1.水、电费
　　甲方(出租方)：____________________________________
　　自己(法定代表人)姓名：________ 职务：________ 性别：________
　　地 址：____________________邮码：__________ 电话：_________
　　乙方(承租方)：____________________________________
　　本人(法定代表人)姓名：________ 职务：________ 性别：________
　　地 址：____________________邮码：__________ 电话：__________
　　依据《中华人民共和国合同范本法》、《中华国民共跟国城市房地产治理法》及其余有关法律、法规之划定，在同等、被迫、协商一致的基本上，甲乙双方就下列房子的租赁达成如下协议：
　　第一条 房子基础情形。
　　甲方房子(以下简称该房子)坐落于；位于第____层，共(套)，(间)，房子结构为____，修建面积____平方米(其中实际建造面积____平方米，公共部位与公用房子摊派修筑面积____平方米)；该房子所占地土地使用权以(出让)(划拨)方法获得；该房子平面图见本合同范本附件一，该房子附着设施见附件二；(房子所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为________。
　　第二条 房子用途。
　　该房子用处为
　　除双方另有约定外，乙方不得任意改变房子用途。
　　第三条 租赁期限。
　　租赁期限自____年____月____日至____年____月____日止。
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　　第四条 租金。
　　该房子月房钱为(币)____元整。
　　租赁期间，如碰到国家有关政策调整，则按新政策规定调剂租金尺度；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
　　第五条 付款方式。
　　乙方应于本合同范本生效之日向甲方支付定金(
币)____元整。租金按(月)(季)(年)结算，由乙方于每(月)(季)(年)的第____个月的____日交付给甲方。
　　第六条 交付房子期限。
　　甲方应于本合同范本生效之日起____日内，将该屋子交付给乙方。
　　第七条 甲方对房子产权的许诺。
　　甲方保障在交易时该房子不产权纠纷；除补充协定另有约定外，有关按揭、典质债权、税项及租金等，甲方均在交付房前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全体责任，由此给乙方造成经济损失的,福建安溪铁观音集团
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　　第八条 维涵养护义务。
　　租赁期间，甲方对房子及其附着设施每隔____年检查、修理一次，乙方应予踊跃帮助。不得阻拦施工。
　　畸形的房子大修修理费用由____方承担；日常的房子维修用度由____方承当。
　　因乙方管理应用不善造成房子及其相连装备的丧失和维修费用，由乙方承担并负责抵偿损失。
　　租赁期间，防火平安，门前三包，综合管理及保险、捍卫等工作，乙方应执行当地有关部分规定并承担全部责任和遵从甲方监视检讨。
　　第九条 对于装修和转变房子构造的商定。
　　乙方不得随便破坏房子设施，如需改变房子的内部结构和装修或设置对房子结构影响的设备，需经征得甲方书面批准，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权请求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。
　　第十条 关于房子租赁期间的有关费用。
　　在房子租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：
　　1.水、电费；
　　2.煤气费；
　　3.供暖费；
　　4.物业服务费；
　　在租赁期，假如发生政府有关部门征收本合同范本未列出名目但与使用该房子有关的费用，均由乙方支付。
　　第十一条 租赁期满。
　　租赁期满后，本合同范本即终止，届时乙方须将房子退还甲方。如乙方要求继承租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同范本期满前____个月内向乙方正式书面回答，犹如意持续租赁，则续签租赁合同范本。
　　第十二条 因乙方责任终止合同范本的约定。
　　乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同范本并收回房子，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
　　1.擅自将承租的房子转让、转借别人或擅自更换使用；
　　2.擅自拆改承租房子结构或改变承租房子用途；
　　3.欠租金累计达____个月；
　　4.无合法理由闲置达____个月；
　　5.应用承租房子进行守法运动；
　　6.成心损坏承租房子；
　　第十三条 提前终止合同范本。
　　租赁期间，任何一方提出终止合同范本，需提前半年书面告诉对方，经双方协商后签署终止合同范本书，在终止合同范本书生效前，本合同范本仍有效。
　　如因国度建设、不可抗力因素或呈现本合同范本第十条规定的情形，甲方必须终止合同范本时，个别应提前三个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予弥补。
　　第十四条 登记备案的约定。
　　自本合同范本生效之日起____日内，甲、乙双方持本合同范本及有关证实文件向____申请登记存案。
　　第十五条 违约责任。
　　租赁期间双方必需信守合同范本，任何一方违背本合同范本的规定，须按年度向对方交纳年度租金的____%向乙方加收滞纳金。
　　第十六条 因不可抗力起因导致该房子毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
　　第十七条
本合同范本未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同范本不一致的，以补充协议为准。
　　第十八条
本合同范本之附件均为本合同范本不可宰割之一局部。本合同范本及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字存在等同效率。
　　本合同范本及其附件和弥补中未规定的事项，均按照中华人民共和国有关法律、法规和政策履行。
　　第十九条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同范本应经该房子所在地公证机关公证。
　　第二十条 本合同范本在实行中产生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方赞成按(
)项解决(1)由____仲裁委员会仲裁。(2)向____人民法院起诉。
　　第二十一条 本合同范本连同附表共____页，一式____份，甲、乙双方各执一份，均具备平等效力。
　　甲 方：____________
　　甲方署理人：____________
　　____ 年____月____日
　　乙 方：____________
　　乙方代办人：____________
　　____ 年____月____日
　　附件一：房子平面图(略)
　　附件二：房子附着设施(略)
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谈房屋质量维权之正确途径
原告*** 女 汉族
职业&****** 年龄 *岁
住**市**山庄A区B号楼C单元D号房
被告*****有限公司
地址**市**街**号
法定代表人***
电话88******
1、请求法院依法判决被告对原告位于**市**山庄A区B号楼C单元D号房屋墙面大面积渗漏损坏处进行修复。
2、由被告承担相关维修费用。
3、诉讼费用由被告承担。
事实与理由
200*年*月*日，原告购买被告开发建设的**山庄内住房一套，位于A区B号楼C单元D号。200*年*月起，原告陆续发现该房屋存在墙面大面积裂缝等质量问题并出现渗水和安全隐患。自发现之日至今，原告多次找到被告要求修复房屋，但被告找种种理由拖延。
为了依法维护原告的合法权益，今特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。
证据和证据来源，证人姓名住址（可另附）
1、& **山庄A区B号楼C单元D号内外墙体裂缝及渗水情况的照片2张。
2、& 《**山庄住宅质量保证书》。
3、& 公共维修基金收据一张。
4、& **山庄A区B号楼C单元D号房屋所有权证。
5、& 商品房买卖合同。
**区人民法院
附：本诉状副本2份
民事诉讼书原告：XXX，男，现住常熟市XXX；电话：XXX 邮政编码：XXX被告：苏州XX房地产开发建设有限公司，法人代表：XX；电话：XXX，地址：XX市XX区XX路X号，邮政编码：XXX
诉讼请求1、判令被告限期对原告漏水房屋进行维修，同时维修方案应经原告同意并由原告全程监督维修；2、判令被告赔偿原告损失& &元；3、由被告承担诉讼费用。
