开发商也做起了“房东生意”
当前，伴随着存量房市场的升温，长租公寓成为房企发展多元业务的新舞台。目前，包括万科、龙湖、旭辉、石榴集团在内的多家标杆企业都已入局长租公寓。公开数据显示，目前我国住房租赁市场的总收入价值已经超过1万亿元，租赁人口近1.6亿人。预计到2025年，这两个数字将分别接近3万亿元和2.3亿人；到2030年租赁市场的规模将超过4万亿元。巨大的市场也预示着租赁市场将占据越来越重要的地位。开发商进军长租公寓市场落地 开业项目增多近年来，多个房企进军长租公寓领域，纷纷成立自己的长租公寓品牌。万科有泊寓，龙湖有冠寓，旭辉有领寓，一个“寓”字，被开发商和各长租公寓运营商们玩儿出了多种花样。2016年，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，930新政后一系列调控新政也鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，这一系列政策加速了房企在长租公寓领域的步伐，品牌开发商运营的长租公寓也从开发商的发展战略中走向了市场。2016年7月，万科旗下长租公寓品牌泊寓在北京的首个落地项目，在位于房山的长阳半岛开业。2016年12月，泊寓在北京的第二家店在房山的金域缇香开业。而进入2017年，泊寓分店开业的速度显著提升。根据泊寓官方最新提供的信息显示，泊寓目前已经有长阳半岛店、金域缇香店、劲松店、旧宫店、上清店、空港店等六家位于不同区域的分店，800多套房源可以接受预订，而根据此前万科透露的信息，到今年年底，万科泊寓在北京将开到十家分店。据了解，万科泊寓分店项目的选址主要包括两大类，一是租赁物业，即泊寓与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，一般超过15年，泊寓负责项目装修改造及运营管理。二是收购产权或长期使用权的物业。除了万科外，另一在北京开发了多个项目的石榴集团近日也正式推出了旗下长租公寓品牌——熊猫公寓。目前，熊猫公寓北工大及百合湾双店都已正式开始运营。据熊猫公寓北工大店店长介绍，熊猫公寓已落地的两个项目招租情况都比较好，北工大店开业仅一个月，出租率已经超过了50%。未来熊猫公寓还将在全北京范围内陆续开店，选址包括石榴集团自有产权项目和对存量房的改造。他透露，目前熊猫公寓已完成选址的分店就已超过10家。此外，链家自如寓、我爱我家相寓、乐乎公寓、魔方公寓等在北京都有多个项目分布，几乎每个租房的热点区域，都有超过一家长租公寓的身影。长租公寓以配套优势吸引年轻租客在价格上，长租公寓优势并不明显。以熊猫公寓北工大店为例，单个房间租金在元/月，与其位于同一区域内的世纪东方城，一居开间租金在3800元/月左右。而如果要比较居住面积，普通民宅单套面积普遍要比长租公寓大出不少。而且，目前市面上的长租公寓大多采用商业用水、商业用电，在水电费上的居住成本较高。虽然在价格上没有优势，但长租公寓仍吸引了大量年轻租客的关注，其中，房源配套就是重要一环。以熊猫公寓北工大店为例，虽然每间房没有配置厨房，但公寓整体设计了超大空间的公共区域，其中包含无人超市区、咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区和电玩按摩区等八大免费服务区域。同时，熊猫公寓内还提供熊猫App、免费网络、免费熨烫、免费健身、免费咖啡、免费采暖、免费保洁以及免费4K高清IPTV 8大免费服务。通过熊猫App，租客还可以一键享受到包含维修、洗衣、早晚餐、夜宵等在内的全生活一站式服务。万科泊寓同样也在不同的分店设置了丰富的配套设施，以劲松店为例，基础设施里配备了便利店、洗衣房、健身房、会议室、活动场地、快递代收、公共厨房等。此外，泊寓还会不定期举办欢聚party，让租客可以互相结识，成为朋友。