
食堂5065详见附表6：《食堂用品及费用清单》
预计招待费4000用于行业、辖区行政部门招待交流
不可预见费用5000
合计87330
附件1：客服办公物品及费用清单
物品名称单位数量单价(元)金额(元)备& && &注
办公电脑台前台、收费、主任各一台
服务接待前台套订做
办公桌张各部门一张办公
办公椅张8100800办公
接待桌张2150300办公
接待椅张870560办公
文件柜组存放资料
空调机台另一台从东岸枫景借调
档案盒个存放资料
服装夏装套办公室4人每人2套
服装秋装套办公室4人每人2套
服装冬装套办公室4人每人1套
仓库物品架个仓库存放物品
验钞机台1680680收费验钞
保险柜个存放贵重物件
传真机台办公
打印机台办公
文件夹个606360办公
文件框个1512180办公
订书机个3721办公
饮水机台1300300办公
电话机台380240办公
过朔机台1250250办公
计算器台32575办公
落地扇台1150150不开空调时用
复印机台1----暂与售楼部共用
小计：33906元
附件2：工程维修用品及费用清单
物品名称单位数量单价(元)金额(元)备& && &注
管道疏通机台管道疏通、公司共用
电锤把1400400维修用具
手电钻把1150150维修工具
套筒扳手套1200200维修工具
钳形表块16060维修工具
万用表块1100100维修工具
活动扳手把mm\300mm各一把
管钳把2255014寸、18寸各一把
钜弓把11212维修工具
内六角扳手套12020维修工具
卷尺把188卷尺总长度5米
充电电筒支12525
自装插线板个16060&&4样总价60元，电缆线长度为20米
插头插座个1
电缆线根1
羊角锤把21020维修工具
钢丝钳把21020维修工具
尖嘴钳把2816维修工具
剥线钳把11010维修工具
一字起把4312两把大号两把小号
十字起把4312两把大号两把小号
电工刀把21020维修工具
裁纸刀把236维修工具
工具包个22040随身携带维修
2米铝人字梯把1800800维修工具
3迷铝人字梯把维修工具
电烙铁把11515维修工具
电笔支224维修工具
手持砂轮机把1120120维修工具
黄油枪支13030维修工具
机油壶支11010维修工具
烙铁架个155维修工具
呆扳手把3824维修工具
对讲机部每人一部
电池块280160配套电池
夏装套485340两人每人2套
冬装套4120480两人每人2套
羽绒服套2180360两人每人1套
雨伞把22550雨天维修每人一把
绝缘鞋双255110劳保用品
绝缘鞋双24080劳保用品
工具柜个1500500存放工具
衣柜个3260780劳保用品
水鞋双23060两人每人1双
办公桌套2100200工程人员维修使用
小计￥9505
附件3：秩序队工作用品及费用清单
物品名称单位数量单价(元)金额(元)备& && &注
对讲机部队长使用
工作服（夏）套每人2套
工作服（秋）件每人2套
工作服（冬）套1每人2套
大衣件每人一套
雨伞把雨天值勤用
消防墩个交通管理用
太阳伞把值勤用
对讲机耳塞套对讲机配套
管理员服装套秩序队队长
冬装套秩序队队长
水鞋双430元120雨天值勤用
挂钟个130元30
皮带条服装形象配套
帽子顶628元168服装形象配套
领带条812元96服装形象配套
领带夹个87元56服装形象配套
肩牌套86元48服装形象配套
臂章个566元336服装形象配套
培训白板块1300300员工培训用
巡逻电筒个4100400夜间巡逻用
更衣柜个1员工宿舍用
高低床套员工宿舍用
晾衣架批1200200员工宿舍用
电风扇台员工宿舍用
合计￥17504
附件4：绿化保洁工作和开荒用品及费单
物品名称单位数量单价(元)金额(元)备& && &注
割草机台所有小区共用
工作服（夏）套1245540员工服装
工作服（秋）套665390员工服装
工作服（冬）套员工服装
高空修枝剪把1200200绿化剪枝
刮玻璃工具套2200400保洁用品
农药、化肥批1450450绿化养护
洁厕净桶835280开荒清洁用品
电梯不锈钢油桶25100开荒清洁用品
撮斗个1510150开荒清洁用品
扫把把20480开荒清洁用品
拖把把206120开荒清洁用品
水桶个1025250开荒清洁用品
水瓢个1010100开荒清洁用品