事实与理由& & <st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="28" Month="5" Year="年5月28日原告与被告签订了商品房购买合同，购买被告开发的XX路XX号（XX花园X栋X单元XX）房屋。原告于2007年6月29日接房，同日被告出具了《XX市新建商品房屋质量保证书》，该保证书第四条约定“自签约交付之日起，正常使用情况下屋面防水承担5年免费维修责任”，然而该房自原告接房以来即出现多处漏水。几年来，原告多次向被告反映，被告均拖延和不理睬，07、08年被告委托物管（物管公司与开发商系同一法人）采取简单的涂沥青的方法敷衍了事，由于没有彻底维修漏水墙面，08年大暴雨造成了受损墙面进一步扩大。08年7月原告向市建委反映（X建信箱2008第XX号），被告却置自己的承诺和法律于不顾，回复建委称已过保修期，但同时又承诺将与物管公司配合处理，但之后原告多次与被告联系，被告均置之不理，被告这种行为给原告的正常生活造成了很大影响。依据《合同法》的规定，被告出具的保证书约定原告接房日期为<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="29" Month="6" Year="年6月29日，因此原告有权要求被告免费维修，被告也理应承担维修责任。同时建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》“第六条住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算”，《商品房销售管理办法》“第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”，此外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。综上所述被告对原告的房屋理应承担维修责任，同时鉴于被告一直以来采取敷衍和拖延的方式处理，因此请求法院判决被告限期修复漏水墙面，维修方案应经过原告同意并由原告全程监督维修。& & 原告房屋因为外墙面漏水造成了内墙体多处损坏，依据相关法规以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应承担赔偿责任。赔偿费共& & 元，其中内墙面修补费用& &元，误工费& & 元（原告工资X2=288元，起诉误工1天，应诉误工1天）。综上所述，被告应承担原告房屋的维修责任并赔偿原告损失，请法院依法判决以维护原告合法权益。证据及证据来源1、商品房买卖合同一份；2、《XX市新建商品房屋质量保证书》一份；3、房屋内墙体漏水图片一份；4、开发商以前对外墙面的简单维修图片一份；5、其它证明文件两份；（内墙面修补预算、工资单）此致&&&&XX市人民法院& && && && && && && && && && && && && && & 原告：& && && && && && && && && && && && && & 二零零九年六月& & 日附：本诉状副本一份另请教两个问题：1、我应当向被告所在地法院还是我居住地法院起诉？& && && && && & 2、一份起诉状副本包不包括证据？
苏州房地产专业律师曹燕贻答复修改意见：1、“民事诉讼书”应为“民事起诉状”；2、根据我国民事诉讼法第34条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。因此，你应向你房屋所在地的法院起诉；3、起诉状副本是指“民事起诉状”副本，如果有N个被告，则要准备N+1份，提交起诉状时一般要求一起提交证据复印件，份数和起诉状副本相同。4、对方可能提出保质期限一过的问题，你需要收集证据证明该期限没过。官司输赢全靠证据，如果自己不懂如何收集，必要的时候可请律师代理。
证据一、证据名称：身份证一份。 证据来源：长丰县公安局签发。 证明目的：证明原告是完全行为能力人，是本案适格的当事人。 证据二、证据名称：商品房买卖合同一份。 证据来源：原、被告签订。 证明目的：一是证明原告购买被告开发的××××××小区6幢105室；二是证明被告交付房屋的时间是2008年6月28日。 证据三、证据名称：入住通知及物业管理费发票各一份。 证据来源：被告及×××物业合肥分公司出具。 证明目的：证明被告已经于2008年9月27日把该房屋交付给原告使用。 证据四、证据名称：合肥市住宅质量保证书一份。 证据来源：被告提供。 证明目的：一是证明被告承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年、给排水管道保修期限为2年；二是证明在保修期内出现的漏水事件给原告造成的损失应由被告承担赔偿责任。 证据五、证据名称：情况说明三份、×××小区业主关于房屋严重进水的情况反映一份、解决方案一份。 证据来源：原、被告及×××物业合肥分公司出具。 证明目的：一是证明×××小区5#、6#、7#等三幢楼房的部分住户家里出现水管冻裂现象，导致原告等室内财产损失的事实；二是证明在原告家里第一次进水后，原告及时向被告反映，但被告没有立即采取相关措施，导致原告家再次进水的情况。三是证明被告答应给原告解决问题，但对于其提出的解决方案没有落实，因此，被告应承担相应的赔偿责任。 证据六、证据名称：×××6栋105室因屋内进水造成装修损失清单及需要返工明细一份、收款收据一份、便条两张、凡伟五金水暖陶瓷批发部凡伟装饰材料总汇7张、装饰工程预（决）算表一组四张。 证据来源：凡伟装饰材料总汇、合肥市政务区建材门市部及合肥辉煌装饰设计工程有限公司、被告及×××物业合肥分公司出具。 证明目的：证明被告开发的商品房漏水造成原告的实际损失是22767 元，这些损失应由被告承担。 证据七、证据名称：房屋出租合同一份、收条一张、物业管理费发票25张。 证据来源：原告提供。 证明目的：证明由于被告的过错导致原告在外延长租期，该房租损失9000元、物业管理费等576.6元也应由被告承担。 证据八、证据名称：其他损失的证据一组，包括车费票据及律师代理费票据、洗照片的费用等。 证据来源：原告提供。 证明目的：证明原告为解决该纠纷支付的实际损失，这些损失也应又被告承担。 证据九、证据名称：照片一组。 证据来源：原告提供。 证明目的：证明原告的家里实际进水、被水侵泡、很多物品被毁坏的事实。 以上证据证明原告购买被告开发的×××小区6#105室，因该栋楼房其他楼上住户的水管破裂等原因，导致渗水漏至原告的家中，把原告已经装好的家具、墙面及其他装修材料毁坏的事实，这些损失应由被告承担。 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 原告的代理人提供 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& && 二00九年一月十九日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代 理 词 审判长、审判员： 安徽金晟律师事务所依法接受汤×××诉安徽×××房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案中原告的委托，并指派我担任其代理人，参与一审诉讼活动。根据本案的事实与有关法律规定、结合审判长整理的争议焦点，发表如下代理意见，供合议庭在合议时参考： 被告开发的商品房质量存在严重缺陷，导致原告楼上的其他住户的水管爆裂、积水都流入在一楼的原告家里，导致原告家里正在装修的材料及已经安装的家具受损，为此，被告应承担相应的赔偿责任。 2006年12月20日，原、被告签订一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于圣泉路西侧的×××小区6#105室，原告按照合同的约定支付了全部购房款，被告也于2008年9月27日把该房屋交付原告使用，并交付给原告一份合肥市住宅质量保证书，同时被告也把该楼的其他住房交付给其他住户使用。原告在接受房屋后就开始对房屋进行装修，准备08年年底结婚。但在原告正在进行装修的过程中，因原告楼上的多家住户出现水管爆裂、漏水现象，而且还不止一次发生大面积漏水，这些水都流到位于一楼的原告家里，导致原告的客厅、卧室、厨房等房间里积水很深，致使原告家里很多备用的装修材料以及已经装好的家具等都被水侵泡、毁坏，原告及时向被告及物业管理公司反映这些情况，被告及物业公司也承认原告家被水淹及财物损失是事实，也试图给与处理，但最终没有具体的处理的方案，为此，原告不得不通过起诉的方式来解决问题。 被告的过错给原告造成的损失包括返工装修的损失22767元、在外延长租期的租金为9000元、物业管理费576.6元、律师代理费2000元、车费564元、电费220元、洗照片的费用23元、精神抚慰金5000元，合计40250元。原告提供了充分的证据证明这些损失的存在，其实，原告的损失远不止这些，例如她和家人为了解决解决这些纠纷打电话找被告、找物业公司来协调所支付的电话费，她们为了处理这个事情所耽误的误工费，等都没有计算在内，就是洗照片的费用，也没有写够。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第三款规定：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因此，原告的诉讼请求不仅有事实依据，也有法律依据，建议法庭予以支持。关于精神抚慰金的问题，尽管我国目前的法律对精神抚慰金的规定仅仅限于人身权利遭受侵害的，但我们可以看到，由于财产损失给原告造成的精神痛苦是客观存在的，原告原本打算去年就结婚，结果到现在房子还没有装修号，被迫推迟婚期；而且被告不积极处理这个问题，又给原告带来新的烦恼，导致原告不仅无法安心工作，也无法安心生活，其精神受到伤害是客观存在的事实，而且我国已经有这方面的案例，因此，原告要求的精神抚慰金也应该给与支持。 此致 合肥市蜀山区人民法院 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代理人：安徽金晟律师事务所&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 李永光律师&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &二00九年三月十八日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 办案小结 这是一起典型的商品房质量纠纷，但特殊性在于原告本人的房屋质量没有问题，问题在于是开发商开发的其他房屋出现水管爆裂，导致水漏在位于一楼的原告家里，二被告作为开发商并没有及时处理这个问题，导致原告不得不用诉讼的方式解决问题。在诉讼的过程中，原告又到工商局投诉，工商局的人员也对此进行了调解，但依然没有调解好，而在开庭前，被告的工作人员态度非常诚恳，从20000元一直增加到26000元，而且还给我的当事人厨房里增加一个地漏，我的当事人急着要装修房子结婚，也同意了。经过一上午的努力，调解书都签收了，蜀山法院法官的办案效率还是很高的。一周后履行完毕，这样的处理彰显了我国各级法院在提高诉讼效率、节约诉讼成本上所做的巨大努力。同时，对于这样的结果，当事人也比较满意。 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 办案律师：李永光 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二00九年三月十八日