对于入住长租公寓的租客，租住长租公寓与租住民宅体验的是完全不同的两种生活模式。一位长租公寓的租客就表示，虽然居住面积不大，但对于他这样的年轻人已经足够了，他在意的上网、健身在长租公寓都是免费的，尤其是健身，不用走出家门就有健身房，这点就足够有吸引力。同时，长租公寓的装修风格也成为吸引租客的利器。租住普通民宅，装修品质不同价格区别也较大，而且不少房子的装修还停留在十几年前的状况。但长租公寓不同，统一的装修、统一的家私配置，不少长租公寓给租客的第一印象就极具吸引力。在熊猫公寓北工大店，共有四种装修风格可供租客选择，分别是美式风、都市风、日式风和韩式风。熊猫公寓北工大店店长透露，美式风的房间价格会略高一些，他们事先也没有想到，很多租客会牺牲价格而选择自己喜爱的装修风格。另外，长租公寓的运营和管理方式也更适合年轻人的喜好，不少长租公寓一个App应用就几乎可以解决所有事情，而且长租公寓一般都绕开了传统的中介公司，对于首次租房的年轻人，无须担心黑中介、房东突然毁约等问题。也省去了不菲的中介费用。租赁市场或将扩大开发商挤进长租公寓的开发，以及公共租赁住房的加大建设和转售为租的增多，将进一步扩大租赁市场规模。有业内人士认为，相比房价，租金价格的波动一直比较温和，多年来租金价格最多的涨幅也就在10%左右，租售比更是随着房价上涨持续走低，尤其是北京，租售比仅在1.3%左右，远低于国际水平。因此这也被不少业内人士看做租赁市场大有可为的象征。虽然北京在不断疏导非首都功能，并且常住人口增幅创新低，但北京作为首都对人口的吸引力依旧很强，胡景晖认为，北京住房租赁的需求依旧很大，加上国家已确立“购租并举”的战略，北京住房租赁市场已经迎来了非常良好的发展契机。对于未来租赁规模，链家董事长左晖曾预测说，通过租房子解决居住问题的人口比例将从10%提升到30%，他认为租赁市场会作为一支重要力量快速崛起，为经济提供新动能。(北京青年报)
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　　开发商扎堆长租公寓
　　当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁业务是现在很多开发商进入的领域
　　作者：法治周末记者 肖莎
　　来源：法治周末
　　“最近有好几拨开发商过来拜访，主要想了解链家的长租公寓业务是怎么做的。”链家研究院院长杨现领近日在一场关于租赁行业的研究报告发布会上透露。
　　链家从2011年起开始做长租公寓业务，业务规模目前在国内排名较为靠前。公开资料显示，2016年5月，链家的长租公寓品牌“自如”已从链家拆分出来作为独立子公司运营。
　　易观研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁业务是现在很多开发商进入的领域。
　　早在去年的8月17日，在万科集团（以下简称万科）2015年中期业绩推介会上，万科高级副总裁谭华杰谈及万科下半年的工作重点时就表示：“出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段。”
　　“今年上半年，万科将长租公寓业务中的青年公寓品牌统一为‘泊寓’。”万科长租公寓相关负责人告诉法治周末记者，除北京外，泊寓在深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等14个城市均已开业。
　　据万科这位负责人透露，目前泊寓有超过20000间正在筹备开业，万科的未来规划是，5年内，泊寓在北京为青年人提供10万间租住房屋。今年12月北京会开第二家店，明年计划开8家店。
　　“对于泊寓而言，明年会是爆发期。”前述万科长租公寓相关负责人表示。
　　公开资料显示，目前除了万科，龙湖、招商、旭辉、远洋、等多家开发商均已开展长租公寓业务。