活动垃圾桶个640240开荒清洁用品
老虎夹个21530开荒清洁用品
净布块30260开荒清洁用品
抹布块505150开荒清洁用品
胶手套付20480开荒清洁用品
沙手套付30260开荒清洁用品
口罩包32060开荒清洁用品
雨帽个10330劳保用品
草帽个10330劳保用品
水鞋双630180劳保用品
雨衣套545225劳保用品
大枝剪把14040绿化用品
小枝剪把12020绿化用品
锄头把12525绿化用品
铲子把12525绿化用品
水管米502100绿化用品
小钉锄把21020绿化用品
喷雾器台15050绿化用品
小喷雾器台11515绿化用品
锯子把12020绿化用品
合计￥10100
附件5： 员工娱乐室物品费用清单
物品名称单位数量单价(元)金额(元)备& && &注
电视机台1800800秩序员娱乐
机顶盒开户费套1700700含一年收视费
电风扇台1150150
椅子张650300
娱乐用品套1300300篮球、羽毛球、棋类
小计￥2250
附件6：食堂用品及费用清单
物品名称单位数量单价(元)金额(元)备& && &注
服装件440160夏、冬装各两套（后勤）
电风扇台2120240食堂
排气扇个1250250食堂
餐桌张385255食堂
餐椅张2025500食堂
冷柜台食堂
切菜菜板张260120食堂
菜刀把33090食堂
抽油烟机台1500500食堂
消毒柜台1500500食堂
各种锅具、灶具批1600600食堂
碗柜套1250250食堂
小计5065元
根据对项目物业前期人员薪资和物品费用的测算汇总，项目物业前期总开办费独立测算费用为：６２１９９＋８７３３０＝１４９５２９元。实际开支约为：４２０９７＋８７３３０＝１２９４２７元。
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（三）前期物业开办费预算方案（精品，多个表格）
项目单位：元人民币
1.前期人员工资福利1,163,698 附件一
2.行政人员费用216,000
3.工程人员费用300,000
4.绿植租摆费用16,000
5.固定资产、工具、器材购置费767,150 附件二
6.行政办公费197,386 附件三
7.人员到岗时间表附件四
8.人员组织架构图附件五
9.开办费分配比例图附件六
10.税金5.0%14,001
开办费总计：2,674,235
说明：
1、本开办费按照项目倒排12个月计划进行计算。
2、前期开办阶段所发生的费用包括物业管理公司员工工资福利、和相关的行政办公费以及购置固定资产、有关设备器材。福利部分按照42.8%计算，甲方可根据聊城市场情况调整。
3、前期开办费由发展商支付至物业管理公司。
4、以上预算内容供甲方参考，甲方可根据实际情况进行修改。
5、开办费未包括物业办公室装修费用，由开发商另行安排。
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七、关于物业开办费的参考范文
（一）物业开办费支付协议
本协议由与中化金茂物业管理（北京）有限公司（总公司/重庆分公司/青岛分公司）在中国(项目属地)订立。
甲方：地址：法人代表/公司负责人：
乙方：地址：法人代表/公司负责人：
根据中华人民共和国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，并依据方兴地产下发《开发与物业对接管理标准》的要求，就甲方支付乙方项目地块物业开办费用的有关事宜，达成一致意见，特订立本协议。第一条费用用途
本协议项下的物业开办费用于乙方为接管项目地块的物业服务（该物业服务期间自【甲方通知之日起】至【首业主入住之日止】），即前期团队组建及服务提供过程中所产生的相关人力成本，及开办物资采购费用。
第二条服务内容及要求
1.以项目集中入住为基准，乙方保证在甲方交楼前完成物业团队的组建、培训等相关工作。
2.以项目集中入住为基准，乙方保证在甲方集中交付前完成开办物资的采购（详见附件：《开办物资预算表》）。
3.对本地块的公共区域进行承接查验，双方需另行签订《承接查验协议》。
4.乙方协助甲方完成项目集中入住相关工作。第三条甲方的权利义务
1.甲方需将集中交付计划于首户业主入住前六个月以书面形式告知乙方。
2.甲方有权对乙方物业团队组建的时间是否符合满足入住时间节点进行监督检查，并对招聘标准提出要求和建议及对物业团队进行考核。