商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。对此，国家规定，房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。针对有关房屋质量问题消费者可以采取以下措施，维护自己的合法权益：
　　一、对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，……，承担商品房保修责任”的规定，可请求其维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。
　　二、对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的，应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房，对因此造成损失的，开发商应承担赔偿责任。
　　对消费者的正当要求，开发商不予理睬的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。
谈房屋质量维权之正确途径
　　一、一个维权不当案例
　　商品房质量对消费者来说极其重要，它不仅关系到居住人身生命安全，而且也关系到居住舒适程度。任何一个消费者都希望搬进安全、质优的新房。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。当房屋存在质量问题时，我们该如何正确有效的维权，这不仅涉及法律问题，更涉及你依据自己情况而采取的合理有效途径，有时路走错了，目的或者愿望再合法、正当，也不能达到维权的目的。举一个真实的案例。
　　2000年2月，鲁先生与潍坊某房地产开发公司签约，购买商品房一套，总价款35万元。房屋交付4个月后鲁先生发现墙体出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。因存在重大质量问题，鲁先生向开发商提出退房的要求，而开发商只同意维修，不同意退房。在协商无果的情形下，鲁先生向法院起诉，要求开发商解除购房合同，返还购房款35万元及利息损失。房地产开发公司辩称：该房屋已经验收合格，房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题，通过修复可以解决，不影响房屋的正常、安全使用。发现房屋有质量问题后，我们也找施工单位去查看，答应给修复。但鲁先生不同意，要求我们必须退房。鲁先生要求退房没有事实和法律依据。庭审中，法院委托房屋质量检测站对原告的房屋进行质量检测，检测结论为，原告的房屋顶板均有开裂现象，楼板裂缝主要表现为外墙中部的纵向裂缝，斜裂缝宽度为0.15-0.30㎜之间不等，纵(横)向裂缝宽度在 0.15-0.40㎜之间不等。究其原因，楼板裂缝主要是混凝土的后期收缩引起;墙体裂缝主要是地基相对不均匀变形引起。质检站作出了鉴定结论，“该楼主体保证结构安全、合格”，并建议进行部分修复。
　　法院经过审理后认为：根据工程质量检测站对房屋质量进行检测的结论表明，该房屋确实存在一定的质量问题。但是，该房屋主体结构安全、合格，而现存质量问题通过有关专业部门进行维修是可以得到弥补的。此情况下，原告坚持要求退房，理由不足。对房屋的维修问题，双方可另行解决。法院判决驳回原告之诉讼请求。原告不服判决，上诉至中级法院，中级法院经审理认为，一审法院的判决并无不当，故驳回上诉人的上诉请求，维持原判。至此，本是质量事故受害方的鲁某，为了维权损失了诉讼费、代理费、鉴定费共计5万多元，费时两年得到的结果却是败诉、质量纠纷可另行解决的结果。
　　从本案例可以看出，购房人要保护自己的合法权利，必须采取合法、有效的途径。当发生质量问题后，消费者应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或严重影响正常居住，还是一般的其他质量缺陷，以便采取相应的对策。若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。
　　二、针对不同质量问题，采取正确维权方式
　　可以将房屋的质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。第三，其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。
　　对上述三种不同的质量问题，法律规定了不同的处理方式，分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　因此，不同质量问题的正确处理方式可概括如下:
　　(一)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。
　　(二)对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。
　　当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。
　　(三)对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。
(1)当事人的基本情况。包括注明原告、被告、第三人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所等。如果当事人是法人或其他组织的，要写明该法人或组织的名称、住所、法定代表人或者主要负责人的姓名、职务。如果原告有委托代理人(律师或其他委托人)参加，还应当写明代理人的基本情况以及与被代理人的关系。
　　(2)诉讼请求事项。也就是说要写明诉请人民法院依法保护其合法权益的具体要求。例如要求被告方承担某种民事责任，请求人民法院撤销、变更或部分撤销行政机关的某种行政行为等。
　　(3)诉讼请求所依据的事实和理由。在诉讼状中必需要严谨、详细地叙述清楚诉讼事件存在的事实和发生争议纠纷的主要焦点，以及这些事实纠纷中支持自己诉讼的法律、法规条款依据。例如，目前商品房买卖纠纷主要集中在发展商交房延期、房屋合同标注与实测面积出入过大、建筑质量及装修标准与合同注明的不相符合等几个问题上。如果是因为这几点而向售房方提出诉讼索赔，填写诉状时就要将合同签订时间、地点、合同中相关条款约定的内容以及被告方在何处违约的事由写清，并且标注被告违约事实违犯了哪一项法律规定。
　　(4)提出诉讼的证据和证据来源。法院受理诉讼案件必须要依据充足的实事依法进行判决，这就要求原告提出诉讼请求时，必须尽可能地提供证明自己享有法院赋予的权益，对方应承担法律责任的证据材料。比如属于商品房交易纠纷的，当事人应提供的证据就要包括：房屋买卖协议(合同)、房屋权属证明、房款给付情况等方面的证明，以及对方未兑付约定事项的证据材料。
　　法律诉讼是一项严谨而周密的工作，当事人一定要审慎对待。只有当自己具有充足的依据理由时，当事人才适宜向法院提交诉讼请求，而这其中最关键的一步就是要书写一份文理通顺、证据充分、言简意明、诉讼目的明确的起诉书。当然，对于大多数需要打官司的购房者来说，要想达到这样的标准，最为稳妥的方式就是委托比较专业的房地产方面的律师为你进行此项工作。
&&&&&&&&&&&&&&&&& 民 事 起 诉 状
　　原告：曾×，男， 19××年×月×日出生，汉族，住成都市××区××路×号××花园×栋×单元×号，身份证号……，联系电话139××××。　　被告：成都××发展有限公司　　住所：成都××区标准厂房（实际办公地点：成都市××区××路×号××花园物业楼三楼）　　法定代表人：黄××　　联系电话：8×××××　　诉讼请求：　　1、判令被告成都××发展有限公司赔偿因违约给原告造成的损失元；　　2、判令被告成都××发展有限公司承担本案的诉讼费用。　　事实与理由：　　被告成都××发展有限公司系成都“××花园”项目的开发商。1997年12月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买“××花园”二区第8幢6楼B室房屋一套，建筑面积为161.87 m2，购房单价为4074元，价款总额为659458元（实际房产证面积为158.07 m2，价款总额为643977元）。在签订购房合同前，被告向包括原告在内的消费者所作的房屋销售广告以及出示的宣传资料均明确具体地载明了“××花园”的小区容积率、花园绿化面积等重要指标，其中被告承诺的小区容积率为1.24（小区土地总面积，小区建筑总面积）、花园绿化面积为72388 m2。被告的这一宣传与承诺对原告认可被告所定的房价以及最终与被告订立购房合同产生了重大影响。　　按照被告承诺的1.24的容积率，原告所购房屋应获得使用权的土地面积应为127.48 m2。然而，被告在履行合同的过程中，却未经包括原告在内的业主同意擅自变更“××花园”的规划设计，大量增加小区内的建筑面积（增加了5万多平方米），并占用绿地面积修建商业用房等，将部分低层楼房变为高层电梯楼房，且故意对原告等业主隐瞒真实情况并继续对外作不实的广告宣传。2003年9月，被告为部分业主办理第一批土地使用权证时，原告发现土地证上的地使用权面积仅为95.86m2，与应得面积相比被缩减31.62 m2（即25％），也就是说，“××花园”的小区容积率实际达到了1.65以上。此时，原告才发现被告擅自增加小区内建筑面积的事实。同时，由于被告还占用原规划中的部分绿地面积修建商业用房等，导致小区内绿地面积的减少，无法达到被告承诺的花园绿化面积。　　被告的上述行为已构成严重违约，且直接造成了原告应得的土地使用权面积的减少、土地增值利益的损失以及小区内居住环境质量的下降，这几项损失至少占购房价款的25％以上（即元以上），而被告因其增加用于销售的建筑面积尤其是商业用房面积，反而从这一违约行为中获取了巨额不当利益。　　原告认为，被告的违约行为严重损害了原告依据合同和法律应当享有的权利和利益，直接造成了原告较大的损失，依法应当予以赔偿。为了维护自身权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