　　“但有些开发商做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路，客单价通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。”杨现领说。
　　开发商如果要把长租公寓作为一项业务长期开展下去，盈利是必须考虑的问题，这或许是诸多开发商拜访链家研究院的原因之一。
　　开发商偏集中式经营
　　自如公关负责人郭松涛告诉法治周末记者，目前行业里的长租公寓分集中式和分散式两种。
　　“集中式就是长租公寓运营商集中租或买一栋楼和一定数量的房屋，统一装修和运营；分散式就是运营商从个人房东手里收房之后、统一装修后再行出租。”郭松涛说。
　　据郭松涛透露，自如目前主要是分散式模式，集中式公寓相对比较少。集中式长租公寓目前自如一共有8栋，主要都是租的商业地产项目，收房成本相对较高进而使得租金比较高。
　　“这些是集中式模式的劣势，其优势就在于比较好管理。”郭松涛说，此外集中式长租公寓也可以享受酒店式公寓的服务，最简单的就是，管理员可以提供代收包裹服务，但是分散式的就很难做到这一点。
　　万科长租公寓相关负责人告诉记者，泊寓目前都是集中式的长租公寓。
　　“泊寓在北京目前开业的店是长阳半岛店，这家店是在万科的自有项目中拿出一些房屋做公寓。”万科长租公寓业务相关负责人补充道，未来肯定不会所有项目都会用万科自有资产，也会从外部获取项目。
　　公开资料显示，龙湖的长租公寓品牌冠寓在今年开始起步，第一个项目落子重庆龙湖新壹城，该项目也是用半栋楼做长租公寓。
　　“此外，集中式公寓规模效应临界点相对比较低，像魔方公寓可能干到两万间，三万间的时候，其盈利状况和收入状况可能会改善得比较快，因为它的管理成本、后台成本会被大量分摊。但是分散式公寓，可能像自如这样，做到30万间的时候，才会发现有非常显著的规模效应，它的规模效应临界点来得比较慢。”杨现领表示。
　　法治周末记者查询公开资料发现，万科、龙湖操作长租公寓的方式目前基本上是自营，但也有一些开发商选择和其他的公寓运营商合作。
　　怎么实现盈利
　　杨现领在前述研究报告分享会上提到某些开发商未注重成本控制导致长租公寓空置率过高的情况之后，做了下述论断：“开发商需要做的核心是培养运营能力，尤其是怎么样做到成本控制、运营管理。”
　　严跃进也认为，整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营，实现盈利，而目前在这个行业里盈利的并不多。
　　“做长租公寓前期主要是投入，只有达到一定规模之后，才会进入盈利阶段。”万科长租公寓公关负责人说。
　　杨现领也分析道，长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租的成本。我们判断一个行业具不具备长期盈利的能力，关键看成本结构，今天这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。
　　“一般情况下，房租占比越高，运营效率提升的空间越小，你怎么提升都没用，因为房租是要支出的。集中式公寓相对好一点，对于分散式运营者来说盈利更难，可能需要到了二三十万间规模的时候，才发现有盈利能力。”杨现领补充道，这种情况下，怎么样控制成本、能够提升运营效率就很重要。
　　郭松涛告诉记者，自如目前管理规模有30万间，在北京、上海、深圳有分公司，北京目前已经实现盈利，上海和深圳还在投入期。
　　郭松涛还总结道，自如目前主要从三个方面控制成本和提升效率，第一是对收房价格严格控制，第二是利用自如的规模优势提高对供应商的议价能力，第三是运营环节通过大数据来精确管控，缩短房子的空置期，每个周都会进行数据分析，对库存进行匹配。
　　“比如，我们在收房之前，会参考链家门店的租房交易数据，并定一个合理的收房价格区间，如果业主要求的价格过高，这个房子就不要了。”郭松涛说，在这些管控之下，自如的入住率在95%左右。