3.甲方负责向乙方提供满足工作所需的资料、信息（包括：建筑及各项设备设施、业主信息资料等）。
4.甲方按时向乙方支付本协议项下各项费用。第四条乙方的权利义务
1.乙方根据甲方交付计划编制相应文件，并分阶段提供甲方审议。2.乙方应在集中交付前完成团队组建工作，其中骨干人员（工程、客服、环境、秩序专业主管以上人员）最迟于首户业主入住前两个月到岗。具体编制详见附件。
第二条服务内容及要求
1.以项目集中入住为基准，乙方保证在甲方交楼前完成物业团队的组建、培训等相关工作。
2.以项目集中入住为基准，乙方保证在甲方集中交付前完成开办物资的采购（详见附件：《开办物资预算表》）。
3.对本地块的公共区域进行承接查验，双方需另行签订《承接查验协议》。
4.乙方协助甲方完成项目集中入住相关工作。第三条甲方的权利义务
1.甲方需将集中交付计划于首户业主入住前六个月以书面形式告知乙方。
2.甲方有权对乙方物业团队组建的时间是否符合满足入住时间节点进行监督检查，并对招聘标准提出要求和建议及对物业团队进行考核。
3.甲方负责向乙方提供满足工作所需的资料、信息（包括：建筑及各项设备设施、业主信息资料等）。
4.甲方按时向乙方支付本协议项下各项费用。第四条乙方的权利义务
1.乙方根据甲方交付计划编制相应文件，并分阶段提供甲方审议。2.乙方应在集中交付前完成团队组建工作，其中骨干人员（工程、客服、环境、秩序专业主管以上人员）最迟于首户业主入住前两个月到岗。具体编制详见附件。
3.乙方保证所招人员遵守国家法律、法规和各项规章制度没有犯罪前科或不良记录。
4.物业开办费专项用于前期团队组建、物资采购及相应服务实施，确保满足甲方交楼后即可向业主提供正常的物业管理服务并保证达到前期物业服务合同约定的标准。第五条相关费用及支付方式
1.本协议涉及地块的总建筑面积为：，物业开办费总费用约为万元（大写：）（含税）。
1）支付时间：于首位业主入住前两个月向乙方全额支付。2）支付方式：上述费用由乙方提供合规发票，甲方将费用汇入乙方指定的银行账户或以支票的形式支付。
2.原则上承接查验费用从物业开办费中列支，即可按每10万平方米（建筑面积）预留15个工作日用于承接查验，超出部分乙方可向甲方收取应急费用，应急费用包括加班费、补贴等。
3.原则上房屋集中交付入住期间，由甲方承担因办理入住而发生的费用，包括：现场布臵、办公用品消耗、宣传资料印刷、助兴活动等。4.如因甲方原因，业主集中交付时间发生调整，导致乙方人工费用发生变化时，乙方有权要求甲方支付超额费用（含税）。
5.如乙方根据实际情况调整后，其物资采购费用超出本协议约定的预算金额的，双方应协商解决。
6.甲方按本协议约定时间向乙方支付各项费用。如甲方逾期支付，每逾期一日按合同总金额的【】%向乙方支付违约金。甲方逾期【】
日未支付款项的，乙方有权随时单方解除本合同。第六条争议解决
1.与本协议有关的任何争议，双方应通过友好协商解决。协商不成，双方可提交仲裁委员会仲裁。
2.本协议未尽事宜，双方应协商解决，并达成书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。第七条协议终止
在下列情况下，本协议可以终止：
1.在协议期限内，双方经协商达成一致意见后；
2.甲、乙双方任一方未履行本合同项下义务，且经对方书面要求改正后【】日内仍未履行的，可提前30日通知过错方，解除本协议。第八条书面告知函条款
本合同项下所有函件、通知、异议、意见、建议等均应采用书面形式。所有函件、通知、异议、意见、建议以及正式文件须经法定代表人签字并加盖公司公章并送达对方方为有效。
1.致甲方的函件、通知及其他正式文件送至下列地址即视为已送达：
地址：电话：（010）传真：（010）邮编：联系人：
2.致乙方的函件、通知及其他正式文件送至下列地址即视为已送达：
地址：电话：（010）传真：（010）邮编：
联系人：
若甲、乙任何一方的上述通讯地址中任何一项发生变更，均应于变更之日前5日内通知对方。否则由此导致未能收到的函件、通知及其他正式文件均视为已送达，并由未通知方承担视为已生效文件所约定或所发生的法律责任，并享有相应权利。第九条反腐条款