　　此致成都市××区人民法院
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& & 起诉人（签名）： 曾×
适用要点三：商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约？
&&&&广告销售是楼盘的主要销售途径，广大的购房者对楼盘的了解也多是从广告和宣传资料开始，有相当部分的购房人根据楼盘广告所宣传的各种条件而决定是否购买该楼盘。实际交付的房屋或多或少与宣传不符，纠纷由此而生，但购房人维权难度大，这就是广告宣传内容和宣传资料会成为商品房买卖中投诉的热点的原因。本文从商品房的销售广告和宣传资料能否构成违约，构成违约的条件以及怎样维权方面做些讨论，以对广大的购房人以帮助。
&法条原文：《解释》第3条：& "商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
适用要点： 1.开发商一般的商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不承担违约责任；但作出符合法定条件的广告宣传，如果不兑现就有可能承担违约责任。
&&& 该条司法解释认为，一般情况下商品房的销售广告和宣传资料为"要约邀请"，开发商不会因此而承担违约责任；但是"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约"，只要开发商作出的许诺符合上述条件，即使没有写进合同，如果与实际交付的不一致的就要承担违约责任。
&&& 2. 要开发商对广告宣传承担违约责任必须同时具备两个条件。
&&& 条件一：说明和允诺的内容一定要具体确定。
商业广告（含宣传资料）的内容符合"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定"；内容具体确定，就是具体明确，从下面这个案例讨论：
案例：李先生正在找房，看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的《商品房买卖合同》。几个月过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”，就更谈不上南北通风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感觉，立即要求与发展商解除合同。但发展商却表示广告上的一行小字已经写明了“此广告解释权归于发展商，一切条款以正式签订的合同为主。”该广告的内容没有载入合同，不具有法律效力，已签订的合同不能解除。除此以外，如果李先生要单方解除合同，发展商将会追究李先生的违约责任。李先生郁闷不已，诉至法院。在这个案例中，李先生对一梯两户型和一梯三户型房屋的看法直接影响到房屋的销售价格，发展商所作出的销售广告内容中，对户型设计作出了具体的承诺，因此应当视为一种要约，即使发展商在广告上注明“此广告的解释权归发展商”，但也不能据此来逃避相应的法律责任。对于该广告的说明，虽然没有载入预售合同，但也应视为合同内容，具有法律效力。所以，该案中的发展商已经违反了合同的规定，应当承担相应的违约责任。法院判决李先生胜诉。
还要注意该解释中几个术语的含义：
&&& A．广告范围：广告是针对开发范围内所作的，对开发范围外所作的说明和允诺并不受此条款约束，这就涉及到广告宣传的范围问题，有一个业主投诉说我们小区开发商承诺的班车没有了，可开发商抗辩的很合情合理，我们一共有三期开发，这只是第一期，等到全部开发完了就会兑现的。
&&&&B． "广告"：是指商业广告，"商品房销售广告"是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示等。
&&& C． "说明和允诺"：是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售楼宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。
&&& D．"相关设施"：指商品房的基础设施和相关配套设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内以及商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施配套。
&&& 条件二：对合同的订立和房价的确定有重大影响。
"对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响"，但什么是"对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响"，实践中很难掌握。就此点而言，对开发商还是很有压力的，但对购房人诉讼来讲也是有很大风险的，这一点该怎么做，聪明的业主会在聪明的律师的指导下突破的，办案技巧在此不便讨论。
该条款运用了《合同法》有关"要约"以及"要约邀请"的概念。根据《合同法》第15条规定，商业广告在一般情况下属"要约邀请"，但如果商业广告符合了要约要件即构成"要约"。
&&& 符合上述两个条件的广告没有写入合同，开发商也要负违约责任。
“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任” 。注意该条款与以前的《商品房销售管理办法》有很大的不同，《商品房销售管理办法》第十四条:“房地产开发企业、房地产中介业务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 ” 第十五条：“房地产开发企业、房地产中介业务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”
可以看出，在该解释出台以前，如果广告内容不写入合同，那么广告就不成为合同一部分，开发商就无须对广告内容承担责任。而这次的司法解释却特别严格，即只要广告内容构成要约，不管这些广告内容是否在商品房购销合同中表述，开发商都有可能因为不实承诺而承担责任。这是对购房人保护力度的加大。
律师代理思路与技巧：房地产开发公司在宣传资料中关于商品房的说明、允诺，符合一定的条件就应视为合同约定，对开发公司具有法律约束力；环境影响居住的质量，进而影响到商品房的商业价值，开发公司应承担因环境问题对商品房价值造成损失的责任。关于本案对开发商而言，有两个关键点必须抓住才能有效的解决问题。1、是房地产开发公司的宣传资料的性质认定；2、如果认定开发商的承诺，则这种承诺如果构成违约，则此种违约的处理标准和处理依据。按最高人民法院的相关司法解释，前一个问题的提出及解答，应为题中之义；
&&& 如果第1成立的话，那么要求开发商承担违约责任就是逻辑上的必须了，但显然双方是不可能就此事先做出约定的，在此种情况下，就应当适用《中华人民共和国合同法》关于违约责任没有约定的情况来做出相应的诉讼请求要求及应对技巧了。第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从本案的思路引导来看，完全应当引导人民法院已证据不足来认定和处理本案，并且从本案的实际情况来看，也确实存在从法律上对方无法完成这样的举证行为，从而达到诉讼目的。
　　【案例简说】
　　原告张绵华。
　　被告武汉双利宏展房地产开发有限公司（以下简称双利公司），住所地武汉市复兴南路。
　　法定代表人谢陪，该公司董事长。
　　2004年7月，被告双利公司开始销售其所开发的“双茶晓月”住宅小区商品房。销售时，其曾制发关于“双茶晓月”住宅项目的宣传彩页及售楼专刊，其上注明：“绿化率35％……2.5万平米的坡地式绿化林荫带营造的植物园……5大主题景观带，曲径通幽的设计风格……近万平米的绿色健身休闲广场，让你充分感受有氧运动的魅力”；交房标准有19项，含卫生间给水管道、厨房地漏、室内可视对讲系统、厨房及卫生间地面做防水处理、有线电视、电话、宽带、暖气、防盗网等；“保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按已付房价款的3％赔偿”。2004年7月，原告张绵华与被告签订商品房买卖合同，并支付了全部价款。2006年4月3日，武汉市城市房屋开发管理办公室颁发了双茶晓月住宅项目《同意交付使用通知书》。次日被告在《XX晨报》上刊登了上房公告，4月18日原告在被告处领取了房屋钥匙，办理上房手续。领取钥匙时，该商品房无售楼专刊上写明的卫生间给水管道、厨房地漏等，小区绿化率未达35％、无五大主题景观带、无万平方米健身休闲广场、无2.5万平方米坡地式植物园。
　　原告张绵华诉称，被告交付的房屋不符合约定的19条标准，也没有建设五大主题景观带等景观，而且逾期交房。故诉至法院要求被告：继续履行约定的交房标准，并给付相应违约金人民币5784.9元；给付逾期交房违约金人民币8460.42元，并将该违约金继续计算至该房达到承诺的交房标准时止；赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失15000元。