　　记者也把成本控制的问题抛给了万科长租公寓业务公关负责人，她表示首先万科对于长租公寓的选址是有一定标准的，包括公共交通便利，以临近地铁站为宜；产权性质为商业、综合为佳，一般要求租期15年等。
　　“其次，我们也不会只顾格调不看价格，会根据市场定价水平来反推产品的装修等因素。”万科长租公寓业务公关负责人说。
　　至于万科长租公寓业务公关负责人提到的租期问题，恰好能解决杨现领提到的目前长租公寓行业的一个问题，即跟业主的租约短。
　　“今年行业里跟业主的租约大概是三到五年，日本的租约是二十年到三十年。如果租约是二十到三十年，运营方就可以做非常好的装修，因为装修能够带来溢价，运营方能够享受溢价。那今天租约只有三到五年的时候，装得过贵，还没等你有收益，租约就结束了。”杨现领说。
　　万科长租公寓业务公关负责人还向记者透露，为了降低管理成本和提高管理效率，泊寓目前考虑的一个获客途径是谈大客户，也就是说跟某一家解决员工住宿问题的公司谈合作，因为租客的作息时间、生活习惯、公共区域使用情况、工作内容乃至学历等因素的相似度越高，管理成本越底。
　　“现在泊寓的入住率在90%左右。”前述万科长租公寓业务公关负责人说。
　　后期服务很重要
　　“长租公寓这个领域在后期的服务水平和口碑也很重要，这是考验长租公寓运营商运营能力的重要内容。”郭松涛也坦陈，随着自如规模的增大，关于自如的负面信息也会有一定的上升，“我们认真分析过，差评如何产生的”。
　　至于跟服务相关的问题都有哪些，郭松涛总结道，第一类是房源自身问题导致的，比如暖气不热等；第二类是自如自身服务导致的；第三类是供应商的问题导致的；第四类是合租租客引发的。
　　“比如曾经有一个租户投诉说，房间里的中水和自来水管接反了。这就是自如的工作人员在做装修验收的时候没有发现，从那以后，我们在装修收房标准里加了一条，检验中水和自来水管是否接对了。”郭松涛回忆道。
　　谈及合租租客引发的投诉，郭松涛称，自如对租客的身份和条件有一定要求，比如自如规定合租租客不能养宠物。
　　记者也就如何提高长租公寓服务水平这一问题采访万科长租公寓业务负责人，她表示，所有租赁行业存在的问题，开发商所运营的长租公寓都可能会遇到，泊寓规模还没到那么大，问题也未呈现那么多，但泊寓现在已经在制定相关的服务标准，并逐步增加服务项目。
　　“另外我们现在的工作重点是内部提升运营能力，打造运营团队，并完善后台服务水平；对外就是寻找更多的项目，提升规模。”万科长租公寓业务负责人补充道。
责任编辑：陈永乐长租公寓成开发商新宠，但市场乱战可能才刚刚开始-钛媒体官方网站开发商涉足公寓租赁市场对品牌公寓运营有哪些影响？-投筹网
开发商涉足公寓租赁市场对品牌公寓运营有哪些影响？
　　随着房价一路飙升，房屋租金也跟着水涨船高，以杭州租赁市场为例，租金正以15%的比例增长。在大城市打拼的人们在背负着&居不易&压力同时，更直接面临&租不起&的困境。而作为&居&的提供商，越来越多的房地产开发商却强势进入住房、租赁市场。
　　地产商频频强势涉足 自营品牌成趋势
　　8月17日，龙湖地产有限公司正式涉足长租公寓和联合办公两个新的业态，并将公寓品牌定名为&冠寓&，由大悦城前总经理韩石负责。另据公司执行董事兼董事长吴亚军透露，目前已有项目在手，计划在三年内实现长租公寓300处。
　　无独有偶，金地商置也被爆出正在涉足长租公寓领域，建立&草莓社区&品牌。据悉，金地商置还设立了专门运营长租公寓业务的子品牌&火花时代&，涵盖了长租公寓的拿地、设计、装修、运营及物业管理等全流程业务。
　　而深圳最大的国有地产开发企业深业集团也推出了长租公寓发展计划，将于2016年底开始施行。这是继世联行发布公告表示拟以7.01元/股的价格非公开发行不超过2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目之后，首次有多家房地产开发商表示要主动进入公寓行业，并自主运营公寓品牌。