甲、乙双方承诺，为达成及/或履行本合同，其及其关联方的董事、管理人员、雇员、代理人或顾问不曾也不会违反任何相关的法律法规，向任何政府官员、本协议对方、任何相关第三方及其关联方的董事、管理人员、雇员、代理人或者顾问在内的任何有关人员直接或间接地提供资金、礼品或其他任何有价物品、服务，或者从事任何其他贿赂行为。任何一方违反前述规定的行为都将给对方造成损害，并应当向对方支付违约金作为补偿，违约金金额为本合同约定的价款总额。第十条其他
本协议壹式肆份，自甲方签字或盖人名章和乙方签字并且双方加盖公章后生效，甲、乙双方各持贰份，具有同等法律效力。
（二）物业公司向地产公司要的前期开办费的解释
我们的小区已付，前面已经付了开办费，但他们每个月还向我们算开办费摊销，说是以后还给我们的。我想了解确认：1、物业前期开办费归谁出？2、开办费一般都用于什么？3、购置的物品以后归谁？4、如购置物品归业主所有，那是不是以后从物业费里面收点回来？5、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间有多大的区别？
一、解释：
1、物业前期开办费归开发商出
2、开办费一般都用于物业公司至进驻小区开展物业服务工作时所购置必需品的费用。
3、购置的物品以后归全体业主，物业公司移交时列入移交。
4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间没有多大区别，属于一类的费用，只是叫法不同而已。
5、这个费用由双方谈妥总费用后，可以一次性付，可以分阶段性付，双方议定。
二、解释：
1、开办费可做借款，在管理账户有有盈余时，还给开发商。
2、可冲抵开发商应付的空置房的物业管理费，就不用还了。介入费包括：即收管理费之前的物业公司为该项目所支出的费用：包括但不限于：协助开发商销售时的保安保洁人员、入伙前进驻的人员的工资、食宿费用，清洁开荒费用有的是开发商有的是物业出，由双方协商解决；
三、解释：
1前期开办费：物业办公所需的办公设施设备（如办公桌椅、电脑、电话等）、保安、保洁、工程维修工具、人员服装、食堂宿舍物品等购置费用。
前期介入费用由开发商出。
2前期开办费如果物业公司在成本测算是打入折旧，则应有物业公司出，所有权归物业公司，物业撤管时可带走。如果有开发商出，则打入开放上成本，所有权归全体业主。物业公司在测算时不得即如成本进行折旧。
3另外还有园区标识标牌、管理用房装修等个人认为应该由开发商负责，直接打入开发商成本，所有权归全体业主，因为这些东西如果物业公司撤走也带不走的，而且这些也是小区必备的配套设施。这些东西消耗后由专项维修资金支付。
4实际操作中，开发商往往会给一部分开办费，但并没有明确产权归属，一般而言都会即如房屋成本。但是，往往开发商认为这是他送给物业公司的，即使如此，也是因为这个项目她才给物业公司的这个好处。
五、结合管理特点与开发商约定相关开办费.开办费尽量去列举齐全，和开发公司沟通非常关键，只要开发认可就行。
开办费用包括：
1、工资及福利费
2、工作餐费
3、办公费
4、业务招待费
5、通讯费
6、交通费
7、制衣费
8、开办器材及工具
9、印刷费
10、物业办公室装修费用
11、保洁开荒费用
12、标识费用
13、保安服务费
14、保洁服务费
15、电梯工工资
16、营业税金及附加（5.5%）
如果是按收费标准执行收费的住宅项目，而且开办费中未包含前期人员工资，开办费可以一次性支付。
如果是酬金制管理项目，开办费的支付方式根据情况而定，一般根据工作计划和实际工作进度分期支付：
1.首次支付对应于前期项目需要的设备费用，简单来说比如协议约定应有10台电脑，但是前期只有2个人，那就先给2台电脑的开办费。
2.其他费用按实际工作进度分期支付，如有意外情况可另行商议。
3.开办费中包含人力成本，则按计划按月实际上岗人数支付人员工资。
总的来说，开办费往往是按项目进度分期支付的，直到项目进入正常运转，人力物达到满额则开办费应完成全额支付。
首先要看你们是投标中标的还是协议签约的，如果是投标中标，合同中已经载明了，按阶段完成的工作申请支付就行了，如果是协议签约，看有没有开办费的约定，有，仍然是按阶段性工作完成量申请支付，如果没有，就要申报前期开办费用，与开发商协商。
（三）万海物业开办费申请材料全套
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万科物业开办费预算样表