　　被告双利公司辩称，我们交付的商品房已经过有关部门的验收，说明其是符合法定交房标准的；原告要求赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失，无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　在审理中，法院根据原告的申请委托多家鉴定评估机构予以司法鉴定，鉴定内容为：被告因没有建设五大主题景观带、植物园等景观而对原告房屋价值造成损失的数额。但均被告知，因目前我国缺乏相关的评估鉴定操作规范而无法鉴定。
　　【法院审判结果】
　　武汉市XX区人民法院经审理认为：本案的争议焦点是销售广告能否应成为合同内容、被告是否应承担因没有建设景观而对原告房屋价值造成的损失。
　　被告在售楼专刊上注明交房标准有19项，含卫生间设给水管道、厨房设地漏、设可视对讲单元门等，在宣传彩页上注明绿化率35％、2.5万平米的坡地式绿化林荫带营造的植物园、五大主题景观带、近万平米的绿色健身休闲广场等。这些是对交房标准及小区基础设施做出的允诺，该允诺具体、明确、客观，而原告正是看到该允诺、基于对被告的信任而与被告订立的买卖合同。因此，以上允诺即使未被写入《商品房买卖合同》也应视作合同的内容。
　　关于被告是否应赔偿因没有建设景观而对原告房屋价值造成的损失，法院认为，环境是人们选择住宅时要考虑的一个重要因素，环境会影响到人们居住的质量，进而影响到住宅的商业价值。所以原告的此项诉讼请求是合理的，但因其没有提供能证实该损失的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，故对该诉讼请求不予支持。
　　武汉市XX区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房和买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条第一款、第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、双利公司承担房屋不符销售广告约定的违约金人民币5784.9元、逾期交房违约金人民币4435元。二、双利公司为张绵华安装售楼专刊上允诺的设施（含卫生间给水管道、厨房地漏、可视对讲系统等）。三、驳回张绵华要求双利公司赔偿因没有建五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失15000元及其他诉讼请求。
　　宣判后，原、被告均未上诉，一审判决已发生法律效力。
　　【判案后的思考】
　　本案的典型意义有两点：1、房地产开发公司在宣传资料中的允诺是否应作为合同约定？2、房地产开发公司是否应承担因没有建设人造景观而对商品房价值造成损失的责任？
　　一、关于开发公司在宣传资料、售楼广告中的允诺或说明是否应视为合同约定。
　　开发公司在销售房屋时，常常利用广告媒体对所售商品房的外在特征或质量等进行说明、允诺，而且多数情况下拒绝将这些说明、允诺写入商品房买卖合同中。如何界定这些说明、允诺的法律性质？实践中曾有过分歧。一种意见认为，售楼广告性质上属于商业广告，而商业广告通常应视为要约邀请，除非该广告包括了合同的主要内容。故，售楼广告中的说明、允诺通常应视为要约邀请，对开发商无合同约束力。至于广告内容与实际不符，可追究开发商缔约过失责任，或根据《广告法》追究其虚假广告的责任。另有意见认为，在开发商相对于买受人处于强势地位，法律对开发商的诚实信用义务就应有更严格的要求。所以，如果开发商所作的说明、允诺具体明确，就应认定开发商表明其自愿受约束，违反该说明、允诺的应承担违约责任。
　　最高人民法院在对各地审判实践考察的基础上，于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是采纳了前面第二种处理意见。此条款，明确了将商品房销售广告视为合同要约的条件及开发商应承担的民事责任。
　　根据《合同法》第15条第1款的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，对广告人不具有法律约束力。但《合同法》第15条第2款同时规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。因此，对商业广告还应根据具体情况区别对待。在生活中，许多开发商对其开发、销售的商品房及其相关设施的说明、允诺非常具体、明确，买受人正是基于受该说明、允诺的引诱而订立买卖合同的。实践中常见的说明、允诺情形有：向买受人附送车库、家电、家具等；商品房用材精良，如实木门、花梨木门等；配套设施齐备，如小区具备红外监控系统、24小时热水供应等；环境质量优良，如绿化率高、房间距大以及小区配备超市、幼儿园等，又如本案被告所允诺的五大人造景观带、植物园、万平方米休闲广场等。根据《合同法》第14条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示”，该意思表示应当符合两个条件：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。以上所列举的开发商的种种说明、允诺情形，任何人看到后所理解的内容是基本一致的，该说明、允诺无疑是明确、具体的。开发商既然作出该说明、允诺，任何人都会自然产生信赖，也就说任何人都会相信开发商是自愿受该意思表示约束的。况且，双方的签约行为通过将商品房特定化而使开发商的说明、允诺被特定化并固定下来。所以，明确的说明、允诺即使未被写入商品房销售合同，也应视为合同内容。如果开发商交付的商品房不符合该广告内容，就应承担违约责任。
　　最高人民法院《解释》虽然规定了三个条件：“说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。但实际上，后两个条件有些累赘：既然签订了商品房买卖合同，当然可以推知该说明、允诺对双方尤其是原告签约有重大影响，原告对此无需举证；关于房屋价格的确定，因现实生活中商品房销售实行“一价清”，商品房通常是一个总价，很少有人会关心开发商的某项允诺对应多少价钱。一旦形成诉讼，开发商是肯定不会就此举证的，若由买受人举证说明、允诺是如何影响房屋价格的显然是勉为其难，反而不利于保护弱势的买受人。故，三个条件实际上符合“具体确定”一个条件即可，这也是与《合同法》第14条第1款相一致的。
　　二、关于被告是否应赔偿因没有建设五大主题景观带、植物园等景观而对原告房屋价值造成的损失，涉及到环境对房屋价值有无影响的问题。
　　环境对人的影响是极为重要的，大到生存环境，小到居住环境、工作环境，环境对人的生理健康和精神气质都产生很大的影响。良好的居住环境会提高人们生活的质量，反之则会降低生活的乐趣。尤其在近些年随着全球环境的恶化，人们对良好的居住环境更有着迫切的渴求，任何人都不愿意生活在有污染的环境中。时下“宜居”的概念正成为房地产市场的关键词，也印证了环境对人类生活的重要性。所以，开发商热衷于宣传其开发项目所处的良好环境，或以山水湖泊为邻，坐拥优美的自然景观，或靠近高校、文化中心，有着深厚的文化氛围，即使小区有先天不足，也要努力建设人造水面、人造瀑布、植物园林等以增加吸引力。
　　所以，环境日益成为人们选择住宅时要考虑的一个重要因素。环境会影响到人们居住的质量，进而影响到住宅的商业价值。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。现实生活中不乏环境影响房屋价值的实例。
　　但是，环境条件对房地产价值的影响度到底有多大，怎样评估房地产价值增益或减损程度，目前我国尚未有可遵循的专业评估规范。本案中，衡量环境条件对房屋价值的影响程度是个专业性很强工作，不宜由法院行使自由裁量权予以确定。所以在目前的条件下，法院虽然认定原告的此项诉讼请求具有合法、合理性，但因其没有提供能证实该损失数额的证据，只能根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定以证据不足对该诉讼请求不予支持。但我们认为，随着民众对居住环境的重视、生活中因环境问题引发的纠纷日益增多，建立环境影响评估的技术规范是迫在眉睫，建议房地产估价管理机构应及时出台相关的评估规范，适应人们对环境因素对房地产价值影响量化的客观需求。&
&&中华全国律师协会 律师办理商品房交易操作指引 （讨论稿） 第一章&&总&&&&则 <st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="1" Month="1" Year="-1&&制定目的 为规范和促进全国房地产律师办理商品房交易法律业务，提高律师的服务质量和水平，特别是指导年轻律师广泛参与商品房交易法律业务，按中华全国律师协会和要求，全国律师协会民事业务委员会制定本指南，供全国律师在办理商品房交易业务时作指导或参考。 1-1-2&&概念界定 本指南所指的商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。 本指南所指的商品房交易具体包括商品房预销售、二手房买卖以及商品房抵押、租赁等以房屋所有权为前提的交易行为。 1-1-3&&律师办理商品房交易业务的基本原则 律师办理商品房交易业务，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。 1-1-4&&律师办理商品房交易业务的前提和要求 律师办理商品房交易业务，应依据与委托人签订的委托协议，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益；应保守当事人商业秘密和个人隐私，按有关规定须向主管司法行政机关通报案情，已失密或已解密时除外。 1-1-5&&本操作指南的业务适用范围 本操作指南主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼服务，律师代理委托人从事商品房交易在受托起草、修改有关的各种合同以及代办有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指南的重点。律师在代理有关商品房交易的诉讼案件，本操作指南具有相应的指导作用。 