　　而反观目前的公寓市场，作为拿地能力特别强的地产派系，做的比较好的主要有万科泊寓、世联红璞公寓、招商蛇口壹栈等。以万科为例，作为房地产龙头老大，在2014年，在&八爪鱼&转型战略的支持下，万科推出 &万科驿&等系列公寓型产品，包括早前推出的被窝公寓、VV公寓等，其中万科驿的定位是拎包入住、经济长租，而同样针对公寓的&万科派&则以出售小型公寓为主，且相对来说偏高端。而在2016年5月，将旗下公寓业务全部包装成&泊寓&。业界有分析人员表示，这说明万科集团有意将万科长租公寓去万科化，未来该品牌有可能被集团剥离开来单独运营。
　　房地产商葫芦里卖的什么药？
　　从一开始的售卖到现在的不卖改租，房地产商的葫芦里到底买着什么药？
　　据盈石集团研究中心统计数据显示，现有库存去化堪忧，尤其是商业地产市场。月，办公楼和商业营业用房的去化周期分别上升至16个月、28个月，高于整体房地产市场。
　　房地产行业整体面临净利润率下滑、地价和人工成本上涨等问题，经营风险也相应增加。在这种情况下，为分散风险，在目前仍以地产为主业的情况下，大型房企不得不探索房地产行业新领域，寻找新的业绩增长点。现在很多房地产开发商都在更名，去掉&地产&以弱化其地产商形象，加速集团化进程。拥有万亿市场发展前景的住房租赁市场无疑是他们眼中的肥肉。
　　公寓品牌能否与地产大佬们对抗？
　　对于而言，进入住房租赁市场是去库存，回笼资金的有效手段，但是在实际运营过程中却并非如此。但凡是大规模的公寓品牌运营商都处于亏钱状态。世联行红璞公寓系的掌门人甘伟就曾公开表示，暂时还不知道长租公寓的盈利点在哪里，盈利模式是什么。这是行业初起时大家共同面临的困局。那么这些背后有着强大资金实力和物业支持的&土豪&们的进入会对现在的公寓市场产生什么影响呢？记者就此随机采访几位公寓行业从业者以及观察者。
　　对此，新派公寓的创始人兼CEO王戈宏表示，这是长租公寓产业的大利好！大玩家进入才能造就一个真正的大市场！未来会有多种玩法以及多样品牌！真正的竞争开始了。但是也有人持相反观点。源涞国际董事长孙元元认为，如果涉足公寓的开发商不是自持很多物业的大开发商，其实算不上竞争。以涉足酒店的房地产商为例，到现在为止，玩得出彩的并没有几个。
　　拜登集团董事长魏普照则对记者说，商业最终是要回归商业本质的。术业有专攻、专业的人做专业的事，公寓运营是一个庞大的工程体系，需要产业链上各个环节的补充，仅仅有房子是不能够解决问题的。而房地产开发商进入公寓行业只是在进行资产盘活，并没有、产生增值和价值、只是多了一个不让资产沉睡的方式。未来，在中国缺少的不是钢筋水泥的结构的房产，而是专业的运营体系和能够真正增值的商业模式。
　　作为行业观察者，王毅敏表示，房地产开发商进入公寓行业是趋势，现阶段开发商进入公寓行业并非为了赚差价，而是为了房子卖的更贵。和其他国家相比，我国的租房市场所占住房市场的比例还很小，整体租房市场呈现蓝海之状，竞争也会逐步加剧。
来源 / 迈点公寓
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感觉来评论的肯定都是买不起房的，比如我
写的不错，既然投资风险不可避免，那就要通过专业的分析来降低风险。
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开发商是一个名词，是某个项目的第一承担人。包括很多种类：房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，但无特殊说明一般指房地产开发商，是以房地产开发经营为主体的企业,它们通过实施开发过程而获得利润
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