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前期物业管理开办费测算案例
物业合理的开办费（主要包括：行政、保洁、绿化、工程、秩序维护、客户服务中心）由乙方向甲方申报物业开办费预算，物业开办费预算经甲方审查同意后，由乙方组织采购，开办费资金由甲方拨付；开办费购进形成固定资产的，建立固定资产卡片，按固定资产管理。物业开办费预算明细见下表（因项目为分四期开发，可根据各期项目的需求配置）：& && && && && && && && && && && && && && && && && &&&序号项目计算公式金额备注
1、行政开办费
1办公室装修：由开发商按照物业要求装修，并进行物业公司办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等)，承担装修费用。
2报纸、书刊展示架4组×200元800
3接待客户的桌椅4组×800元3200
4各种资料印刷20000
5双门木质文件柜4组×400元1600
6电脑4台×
7办公桌12张×400元4800
8职员椅20把×50元1000
9电话6部×300元1800含选号
10留言板6张×100元600
11专用档案柜4组×
12专用档案袋6000组×0.5元3000
2、保洁开办费
13垃圾清运车4辆×600元2400
14玻璃套装工具3套×200元600
15人字梯（2m）4把×200元800
16人字梯（3m）4把×300元1200
17手钳2把×20元40
18垃圾收集桶500个×50元25000
19对讲机2部×
3、绿化开办费
20汽油机喷雾器2台×100元200
21高枝剪2把×100元200
22手锯2把×50元100
23条剪2把×100元200
24斗车2辆×200元400
25枝剪2把×50元100
26浇水水管2套×300元600
27铁耙2把×50元100
4、工程开办费
28电钻4台×400元1600
29管钳2把×240元480
30万用表4只×300元1200
31疏通机2台×
32电锤2把×
33插话机4只×100元400
34活动扳手6把×80元480
35钢丝钳8把×30元240
36尖/斜嘴钳8把×30元240
37常用维修工具及材料10套×400元4000
38对讲机6部×
5、秩序维护开办费
39警棍12根×30元360
40充电手电筒12把×30元360
41应急灯6台×100元600
42物品柜6套×500元3000
43电风扇4台×100元400
44钢架床20架×250元5000
45电视、DVD2套×
46秩序维护常用器械2套×300元600
47对讲机12部×
6、客户服务中心
48打印、复印、传真一体机1台×
49复膜机2台×300元600
50报纸、书刊展示架4组×200元800
51点钞机2台×600元1200
52保险柜1个×
53电脑2台×
54对讲机（座式）2部×
55电话2部×300元600
56客户服务中心便民设施8000
7员工服装费用
57项目经理服装1人×600元/套×2季×2套2400
58客户人员服装10人×300元套×2季×2套12000
59工程人员服装10人×100元套×2季×2套4000
60秩序维护人员服装40人×350元/套×2季×2套56000
61保洁服装30人×100元/套×2季×2套12000
62绿化人员服装4人×100元/套×2季×2套1600
合& &计251300元
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华府物业开办及销售服务费用测算总表
序号项&&目测算依据支出(元)备注
开办费用行政办公设备详见测算明细表 26,800.00 一次性开办费用（221075元）
治安消防用品详见测算明细表 29,495.00
工程设备清单详见测算明细表 17,860.00
清洁设备详见测算明细表 30,740.00
服装清单详见测算明细表 37,180.00
后勤支出详见测算明细表 25,000.00
装修费180*300元/平方米 54,000.00
销售服务费用 水电费&&包括销售中心/样板房/办公室&&3,800.00 按月计算到销售活动结束（130130元）