第二章&&新建商品房买卖 第一节&&一般规定 2-1-1&&目的和依据 为依法维护新建商品房买卖（即销售，包括预售、现售）双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办商品房买卖业务服务质量，依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，制定本章供本市律师办理新建商品房买卖业务作参考。 2-1-2&概念界定 本章所涉的下列词语的定义分别为： （1）商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。这就是说商品房要现售，必须已竣工验收合格，取得竣工验收合格证明，这是国家对商品房现售的基本要求。但有的省市提高了商品房现售的标准，例如：上海目前规定商品房现售，房地产开发企业必须已取得商品房初始登记的房地产权证（大产证），没有取得大产证的新建商品房销售行为均视为商品房预售。 (2)商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 (3)商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。 (4)返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。 (5)售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。 (6)预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，是指在商品房预售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。 (7)实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 (8)面积误差比，是指实测面积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发生误差的比例，具体是： &&&&&&&&产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&×100% &&&&&&&&&&&&&&&&&&合同约定面积 (9)套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括：a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d、内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 (10)分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成：a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。&单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。b、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。 (11)代理销售，是指房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的专业公司代为商品房销售的行为。 (12)包销，一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包销人以房地产开发企业的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。 (13)维修基金（资金），是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新，由房地产开发企业和购房人按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋公共部位、公共设备、公共设施维修、更新的资金。 (14)规划设计变更，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，但由于建设工程的复杂性，在施工过程中，原有的一些规划设计可能必须变更，但这需经规划部门的批准或设计单位的同意。对于规划变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，可以作出合同变更或解除的条件。 (15)两书，一般指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据建设部的有关规定，开发商交付新建的商品房住宅时，应当提供“两书”。 (16)住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储金。根据《公积金管理条例》的规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。 (17)住房公积金个人购房贷款，是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款。正常缴存住房公积金的城镇职工，在本城镇购买具有所有权的自住住房时，可以其所购买的产权住房作抵押，向住房公积金个人购房贷款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款。 (18)抵押贷款购房（购房按揭），即商业贷款，是指购房者在购买房屋时，由于资金不足，以所购产权房做抵押，向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。贷款后，银行受借款人委托将贷款额作为购房款的一部分，直接划付给房地产开发企业或第三方机构。然后，购房者按贷款合同约定逐月或逐年还款的行为。在实际操作中，一般由房地产开发企业或第三方机构提供阶段性保证责任或全程保证责任。 (19)组合贷款，是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款，该贷款方式称为个人住房组合贷款。&&& (20)个人住房置业贷款担保，是指借款人向城镇公积金管理中心或商业银行申请住房公积金个人购房贷款或商业性个人住房贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。现阶段上海住房置业贷款担保公司为住房公积金个人购房贷款和组合贷款中的住房公积金贷款提供保证担保。 (21)大产证，即新建商品房初始登记后的房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。 (22)买卖转移登记，是指商品房买卖合同双方当事人持合同和相关文件向房地产登记机构申请将该商品房登记至买受人名下的行为。 (23)小产证，即买卖转移登记后买受人取得的所购房屋的房地产权证。 (24)房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预订、预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的广告。它包括商品房销售广告。商品房销售广告是指房地产开发企业在取得地方政府建设主管部门颁发的预售或者销售许可证明的前提下，发布的商品房预售、出售广告，包括报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告、招贴广告等媒体广告，售楼书及各种宣传材料，施工现场的广告牌，样板房展示等。 2-1-3适用范围 本章适用于中华人民共和国境内外自然人、企事业单位和其他组织与房地产开发企业之间关于新建商品房的买卖。 第二节&&商品房认购（预订） 2-2-1&签订认购（预订）书的前提条件 房地产开发是一个周期较长的过程，从开发商办妥立项、规划、报建审批手续，到取得商品房预售许可证，必然需要一段时间。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，实务中，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，那么开发项目的总面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标均已确定，即商品房中位置、户型、朝向、结构等对商品房销售价格有实质影响的条件已确定，但尚不具备预售条件，尚未取得《商品房销售许可证》，应当说此时开发商已具备签订认购书即预约合同的条件；但开发项目尚未立项就允许开发商向社会公众销售房屋，认购书就不是针对特定项目签订的，认购书上的所有条款都是不确定的，认购书是建立在空中楼阁上的，缺乏商品房买卖的现实基础，这一阶段签订的认购书与非法融资无异，应当无效。由此可见，签订认购书的前提条件是开发商已办妥立项、规划、报建审批手续。在开发商已办妥立项、规划、报建审批手续后签署的认购书，即使发生纠纷诉至法院，也不会被判无效。 对于认购（预订）实践中各地有不同的操作，如上海市房屋土地资源管理局规定，签订认购（预订）书时开发商必须取得《商品房预售许可证》，否则开发商要遭受行政处罚。 2-2-2&认购（预订）协议基本内容 签署预订协议，要注意预订协议应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订房地产座落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。对预订协议内容一定要认真审核，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 有的省市，预定协议有示范文本，例如《上海市商品房预订协议》，购房人提出采用示范文本，房地产开发企业不得拒绝。 2-2-3&定金的处理 定金是预订协议中一个很重要内容。一般来说，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 认购书中常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金，但如果认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，那么，此时订金和押金即具有定金的性质。 第三节&&商品房销售广告 2-3-1&广告审查 购房，首先遇到的一般是商品房销售广告。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。对销售广告，律师要提示委托人认真审查其是否具备以下必须载明事项：(1)开发企业名称；(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(3)预售或者出售许可证书号。如果以上事项欠缺，购房者就应慎重或再作仔细调查。规范的商品房销售广告，一般还会标注忠告性用语，如“本广告仅作参考。广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”等。 2-3-2&禁止发布销售广告情形 律师应提示委托人下列情形是禁止发布销售广告的： (1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； (2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； (3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的； (4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； (5)权属有争议的； (6)违反国家有关规定建设的； (7)不符合工程质量标准，经验收不合格的； (8)法律、行政法规规定禁止的其它情形。 2-3-3&要约邀请与要约的区别 审查广告，律师要提示委托人特别要注意要约邀请与要约的区别，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四节&&商品房预售 2-4-1&&商品房预售条件 律师应提示委托人,商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。有的省市，商品房预售条件的要求更加严格，开发商申请预售许可证，应从地方的有关规定。 2-4-2&&申请预售商品房须提交下列材料： （1）申请报告。申请报告须写明申请预售的商品房基本情况包括具体座落，申请预售的房屋面积、幢数、编号等和申请预售的理由； （2）《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》； （3）土地使用权出让合同和房地产权证； （4）建设工程规划许可证； （5）建设工程施工许可证； （6）建筑工程质量监督部门核发的商品房基础验收合格证明或由已按规定签订预售款监管协议的银行出具的商品房建筑安装工作量已达到规定标准的证明； （7）与本市注册的银行签订的预售款监管协议； （8）水、电、煤等配套已落实的有关证明； （9）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划； （10）商品房预售方案。内容包括：商品房座落、结构、装修与设备标准，预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期等内容； （11）房屋使用公约，与所聘物业管理公司签订的物业管理服务合同，物业公司的资质证书； （12）商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表； （13）经审核批准的自制商品房预售合同样本或采用市房地局制定的商品房预售合同示范文本的书面承诺； （14）申请预售时上月的房地产开发经营月报表； 外资企业还须提供外资委的企业批准证书。 2-4-3&无证预售的风险 《商品房预售许可证》是衡量商品房预售是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。律师应提示委托人，未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。 开发商预售商品房应该出示《商品房预售许可证》，预购人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致及是否包含所要预购的商品房。 第五节&&商品房现售 2-5-1&商品房现售条件 律师应提示委托人，商品房现售应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。 （4）已通过竣工验收。 （5）拆迁安置已经落实。 （6）供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者确定施工进度和交付日期。 （7）物业管理方案已经落实。 符合以上条件，开发商向房地产管理部门申请取得出售许可证明。 有的省市，现售的要求更为严格，如有的地方规定，商品房现售是指取得商品房初始登记的房地产权证（大产证）后的商品房销售行为。也就是说，在房地产开发企业在商品房未经土地、房屋的共同初始登记并已领取房地产证（俗称“大产证”）前，销售商品房的行为均系商品房预售行为。因此，律师要依据当地文件规定来审核欲购的商品房是否符合现售条件。 2-5-2&&返本销售的禁止和售后包租的限制 律师应提示委托人，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 &&第六节&&商品房买卖合同 2-6-1签约前审查 购房人委托的律师在签署合同前，要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明（或开发商初始登记的《房地产权证》）和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。 审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。 2-6-2&&签约时买受人的知情权和开发商的义务 对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售（包括预售、现售）商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图（经规划管理部门审核同意）。 签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》；前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。 2-6-3&商品房买卖合同的基本内容 律师应提示委托人,为便于在房地产登记机构登记,商品房买卖可采用建设部或地方房地产管理部门制定的出售合同或预售合同的示范文本，也可自拟合同文本,实务操作中，采用示范文本较多，如另有约定，增加合同附件。自拟合同文本应具备以下主要内容，且在合同订立前，应当将合同文本报工商行政管理部门备案： （1）当事人名称或者姓名和住所。 （2）商品房基本情况&。 （3）商品房的销售方式。 （4）商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间。 （5）交付使用条件及日期。 （6）装饰设备标准承诺。 （7）供水、供电、供热、燃气、通风、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。 （8）公共配套建筑的产权归属。 （9）面积差异的处理方式。 （10）办理产权登记有关事宜。 （11）解决争议的方法； （12）违约责任。 （13）双方约定的其他事项。 2-6-4&&面积差异的处理 律师应提示委托人，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 2-6-5&&套内建筑面积与分摊的共有面积 律师应合理提示委托人，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。 律师接受委托，特别是接受买受人委托的情况下，律师应提示委托人，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 2-6-6&&规划、设计变更的处理 律师应提示委托人，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 2-6-7&&预购商品房的转让 预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理： （1）尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同； （2）已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知房地产开发企业。 预售的商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。 预售商品房转让，原预售合同采用示范文本的，双方协商签署原预售合同后的《本合同权益转让书》并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。 南京、浙江、上海等地相继出台了期房限制转让的政策，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记，以限制购房中的短期炒作行为。 2-6-8&&土地使用权同时转让 律师应提示委托人，房屋销售时，房屋所有权和该房屋使用范围内的土地使用权同时转让。房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；买受人按照分层、分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。 