人工费详见测算明细表 79,500.00
接待费/客用品日常用品 3,000.00
物业顾问费用按合同约定 30,000.00
其它支出日常杂费/维护费 2,000.00
物业服务佣金按总金额的10﹪ 11,830.00
合计 351,205.00
(七)人工成本
序号项目人数月薪计算方法月支出年支出
1经理16000人数 x 月薪 6,000.00&&72,000.00
3行政助理11800人数 x 月薪 1,800.00&&21,600.00
4财务出纳12200人数 x 月薪 2,200.00&&26,400.00
5财务会计12200人数 x 月薪 2,200.00&&26,400.00
6物业助理22000人数 x 月薪 4,000.00&&48,000.00
8客服员51400人数 x 月薪 7,000.00&&84,000.00
10工程班长12000人数 x 月薪 2,000.00&&24,000.00
11维护/值班技工31800人数 x 月薪 5,400.00&&64,800.00
12安全主任12500人数 x 月薪 2,500.00&&30,000.00
13安全班长31800人数 x 月薪 5,400.00&&64,800.00
14安全管理员131500人数 x 月薪 19,500.00&&234,000.00
15中控值班员31500人数 x 月薪 4,500.00&&54,000.00
16园林绿化2外包 5,000.00&&60,000.00
17清洁101200人数 x 月薪 12,000.00&&144,000.00
小计47 79,500.00&&954,000.00
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非常不错，有实用价值，感谢！&
技术文章：物业管理“开办费”谁来出？
成都分公司最近又有一个项目撤场，近期正在做交接前的准备工作。成都分公司的财务负责人王吉也是个新人，对于物业管理行业的业务不太熟悉。最近忙得焦头烂额。为了顺利地完成交接工作，M君组织成都分公司的财务人员远程召开了一个准备会。
在会上，M君主要要求大家对目前交接中存在的问题和困难进行交流和汇报，以便有针对性地给予解决或支持。会议一开始，大家就七嘴八舌说了很多，有发牢骚的，有指责开发商的，有埋怨同事工作没做好的……。这些都在M君的意料中，他也知道每逢这个时候大家心情都不会好，大家从内心里都不希望这种事情发生，对此他也非常理解。在会议中他对分公司的同事进行了安慰，更重要的是了解了大家对于交接问题的看法。对于其中有一个问题，大家争议比较多。
王吉：M君，根据分公司的安排，目前我们正在清产核资。但是有一点我不理解？为什么我们要将清理出来的资产移交给开发商？
李芹是分公司会计，她是柳州项目结束后，调过来的：
这个情况我了解，之前我们柳州项目撤场的时候就是这样操作的。当时我们进入这个项目的时候，前期开办物资是甲方提供的，因此现在撤场需归还甲方。
对于这个说法，王吉显然并不满意：是吗?我查了之前的账务，并没有看到开发商向我们支付前期开办费呀？
张芬（分公司出纳）：应该给钱了吧，一般都是由甲方给钱的。不过我觉得即使给钱了也不应该移交给甲方，因为这虽然是由他们出钱购买的，但是这是为全体业主服务所必需的，就象物业管理用房一样，虽然由开发商提供，但是所有权属于全体业主。
一时间七嘴八舌，争执不下。M君从中发现大家对这个问题并没有一个清晰的认识，也许是财务人员平时没有关注业务的缘故吧。M君顺势为大家上了一堂培训课。
什么是物业管理开办费？
物业管理开办费，准确地说是物业管理前期开办费，或者是物业管理前期启动资金，这是行业的一个习惯称呼。具体是指前期物管企业和开发商签订合同，进驻管理，在距离合同交房期或者说是业主缴纳物管费开始之日，这中间一段时间内，所需的相关办公设施设备，及人员经费还有相关维修，环卫工具等，都要求是开发商配备。理论上来说物业管理前期开办费和前期物业管理费一样由开发商承担。但是由于对于前期物业管理开办费的承担和界定，政策法规没有明确约定需由开发商承担。这就使得该部分费用实际承担最终成为了市场选择的结果。简单地说，就是由前期物业管理公司和开发商最终合同约定的情况来确定该部分费用的处理方式。目前市场情况，对该部分费用的处理大致有四种方式。
一、作为项目启动资金
在开发商认同和了解前期物业管理开办费及服务费的情况下，物业管理公司
很多时候可以成功洽谈由开发商出资支付前期物业管理开办费或者称之为前期物业管理启动资金。比如说之前的柳州项目，M君知道就是由开发商支付了8万元启动资金，约定该部分开办物资由物业公司代管和使用，所有权归属于全体业主所有。后期撤场时由于业委会尚未成立，由开发商代为接收移交的开办物资。双方的账务处理应如下：
1、开发商
1）出资8万时（同时收到物业管理公司开具的发票）
借：开发成本8万
贷：银行存款8万
2）接收移交物资（按采购时确认的物资清单）
借：代管物资
贷：其他应付款
2、物业公司
1）收到启动资金（同时开具发票给开发商）
借：银行存款8万
贷：主营业务收入 8万
同时：假设该部分税金的综合营业税负为5.5%，则：%=4400
2）购买开办物资（提供双方确认的采购清单备案）
借：长期待摊费用等=75600
贷：银行存款75600
3）移交开办物资（按采购时确认的物资清单）
在这种方式下，虽然开发商支付了启动资金，但是由于该部分费用全部进入了项目开发成本，和物业管理用房一样其成本实质是由全体业主承担的，所以该部分物资的所有权自然归全体业主所有。同样，虽然物业管理公司在收到启动资金时候开具了发票，但是该部分开办物资的所有权仍应按照合同约定归属全体业主。实际上，由于双方事先已约定税金的承担方式，物业公司并没有因此增加任何成本费用。
二、作为投资款
开发商出资前期物业管理公司，前期物业管理公司将其作为入驻项目的启动资金。当然开发商同时也就成为了物业管理公司的股东。这种情况主要发生在开发商自建物业公司的情况。在这种情况下，开发商支付的启动资金，在账面就变成了对物业管理公司的投资款；而前期物业管理公司购买的开办物资就成为了物业管理公司的成本。
M君还特意向大家举了山东子公司的例子，山东子公司是由开发商出资15万，我方出资35万成立的一个物业管理公司。山东子公司目前主要对合资开发商所属的开发项目进行前期介入。如果按照一般的业务接管模式，M君所在公司接管该开发商的这个项目，开发商需提供15万左右的前期开办费用。这对于开放商来说，是完全的成本。但是改变合作方式之后，同样的15万启动资金，对于开放商来说就不再是成本，而是对物业管理公司的投资。自然，在这种情况下，如果出现撤场情况，开办物资也归属物业管理公司所有。物业管理如有盈利，开发商也拥有了分红的权力。双方的入账方式如下：
1、开发商：
1）出资15万时
借：长期投资15万
贷：银行存款：15万
2、物业管理公司
1）收到15万出资时
借：银行存款15万
贷：实收资本15万
2）购买开办物资
借：长期待摊费用等15万
贷：银行存款15万
三、作为借款
除了上述两种情况外，有时候开放商既不愿意承担启动资金，也认同物业管理公司相对承受能力较弱的现实，从而和物业管理公司之间达成这样的协议。即以借款的方式借出项目所需启动资金，待物业管理公司在后期经营盈利后逐步归还。这种情况下，开办物资所有权是物业管理公司，和开发商无关。双方的账务处理应为：
1、开发商
1）向物管借出款项时
借：其他应收款
贷：银行存款
2）分批收回借款时
借：银行存款等
贷：其他应收款
2、物管公司
1）收到开发商借款时
借：银行存款
贷：其他应付款
2） 分批归还开发商借款
借：其他应付款
贷：银行存款
3） 购买开办物资
借：长期待摊费用等
贷：银行存款
四、物业管理公司自行承担
在部分市场，由于开发商的强势地位，对于该部分启动资金要求由物业管理公司作为一个独立企业自行承担。成都分公司眼前的这个项目就是属于这种情况。在这种情况下，开办物资的采购、资金来源完全由物管公司自行负责，当然其开办物资所有权归属于物业管理公司自身而无需在撤场时予以移交。对于成都分公司眼下的这个项目，之所以准备清点移交，其实是折价销售，而不是无偿移交。因为多余物资撤回利用率也不高，新进公司重新采购成本也会很高。
上述四种情况的形成是市场谈判的结果，在现实中都普遍存在，但是从业务的性质上来说，第一种情况和处理方式最符合业务本质。我们应该根据不同的合同谈判结果进行相应的业务处理和财务处理。
来源：《现代物业》2013年12月刊
开办费的相关问题及解释
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