2-6-9&诚信失守的惩罚 律师应提示委托人：1、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；4、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；5、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人者。&由上述五种情形导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 第七节&&商品房代理销售和包销 2-7-1&&商品房的代理销售 律师应提示委托人，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。&房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用（含不得加价销售）。商品房销售人员应当经过专业培训。 2-7-2&&商品房的包销 律师应提示委托人，出卖人与他人（包销人）可订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买。&包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的商品房。 但是，出卖人未经包销人同意，自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人可要求出卖人赔偿损失。& &&&&在包销关系中，如果出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务没有明确约定或约定不清的，买受人与出卖人发生商品房买卖合同纠纷，包销人为诉讼参加人。 关于包销人的主体资格。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点，在目前国家法律、行政法规对包销没有立法，政府管理部门对包销行为也没有规定的情况下，包销合同只要是开发商与包销人双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规或社会公共利益，不应对包销人的主体资格予以苛求，包销人不具备房地产开发经营资格或商品房中介、经纪资格，不应影响包销合同的效力。 第八节&&商品房买卖的贷款 2-8-1&商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同 购买住房会涉及住房公积金个人购房贷款协议、或商业性个人住房贷款协议、或住房公积金个人购房和商业性个人住房组合贷款协议，公积金贷款还要签署个人住房置业贷款担保协议，商业贷款银行会要求进行投保，需与保险公司签署保险合同。 购买非住宅商品房只能商业贷款并以商品房作抵押，同样也要签署保险合同。 2-8-2&&住房公积金贷款的限制 申请住房公积金贷款，律师应提示：借款人（买受人）购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。 2-8-3&&住房公积金贷款条件，各地的条件不尽相同，以北京市为例： （一）具有合法有效身份； （二）具有完全的民事行为能力； （三）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力； （四）购买、建造、翻建、大修自住住房； （五）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件； （六）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件； （七）提供委托人认可的担保； （八）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款； （九）符合委托人规定的其他条件。 2-8-4商品房住房贷款额和期限 各地市规定不尽相同，但一般最高贷款额总计不能超过住房总价发80%，贷款年限一般不超过30年。 2-8-5&&非居住房屋贷款 非居住房屋只能申请银行商业贷款，具体贷款条件、金额、期限、利率可与具体贷款银行谈判确定。 2-8-6&贷款合同与商品房买卖合同 律师应提示委托人，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可要求解除商品房担保贷款合同的。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 第九节&&商品房的交付使用及其质量保证 2-9-1&&商品房交付使用的定义 律师应提示委托人商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。 交付的后果是：&房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 2-9-2&&商品房的交付要求 律师应提示委托人，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件已取得交付使用许可证(住宅)或房地产权证(“大产证”)的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中的约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一样，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 2-9-3&&交付时应提供的文件 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称规定），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买受人还可要求房地产开发企业提供实测面积的有关资料。 《住宅质量保证书》应当包括以下内容： （1）工程质量监督部门核验的质量等级。 （2）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （3）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 （4）用户报修的单位答复和处理的时限。 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应包括以下内容： （1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位。 （2）结构类型。 （3）装修、装饰注意事项。 （4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明。 （5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项。 （6）门、窗类型，使用注意事项。 （7）配电负荷。 （8）承重墙、保留墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明。 （9）其他应说明的问题。 2-9-4&商品房的保修责任 律师应提示委托人，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。商品住宅委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 2-9-5&商品房质量与合同解除 律师应提示委托人，商品房交付使用后，买受人认为主体结构不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人也可要求解除合同和赔偿损失。 第十节&&&商品房的维修基金（资金） 2-10-1&&首期维修基金的交纳 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。&维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 2-10-2&维修基金的使用与管理 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。 在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。 第十一节&&商品房买卖转移登记和权证办理 2-11-1&&未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移 律师应合理提示委托人，商品房买卖应办理登记手续，未办理登记，不影响合同效力，但不得对抗善意第三人。未办理登记手续，商品房的所有权也不能转移。 2-11-2&&商品房买卖转移登记 商品房买卖转移登记的申请人是买卖合同的双方当事人，需提交的资料如下： （1）《房地产登记申请书》（原件）； （2）当事人身份证明或单位营业执照（原件及复印件）； （3）委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；房地产权利人为自然人的，委托书需公证：a、在香港申办的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司加章转递确认；b、台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书须经上海市公证员协会核对，并出具确认当事人的正本与海基会寄送的副本核对一致的证明；c、在境外的中国公民、华侨、外籍华人、外国人提供的公证文书须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证。 （4）商品房出售合同（原件）或商品房预售合同及房屋交接书；经预告登记的预购商品房申请登记，应提交房地产登记证明及房屋交接书（原件）。 （5）办理按揭贷款的还需提交：借、贷款合同，抵押合同或预购商品房抵押权预告登记的登记证明。 （6）契税完税凭证（原件）。 （7）房屋平面图、地籍图（原件各二份，由交易中心内部配